不動産投資にサブリース契約は必要？｜仕組みやメリット・デメリット

不動産投資の物件管理の手間を削減する手法として、サブリース契約があります。オーナーはサブリース契約を行うことで、自身の所有している物件を不動産管理会社に一括で管理してもらい、毎月一定の家賃保証を受けることができます。

サブリース契約は過去に失敗事例がニュースで話題になったため、マイナスイメージを抱いている方も多いと思います。しかし、サブリース契約の基本的な仕組みや注意点を正しく理解すれば、安定した家賃収入を得られたり、管理する手間が省けたりと多くのメリットがあります。

本記事ではサブリース契約の仕組みやメリット、注意点を詳しく解説します。サブリース契約を活用した不動産投資を考えている方は本記事を参考にしてみてください。

サブリース契約とは？｜管理委託方式とどう違う？

サブリース契約は賃貸物件の管理を不動産管理会社などに依頼する契約方法のひとつです。「管理委託方式」とよく比較される契約方法であり、どちらもオーナーの手間を減らすうえで有用です。

ここではサブリース契約と管理委託方式の仕組みの違いを詳しく紹介していきます。

管理委託方式

管理委託方式とは不動産管理会社がオーナー所有物件の入退去手続きや物件管理を行う契約方法を指します。管理業務のみを委託するのが特徴であり、入居者との賃貸借契約は不動産仲介会社を通じてオーナー自身が行います。

賃料は入居者がオーナーに支払うのが一般的ですが、契約内容によっては集金代行までの委託も可能です。不動産管理会社の取り分である管理費はおおむね物件収入の5～10%程度です。

管理委託方式は家賃や入居者の審査など、賃貸借に関わる項目をオーナーが決められるものの、空室リスクがある点は注意が必要です。

サブリース契約

サブリース契約とはオーナーが不動産管理を行う会社に物件を貸し出し、入居者に転貸（又貸し）する方法を指します。また、サブリース契約を用いて不動産管理を行う会社をサブリース会社といいます。

前述の管理委託方式では「オーナーと入居者」が賃貸借契約を結びますが、サブリース契約では「オーナーとサブリース会社」の間で契約が取り交わされます。

賃料の徴収や入居者の募集はサブリース会社が行い、契約によって定められた代金がオーナーに支払われます。

サブリース契約における最大のメリットは空室率に関わらず、満室時の物件収入からサブリース会社の取り分（10%～20％）を差し引いた金額がオーナーに支払われる点であり、空室リスクを減らせる点です。

一方でサブリース契約ではほとんどの業務をサブリース会社に任せるという契約の性質上、委託先選びを慎重に行う必要があります。

サブリース契約で不動産投資を行う際はきちんとした集客力を持ち、倒産の可能性が低い企業を契約先として選びましょう。

サブリース契約で不動産投資を行うメリット

サブリース契約を用いて不動産投資を行うと以下のようなメリットがあります。

• 不動産の管理業務を任せられる
• 空室や家賃滞納のリスクを減らし、安定した収入を得られる
• 相続税対策として利用できる
• 確定申告の手間を削減できる

それぞれどういったメリットがあるのか具体的に解説していきます。

不動産の管理業務を任せられる

賃貸物件の運用は「入居者の募集」「賃料の集金」「入退去手続き」「契約更新」「建物のメンテナンス」といったさまざまな業務が発生するため、オーナーが一人で安定した管理を続けるのはハードルが高いです。

一方でサブリース契約では不動産運用で発生する管理業務をサブリース会社にまとめて任せられるため、大幅に管理の手間を削減できます。

また、契約内容によっては入居者を募集するための広告料や退去にともなう原状回復費用といった、一部の管理コストもサブリース会社に負担してもらえます。

空室や家賃滞納のリスクを減らし、安定した収入を得られる

サブリース契約の最大の特徴は、空室や家賃滞納の有無に関わらず一定の収益を得られる点です。

賃貸経営では基本的に入居者が支払う賃料のみが収入となるため、「空室の発生」や「家賃の滞納」は重大なリスクとなります。

一方でサブリース契約の場合は入居者ではなくサブリース会社に物件を貸し出すため、空室リスクを大幅に低減しつつ一定の収益を得ることができます。

相続税対策として利用できる

サブリース契約は相続税対策としても有効な手段です。

相続税は相続税評価額に税率がかけられ算出されます。たとえば、賃貸物件の場合「貸家建付地」として扱われ、物件の入居率が高いほど「相続人自身が自由に使える部分は少ない」とみなされ相続税評価額が下がります。

サブリース契約ではオーナーがサブリース会社に一棟まるごと貸している状態のため、入居の実態に関わらず空室はないと判断され、結果として相続税の負担が軽減されます。

確定申告の手間を削減できる

サブリース契約では確定申告の手間を大幅に削減できます。

本来、オーナーは賃貸経営を行ううえで、修繕費や広告費用等を負担する必要があるため、日頃から経費を細かく仕訳する必要があります。

一方でサブリース契約は修繕費や広告費等もサブリース会社が負担するケースが多いため、オーナーの手間はサブリース会社との賃貸借契約のみで済みます。

サブリース契約で不動産投資を行う際の注意点

サブリース契約で不動産投資を行うと「安定した家賃収入が得られる」「物件を管理する手間が省ける」などのメリットがありますが、一方で注意しておきたい点もあります。

サブリース契約における主な注意点は以下の通りです。

• 管理委託方式より収益性が低下してしまう
• 賃料が見直され、保証金額が減額されてしまう可能性がある
• 免責期間を設けられている場合が多い
• 入居者を選べない
• 中途解約は難しく、違約金が発生してしまう場合がある
• サブリース会社が倒産してしまう可能性がある

それぞれの点について、さらに掘り下げて解説します。

管理委託方式より収益性が低下してしまう

サブリース契約ではサブリース会社に一定の手数料を支払って物件の管理を任せるため、自主管理を行った場合と比べて家賃収入は10〜20％ほど低くなってしまいます。

また、サブリース契約では手数料が管理委託方式よりも割高に設定されているうえ、入居者から支払われる礼金や更新料などはサブリース会社が受け取る場合が多く、物件所有者の収入にはなりません。

購入した物件が満室に近い状態を保てる見込みがある場合は、サブリース契約ではなく管理委託方式で契約した方が収益性は高まります。

賃料が見直され、保証金額が減額されてしまう可能性がある

サブリース契約は家賃保証を受けられるのがメリットですが、建物の経年劣化やインフレ・デフレなどによって、家賃保証金額の見直しや減額が行われる可能性があります。

長期的に安定した家賃保証を受けられると見込んでサブリース契約を利用していた場合は、ローン返済などに大きな影響が出てしまいます。

サブリース契約を結ぶ際は家賃保証に関する取り決めをよく確認したうえで、保証金額が減ったとしてもローン返済に支障が出ないように資金計画を立てておきましょう。

免責期間が設けられている場合が多い

サブリース契約では空室が生じたとしても、契約期間中は一定の収入を得られるのが大きな魅力ですが、新築物件や入居者が退去した直後には免責期間が設けられている場合が多いため注意が必要です。

サブリース契約における免責期間とは、不動産管理会社がオーナーに対して家賃保証を行わなくてもよい期間を指します。免責期間は一般的に1〜6ヶ月程度であり、オーナーは期間中の家賃保証を受けられません。

契約を結ぶ際は免責期間についての取り決めを把握し、不明な点は担当者にしっかりと確認しておきましょう。

入居者を選べない

サブリース契約を利用している場合、入居付けはサブリース会社が行うため、オーナーは入居者を選べません。

ときには「近隣とのトラブルを起こす人」など、問題のある入居者が入ってくる恐れがあります。家賃保証に影響が出るわけではありませんが、長期的に不動産投資に取り組む際は注意が必要な部分です。

もしサブリース契約を解除した場合、問題ある入居者を管理する役目はオーナーに戻ってくるため、後々トラブル対応に追われる可能性があります。

中途解約は難しく、違約金が発生してしまう場合がある

サブリース契約はオーナーからの中途解約は難しく、ときに違約金が発生してしまう可能性があります。

オーナーがサブリース会社に対して物件を貸し出している状態なため、借主の立場であるサブリース会社は借地借家法の適用を受けられます。

借地借家法は借主が貸主から不当な扱いを受けないように保護する目的で作られた法律であるため、オーナー側からサブリース契約を中途解約するには正当な理由が必要になります。たとえば「家賃保証の金額が下げられそうだから解約したい」といった場合でさえ、正当な理由にはならないケースが多いです。

また、中途解約に応じてもらえたとしても、違約金を請求される場合があります。どのような条件であれば解約が行えるのかはサブリース会社と交わした契約内容によるため、あらかじめ契約内容をよく確認しておきましょう。

サブリース会社が倒産してしまう可能性がある

サブリース会社は民間企業であるため、何らかの理由で倒産してしまうリスクがあります。

サブリース会社が倒産してしまうと家賃保証が受けられなくなり、物件はオーナー自身が管理しなければならず、空室が発生している場合は空室リスクを抱えてしまいます。

物件の購入先とサブリースの契約先は同じ会社となる場合が多いため、物件を購入する段階から慎重に判断する必要があります。

後述する「かぼちゃの馬車問題」といった事例もあるため、サブリース契約を検討する場合は集客力が高く、財務基盤がしっかりとしている会社を選ぶのが肝心です。

トラブル事例｜かぼちゃの馬車問題

「かぼちゃの馬車問題」はサブリース契約に大きなマイナスイメージをもたらした事件として広く知られています。「かぼちゃの馬車」とは家賃保証型サブリースで運営されていた女性専用シェアハウスのブランド名です。

契約当初は「30年間にわたる家賃保証」が謳われており、有力な投資先として考えるオーナーも少なくはありませんでした。

ところがかぼちゃの馬車はシェアハウスとしても個室が極端に狭く、商材価値が低かったため、入居率が当初の予想を大きく下回る結果となってしまいます。

結果としてサブリース会社のキャッシュフローが悪化し、本来オーナーへ安定供給されるはずの支払いも滞り、最終的には会社が倒産する事態にまで発展しました。

加えて、かぼちゃの馬車を所有していたオーナーの多くは本来の信用力で借り入れができる金額を超えた多額のローンを組んでいたため、莫大な負債を抱える結果になりました。

トラブルを避けるためにはサブリース会社の信頼性や事業の収益性を慎重に見極める必要があります。

サブリース契約の前に契約内容をよく確認しよう

かぼちゃの馬車問題などのように、サブリース会社の破綻やトラブルに発展した事例により、2020年に「サブリース新法」（賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律）が施行されました。

サブリース新法の主なポイントは以下の3つです。

• 誇大広告の禁止
• 不当な勧誘行為の禁止
• 特定賃貸借契約を締結する前の重要事項説明

サブリース新法では「支払われる家賃」や「メンテナンスの実施方法」「サブリース契約の解除」に関する事項など、オーナーが優良誤認するような広告表示を禁じています。

サブリース契約を結ぶにあたっては契約書の内容をよく確認し、不明点はその場で問い合わせましょう。

契約締結時にチェックしておきたい点は以下の通りです。

チェック項目	ポイント
保証賃料	一般的には家賃収入の80～90％ほどの家賃保証率が設定されている。周辺の相場や入居率などをよく確認して、根拠のある説明を受けられるかをチェックする。
賃料見直しの期間 （契約の更新期間）	賃料が見直されるタイミングを確認する。過去の見直しや値下げ時の下限額をチェックする。
免責期間	免責期間中は家賃保証を受けられないため、どれくらいの期間が設定されているかを確認する。
解約条件	解約できない期間の確認、解約予告は何ヶ月前に行えばいいか、どのような場合に契約解除が行えるかを確認する。

契約を結ぶ際は上記の内容を踏まえ、信頼できるサブリース会社を選びましょう。

サブリース会社の規模や実績、オーナー側に寄り添った対応をしてくれるかなどで見極める必要があります。ときには複数のサブリース会社を比較して検討するのもひとつの手段です。

まとめ

サブリース契約を結ぶと不動産投資の際の物件管理の手間を削減できます。また、一定の家賃保証があるため、空室リスクの低減にもつながります。

一方で「自己管理や管理委託方式よりも収益性が低くなる」「賃料の見直しが行われる」など注意すべき点もあります。

サブリース契約にはネガティブなイメージを抱いている方は多いかと思いますが、契約内容をしっかり確認しておけばリスクを減らせます。サブリース契約を考える際はオーナーの立場を考えて、きちんと対応してくれるサブリース会社を選びましょう。