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不動産投資の基礎知識

不動産投資を種類ごとに解説|特徴やメリット・デメリットを比較


目次

    不動産投資を検討しているならば、どのような種類があるのか知りたい方も多いでしょう。

    不動産投資の投資対象にはマンションやアパート、戸建て住宅などさまざまな種類があり、それぞれメリット・デメリットが存在します。

    また、物件の種別だけでなく新築・中古かによってもメリット・デメリットが異なるため、不動産投資をする際は種類ごとの違いや特徴を知っておくのが大切です。

    本記事では不動産投資の種類ごとの違いと特徴を解説します。自分に合った不動産投資の種類を知りたい方は、ぜひ本記事を参考にしてください。

    不動産投資の物件の種類を比較

    不動産投資をする際の主な物件の種類は以下の通りです。

    • 一棟マンション・一棟アパート投資
    • 区分マンション投資(ワンルームマンション)
    • 戸建て投資

    物件の種類によってメリット・デメリットが異なりますが、不動産投資に共通するメリットは以下の通りです。

    • 減価償却費を経費計上し、所得を圧縮できる
    • 相続税評価額が時価より低くなるため相続税対策として有効
    • インフレなどの金融危機に強い

    不動産の中でも建物は減価償却の対象になり、減価償却費を経費計上すれば所得の課税対象額を圧縮できるため、所得税と住民税の節税につながります。また、相続税額を算出する基礎となる相続税評価額は時価よりも低くなるため、節税効果も得られます。

    不動産は実物資産であり、物価と共に価格が変動するためインフレなどの金融危機に強い傾向があります。投資の中で広く行われている株やFXなどは金融資産であり、インフレなどの経済状況によって大きな影響を受けます。一方で現物資産である不動産の価格は物価と共に変動するため、経済状況の影響を大きくは受けません。

    次の項目からは物件の種類ごとのメリット・デメリットについて解説します。

    不動産投資の物件種別ごとの違いと特徴

    不動産投資の物件には以下の種類があります。

    • 新築一棟マンション・一棟アパート
    • 中古一棟マンション・一棟アパート
    • 新築区分マンション(ワンルームマンション)
    • 中古区分マンション(ワンルームマンション)
    • 新築戸建て
    • 中古戸建て

    不動産投資における新築物件と中古物件の違いと特徴、物件種別ごとのメリット・デメリットを次の項目から紹介します。

    新築物件・中古物件の違いと特徴

    新築物件と中古物件はそれぞれメリット・デメリットに違いがあるため、物件選びの際は特徴をおさえておかなければなりません。

    新築物件と中古物件のメリット・デメリットは以下の表の通りです。

     新築物件中古物件
    メリット融資を受けやすい
    空室リスクが低い
    修繕費が発生しづらい
    物件購入価格が安い
    賃料が下がりにくい
    利回りが高い
    デメリット物件購入価格が割高
    物件価値の下落率が高い
    利回りが低い
    修繕費がかさむ
    空室リスクが高い
    融資の難易度が高い

    不動産投資の物件種別の違いと特徴について次の項目から解説します。

    新築一棟マンション・一棟アパート

    新築一棟マンション・一棟アパートのメリット・デメリットは以下の通りです。

    ≪メリット≫

    • 維持管理コストが低い
    • 空室リスクが低い
    • 好条件の融資が受けられる可能性がある

    ≪デメリット≫

    • 物件価値の下落率が高い
    • 利回りが低い
    • 節税効果が低い

    一般的に新築一棟マンション・一棟アパートは空室リスクが低いため、安定した収益が得られます。一方で、新築物件は物件価格が高額になりやすいうえ賃料の下落率が高いため、利回りが低いデメリットがあります。

    また、中古物件と比べて減価償却による課税所得の圧縮による節税効果が低い点もデメリットです。物件が1年あたりで減価償却できる金額は耐用年数によって決定します。新築物件は耐用年数がすべて残っている状態で減価償却費を算出するため、結果として1年あたりの減価償却費が少なくなります。とくに新築マンションは鉄筋コンクリートなどの強固な素材を用いられている場合が多いため、耐用年数が長くなりやすいです。

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    中古一棟マンション・一棟アパート

    中古一棟マンション・一棟アパートのメリット・デメリットは、以下の通りです。

    ≪メリット≫

    • 物件価格が下がりにくい
    • 節税効果が高い
    • 物件価格が割安

    ≪デメリット≫

    • 修繕費がかさむ可能性がある
    • 空室リスクが高い
    • 融資の難易度が高い

    中古一棟マンション・一棟アパートは新築物件と比べると物件価格が安く、高い利回りが期待できます。また、物件価格が下がりにくいため物件売却時に売却益が得られる可能性も新築と比較して高い傾向があります。

    節税対策としても有効な手段であり、中古一棟マンション・一棟アパートは1年あたりで経費計上できる減価償却費が新築と比較して多いため、短期間での節税効果が高いです。一方で修繕費がかさむと収益性が低下するため、状態の良い物件を選ぶのが大切です。あらかじめ修繕費の発生を見越したシミュレーションを行い、リスクを低減させましょう。

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    新築区分マンション(ワンルームマンション)

    新築区分マンション(ワンルームマンション)のメリット・デメリットは以下の通りです。

    ≪メリット≫

    • 融資が受けやすい
    • 修繕の必要性が少ない
    • 空室リスクが低い

    ≪デメリット≫

    • 利回りが低い
    • 家賃・物件価格の下落率が高い
    • 節税効果が少ない
    • 資産拡大に時間がかかる

    新築区分マンション(ワンルームマンション)は融資が受けやすく、一棟マンションと比べると価格も低いため、比較的手軽に不動産投資を始められます。

    一方で、一度入居者が退去してしまうと中古物件になってしまうため、家賃が大きく下落し、収益性が低下するリスクがあります。また、投資先が一室のみであるため、退去が発生してしまえば、その間家賃収入がゼロになってしまうリスクがあります。

    また、新築区分マンションは物件価格が割高である場合が多いため、物件売却時に損をしてしまう可能性が高いといえます。

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    中古区分マンション(ワンルームマンション)

    中古区分マンション(ワンルームマンション)のメリット・デメリットは以下の通りです。

    ≪メリット≫

    • 融資が受けやすい
    • 流動性が高い
    • 賃料下落リスクが低い

    ≪デメリット≫

    • 空室リスクが高い
    • 修繕費がかさむ
    • 節税効果が少ない

    中古区分マンション(ワンルームマンション)は価格が低いため、手軽に不動産投資を行うことができます。また、賃料下落のリスクが低く、入居者が退去しない限りは安定した収益が期待できます。

    一方で、投資先が一室のみであるため、入居者が退去すると新しい入居者を確保するまでは無収入の状態が続くリスクがあります。空室リスクを回避するには立地条件の良い物件を選ぶのが大切です。

    新築戸建て

    新築戸建てのメリット・デメリットは以下の通りです。

    ≪メリット≫

    • 入居期間が長くなりやすい
    • 修繕費がかかりにくい

    ≪デメリット≫

    • 利回りが低い
    • 物件数が少ない
    • 流動性が低い

    新築戸建てはファミリー層が入居するケースが多く、入居期間が長くなりやすいため、長期間にわたって安定した収益が期待できる点がメリットです。また、新築で設備が新しいため、修繕費もかかりにくいです。

    一方で、取得費用が高くなるためローンの返済額が大きくなる、利回りが低い、投資先が一戸建てのみであるため、退去が発生すると家賃がゼロになるといった点がデメリットです。

    中古戸建て

    中古戸建ては以下の点がメリット・デメリットです。

    ≪メリット≫

    • 物件価格が下がりにくい
    • 節税効果が高い
    • 物件価格が安い

    ≪デメリット≫

    • 修繕費がかさむ可能性がある
    • 空室リスクが高い
    • 融資の難易度が高い

    中古戸建ては高い利回りが期待でき、節税効果が高い点がメリットです。また、新築戸建てと比べると物件価格が安く、購入しやすい点もメリットといえます。

    ただしリフォームが必要な物件を購入してしまうと経費がかさみ、実質利回りが低くなるため、状態の良い物件を購入する点がポイントです。

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    不動産投資には中古物件がおすすめ

    不動産投資を行う際は新築物件よりも中古物件がおすすめです。中古物件が新築物件よりおすすめな理由は以下の通りです。

    ・ 物件購入時の金額が新築物件と比較して安い

    ・ オーナーチェンジ物件であれば入居者を引き継げる

    ・ 1年あたりの減価償却費が高く、節税効果が高い

    中古物件は新築物件よりも安い価格で購入できるため利回りが高くなりやすく、効率的な不動産投資が可能です。

    また、新築物件を購入した際は入居付けから始まりますが、オーナーチェンジ物件であれば入居者を引き継げるため、早期から安定した家賃収入を得られるメリットがあります。融資を受ける際もオーナーチェンジ物件だと収益性が高いと評価され、審査に通りやすい点もメリットといえます。さらに、中古物件は1年あたりで経費計上できる減価償却費が高いため、大きな節税効果が得られます。

    上記のように、新築物件と比較してあらゆるメリットがあるため、不動産投資をするのであれば中古物件をおすすめします。

    なお、中古物件にも空室リスクはあるため、リスクを軽減したい場合はサブリース契約を用いるのも一つの手段です。サブリース契約では実際の入居率に関わらず一定額がオーナーに支払われるため、空室が発生した時でも安定した収益が得られます。一方で、サブリース契約は「家賃保証金額を下げられる可能性がある」「契約内容によっては売却が難しい場合がある」などのリスクがあるため注意が必要です。

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    少額からできる不動産投資の種類

    一棟マンション投資・一棟アパート投資、区分マンション投資、戸建て投資などの現物不動産投資をするには、不動産の購入費用がかかります。

    一方で、以下の不動産投資は現物不動産を購入しなくても少額から始められます。

    • 不動産投資型クラウドファンディング
    • 不動産投資信託(REIT)

    不動産投資型クラウドファンディングは1口10,000円〜、不動産投資信託(REIT)は1口100円〜の少額投資が可能です。以下では不動産投資型クラウドファンディングと不動産投資信託の特徴を紹介します。

    不動産投資型クラウドファンディング

    不動産投資型クラウドファンディングは前述で紹介した不動産投資(賃貸経営)とは異なり、投資家はファンドに出資するだけで投資ができます。ファンドは1口10,000円〜の少額から出資可能であるため、非常に手軽に始められます。

    不動産投資型クラウドファンディングの仕組みは、運営会社が複数の投資家から集めた資金でファンドを組成して不動産投資を行い、得られた収益を投資家に分配するようになっています。

    不動産の賃料収入や不動産の売却益などが収益であり、ファンドによりますが年利3〜5%程度の利回りが期待できます。一方で元本割れのリスクがあるため、ファンドに出資すれば確実に利益が得られるわけではありません。

    なお、元本割れのリスクを低減するために優先劣後出資方式という仕組みを採用しており、万が一元本割れが発生した場合は一定額まで損失が補填されます。

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    不動産投資信託(REIT)

    不動産投資信託(REIT)は不動産に特化した投資信託であり、銀行や証券会社を通じて1口100円〜の少額から購入できます。まとまった資金がなくても手軽に不動産投資を行えることがメリットです。

    REIT(リート)の仕組みは、投資家から集めた資金で運用管理会社が不動産投資を行い、賃貸料収入や不動産の売却益を投資家に還元するというものです。

    REITと不動産投資型クラウドファンディングは仕組みがよく似ていますが、REITは投資信託の一種であるのに対して、不動産投資型クラウドファンディングはクラウドファンディングの仕組みを利用する点が異なります。

    また、REITは不動産投資型クラウドファンディングよりも投資規模が大きく、投資対象によっては時価総額が1,000億円以上になることもあるため、個人では難しい大規模物件で不動産投資ができます。

    その他の不動産投資の種類

    不動産投資の種類はマンションやアパート、戸建て住宅だけでなく、テナントビルや駐車場などを投資対象とする以下のような不動産投資があります。

    • 一棟ビル
    • 駐車場・駐輪場
    • トランクルーム
    • 民泊

    上記のような不動産投資も対象によってメリット・デメリットが異なり、投資の目的に合った方法を選ぶのが大切です。

    一棟ビル

    一棟ビル投資はテナントビルやオフィスビルなどを投資対象にする不動産投資の手法です。マンション投資やアパート投資は入居者が個人であるのに対して、一棟ビル投資は入居者が事業者である点が異なります。

    一般的に、店舗やオフィスは拠点を一度構えると長期間にわたって事業を続けるため、短期間で退去されるリスクが少なく、長期的な運用を見込める点がメリットです。

    一方で、一棟ビルを購入するには億単位の資金が必要になる場合があるため、資金調達が難しいといったデメリットがあります。

    駐車場・駐輪場

    駐車場・駐輪場による不動産投資は、車やバイク、自転車の駐車場・駐輪場を投資対象とし、土地のみで始められる特徴があります。初期費用が安く、マンションやアパートを建築できない狭い土地でも投資対象にできます。

    駐車場・駐輪場による不動産投資は手軽に始められ、管理の手間もあまりかかりません。

    ただし、「住宅用地ではないため税制上の優遇措置を受けられない」「建物の取得費を減価償却し、経費計上できない」といった理由から節税効果が低い点がデメリットとしてあげられます。

    トランクルーム

    トランクルームを用いた不動産投資は、更地にトランクルームを設置して貸し出し、使用料金が収益源になる投資手法です。建物賃貸のような高収入は見込めませんが、賃料が下がりにくいメリットがあります。また、利用者とのトラブルが少なく、管理の手間も少ないです。

    一方で、他の不動産投資と比較して収入が少なめであり、住宅用地でないため税制上の優遇措置が受けられず、節税効果が低い点がデメリットです。

    民泊

    民泊による不動産投資は自己所有の戸建て住宅や分譲マンションなどを宿泊施設として提供し、宿泊料金が収益になる投資手法です。建物賃貸よりも賃料を高く設定できるため、稼働率が高ければ高収入が期待できます。

    ただし、シーズンによって収入が変動しやすく、コロナ禍による外国人観光客の減少などのリスクもあり、想定していたような収入が得られない場合があります。

    不動産投資で失敗しないためのポイント

    不動産投資は空室リスクや家賃滞納リスクなど、さまざまなリスクが存在します。不動産投資での失敗を防ぐには、リスクが少なく安定した収益が得られる物件を選ぶのが重要です。

    不動産投資で失敗しないためのポイントは以下の通りです。

    • 信頼できる不動産会社を見つける
    • 事前に知識を備えておく必要がある

    信頼できる不動産会社を見つけ、自分自身も事前に不動産投資の勉強をしておけば不動産投資の失敗を防ぐことにつながります。

    信頼できる不動産会社を見つける

    信頼できる不動産会社を見つけるためのポイントは以下の通りです。

    • 顧客の状況に合った物件を紹介してくれる
    • 物件購入後のサポートが手厚い
    • 将来考えられるリスクまで教えてくれる

    不動産投資を成功させるには物件選びが何よりも重要です。不動産会社を選ぶ際は、顧客の状況に合った最適な物件を紹介してもらえる不動産会社を選びましょう。

    また、物件購入後のサポート体制も重要であり、物件管理までワンストップで提供している不動産会社を選べば空室の発生時には迅速に新しい入居者を探してくれるなど、手厚いサポートが受けられます。

    さらに、長期的視点で想定されるリスクを回避するための方法を教えてくれる不動産会社を選ぶと、長期間にわたって安定した収益が期待できます。

    事前に知識を備えておく

    不動産投資の失敗を防ぐには、準備や運用のすべてを不動産会社に任せるのではなく、書籍やセミナーを通して、自分自身も関連する知識を備えておくことが大切です。

    たとえば不動産投資セミナーに参加すると、専門家による不動産投資に関するレクチャーが受けられます。

    ファミリーコーポレーションでは不動産投資に関する様々なテーマのセミナーを開催しており、「物件の選び方」や「最新の融資情勢」など、不動産投資の成功につながるポイントをお伝えしています。不動産投資にご興味をお持ちの方はぜひセミナーにご参加ください。

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    まとめ

    不動産投資の種類によって受けられるメリットは異なります。そのため、不動産投資を行う際はメリットとデメリットを比較して、自分の目的にあった投資方法を選ぶのが重要です。

    たとえば中古物件であれば短期的な節税効果が大きく、利回りが高い傾向があるため、不動産投資初心者に非常におすすめであるといえます。

    ファミリーコーポレーションでは空室リスクが低い東京圏の一棟収益物件の情報を多数保有しており、お客様の投資目的に合致する収益物件をご紹介いたします。ぜひお気軽にお問い合わせください。

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