実勢土地値と積算評価
いつもご覧いただきありがとうございます。
本日は、土地評価の中で代表的な
実勢土地値と路線価評価について
それぞれの特徴のご説明です。
【 概要 】
『実勢土地値』
実勢土地値は、文字通り、
周辺の土地が市場で取引されている価格から
当該物件を土地として売却した際に
いくらになりそうかを想定した価格です。
『積算評価』
路線価評価は、相続税路線価をもと
路線価×土地面積で算出される指標です。
【 売却価格 】
実勢土地値と路線価評価が高い物件については
売却価格が土地値や評価額から大きく下振れることは考えにくいです。
そのため、
売却による目減りが小さいという想定から
キャッシュフローに加えて
元本返済を純資産増加と見做した運用が可能です。
【 銀行評価 】
積算評価をベースにした物件の評価を
算出している金融機関は多いかと思います。
積算評価は、路線価評価＋建物再調達価格で概算され、
資産減価しにくいことから路線価評価が注目されます。
路線価評価が高い物件の元本返済が進んでいくと、
銀行評価と残債の乖離は資産として見做せますので
売却だけでなく所有し続けても
メリットがあると考えらます。
一方、都心に多いですが、
実勢土地値だけが上振れているような物件は
売却をすることで資産性の恩恵を受けることが出来ます。
【 土地と建物の按分 】
不動産の売買において、
土地建物の按分の決定は所得税に大きく影響します。
一般的に、土地と建物の按分は、
・固定資産税評価額の按分
・売価ー土地評価額＝建物価格
とするケースが多いです。
相続税路線価と固定資産税路線価は
近しい評価になりますので、
路線価評価が低い物件の方が
建物割合を多く取りやすいということになります。
ただ、建物割合に拘り過ぎて、
評価の出にくい地方の物件を選ばれますと、
売却まで見据えて損しにくいという
不動産投資の原理原則とも言える点が
疎かになりかねません。
建物割合を重視される場合は、
路線価評価と実勢土地値に大きな乖離が生じやすい
都心に近いエリアにて、
物件価格≒実勢土地値と言える
物件を選ばれると良いかと思います。
※税金対策についての詳細は、税理士にご確認ください。
弊社グループ会社が売主の物件については
路線価評価の高さに関わらず
建物割合40%にて売買契約書に明記可能ですので
ご興味のある方は是非お問い合わせください。
最後までお読みいただきありがとうございました。