不動産投資の失敗とは？失敗事例や対応策から学ぶ成功率を高める方法を解説

不動産投資を始めることを考えているものの、さまざまなリスクを懸念している方は多いかと思います。不動産投資は投資の知識だけでなく、物件の運用方法や不動産・税金に関する法律など幅広い知識が求められるため、過去の失敗事例や特徴を学び生かしていくのが重要です。

本記事では「不動産投資の失敗事例」や「不動産投資で失敗をしないための方法」を紹介していきます。不動産投資のリスクを軽減したい方はぜひ本記事を参考にしてください。

不動産投資の失敗とは

• 空室が多くなり、収入よりも支出が多くなる期間が長くなった
• 売却時に残債よりも低く売ることになり、売却損が生じた
• 修繕リスクを想定せず、突発的な修繕が発生し、コストが大きくなった

不動産投資の成功指標の一つが、売却後の手残り利益(=純資産増加)を得られたかどうかですが、上記のようなケースで損失の方が大きくなり、最終的に損をしてしまうパターンは珍しくありません。

一方で、運用時に赤字でも売却時に黒字に転じるケースや反対に運用時の黒字で売却時の赤字を補填することで手残り利益を確保できるケースもあるため、長期的な運用を見据えて不動産投資を行うことも重要なポイントとなります。

不動産投資の失敗事例5つ 

• 節税にこだわりすぎた
• 新築マンションに投資して自己負担額がかさんだ
• 利回りだけで判断して予想外の出費が発生した
• 不動産投資体験談のブログを鵜呑みにした
• 知らないうちに不正に加担していた

失敗事例1.節税にこだわりすぎた

不動産投資は節税にこだわりすぎてキャッシュフローをおざなりにしてしまうと失敗してしまう恐れがあります。
不動産投資が節税対策になる大きな理由は、減価償却費を経費計上できるためです。不動産は減価償却すると経年劣化に相当する金額を毎年経費計上できます。実際に支出が発生していない場合でも、会計上の赤字を作ることができるのがポイントです。

一方で、減価償却費の計算は物件の耐用年数が大きく関係しています。耐用年数が長いほど減価償却期間が長くなる一方、1年あたりの減価償却費が少なくなります。
とくに新築物件は1年あたりで経費計上できる金額が少なくなるため、思ったように所得税を圧縮できずキャッシュフローが悪化して失敗してしまうケースがあります。
節税にこだわりすぎて失敗してしまった例は以下の通りです。

≪失敗事例≫

1. 不動産を減価償却すると大きな節税効果が期待できると聞き、新築ワンルームマンションで不動産投資を始めた。
2. 新築ワンルームマンションは減価償却期間が長いため1年あたりで経費計上できる減価償却費が少なく、思っていたよりも節税効果を得られなかった。
3. 税圧縮の良いところだけを見て取り組んでしまったが、売却時の譲渡所得税を考えていなかった。
4. 建物価格を不合理に高く設定してしまい、税務上の修正申告をすることになってしまった。
5. キャッシュフローの赤字が続き、最終的には物件を手放さざるを得なくなった。

失敗事例2.新築ワンルームマンションに投資して毎月出費が発生してしまった

新築ワンルームマンションは不動産投資の中でも融資が通りやすく、購入費用も小額であるため始めやすい投資ですが、主に以下の懸念点があります。

• 利回りが低い
• 家賃の下落率が高い
• 節税効果が少ない

新築マンションの物件価格には販売元の広告費や営業費などが上乗せされている場合が多いため、取得費が高額になりやすく利回りは低くなりやすい傾向にあります。

また、新築マンションは購入当初こそブランド価値があるため入居者が見つかりやすく高い家賃設定をできますが、短い期間で物件価値が下がる点もおさえておくべきポイントです。
新築マンション投資を行って失敗した事例は以下の通りです。

≪失敗事例≫

1. 新築ワンルームマンションは「生命保険代わりになる」「少額の資金で始められる」と聞いて不動産投資を始める。
2. 初年度は新築ブランドもあり入居者が集まるのは早かったが、退去を繰り返すうちに、大幅に家賃が下落していった。
3. 家賃収入よりもローンの返済や支出が多くなり、毎月手出しが発生する状況となった。
4. 築年はそれほど経っていないにも関わらず、購入時よりも大幅に低い価格でしか売れず、多額の売却損が発生してしまった。

失敗事例3.利回りだけで判断して予想外の出費が発生した

不動産を利回りだけで選ぶと、予想外の出費が発生してキャッシュフローが悪化したり、想定していた利回りに届かない可能性があるため注意が必要です。

高利回り物件に考えられるリスクは以下の通りです。

• 賃貸需要が弱い地方物件を選んだため空室率が高く、期待していた家賃収入は得られなかった
• 入居中もしくは空室部分の想定賃料が高く設定されており、見かけ上の表面利回りが高くっている
• 思っていたよりもランニングコストが高かったため支出が多く、キャッシュフローが悪化する
• 修繕費がかさんでしまう可能性がある

物件の利回りには大きく分けて「表面利回り」「実質利回り」があり、それぞれの計算式は以下の通りです。

≪表面利回り≫
年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

≪実質利回り≫
（年間の家賃収入－年間のランニングコスト）÷（物件の購入価格＋購入時の諸費用）× 100

表面利回りには「年間のランニングコスト」や「購入時の諸費用」が加味されていない点が要注意ポイントです。

一般的に物件情報サイトで公開されている利回りは表面利回りである場合が多いため、実際に不動産投資を行ってみたら想定よりも収支状況が悪かったというケースがあります。

また、利回りだけで選ぶと想像以上に修繕費が発生してキャッシュフローを圧迫してしまうケースもあります。利回りは新築より中古のほうが高くなりやすい傾向がありますが、築年数や物件の状態によっては「大規模修繕」を行わなければならない可能性があり、収支状況が悪くなるケースがあります。

物件を選ぶ際は利回りだけでなく、物件の状態や入居者の定着率などを見て選ぶようにしましょう。

利回りだけで物件を選んでしまい失敗した事例は以下の通りです。

≪失敗事例≫

1. 物件情報サイトに掲載されていた「高利回り」に惹かれ、中古物件を購入した。
2. 賃貸需要が少ない地方の物件だったため、一度退去が出るとなかなか入居が決まらない状況が続いた。
3. 思っていた利益が得られないだけでなく、想定外の大規模修繕も発生してしまい、キャッシュフローが悪化してしまう。

失敗事例4.不動産投資体験談のブログを鵜呑みにした

インターネットには不動産投資の体験談をつづったブログが数多くありますが、鵜呑みにすると想定外の事態に対応できなくなるため危険です。

不動産投資体験談のブログを鵜呑みにしてしまい失敗した事例は以下の通りです。

≪失敗事例≫

1. 「サブリースは安心」というブログの記事に影響を受け、物件自体のポテンシャルを考えず、4,500万円の物件に対して1,500万円の自己資金を捻出して購入した。
2. 購入から数年後、サブリース賃料が何度も減額され、当初予定していた利回りは得られなかった。また、違約金が多額であったため契約解除もできなかった。
3. 売却を試みたが、購入時の価格と実際の相場での価格に大きな乖離があることが判明し、3000万円程でしか売却できないため、保有し続けなければならない事態となった。

失敗事例5.知らないうちに不正に加担していた

知らないうちに不正に加担してしまい、失敗してしまうケースもあります。悪質な不動産会社が銀行の融資を通すために「銀行通帳を改竄した」といった事件が過去に起きています。

≪失敗事例≫

1. 不動産業者から「自己資金0」で購入することができるといわれ、約2億円の新築マンションを購入した。
2. 後に不動産業者が不正を行っていることが発覚し、提出した銀行通帳や源泉徴収票が改竄され、銀行に提出されていることが判明した。
3. 資産拡大を目指して物件の購入を検討するものの、支払い能力以上の借入があり物件を買い進めることができなかった。

不動産投資はやめておけといわれる理由

「やめておけ」といわれる主な理由は以下の通りです。

• 空室リスクが常にある
• 短期間で利益を生み出すのは難しい
• 悪質な不動産会社も存在する

不動産投資は入居者あっての事業であるため、常に空室リスクを考慮しなければなりません。また、不動産投資は長期運用で利益を生み出す投資方法であるため、短期間で利益を生み出すのは難しいです。

中には「簡単にすぐ儲かる」などと甘い言葉をかけてくる業者もありますが、悪質な不動産会社である可能性が高いため注意が必要です。

不動産投資に失敗する方の特徴 

• 不動産投資に必要な知識が身についていない
• 計画性が不足している
• リスク対策を疎かにしがち

不動産投資に必要な知識が身についていない

知識が十分身についていないと、不動産投資において適切な判断ができず、不良物件や相場よりも高い物件を購入してしまう可能性が高くなります。 
トラブルが起きた際「知識さえあれば冷静に対処できた」というケースが多く発生するため、リスクやデメリットを必ずおさえておく必要があります。

また、不動産業界の動向は常に変化し続けているため、経済や社会の動きに目をくばり、最新の情報を仕入れておくのが大切です。

計画性が不足している

計画性が不足していると「想定より家賃収入が得られなかった」といった理由でキャッシュフローが崩れ、失敗してしまう可能性があります。

高い利回りに魅力を感じて不動産に投資をしたものの、税金や修繕費用などを加味していなかったため、収支がマイナスになってしまうケースがあります。

不動産投資は修繕費やローン返済、固定資産税などの支出を伴うのも忘れてはいけません。不動産投資にかかる費用を把握し、実質利回りのシミュレーションをしてみるのをおすすめします。

リスク対策を疎かにしがち

不動産投資で失敗しないためにはリスクを想定し、適切に対応する必要があります。

不動産投資で発生するリスクは主に以下の通りです。

• 空室が発生するリスク
• 自然災害による損壊のリスク
• 借主が家賃を滞納するリスク
• 高額な修繕費が発生するリスク

空室リスクは不動産投資における最大のリスクであり、空室率によっては運営が困難になるケースもあります。空室が増える原因は人口の変化や物件の供給過多、投資物件の老朽化などがあげられます。

空室リスクを軽減するには「入居率を開示している管理会社に運営を委託する」「担当者と信頼関係を築く」などの対策が有効です。たとえば、不動産会社との良好な関係性を構築すると、空室発生時の入居者斡旋に協力してもらえる可能性が高くなります。

また、自然災害は予測が難しいため、リスクを最小限におさえる対策を事前に施すのが重要です。火災保険や地震保険への加入はもちろん、耐震補強工事も行っておきたい対策です。

家賃滞納リスクへの対策は、入居者の家賃保証会社への加入を必須にすることが選択肢にあげられます。

高額な修繕費が発生するリスクに対応するには、入居者から受け取る家賃の一部を修繕積立金としてプールしておく必要があります。修繕費は災害と同じく突発的に発生する可能性があるため、いついかなるときでも備えておくことが大切です。とくに中古物件は修繕費がかさみやすい傾向があるため、注意しましょう。

不動産投資の成功率を高める方法

• 賃貸需要のある価値の高い物件を選ぶ
• 新築ワンルームマンションを購入しない
• 目標設定をきちんと行う
• 不動産投資の知識を蓄える
• 信頼できる不動産業者に相談する

方法1.賃貸需要のある物件を選ぶ

不動産投資の成功率を高める方法として、賃貸需要がある価値の高い物件を選ぶ必要があります。需要のない物件は空室リスクにつながり、キャッシュフローが悪化しやすいといえます。

賃貸需要の傾向は首都圏や関西圏と地方で以下のように異なります。

	需要	利回り
首都圏	高い	低い
関西圏	やや高い	やや低い
地方	低い	高い

需要が高い傾向にある立地条件は以下の通りです。

• 駅から徒歩10分以内
• 近くにコンビニやスーパーがある
• 病院が近い
• 日当たりが良い

物件の需要を見定めるには入居者目線に立って見極めるようにしましょう。

方法2.新築ワンルームマンションを購入しない

新築ワンルームマンションは投資への第一歩として取り組みやすいと考える方が多いものの、実際にはあまりおすすめできません。

新築の物件価格には不動産会社の広告費や営業費が上乗せされているため、価格が高めに設定されている傾向があります。

購入当初こそ新築であるため高めの家賃設定ができますが、一度退去が発生した時点から中古物件の扱いとなり、価格が大きく下落してしまいます。中古物件と比べて年数経過での物件価値の下落率が大きい点も注意が必要です。

方法3.目標設定をきちんと行う

不動産投資は以下のような「目標」を定めるのが成功するためのポイントです。

• 所得税をおさえたい
• 相続税を減らしたい
• 老後に備えたい

目標とするシーンによって取るべき選択肢が変わってきます。たとえば、月に数万円の家賃収入を得たいのであれば、1室から所有できる区分マンション投資やアパート投資、戸建て投資が向いているとされます。

投資を始めてから現実とかけ離れていると感じたら、状況によって適宜目標を修正する必要があります。初めて不動産投資に挑戦するのであれば無理のない目標を設定し、リスクをおさえた投資方法を選択するのが望ましいでしょう。

方法4.不動産投資の知識を蓄える

不動産投資を成功させるには投資や不動産に関する知識が欠かせません。知識を蓄えると投資すべき物件の判断がしやすくなるほか、運用を行う際も安定します。

不動産投資の知識を身に着ける方法には「本を読む」「情報サイトを見る」「セミナーに参加する」などが考えられ、中でも鮮度が高い情報を得られるセミナーへの参加が一番おすすめです。

方法5.信頼できる不動産会社に相談する

不動産会社を選ぶ際は信頼ができ、パートナーとして長く付き合えるかどうか見極めるのが重要です。

不動産会社を見極めるポイントは主に以下の通りです。

• 不動産会社の規模
• 販売実績・管理戸数
• 管理委託が可能かどうか
• メリットだけでなく、デメリットも説明しているか
• 評判はどうか
• 購入後に適切なサポートが受けられるか

不動産投資を成功させるには、投資のプロである不動産会社からのアドバイスは欠かせません。

信頼できる不動産会社との関係を構築すれば、投資に関するさまざまな相談ができるほか、投資目的に合った物件（未公開情報を含む）を紹介してもらえる場合もあります。

まとめ

不動産投資を成功させ目標を達成するには、不動産に関する知識を身につけ、信頼できる不動産会社と関係を構築できるように行動するのが大切です。

自分自身が納得したうえで投資ができるよう、本記事で解説した失敗事例を参考にしていただき、念入りに情報収集するようにしましょう。

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