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スタッフブログ

記事カテゴリー:すべての記事

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2019-03-19 22:33:55

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

本日は、入居者様の平均居住期間について記載させていただきます。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が出している
「日管協短観」によると首都圏で属性別の平均入居期間は以下のようになります。




高齢者65歳以上の方が平均入居期間6年以上が約63%以上と
高い割合の方が比較的長期で入居されております。

現在日本では超高齢化社会となっており、
高齢者の方の人口割合が高い国となっております。

そのため、今後も高齢者の賃貸需要が見込めるかと思いますが、
懸念点は「事故物件になるリスク」だと思います。

事故物件になった場合、物件を売却できるのかと心配される
お客様も多くいらっしゃいますが、
弊社では上記のような物件をお取り扱いさせていただくことも多くあり、
購入されるお客様はいらっしゃいます。


また、告示事項があるお部屋を「賃料が安いから」という理由で
借りられる方も一定層いらっしゃいます。

築30年前後の物件に住む方は「賃料」を重視しますので、
適切な募集、賃料設定であれば賃貸はつくと思います。


ただ、告知事項があるお部屋は次に賃貸の募集を行う際には
賃料は下がってしまいます。

上記のような場合には、下落した分の賃料を保証してくれる保険が
ございます。
また、賃料の保証だけではなく、お部屋の修繕も保証してくれるケースも
あり1部屋数千円/年で保険に加入することが可能です。


平均入居期間のグラフからも高齢者の方は安定した入居が見込め、
今後はそういった方も賃貸募集のターゲットとしていくことも
検討していくべきだと考えます。

ただ、リスクはあるため事前にリスクヘッジができる対策を
取られることをお勧めいたします。


本日も最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-03-18 22:10:18

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森です。

本日はレオパレス問題で建物の安全性が話題となっておりますので
木造アパートの耐震問題のチェックポイントについて記載します。

・地盤、基礎はしっかりとしているか
基礎がしっかりとしていない場合や、軟弱地盤の場合などは常時の微振動
等でひび割れを起こす原因となります。

・腐朽の心配はないか
床下の換気が悪いと土台や柱などが腐食し、シロアリの被害が発生する
原因となります。
また、屋根の劣化で雨漏りが発生し、構造上は安全な建物でもこれらの問題が
ある場合は早急な補修が必要となります。

・建物の形・バランス
構造種別。構造形式に関わらずバランスが悪いと地震に弱い建物になります。
平面立面図上、不整形ではないか、凹凸の多い平面ピロティのある建物は
耐震上不利となります。

・壁のバランス・量
筋交いを入れた軸組を釣り合いよく配置して耐震強化が図られてるか
チェックすべきです。
これは旧耐震の時代にはなかった法律です。
旧耐震時代の建物には耐震壁が必要量達していない場合が多々見られます。

・結合部の着緊性は不足していないか
阪神大震災の時に倒壊した建物の多くは柱と土台を差し込んである簡単な
接合でした。
現在は鋼製の金物により着緊させるのが一般的です。

以上のチェックポイントは1981年以前の多くに見られた問題点です。
現在、都市計画区域内においては、木造アパートも建築基準法により確認が
義務づけてられており安全基準はクリアされております。
しっかりとご自身でご確認されたい場合は各自治体などのホームページで
誰でも利用できる木造建築建物簡易耐震診断表がありますので、以下URLでご確認頂くのもよいかと思われます。
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/proceed/topic01_01.html

最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-03-15 12:27:08
ファミリーエージェント三上です。

昨年の様々な金融機関の事件以降、同業者の数が急激に減ってきています。
我々のような「中古アパート」をメインでご紹介していた業者も何社かありましたが
今はほとんど動きが悪くなっています。

不動産業界の中でも「収益不動産業界」は特殊で、イリーガルな取引を平気で行い
利益を上げ、状況が悪くなれば会社を閉め、別名で会社を新設し新たな悪行に手を染める。
十数年前からこのような状況の繰り返しで業界が回っていました?が
最近はさすがに金融機関側も厳しく業者をチェックしているためイリーガルな取引をしていた業者が姿を消しています。

最近の収益不動産業界動向

【イリーガル業者排除】
昔から当社とお付き合いのある信頼できる金融機関担当者からは
「新規業者の受付不可」「物件情報、顧客情報の確認徹底」「過去取引案件の調査」などを行い、イリーガル業者の完全排除に動いています。
・新規で不動産業を開業しても一見さんお断りで取引自体ができない状況です。
 金融機関側も信頼できる業者の紹介であれば、受付は行うものの審査基準や融資条件は厳しくなると聞いています。
・物件に関しては金融機関担当者が現地、空室の確認を行ったり、役所に出向き自ら調査を実施するなどの徹底。
 お客様の金融資産の情報はその場でログイン確認、原本提出など慎重に進めています。
 情報と相違が出るなど、虚偽申告が判明すれば即刻取引停止。※当然買主側も同様です。
・過去に融資を実行したお客様には、確定申告の提出、現状の金融資産の確認等を行い、融資実行時と不可解な点がないかなどの調査
 虚偽が判明すれば、金利上昇や期限の利益の喪失で一括弁財請求。


【頭金投下・金融資産】
アパートローンは昨年後半までは基準の年収や勤務先規模がそれなりであれば
サラリーマンに対してフルローンが普通に出ていましたが現状は厳しくなっています。
・基本ベースは物件価格または総投資額に対して9割融資がメインになっています。
 ご属性の良いお客様でも最近は頭金は必須で求められています。
・金融資産に関しても物件の購入後(頭金・諸費用を支払い終わった後)の金融資産が購入した物件価格の2割以上など
 ある程度余裕のある方でなければ融資の審査が通らない傾向にあります。


【物件価格・利回りの変化】
上記状況により、物件価格(利回り)に変化が出てきています。
・以前のようにフルローンで融資が出てしまう場合、当然購入者の自己資金投下は減ります。
 自己資金投下が少なくなれば良くも悪くも購入に対するハードルが下がるため、収益不動産として良いとは言えない物件も取引されていました。
 今回のような金融機関の審査基準の変更に伴い、そもそも収益不動産を購入できる方の総数は減り、また、資金を投下する状況となると
 購入者側の慎重度が増し、今まで通りの価格基準では購入しなくなり、結果として以前の相場よりも価格が下がり、利回りが上がってきています。


このような動向は上記で記載した通り、これまで何度も起こっています。
「新築アパート」や「地方RCマンション」、「高利回り物件」など何かしら問題(見えにくい問題)のある物件は
融資情勢、業界動向により、取引価格は非常に大きく変化してしまいます。

逆に、このような変化は起こった際も変動幅が小さく、いつまでも安定している物件が
我々が取り扱う「土地資産価値のある中古アパート」です。
根本である土地の資産価値以下にならない中古アパートは価格変動が安定しているのはもちろん
キャッシュフローの積上げ+元本の返済により、土地値以下(現売却想定価格)となれば以降の運用は今後の情勢が変わっても怖くなりません。
さらに、残債が担保評価以下になれば、担保余力が上がり、共同担保として、追加の収益不動産購入にも有効です。

不動産投資は夢の投資商品ではありません。
「数年で資産〇億作る方法」など業者(業者と共謀する方)の甘い言葉には騙されず
不動産というものをしっかり理解し正しい判断をしていただきたいと思います。

2019-03-14 21:40:49

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は割安賃料のニーズについてお話させて頂きます。


先日毎日新聞の記事で、

「30、40代「貯金ゼロ」が23% SMBCの金銭感覚調査」

という内容がございました。


記事の内容としては、

“SMBCコンシューマーファイナンスは6日、30~40代の金銭感覚に関する調査結果を発表した。
「現在の貯蓄額がゼロ」と答えた人が前年比6ポイント増の23.1%になり、平均貯蓄額も同52万円減の195万円に低下。
同社は「景気回復が働き盛りの賃金上昇につながっていない」と分析している。 ”


と記載されております。


また、アベノミクスにより、格差が広がり、貯蓄ゼロ世帯の割合が
増えたというデータもございます。

 

年収は横ばい以下の状態に対して、社会保険料や消費税増税等、税金は徐々に上がってきており、
可処分所得は低下傾向にございます。


このような現状から、賃料が重要視されるようになってきているのではないでしょうか。

 

 

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 

 


2019-03-13 08:01:53

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

前回に引き続き、建築基準法道路についてです。

◆42条2項道路
こちらは有名ですね。
「2項道路」という響きに覚えがある方も多いかと存じます。

建築基準法が定められる前からあった、幅員が4m未満の道路を指しますので、
再建築時には4m以上にする必要があります。

4m以上の幅員にするために、道路中心線から後退することを
セットバックと言い、セットバック部分は道路となりますので、
そこを減じた地積が有効宅地面積となります。

なお、対面が住居ではなく河川などの場合は、セットバックではなく、
一方後退となりますのでご注意ください。

◆43条但し書き道路
建築基準法の道路ではないため、原則再建築不可となります。

必ずしも再建築ができないということではございませんが、
出口まで取って利益確定と考えている弊社では
出口が不安定になってしまう本接道条件はほとんど取り扱っておりません。


以上を踏まえてご購入検討時に接道について
ご注意いただきたい点です。

☆そもそも建築基準法上の道路に接道しているか否か
☆セットバックや一方後退が発生しないか否か
☆セットバックや一方後退が発生した場合の有効宅地面積は価格に釣り合うか否か
☆間口が2m以上あるか否か

※旗竿地など2mしかない場合本当に土地としての価値があるのかご検討ください

なお、弊社では上記のような点を考慮しても、
利益が得られそうである物件のみご紹介しております。

ご興味のある方はこちらより無料の会員登録をご利用ください。
また、個別のご相談などは適宜受け付けておりますので、
本文下部にございますメールアドレスへお気軽にご連絡ください。

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簡単登録にて、いち早く新着の物件をご覧いただけます。
「ID:@familyag」
登録方法はこちらをご覧ください。
https://family-ag.co.jp/lp/line/
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担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp


2019-03-12 21:36:28

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの小倉です。

本日は【 高所得者 】の方に有利な、

【 税対策特化型中古アパート運用 】のご案内となります。

  

≪高所得者×中古アパート運用≫を前提としたプランになり、

中古アパート投資のメリットを最大限生かしつつ、

投資リスクを最小限に抑えた商品設計になっております。

 

≪稼いでいるから忙しい「4%」の人々≫

年収1,000万円以上に該当する人は、給与所得者全体の内

4」のみと言われております。

 

個人に対する税制は累進課税というシステム上、この「約4%」の人を

ターゲットとし「全体所得税収の約50」を徴収しているという実態です。

 

所得水準が上がっていくことで生活は安定するものの、

思った以上に手元にお金が残らないと感じている方も

この累進課税という現在の税制が多分に影響しているかと思います。

 

加えて、給与所得の高い方=仕事でも高い成果を上げている=忙しいという構図から、

何か対策をしようにも時間と労力がなく、取り組めていないという方も

多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

弊社では、上記のような方向けに、不動産投資における様々なリスクを取り除き、

「運用・運営」の手間がかからない≪ 税対策特化型中古アパート運用 ≫をリリースしました。

 

通常、中古アパートの運用では以下のようなメリット・デメリットが考えられます。

 

▼中古アパート運用メリット▼
□物件価格に占める土地価格割合が高く、資産減価が少ない
□賃料下落が少なく、物件価格の下落も少ない
□減価償却期間が短く、単年で計上できる経費割合が高い
□収益性が高くキャッシュフローが得やすい


▼中古アパート運用懸念点▼

■建物が古い為入居付けが不安…
■建物が古い為、メンテナンスに費用が大きくかかるのでは…
■空室の募集条件打ち合わせ、修繕の手配等、手間がかかるのでは…
■耐用年数を超過している為、融資付けが難しいのでは…

 

築の古いアパートに関しては「賃貸付け」への懸念や、運用中の「修繕リスク」に対する不安が大きく、

今まで検討をされていなかった方も、【F-SAM】では中古アパート投資の

メリットを最大限生かしつつ、投資リスクを最小限に抑えた商品設計になっている為、

改めて【中古アパート投資】をご検討頂ける内容となっております。

 

サブリース契約(賃料保証・修繕保証)により、運用中の収支は安定し、

買取保証契約(売却価格の保証)により売却価格は一定担保される為、

運用~売却までの様々なリスクを抑えつつ、お客様は確定申告を行う事で

≪税メリット≫が享受できる仕組みとなっております。

※買取保証価格は物件により異なりますが、何れも弊社での買取が「必須」ではない為、

その他の方法でより高い価格での売却をご検討頂くことも可能です。

 

当面は本業の所得も高水準であることが予想される方は、

アパート経営におけるリスクを極限に抑えながら、

【税メリットを最大限享受できる】

「F-SAM」での運用もおすすめです。


具体的な収支や商品の詳細については以下からお気軽にお問い合わせください。

株式会社ファミリーエージェント
担当:小倉 健吾
TEL :080-9672-4535
MAIL:ogura@family-group.jp


2019-03-11 22:17:01

いつもご覧頂きましてありがとうございます。

本日は不動産の重要事項説明の中から
8年前の東日本大震災の経験から策定された
津波津波防災地域づくりに関する法律]について簡単にお話させて頂きます。




そもそも【津波防災地域づくりに関する法律】は、
今日からちょうど8年前の2011年3月11日に発生した東日本大震災の津波による被災をきっかけに、
津波災害の防止と将来にわたって安心して暮らすことのできる安全な地域の整備を目的に、
2011(平成23)年に制定されました。「津波防災地域づくり法」と略されます。

防災のために土地区画整理事業で高台や盛土による安全な地区に
住宅や公益的施設を集約する区域を定めたり、
津波に対して安全な構造で屋上を持つ建物については、
災害用備蓄倉庫や自家発電設備室部分の容積率を参入しない特例
(津波からの避難建物の容積率の特例)を定めるなどをしています。

Cf:津波防災地域づくりに関する法律

また現在は津波災害警戒区域(イエローゾーン)津波災害特別警戒区域(オレンジゾーン・レッドゾーン)といった
危険性を判別する区域種別もされており、津波災害から生命を守る為、災害情報の伝達や避難が早くできるように
市町村がハザードマップを作成して住民に知らせるなど、警戒避難体制の整備も図られています。




津波災害特別区域内の土地・建物には開発行為や建築物等の建築が制限され
・開発行為が擁壁の設置など土地の安全上必要な措置が省令で定める技術的機銃に適合しなければならない事、
・市町村条例で定める基準に適合
(①居室の床面の全部または一部の高さが基準水位以上、または②基準水位以上の高さに避難上有効な屋上その他の場所が配置、当該場所までの避難上有効な階段その他の経路)
等の制限が課され、結果的には同区域に指定されることで不動産価値の下落といった事が想定できるでしょう。

なお、津波災害特別区域の指定があるのは、2018年3月現在静岡県伊豆市のみという事で
幸い弊社の取り扱いのあるエリアでの指定はございませんが、
海や水辺が近い地域に不動産をお持ちの方は、今一度チェックしてみてはいかがでしょうか。

最後までご覧頂きましてありがとうございました。


2019-03-08 08:01:57

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、多くのお客様に関心の高い、
【 融 資 】についてのお話でございます。

お客様の中では、
①どのような融資が出るか打診を決めてから取り組むかどうかを決めたい。
このように、お話を頂くケースが多くございます。

また、【②複数の銀行に打診を行って比較をし、条件の良い金融機関で取り組みたい。
こんなお話も中には頂きます。

今回は、そのような中でも①についてお話をさせて頂きます。
※次回は②についてお話をさせて頂きます。



どのような融資が出るか銀行へ打診をしてから決めたいというご内容についてですが、
まず初めにご理解頂きたい内容ですが、
これは、銀行それぞれにおいて審査基準が異なっているということです。

どんなに金利交渉をしたとしても、
元より2%以下になることはないのに交渉を行っても意味がないですし、
耐用年数を超過した物件に対して融資を出していないのに、
融資期間を延ばせないかという交渉を行っても意味がございません。



もちろん、どのような融資が出るかどうか決めてからお取り組みをするという内容については、
非常によくわかります。
しかしながら、実際に組めるか分からない融資条件を期待しシュミレーションを行っても、
お取り組みまでこぎつけることはできませんので、
淡い期待は捨てるべきであると言えるでしょう。



※弊社では多数の銀行と取引がございますので、
ある程度であればどの銀行にてどのような融資条件であるというのは、
推測することが可能でございます。

そのため、物件の選定の際に、
一度担当営業マンと打ち合わせを行ってみるのも良いでしょう。


また、収益物件につきましては、金融情勢が悪いと言われている中、
現在もなお目まぐるしく動きがございます。

実際に銀行の融資承認を下ろすとすると、
審査を行う関係上、概ね1ヵ月はかかってしまいます。

すると、《その間に他の方にて物件の買い手がついてしまう。
なんてことも多くございます。

そのようなこととなると、
物件取得ができず銀行員を無駄働きさせたという印象を持たれてしまう可能性があるため、
次の物件を持ち込んだ際には、
また、《物件は流れてしまうのではないか。》
という疑惑のもと、審査を急いでくれないということにつながりかねません。

そのため、安易に物件を持ち込んで融資どうですか?

という内容を多く行ってしまうのは、
実は買い手の方にとって、マイナスな要素となってしまいます。
(銀行としても、金貸しが商売のためです。)

そのためにも、自身が利用できる金融機関や金融機関の融資条件等は予め把握をしておき
融資条件にある程度の幅はあるにせよ、
それにマッチした物件が出た際には、
すぐに審査ができるように準備をしておくことが大切となります。
物件のグリップ+銀行員を無駄働きさせない

なお、繰り返しとなりますが、
弊社の営業マンにつきましては多数の銀行との取引があるため、
ある程度の融資条件・内容を存じ上げております。
そのため、一度担当営業マンと打ち合わせを行ってみるのも良いのではないでしょうか。


2019-03-07 23:16:53

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

本日は、木造構造で物件をたてる際に使われる
「ツーバイフォーの耐震性」について記載させていただきます。

「ツーバイフォー」は、主に断面が38㎜×89㎜(2インチ×4インチ)の
木造を使用することからツーバイフォーと言われます。


ツーバイフォー工法は、重さを柱や梁で支えるのではなく、
パネルと呼ばれる壁で支える構造となっております。

そのため、地震が起こった際には枠組みされた木部分と構造用合板が
「面」となり、揺れを受け止め、分散・吸収します。


以下、ツーバイフォーと在来骨軸組工法で揺れが起こった際の
比較となります。



※一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会ホームページ参照。


上記を見ていただきわかる通り、ツーバイフォーの場合は、
揺れを面全体で受け止めている
のに対し、
在来骨軸組工法の場合は、力が柱や接合部などに集中しております。
そのため、部分的に負担がかかりやすい構造であることがわかります。


実際にどの程度耐震性・耐久性があるかについては、
一般社団法人 日本ツーバイフォー建築協会が
H23年3月11日に起こった東日本大震災後に仙台・石巻地域で
これまでに会員会社が供給したツーバイフォー住宅について
震度6弱以上の地域全域でアンケート調査を行った結果が以下になります。


■調査対象住宅:20,772戸
→当面補修をしなくとも居住に支障ない住宅:19,640戸(95%)
→津波による被害を除き当面補修をしなくとも居住に支障ない住宅:20,356戸(98%)


上記のようにツーバイフォー住宅の耐震性は高くなっております。
日本は地震大国となっておりますので、建物を建てる際に
ツーバイフォー住宅にすることを検討してみてはいかがでしょうか。


本日も最後までご覧いただき誠にありがとうございました。


2019-03-06 22:24:35

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日は不動産評価査定サイトTAS-MAPより発行されている
賃貸住宅市場レポートの内容についてお伝え致します。

2019年2月分の賃貸住宅市場レポートがアップされました。

内容として目を引いたのは神奈川県のアパート空室率(TVI)です。

 


2015年頃から新築の乱立によって空室が上昇しておりました。
最近では上記データより神奈川(特に横浜・川崎・相模原エリア)の新築物件について危険視する投資家が多くなり、
一時期に比べ新築件数も少なくなりこのまま空室率も下がっていくかと思っていましたが、
未だ落ち着く事がなく常に上昇してきております。

そもそもTASで使用しているTVIという空室率は、
満室物件を除き、
現在の空室数/「現在空室のある物件の総戸数」=TVI
として考える為、
新築が乱立してる限り下がらない傾向にあるのですが、
横ばいならともかく常に上昇しているところをみると同エリアにおける賃貸需給状態は完全に崩れており
オーナー側と入居者側で考える賃料に大きな差がありそうです。

新築物件が賃料を下げて埋めざるを得ないのは明白です。
現時点では、中古アパートやマンションタイプへの影響は軽微なものですが、
今後新築の賃料が下がれば影響を受ける可能性が非常に高い為、
神奈川の物件においては、
「賃貸需要があるかどうか」だけではなく、「賃貸需要以上に供給が多くなっていないか?」を確認し投資をしていく必要があります。


本日は最後までお読みいただきありがとうございました。


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