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不動産投資のノウハウ

相続税対策に不動産投資が有効なのはなぜ?|節税の仕組みを解説


目次

    これから相続を考えている方や高齢のご両親がいらっしゃる方は、「少しでも相続税の負担を減らしたい」と考えることも多いかと思います。

    そんなときは、不動産を相続税対策に活用するのもひとつの手段です。多くの場合において現金よりも不動産のほうが、相続税算出の基準となる相続税評価額は、下がる傾向にあるため、不動産を購入して相続すると大きな節税効果が期待できます。
    そのため資産の一部を現金から不動産にかえると相続財産の評価額を下げることができ、結果的に節税につながります。

    本記事では、不動産投資を活用した相続税対策の方法についてご紹介します。
    相続税の仕組みから注意点まで解説しているので、これから相続人や被相続人になる可能性がある方はぜひ参考にしてください。

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    相続税対策に不動産が有効な理由

    不動産投資が相続税対策になる理由は、現金のまま相続するよりも相続税評価額をおさえることができるからです。
    相続税評価額とは財産の金銭的な価値を表したもので、土地や建物、現金、有価証券といった、財産の種類によって評価方法が異なります。相続税を計算するときの基準となるため、相続税評価額が下がることは節税につながります。

    不動産の相続税評価額は現金と比べてどのくらい下がるのか、具体的な例で考えてみましょう。
    現金を1億円相続した場合、相続税評価額は額面どおり1億円です。一方1億円で買った土地を相続する場合、土地の相続税評価額は約8割の8,000万円程度になります。
    このように不動産を上手に活用すると、相続税評価額を2,000万円もおさえることが可能です。

    また相続税には基礎控除という、財産が一定の金額以内であれば課税が免除されるという仕組みがあります。これを利用して相続税評価額を基礎控除額以下におさえることができれば、相続税を0にすることができます。

    そもそも相続税対策とは?

    相続税対策とは、亡くなった人が持っていた財産を受け継ぐ際に課される相続税を減らし、可能な限り多くの財産を受け取ることを目的とした節税方法の一種です。

    また、相続税の課税対象は、被相続人の財産から非課税の財産を除いたものです。相続税の計算では、課税対象となる財産の総額から基礎控除額が差し引かれます。、基礎控除額以下の場合は相続税がかかりません。しかし超過した分に相続税が課されます。
    そのため、いかに相続税評価額を下げることができるかが、相続税対策の根幹の部分です。相続税は累進課税なため、相続を受ける金額が大きければ大きいほど、節税効果が高まります。

    建物の評価方法|時価より相続税評価額は低くなる

    建物を評価する際の基準として使われるのは固定資産税評価額で、再調達原価(同じ建物を評価時点で再び新築するときに必要な建築費用)の50〜70%程度が目安です。

    たとえば、建物竣工直後においては5,000万円で建てた建物は2,500〜3,500万円程度で評価され、現金のまま相続するより1,500〜2,500万円も相続税評価額を下げることができます。

    固定資産税評価額は固定資産税の決定基準となる評価額で、総務省が定める「固定資産評価基準」に則って各自治体が決定し、毎年市町村から不動産の所有者宛に送られてくる課税明細書を見れば、固定資産税評価額がいくらか確認できます。また、固定資産税評価額は3年ごとに評価替えがおこなわれます。

    土地の評価方法|時価より相続税評価額は低くなる

    土地の相続税評価額は、現金と比較して80%程度に設定されている場合もあるようです。たとえばこの場合には5,000万円で購入した土地は4,000万円程度で評価され、現金よりも1,000万円程度、相続税評価額が低くなります。

    土地を評価するとき、路線価が設定される市街地エリアでは路線価方式、設定されていない郊外エリアでは倍率方式という方法が採用されています。
    路線価方式は、道路に面する土地1平米あたりの評価額に面積を掛けて評価額を出す方法です。対して倍率方式では、土地の固定資産税評価額に一定の倍率を掛けて計算されます。
    路線価や倍率は国税庁が定めており、国税庁のホームページ「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

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    相続税対策が必要なのはどんな場合?

    ここまでは相続税対策について紹介してきましたが、すべての方に相続税対策が必要というわけではありません。相続税には基礎控除額が存在するので、相続税評価額が基礎控除額以下の金額であれば相続税は発生しません。

    また、各種特例制度を利用することで相続税評価額が基礎控除額以下になるというケースもあります。そのため、相続税対策が必要なのは、各種特例制度を用いても相続税評価額が基礎控除額を超えてしまう場合のみです。

    相続税対策が必要ない以下の2ケースを次の項目で具体例と共に紹介していきます。自身が相続税対策が必要か気になっている人はご参考にしてみてください。

    • 相続税評価額が基礎控除額以下の人
    • 特例を利用し税額軽減や相続税評価額を下げられる人

    相続税評価額が基礎控除額以下の人 

    相続税評価額が基礎控除額以下であれば、そもそも相続税対策は必要ありません。まずは基礎控除額を計算し、相続税評価額と比較しましょう。
    基礎控除額は次のように計算します。

    ・基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の人数
     ※法定相続人は民法で定められている、被相続人の配偶者や被相続人の血族です。

    法定相続人が4人の場合の基礎控除額を計算してみましょう。
    ・基礎控除額=3,000万円+600万円×4人=5,400万円

    つまり総額5,400万円以下の財産を相続する場合、基礎控除額以下となるため、こちらのケースでは相続税はかかりません。

    特例を利用し税額軽減や相続税評価額を下げられる人

    特例制度の適用を受けられれば、相続税評価額の引き下げをおこなえます。特例制度の効果で相続税
    価額を基礎控除額以下にできる場合、相続税対策は必要ありません。
    相続税対策で使える代表的な特例制度をまとめました。

    ・小規模宅地の特例
    被相続人が居住や事業、賃貸の用途で使っていた土地を相続するときに、条件を満たせば敷地の330㎡部分までの相続税評価額を最大80%減額することができる制度です。

    ・配偶者の税額軽減
    被相続人の配偶者が取得した財産について、「1億6千万円」もしくは「配偶者の法定相続分相当額」のどちらか多い金額まで、相続税がかからないという制度です。

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     相続税対策に不動産を活用する方法 

    相続税対策において重要なポイントは、前述のとおり、相続税評価額を下げることです。不動産の活用方法を工夫すれば、相続税評価額をさらにおさえられる可能性が高くなります。

    ここからは、相続税対策として不動産の相続税評価額を下げる方法を3つご紹介します。

    • 建物を賃貸し相続税評価額を下げる
    • 相続時精算課税制度を用いて相続税評価額を下げる
    • 個人所有の賃貸不動産を法人所有に切り替え、役員報酬を支払う

    不動産を賃貸し相続税評価額を下げる

    他人に建物を賃貸している土地(貸家建付地)は、貸している割合(借地権割合、借家権割合、賃貸割合)に応じて相続税評価額がさらに下がります。これは、他人が借りている状態では、所有者が自由に使える範囲が狭まってしまうためです。

    借地権割合、借家権割合、賃貸割合について簡単に紹介します。

    • 借地権割合
      土地の権利のうち借地が占める割合です。国税庁が30~90%の間で定めていて、多くの住宅地では60~70%で設定されています。
    • 借家権割合
      建物の価値に対する借家権の割合のことです。全国一律30%とされています。
    • 賃貸割合
      建物のうち、実際に貸している部分の床面積割合です。

    アパートが建つ土地で本来の相続税評価額1億円の場合、借地権割合70%、借家権割合30%、賃貸割合75%とすると、計算式は次のとおりです。

    1億円×(1-0.7×0.3×0.75)=8,425万円

    建物を賃貸すると、土地の相続税評価額は8,425万円となり1,575万円も低くなります。

    相続時精算課税制度を用いて相続税評価額を下げる

    相続時精算課税制度を利用すると、場合によっては相続税評価額を減らせる可能性があります。相続時精算課税制度は生前贈与で利用できる制度で、条件を満たせば2,500万円まで贈与税を納めずに贈与を受けられます。

    そして贈与者が死亡したときに、相続時精算課税制度を利用して贈与された金額と相続財産を合算した金額で相続税を計算する仕組みです。この制度は、税金自体が免除されるわけではなく、相続時に先送りされるというのがポイントです。
    相続税を計算するとき、贈与財産については贈与を受けた時点での評価額が採用されます。したがって贈与後に価値上昇が見込まれる場合は、相続時精算課税制度を利用することで相続税を節税できるのです。

    ただし相続時精算課税制度を利用した場合は、暦年贈与との併用ができません。暦年贈与とは、年間110万円の贈与税が非課税となる制度です。また小規模宅地等の特例も利用できなくなるため注意しましょう。

    個人所有の賃貸不動産を法人所有に切り替え、役員報酬を支払う

    不動産の相続税評価額を下げるという方法以外にも、財産を法人に移すことで、相続税の発生をおさえるという方法もあります。相続税は個人の財産に対して課税されるものなので、法人から支払われる給与や役員報酬についてはあてはまりません。

    そのため、個人で不動産を所有している場合、法人の財産にすることで被相続人の財産を減らし、相続税をおさえることができます。相続人が法人の役員になり、賃貸不動産から得られる家賃収入を役員報酬という形で受け取れば、贈与税もかかりません。
    おもな手順としては、法人化の際に相続人が株主として出資し、相続人を役員に就任させます。賃貸事業は法人でおこない、相続人に役員報酬を支払うという流れです。

    ただし法人化には手間や費用がかかるのがデメリットです。会社法にしたがって法人を運営し、会計処理も適切におこなわなければなりません。設立費用がかかるうえに、毎年法人税や地方税も発生します。簡単にできる方法ではないため、デメリットをよく理解したうえで計画的に行うのがポイントです。

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    相続税対策でおすすめな不動産の特徴

    相続税対策で不動産投資を行う場合、どのような物件を選べばよいのでしょうか?

    不動産投資にはさまざまな選択肢があるため、選び方にはコツが必要です。具体的には次のような特徴を持つ不動産をおすすめします。

    • 時価と相続税評価額の差が生まれやすい不動産
    • 売買需要の高い不動産
    • 利回りが高い不動産

    上記の特徴とは異なる不動産を選んだ場合、相続税対策として有効にならず節税にはならなくなってしまうリスクもあります。失敗しないためには、不動産の特徴を見極めることが大切です。

    時価と相続税評価額の差が生まれやすい不動産を選ぶ 

    節税効果を高めたいのであれば、時価と相続税評価額の差が生まれやすいかどうかがポイントになります。具体的には、一棟アパート・一棟マンション、ワンルームマンションは、時価と相続税評価額の差が生まれやすく、相続税の節税効果が高くなる可能性が高いです。

    • 一棟アパート/一棟マンション
      一棟アパートや一棟マンションでは、賃貸することにより相続税評価額をさらに下げることができます。条件を満たせば、小規模宅地等の特例も活用することができます。
      自己資金だけでは足りないという方でも、不動産投資ローンを利用すれば一棟アパートや一棟マンションを取得できる可能性があります。
    • ワンルームマンション
      区分所有のワンルームマンションは、相続税対策として有力な不動産です。
      とくにタワーマンションの高層階の部屋は、大きな節税効果が期待できます。タワーマンションの売買価格は階数が上がるほど高くなるのが一般的です。一方で相続評価額の基準となる固定資産税評価額は、同じ間取りであれば同額で階数には影響されません。したがって、高層階の部屋ほど時価と相続税評価額の差は生じやすいと考えられます。
      さらに相続人の数に合わせてワンルームマンションを複数所有しておけば、遺産分割がしやすい点もメリットです。

     売買需要の高い不動産を選ぶ 

    売買需要が高く、売りやすい不動産を選ぶことも大切なポイントです。そうすれば相続人は、必要なタイミングで不動産を売却し現金化できます。購入希望者が多い不動産は、立地や価格などに特徴があります。

    • 立地
      多くの購入希望者から選ばれているのは、都心や駅から近い立地にある物件です。資産価値が下がりにくいため、いつでも高値で売却できる可能性が高いです。対して空室が目立つ郊外のアパートは、必要な修繕ができず売却しにくくなってしまう恐れがあります。
    • 価格
      価格が高すぎる物件は、なかなか売れません。購入希望者は周辺相場と比べて適正価格を判断することが多いです。相続税対策として購入するときも、周辺相場と同等か安い物件を選びましょう。
    • 設備
      住宅設備の使いやすさやスペックも、売りやすい不動産を見極めるためには重要なポイントです。人気の住宅設備が揃っている物件は需要が高く、高値がつきやすいです。
    • 築年数
      築年数が浅い物件ほど売れやすく、古い物件ほど売れにくくなるのが一般的です。築古の物件は老朽化によって修繕費がかさむことも懸念されます。また、できるだけ新築や築浅の物件を選ぶことで、買い手がつきやすくなります。

    利回りが高い不動産を選ぶ

    賃貸不動産の場合、利回りが低い物件を選ぶと保有するだけで大きな負担になります。利回りとは不動産の収益性を表す指標で、表面利回りと実質利回りの2種類があります。

    表面利回り=年間の家賃収入÷不動産購入価格×100
    実質利回り=(年間の家賃収入-年間の諸経費)÷(不動産の購入価格+購入時の諸経費)×100

    1億円の賃貸不動産を購入し、購入時の諸経費200万円、年間の家賃収入1,000万円、年間の諸経費400万円の場合、2種類の利回りを計算してみましょう。

    表面利回り=1,000万円÷1億円×100=10%
    実質利回り=(1,000万円-400万円)÷(1億円+200万円)×100=5%

    同じ物件でも表面利回りと実質利回りでは数字が大きく異なるため、物件を選ぶ際はどちらの利回りなのか確認しましょう。

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    相続税対策に不動産を活用する際の注意点

    相続税対策に不動産を用いるとき、節税効果だけにとらわれていると失敗するリスクがあります。不動産は金額が大きいため、小さな失敗でも大きな損失につながりかねません。

    念頭に置かなければならないのは、次のような注意点です。

    • まとまった資金がないと難しい
    • 相続争いを引き起こしてしまう可能性がある
    • 相続税対策とみなされ、無効になってしまう可能性がある
    • 自分の意志で不動産を購入しなければ無効になる

    注意点を正しく理解したうえで相続税対策をおこないましょう。

    まとまった資金がないと難しい

    そもそも不動産を取得するには、多額の資金が必要になります。株式会社不動産経済研究所によると、2021年の新築分譲マンションの平均価格は全国で5,115万円、首都圏で6,260万円です。
    借金して賃貸不動産を購入する方法もありますが、あまりおすすめできません。想定よりも家賃収入が稼げず、借金返済できなくなってしまっては本末転倒です。

    不動産での相続税対策は、自己資金に余裕がなければ難しい点に注意しましょう。

    相続争いを引き起こしてしまう可能性がある

    現金相続の場合は相続人同士で分割しやすいですが、不動産相続は分割が難しいのが難点です。遺産分割協議がなかなかまとまらない場合は、調停や訴訟に発展することも少なくありません。
    調停や訴訟は、手続きに手間がかかるうえに長期化することが懸念されます。一度相続争いが起こってしまうと、それまで円満だった家族や親戚との信頼関係が壊れ、絶縁状態になってしまうこともあります。

    相続争いを防ぐために、被相続人は相続後の分割を見据えて不動産を取得しておくことが肝心です。ワンルームマンションを相続人の数に応じて複数購入したり遺言を残したりしておけば、円滑な遺産分割につながります。

    相続税対策とみなされ、無効になってしまう可能性がある

    税務署が明らかな相続税対策や過度な節税にあたると判断する場合、相続税評価額ではなく時価による評価で相続税が課される恐れがあります。

    明確な基準はありませんが、次のようなケースでは無効になる可能性が高いため注意が必要です。

    • 時価と相続税評価額に大きな乖離があるケース
    • 被相続人がかなり高齢で不動産取得をしたケース
    • 相続後すぐに不動産を売却したケース

    税務調査は、過去3年間にさかのぼっておこなわれます。したがって相続税申告後3年以内に不動産を売却していると、税務調査が入った際に相続税対策とみなされる可能性が高いため注意しましょう。

    自分の意志で不動産を購入しなければ無効になる

    被相続人が不動産を購入する際、売買契約の是非を判断できる意思能力を持っていることが大前提です。次のような状態で結んだ売買契約は無効になります。

    • 被相続人が認知症など、意思能力が欠けている状態で不動産を購入したケース
    • 被相続人に意思能力がない状態のまま、他の人物が勝手に不動産購入を代行したケース

    売買契約に限らず、意思能力を有していない状態で不動産を経営することはリスクを伴うのでおすすめできません。

    また、被相続人にかわって財産を管理するためには、成年後見人の選出が必要です。
    ただし成年後見人は司法書士や弁護士が選出されることが多く、費用がかかります。

    まとめ

    不動産を上手に活用することで、相続税対策に大きな効果があります。ただし、重要なのは「相続税の軽減を主たる目的で行っていないこと」です。しっかりとした知識を持って、不動産賃貸「事業」として、計画的に不動産投資に取り組むことが重要です。

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    監修者

    三輪 歩己

    不動産鑑定士 宅地建物取引士 日本証券アナリスト協会検定会員(CMA) 相続診断士 J-REC公認不動産コンサルタント 名古屋市立大学薬学部卒。大学在学中に不動産鑑定士2次試験合格。日本土地建物株式会社にて、不動産鑑定や不動産証券化業務に従事。その後外資系不動産ファンド等にて物件購入・管理・経営企画等業務に従事。約20年間の鑑定・宅地建物取引業の経験を活かし、2020年に不動産パートナーズ株式会社を設立し、代表取締役に就任。同社では、不動産鑑定業・宅地建物取引業に加え、不動産専門の相続診断士として活動を行う。 地元の高円寺では、地域貢献活動を行い、高円寺氷川神社氏子青年会の副会長を務める。

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