お気に入りに登録しました
お気に入りを解除しました
不動産投資の基礎知識

不動産収入で暮らすには?仕組みや流れ|やり方・税金も解説


目次

    不動産投資が資産形成手段として有用と知っていても、仕組みや流れが良く分からないと感じる方は多いのではないでしょうか。不動産投資で収入を増やすためには仕組みや適切な運用方法などの正しい知識が必要です。

    本記事では不動産収入を得る仕組みや不動産投資に関する知識、成功するための注意点について解説します。「不動産投資を検討している方」「不動産から得られる収益に何があるか知りたい方」はぜひ本記事を参考にしてみてください。

    無料会員登録バナー
    無料投資相談バナー

    不動産収入を得る仕組みとは

    安定した不動産収入を得るためには不動産投資の仕組みや流れを前もっておさえておく必要があります。まずは、不動産収入を得るための仕組みを確認していきましょう。

    不動産収入を得るために知っておきたい基本事項

    不動産投資とは第三者に物件を貸し出して家賃収入を得たり、価格が上がったタイミングの売却により差益を得ることを目的とした投資方法です。不動産投資にはさまざまなリスクがあるものの、物件の選び方次第では安定した利益を得られるほか、大きな手ごたえも得られる投資方法です。
    とはいえ、不動産を購入しただけでは収入は得られず、不動産投資によって安定収入を得るには自分の目的に合った物件を購入し、オーナーが不動産の管理運営に関する知識を持って適切に運用する必要があります。

    株式投資などのハイリスク・ハイリターンの投資方法に対して、不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンといわれており、大きな損失が発生する可能性は低いものの大きな収益をのぞむのも難しいとされています。

    不動産収入を得る仕組み

    不動産収入(家賃収入)は物件を賃貸として貸し出し、第三者が毎月家賃を支払うと得られます。

    不動産投資で収入を得る仕組みは以下の図のとおりです。

    詳しくは後述しますが、不動産収入は次の流れで発生します。

    1. 物件を購入する
    2. 物件を賃貸に出す
    3. 第三者が物件を借りる
    4. 毎月、家賃として収入を得る

    不動産収入は物件が空室でない限り、安定した収入を得られます。一方で空室が発生すると空室分の家賃が得られず、利回り(初期投資額の回収率)が低下してしまいます。

    継続した収入を得るには、空室を発生させない運営が最も重要です。もし、空室が発生してもすぐに次の入居希望者が現れるよう、物件の宣伝や入居者の管理などを行う必要があります。

    物件を購入する

    不動産収入を得るためには収益物件の購入(または建築)から始まります。

    物件購入の際は金融機関からの審査を受け、不動産投資ローンなどを利用するのが一般的です。

    購入の方法は賃貸物件を丸ごと一棟購入する方法もあれば、区分マンションを購入する手段もあり、それぞれ用意すべき金額が大きく異なるため、目標収入やローンの借り入れ額を検討してから投資物件を選定しましょう。

    賃貸を開始する

    物件を購入した後は賃貸として入居者を募集します。募集方法は以下の2通りから選択するのが一般的です。

    自主管理の場合不動産仲介会社へ入居者募集の依頼をする
    管理会社を利用する場合管理会社が入居者募集を行う

    入居者募集は不動産仲介業者や管理会社に依頼すると費用が発生しますが、節約のためにオーナー自身が行うことも可能です。しかし、オーナー自身が入居者募集を行うのは非常に労力がかかるため、おすすめはできません。

    入居者が決まった後は賃貸経営が開始されますが、空室のままでは不動産収入がいつになっても発生しないため、早期に入居付けが出来るよう、適切な入居者募集方法を選択しましょう。

    家賃が入金される

    入居者から家賃が入金されるとオーナーの手元に収入が入ります。なお、入金された家賃全額がオーナーの利益とはなりません。

    不動産会社に管理委託している場合の管理料やローン返済費、月々の保険料や水道光熱費を家賃の中から支払う必要があります。また、今後発生する修繕費などのランニングコストに備えるために資金をプールしておく必要もあります。

    あわせて読みたい

    家賃だけじゃない!不動産投資による収入

    不動産投資による収入には次の項目が含まれます。

    • 家賃
    • 共益費・管理費
    • 礼金
    • 更新料
    • その他

    各項目について、どのような収入なのか見ていきましょう。

    家賃

    不動産投資における収入の大半は家賃収入が占めています。物件の空室が少ないほど家賃収入が増えるため、空室を減らし収入をどれだけ確保できるかがオーナーの手腕にかかってるといえるでしょう。

    不動産投資を行う際は、当初から家賃滞納のリスクを考えておかなければなりません。家賃滞納が発生すれば収入が得られず、キャッシュフローの悪化につながります。

    家賃滞納リスクを軽減する方法は主に以下のとおりです。

    • 家賃保証会社を利用する
    • 支払い能力を事前に調査する
    • 家賃の支払いを口座振替にする

    家賃滞納のリスクをおさえる方法として管理会社への委託が挙げられます。管理会社は不動産投資に関する専門的な知識および経験を蓄えており、家賃滞納時も適切に対処してくれます。

    入居者の支払い能力調査も重要なため、管理会社に入居者募集を委託している場合でもオーナーとして審査に参加するのも一つの手段です。また、家賃の支払いを口座振替に設定すれば「支払いを忘れていた」場合にも対応できます。

    家賃滞納が発生している部屋を他の人に貸与することはできないため、不動産投資を始める前から家賃滞納問題への対処法をおさえておくのが大切です。

    共益費・管理費

    共益費・管理費は建物の共用部分の修繕や維持管理などを目的としており、毎月の家賃とあわせて入居者が支払います。

    共益費・管理費はそれぞれ不動産公正取引協議会連合会が定める「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」で下記のように定義されています。

    • 共益費…借家人が共同して使用または利用する設備または施設の運営および維持に関する費用をいう。
    • 管理費…マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持および管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。

    それぞれ明確に区別して使用される場合もありますが、ほとんど同一であると考えて問題ありません。

    共益費・管理費に含まれる項目は主に以下のとおりです。なお、何に使用するかはオーナーの裁量によります。

    • 建物自体の管理
    • 保守点検
    • ゴミ捨て場の清掃
    • インターネット・テレビ回線の使用料

    共益費・管理費は毎月の家賃と合わせて支払いますが、家賃を安く見せるために別々で記載されているケースが多いです。たとえば、「家賃60,000円」と「家賃55,000円+共益費5,000円」であれば後者の方が安いと感じる方が多いようです。

    礼金

    礼金は賃貸借契約を締結した際に入居者からオーナーへ支払う謝礼金を指します。金額相場は地域やオーナーごとに異なりますが、家賃の1ヶ月分から2ヶ月分が一般的です。

    近年では入居者の初期費用をおさえ、入居率を向上するために礼金を無しとする物件も増えています。

    礼金には退去時の返還義務がないため、全額がオーナーの収入となります。一方で、敷金は礼金と同様に借主が初期費用のひとつとして支払う金銭ですが、オーナーの収入とはならず、帳簿上も預り金として記載します。

    敷金は以下の事案が発生したときに充当する必要があります。

    • 家賃滞納が起こった場合
    • 入居者の故意過失により、部屋を破損もしくは汚損した場合

    上記ような事案がなければ、入居者の退去時に敷金を返金します。

    更新料

    更新料は賃貸借契約期間の更新を行う際の費用です。更新を行うタイミングは賃貸借契約の契約内容によって異なりますが、2年間に設定されているケースが多いです。

    2年が経過するタイミングで借主は契約更新か退去を選ぶ必要があり、更新する場合は貸主に更新料を支払います。なお、更新料は法的な契約期間の定めや支払い義務はないため、設定する場合は契約書への記載が必要です。

    オーナーの意向や地域などによっても異なりますが、更新料の相場は家賃の1ヶ月分から2ヶ月分が一般的です。

    なかには「更新料を払うくらいなら、折角の機会なので転居してしまおう」と考える人もいるため、空室リスクを減らす目的で更新料を徴収しないオーナーもいます。

    その他

    前述で紹介した項目以外に不動産投資で発生する収入は以下のとおりです。

    • 自動販売機の収入
    • 太陽光パネルの売電収入
    • 駐車場の貸し出し

    所有している土地の敷地内に自動販売機をメーカーからの依頼で設置した場合は、借地代を得られます。自身で自動販売機の設置から仕入れまで行う場合は売上金も収入となります。

    また、不動産物件の屋根もしくは野立てによる太陽光パネルの売電も収入のひとつです。年々売電価格は下落しているものの、施工業者が増え設置費用も安くなったため大きな収益を得られます。

    ほかにも、空き駐車場を外部に貸し出して駐車場使用料を得られます。入居者へ貸し出すほかに、入居者以外でも駐車場のみ契約を締結するケースもあります。駐車場の有無は立地によっては重要視している方も多いため、入居率向上にもつながります。

    無料会員登録バナー
    無料投資相談バナー

    不動産投資で必要な支出

    不動産投資ではさまざまな支出が必要になり、主に以下の項目があります。

    • 税金
    • 管理委託手数料(管理委託の場合)
    • 修繕費用
    • 減価償却費
    • 税理士、司法書士への報酬
    • その他

    不動産投資で必要な支出について、次の項目から詳しく解説します。

    税金

    不動産投資で課される主な税金の特徴は以下のとおりです。

    税金の項目特徴
    固定資産税・都市計画税1月1日時点の土地・建物の所有者に対して課税される税金
    所得税収入から経費を差し引いた利益に対して課税される税金
    住民税同上
    事業税290万円以上所得があると課税される税金
    消費税居住以外の目的で部屋や駐車場を貸し出す場合は消費税が課税される
    復興特別所得税東日本大震災の復興の財源確保を目的とし、所得税と合わせて課税される税金

    税金の支払通知書が届いたら迅速に支払えるよう、毎月の家賃収入から納税額分の費用を手元に用意しておくのが大切です。

    管理委託手数料(管理委託の場合)

    物件の管理業務をオーナー自身が行うのは可能ではありますが、管理委託手数料を支払い不動産管理会社に依頼するのが一般的です。不動産管理会社に依頼すると行ってくれる業務の内容は以下のとおりです。

    • 入居者の募集
    • 募集広告を出す
    • 家賃滞納へ対応する
    • トラブル・クレームに対応する
    • 入居・退去の立会いをする

    上記業務とは別に、「建物の清掃業務」や「維持管理に関する建物自体の管理」を請け負う会社や「管理全般」を請け負う会社などがあり、どのような管理方法を選ぶかはオーナーが判断します。

    電気工事関連や建物点検などの保守点検は資格が必要であるため外注するケースがほとんどです。資格が必要ない入居者への対応はオーナー自身で行うことで、費用をおさえることができます。

    なお、管理委託の中でもサブリース契約(転貸借契約)を用いる場合は注意が必要です。家賃保証の内容に関して、オーナーと管理会社間でのトラブル事例が多いため、慎重に判断する必要があります。

    あわせて読みたい

    修繕費用

    不動産投資における修繕費用は次の用途に使われます。

    • 定期的な修繕
    • 入退去時のリフォーム
    • 毎年行う点検修理
    • 数年ごとに行う大規模修繕

    とくに大規模修繕は多額の修繕費用がかかるため、計画的に家賃収入を積み立てておくことが大切です。不動産は現物資産であるため、新築であっても劣化は避けられません。購入時点で定期的なメンテナンスおよび修繕の計画を立てておきましょう。

    なお、修繕費用は複数年に分けて経費計上するケースもあります。

    減価償却費

    減価償却費は帳簿上の経費であり、実際に出ていくお金ではありません。建物の耐用年数は物件の構造によって異なり、期間内は経費として計上できます。

    以下の表は構造別法定耐用年数の一覧です。

    鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造47年
    レンガ造・石造・ブロック造38年
    軽量鉄骨造(骨格の厚さが4㎜を超える)34年
    軽量鉄骨造(骨格の厚さが3㎜を超え4㎜以下)27年
    軽量鉄骨造(骨格の厚さが3㎜以下)19年
    木造・合成樹脂造22年
    木造モルタル造20年

    不動産所得が減価償却費の経費計上により所得課税対象額が赤字となった場合、他の所得と相殺(損益通算)が可能となります。

    損益通算を行うと所得税・住民税・復興特別所得税の課税対象額を圧縮できます。

    税理士、司法書士への報酬

    不動産投資には専門知識が必要となるため、税理士や司法書士などのプロに頼るのも選択肢のひとつです。専門家に支払う不動産投資の相談報酬の内容には以下の項目が挙げられます。

    税理士税務関連
    司法書士不動産の購入・売却手続き不動産投資の法人化

    相談した際に税理士や司法書士に支払った報酬は、経費として計上できます。

    その他(ローン金利、保険料など)

    上記で紹介した以外にも、さまざまな支出がかかります。

    火災保険料火災保険の保険期間は最短1年、最長で5年間であり、契約期間分の保険料を一括で支払うのが一般的です。契約が切れた後は更新が必要となり、保険料を再度支払います。
    地震保険地震保険単体では加入できず、火災保険とのセット加入が必須です。地域や建物の構造などによって費用は異なります。
    ローン金利金融機関から不動産ローンの融資を受けている場合には、毎月のローン返済額に合わせて金利の支払いもかかります。
    電気・水道料金物件の共用部の電気・水道料金は入居者がいなくても基本料金が発生するため支出となります。

    不動産投資の際は正確なキャッシュフローを把握するためにも全ての支出を網羅しておくのが大切です。

    あわせて読みたい

    確定申告は必要?

    確定申告とは1年間の所得を集計し、算出された税金額を国に報告する手続きを指します。給与所得以外に不動産収入がある場合、確定申告が必要かどうかが気になる人も多いでしょう。

    確定申告が必要かどうかを判断するには、どのような点を確認すると良いのでしょうか。

    次の項目から紹介していきます。

    不動産所得が20万円超では必要

    サラリーマンは勤務先で年末調整を行うケースが多いため、本業の所得のみである場合は確定申告は不要です。

    しかし勤務先以外の所得である不動産所得が20万円を超えた場合は確定申告が必要となるため、経費を余さず計上し所得を圧縮するのが大切です。

    確定申告時に経費計上できる主な項目は以下のとおりです。

    • 税金(固定資産税・都市計画税)
    • 広告費
    • 減価償却費
    • 管理費
    • 修繕積立金
    • 賃貸経営に関わる水道光熱費
    • 火災保険料
    • 地震保険料
    • ローン返済金のうちの利息分
    • 税理士・司法書士への報酬
    • 不動産購入にかかった費用(購入した年度のみ計上可能)

    不動産投資にかかる費用の多くは経費計上できるため、必ずおさえておきましょう。

    青色申告は節税メリットがある

    不動産所得が20万円を超えた場合、青色申告・白色申告の中から申告方法を選んで確定申告を行う必要があります。中でも青色申告を行うと大きなメリットがあり、主に以下のとおりです。

    • 最高65万円の所得控除
    • 配偶者や親族へ支払った給与を経費にできる
    • 最長3年間は赤字所得を繰り越しできる
    • 取得価額が30万円未満の減価償却資産は一括経費計上できる

    青色申告は複式簿記で行わなければならないため、帳簿付けに手間がかかる反面、最高65万円の所得控除を受けられるのがメリットです。なお、最高65万円の所得控除を受けるには「アパート10室以上もしくは貸家5棟以上」という条件を満たす必要があります。

    あわせて読みたい
    無料会員登録バナー
    無料投資相談バナー

    不動産収入を得て成功するための注意点

    不動産収入を得る仕組みを詳しく解説してきましたが、収入を得て成功するためにはどのような点に注意したら良いか、次の項目で紹介します。

    不動産投資の知識を積極的に得る

    不動産収入を得たいと考えている方は不動産投資に関する知識を備えることで、あらゆるリスクを予め回避する可能性が高まります。

    不動産投資の成功率を上げるためには、積極的に知識を吸収するのが何より大切です。知識を得る方法としては主に以下のとおりです。

    • セミナーなどに参加する
    • インターネットを活用する
    • 本を読む

    なお、インターネットでは信頼性の低い情報も中にはあるため、情報の提供元をしっかり確認するようにしましょう。

    最初に紹介したように、不動産投資は株やFXよりもリスクは低いものの、高額な投資となります。不動産投資を成功させるためには自分に合う物件を理解したうえで購入を検討することが大切です。

    ニーズの高い物件、立地を選ぶ

    空室の発生は、利回りの低下につながります。そのため、賃貸需要がある物件を選ぶことが不動産投資を成功させるポイントのひとつです。

    賃貸需要を満たすにはターゲット層に合った物件、立地を選ぶことが非常に重要です。たとえば相場からかけ離れた賃料設定や、単身者が多い地域のファミリー向けの物件の場合は立地が良くとも空室が発生するリスクが上がってしまいます。

    検討中の物件が入居者から需要が高い立地であるかどうか不安な場合は、不動産業者に相談したり、ポータルサイトを活用して調査をしましょう。

    物件の管理を適切に行う

    安定した不動産収入を得るためには物件の価値を維持するための物件管理が必要です。適切な管理がされていない物件は物件寿命が下がり、入居率も大きく低下してしまうため注意が必要です。

    設備故障時やトラブル発生時の迅速な対応はもちろん、定期的な修繕も必ず行いましょう。イレギュラーな支出が発生しても対応できるように、普段から修繕費用の積み立てによるキャッシュフローの確保が大切です。

    賃貸管理のリスクを知り、空室対策や家賃滞納対策を行う

    不動産投資に潜むリスクを完全に排除することは不可能です。リスクの内容や適切な対処方法などを前もって知っておくと、適切に対処できます。不動産投資の主なリスクは以下のとおりです。

    自然災害リスク災害時に備え火災保険や地震保険に加入するハザードマップで災害リスクを確認してから物件の購入を行う
    空室リスク周辺の賃貸ニーズを調査してから物件を購入する家賃の保証をしてくれるサブリース契約も有効
    家賃滞納リスク家賃保証会社を利用する管理会社と厳密な入居審査を行う

    不動産投資にはリスクが付き物であるため、可能な限り最小限に留めるのが大切です。各種保険の利用や管理会社への依頼を検討しましょう。

    専門家に相談する

    不動産投資は一種の事業であり、成立させるためには投資についてのノウハウや知識が必要です。ノウハウや知識がないと入居率改善やトラブル解決などを適切に行えず、不動産投資を失敗してしまう可能性があるため注意が必要です。

    専門的な知識やノウハウを得るためにも、これから不動産投資を始めようと思っている方は、まず信頼できる専門家に相談するのが大切です。

    あわせて読みたい

    まとめ

    不動産収入を得て成功するためには自分の目的に合った物件を購入し、空室リスクを抑えながら適切に運営することが大切です。収益の仕組みを正しく理解し、信頼できる不動産業者から物件を購入することで、不動産投資の成功率が上がります。

    不動産投資は専門的な知識が多く必要であるため、信頼できる不動産会社を見つけられれば良きパートナーとなるでしょう。

    ファミリーコーポレーションでは東京圏の一棟収益物件を専門に扱っております。中古アパートの販売実績も多数あり、これまでに多くのお客様の不動産投資をサポートしてまいりました。

    定期的にセミナーの開催も行っているほか、個別相談にてお客様の個々のご状況に合わせたご提案も可能です。不動産投資に興味があるお客様は、ぜひファミリーコーポレーションまでお問い合わせください。

    無料会員登録バナー
    無料投資相談バナー
    1. ホーム
    2. 不動産投資コラム
    3. 不動産投資
    4. 不動産収入で暮らすには?仕組みや流れ|やり方・税金も解説
    1. ホーム
    2. 不動産投資コラム
    3. 確定申告
    4. 不動産収入で暮らすには?仕組みや流れ|やり方・税金も解説

    無料会員登録をすると
    不動産投資に関する
    限定情報や特典がもらえる!

    1. 特典

      当社のみ
      ご紹介可能な
      限定公開物件
      の閲覧が可能に!

    2. 特典

      スピードが命の
      不動産情報を
      メールやLINEで
      先行配信

    3. 特典

      不動産投資
      お役立ち情報
      ダウンロード特典
      が貰える!