menu

利回り10%以上
物件多数!!

無料会員登録で
未公開物件公開中!

利回り10%以上の物件

注目のAGENT情報

中古一棟収益物件 攻略完全バイブル 期間限定 無料プレゼント

スタッフブログ

記事カテゴリー:すべての記事

1/35ページ 次ページ

2019-07-18 18:31:26

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの平井です。

本日は、「道路」について
記述させていただければと思います。

不動産購入をご検討されている方で、
道路付けを気にされる方も多いのではないでしょうか。

そもそも道路の中には、
「道路法上の道路」

「建築基準法上の道路」
が存在します。

<道路法上の道路>


<建築基準法上の道路>


建物を建築する際に関わる法律である建築基準法の第43条1項には
以下のような記述があります。

「建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)
に二メートル以上接しなければならない。」

ここで言われている道路とは
「建築基準法上の道路」を指します。

では、「道路法上の道路」「建築基準法上の道路」の違いとはなんでしょうか。
それぞれの道路の関係は下のベン図で示す通りとなっており、

①道路法上の道路で、建築基準法上の道路であるもの
②道路法上の道路で、建築基準法上の道路でないもの
③建築基準法上の道路で、道路法上の道路でないもの

がございます。



それぞれどのような道路が該当するかの具体例につきましては、
またの機会にお話しさせていただければと思います。

ご購入検討される物件の接道が、
どの道路に当てはまるのか、再建築の際や
土地の評価にどのように影響を及ぼすのか、
物件選びの一つの指標として道路の種類につきましても
確認しておくことをおすすめ致します。

最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-07-17 21:02:41

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェント鈴木です。

先日5月末から6月初旬にかけて損害保険大手が今年10月以降、
企業向けの火災保険料を全国平均で4~5%引き上げるとの発表がありました。
各社が一斉に値上げするのは2015年以来4年ぶりになります。

またそちらに伴い、
先日損害保険料率算出機構が5月28日、金融庁に改定案を届け出ました。

今回、損害保険料率算出機構が金融庁に届け出た、値上がりの詳細は次の2つになります。

1つは、基本料率を全国平均で+5.1%引き上げる。改定率は「都道府県」と「建物の構造区分(イ構造・ロ構造)」の組み合わせにより異なり、最大の引上げ率は+14.7%(福島県のロ構造)、最大の引下げ率は-18.1%(愛知県、三重県、和歌山県のイ構造)

もう1つは、長期契約の地震保険料の割引の見直しとなり、割引率が縮小されるとの事です。



金融庁に提出された地震保険料の値上がり(上)基本料率(下)保険料例 
出典:損害保険料率算出機構 



これらの背景として、近年の台風や大雨など度重なる自然災害による保険金の支払いが増加している傾向にある事が原因との事。

さらに今年10月には消費税増税も予定されており、今後収益不動産の購入を検討されている方には+αで費用負担が予想されます。

当コラムでも
【 お金の時間的価値 】や【 融資情勢の変化 】から収益不動産へのお取り組みに関しては、早期のタイミングをお勧めしております。

弊社ではそのような状況においても、
お客様がいち早く収益不動産への購入に至れるよう個別のお打ち合わせ等も実施させて頂いておりますので、
この機会に是非一度ご検討してみてはいかがでしょうか。

本日も最後までご覧頂きありがとうございました。


2019-07-16 17:40:19

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント中岡です。
本日は『投資時期』についてです。

個別相談やお問い合わせなどでお客様から
「オリンピックの直前なので不動産投資を始めるには価格が高すぎるのではないのか」
「最近は利回りが低くなってるからもう少し待った方が良いのではないか」 というご質問を頂きます。

確かに、ニュースを見ますと、『銀座で平均地価がバブル期を上回った!』
などと、地価の過度に高騰しているように映ってしまします。
下図が銀座の基準地価・標準地価の推移でございます。


基準地価・標準地価とは、取引で売り急ぎや売り惜しみがない状態での平米あたりの地価を示すものです。
これを見ますと、ニュースの通り銀座においては、2年程前からバブル期並みの水準になっていることが分かります。
しかしながら、これはあくまでも銀座という一つの商業エリアでの話なのです。

次に東京における基準地価・標準地価の推移を見てみます。



これを見ますと、バブル崩壊以降若干の変動があるものの、 おおむね横ばいであることが分かります。
東京都全体で見ると、バブル期のような高騰となってはいないのです。

また、アパート投資の対象地となるような、住宅地の多い杉並区に絞って見ますと、
バブル崩壊以降の最低価格から14%程しか上昇しておりません。



このことを鑑みますと、たとえオリンピックが終わり
バブル崩壊以降の最低価格まで地価が下がったとしても
下がった分をキャッシュフローで埋め合わせできるのではないでしょうか。

また、別の観点として、地価と融資状況は密接に関係していることも注目するべき点でしょう。
融資が出やすいと地価が高くなり、反対に融資が出にくいと地価が低くなるという点です。

地価が今より下がり、買い場だと思った際に、不動産投資をしようとしても
そもそも融資でのお取組みができないということもあり得るのです。

さらに、インカムゲインが主軸である不動産投資では、特に投資期間の先延ばしは、
機会損失にもなります。

ですので、適切な価格の物件を適切な融資でお取組み頂けるのでしたら、
投資時期は、『思い立ったその日』と言えるのではないでしょうか。

以上の内容が、不動産投資をされる上でのご参考になれば幸いです。


2019-07-12 17:14:25

ファミリーエージェント三上です。


最近1番手の買付が崩れ、2番手以降のお客様で成約となるケースが増えてきています。
要因としては、収益不動産へのエンド向け融資情勢が厳しくなってきている件が挙げられます。

本コラムでもお伝えしていますが、金融機関全体的に収益不動産の評価方法や不動産業者への対応が厳しくなり
今まで、問題なく審査通過していた「物件」「買主属性」でも最近はことごとく『否決』となっている現状です。

例えば、年収1,000万円、金融資産2,000万円、保有不動産自宅+区分マンション1戸・・・こんな属性のお客様でも
最近は「否決」の回答となっています。
金融機関の評価方法の変更に伴う影響が多いのですが、案件の持ち込み方一つでもミスをしてしまうと融資実行まで辿り着かない為
特に今現在、収益不動産を検討しているお客様は注意が必要です。
現状安易に自身で金融機関に案件を持ち込んでも「新規の案件は受け付けておりません」と窓口で断られるケースが多発しています。
※詳しくは当社『個別相談会』でご説明していますので、融資に失敗されたくない方はお気軽にお申し込みください。
https://family-ag.co.jp/lp/individual/


話を戻すと、仮に検討していた案件に1番手の申し込みが入っていたとしても上記から契約前に崩れてしまう可能性が高まっており
2番手、ないしは3番手以降の購入検討者様で結局「ご成約」となっています。

そもそも、1番手の買付が入っていても、内容を見てみると「その金融機関でその希望融資条件は厳しいのでは・・・」や
「付き合いのある金融機関から追加の融資で購入を検討・・・」も最終どうなるかなかなか予想できません。
なんとなく、1番手の買付が入っている場合、2番手以降のお客様は融資審査を途中でストップしてしまったり、物件の最終精査も止めてしまう傾向にありますが
今は2番手でも、3番手でも融資審査、物件の精査は最後まで(1番手の決済日が決まるまで)期待して準備しておくほうが良いかもしれません。

当然成約してしまった案件も買主の融資が本審査で否決となれば、2番手以降のお客様に話が戻ってきます。
その際、着々と準備を進めていた方が物件を取得できる可能性が高まるでしょう。

また、元付業者(物件担当)も人間です。1番手で取引を進めていく中で
要望が多い買主、後々トラブルになりそうな買主は敬遠されます。
不動産取引において、細かな項目が後から表面化してくるケースは多々ございます。
買主のスタンスとして、重大なことでなければ現状有姿で受け入れます。といった対応をしておくことも重要な要素です。
※もちろん、より良い条件での購入がベストですが、そこにこだわり商談が不調となれば、元も子もありません。

今後に関してはより一層、気を配った進め方が求められる情勢となっています。
希望条件に当てはまる物件のみ精査するのではなく、全体を見て買主としての準備をする必要があるでしょう。


2019-07-11 13:01:52

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの松田です。

今回は「投資におけるリスク」に関して記載を致します。

一口に「投資」と言いましても、投資商品にはあらゆる種類のものがございます。

株式投資、国債、社債、投資信託、先物取引、不動産投資、金、仮想通貨、事業立ち上げ、etc…

このように投資の種類を挙げ始めれば、かなりの量があります。
しかしながら、これらの投資は、大きく下記の3種類に大別することができます。

・ペーパー投資(株、FX等が代表的な無固形資産)
・不動産投資
・ビジネス(いわゆる起業、副業といった類のもの)

投資をする以上、これら3つのうちのどれかをやるということになります。
そして実はこれらの投資には、おおよそのリスクが決まっています。

皆様はどの種類の投資が、リスクが大きいとお考えですか?

正解は下記の通りです。

20% ペーパー投資
80% 不動産投資
100% ビジネス


この数字は「リスクのコントロール出来る割合」を示しています。
よく投資における「リスク」と聞くと、「危険」だとか「怖い」といったイメージがあるかと存じます。

しかしながら、投資の世界のリスクとは「ブレ幅」のことを言います。

投資を行った結果、利益が出る、損失を出すといった両方の現象があるかと存じますが、この利益と損失にどの程度ばらつきがあるかというモノサシが、投資におけるリスクのことです。

実際に儲かった、損した、は関係ありません、
要するに予測したことに対して、どれほど想定外な事が起きるのかというブレ幅=リスクなのです。つまりブレ幅が大きい=リスクが大きい、ブレ幅が小さい=リスクが小さいということになります。

ここで先ほどの数字を見てみると、
・ペーパー投資→20%しかコントロールできない
・不動産投資→80%までコントロールできる 
・ビジネス→100%コントロールできる


ペーパー投資は非常に難しく、明日の株価すら読めません。コントロールできるのは買いと売りのエントリータイミングのみです。

不動産投資は会社を経営しているかのようにコントロール可能ですが、地震や火災、洪水等といった天災はコントロールすることができません。

ビジネスは営業から経理、ビジネスモデルまですべて自分がコントロールすることが可能です。

つまり、ペーパー投資→不動産投資→ビジネスの順番でリスクが高いという結論になります。

とは言え、特に会社員のかたにとっては、副業にしても会社を辞めて起業するにしても、ビジネスを始めるというのは個人の時間や能力にもより、何より再現性に欠けますので、投資はリスクのコントロールしやすい不動産投資をお勧め致します。

不動産投資にご興味を持っていただいた、または不動産投資をすでに始めておりさらに買い増していきたいという方は弊社にて個別相談を承っておりますので、お気軽に下記連絡先までご連絡ください。

最後までお読みいただき、ありがとうございました。

Mobile:070-4565-9418
Email :matsuda@family-group.jp
LINE  :works.do/R/ti/p/matsuda@family-group.jp
担当:松田


2019-07-10 22:05:20

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森です。

本日は今月発表された2019年分の路線価について記載致します。
発表された全国平均は昨年よりも1.3%上回り、バブル崩壊後
初の4年連続の上昇となりました。

路線価や公示地価が上昇する事は景気回復基調である
いいニュースとなったのではないでしょうか。

実際に上昇率トップの沖縄はインバウンドの影響を受け
現在の算定方法になった1998年以降で全国最高の上昇率を記録しました。

そもそも路線価とは国が定める1㎡当たりの土地の価格の事です。
一定範囲の道路に面した区画ごとに決められるので「路線価」と
呼ばれ、その年の相続税や贈与税を計算する際の基準となる地価です。

路線価が上昇すると、それに伴い不動産の積算価格や物件の担保評価も
高くなります。
そうなると金融機関側は担保割れになるリスクが軽減され、融資を
受けやすくなる傾向がございます。

特に無担保の物件を所有されている方であれば、かなりの好条件で融資を
受けられる可能性がある為、ご自身で所有されている不動産を
有効活用するいい機会になるのではないでしょうか。

最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-07-09 18:09:38


こんばんは。
ファミリーエージェントの渡です。


今回は不動産投資と指値の関係についてお話させていただければと思います。


不動産投資を検討する中で、個人ごとに不動産に対して重視するポイントは異なって
きますが、
「後〇〇万円価格が下がれば、希望の利回りになるのに」
「後〇〇万円価格が下がれば、希望の土地値割合になるのに」

と指値を入れれば、自分の希望の条件により近くなるというケースが多々あるかと
思います。


確かに、指値を入れることでご希望に近い条件で物件を購入できるのは嬉しいことですし、
「指値を入れればいい物件なのに、もったいない」
と歯がゆい思いをすることもあるでしょう。


ただ、指値を入れて物件を購入することにも一定のデメリットはありまして、
中でも最大のデメリットは「交渉力が弱くなる」ことでございます。


売主様の立場からすると、より高い価格でご購入いただける方が嬉しいですし、
実際に購入申込書や融資の事前打診のタイミングが先であったとしても、
満額でのご購入だからという理由で高順位の買付が優先されてしまうケースも
多々
ございます。



また、個人のお客様だけでなく不動産の仕入れ業者でも、一般流通案件の購入を
検討しています。

そして、一般には登記や瑕疵担保といった観点から、同じ指値を入れた買付希望者同士の
場合であれば、不動産の仕入れ業者の買付が優先されてしまう場合がほとんどです。


そのため、もしご希望の物件が見つかって是非ともご購入を検討したいという場合には、
指値をせずに満額でなおかつできるだけ早く取引を進めることが重要
か思います。


また、「長期間取引が成立していないような物件を指値により購入する」という
選択肢は、確かに不動産投資の手法の一つとして有効ではございます。


しかし、どのような物件がどれほど早く売れるかといった時間的な相場観については、
不動産投資に触れる中で少しずつわかってくる部分が大きく、
指値にこだわった結果、優良物件を逃してしまうことになるかもしれません。



物件を探すのに時間がかかりすぎると、かえってその探している時間分機会損失が
生まれる
のも事実です。


そのため、これから不動産投資を始める方は特に、ご希望に100%マッチしている場合ではなくても、
「収益性」「賃貸需要」「安全性」を総合的に見て優良な物件であれば、
満額買付をいれるのも1つの有効な手段といえるのではないでしょうか。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。


2019-07-08 11:04:30

いつもご覧いただきましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。


本日はファミリータイプ間取りの注意点について書かせて頂きます。

当ブログをご覧の方の中にも「長期入居が見込めるから」という事で、
ファミリータイプの物件をお探しの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

たしかにシングルタイプに比べファミリータイプは一般的に入居期間が長く

シングルタイプが平均4~5年程度の入居期間
ファミリータイプは平均8~10年程度の入居期間

と言われております。

ですが、空室率を決定づける上では、「入居期間」だけでは空室率が算出されません。

「1/入居期間」×「空室期間」が空室率の正体です。

ではファミリータイプの「空室期間」はシングルタイプに比べどうなのでしょうか?

全体において言えることとしては

「ファミリー層で賃貸物件を探している層」と「単身者で賃貸物件を探している層」
では圧倒的に後者の方が需要が多いです。

またエリアの特性が大きく絡んできますが、
「その賃料で同規模以上の部屋の住宅ローン支払いが出来てしまわないか?」
は必ず確認して頂きたいポイントです。

細かい計算根拠は割愛しますが、

住宅価格×3/1000≦家賃


となっていた場合は、賃料よりも住宅ローンの方が安くなっている為、
「検討を取り止める」「入居付け根拠を再調査する」等の対策が必要です。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2019-07-05 14:28:45

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェント石山です。

路線価方式による宅地の評価については
既にご存じの方も多いかもしれません。

ここで言う路線価とは相続税路線価を指し、
概ね公示地価の80%程度とされております。

基本的に土地の評価額はこの相続税路線価と
土地面積を掛け合わせることで算出されます。

ただ、一方向接道の場合には
土地の奥行によって評価額が多少下がることがございます。

 
仮に上記のような土地Aと土地Bがある場合、
面積は等しいものの、
AとBで奥行の距離が異なっています。
 

国税庁の奥行価格補正率表を参照しますと、
土地Bの評価額には
0.95の奥行価格補正率が乗算されますので

<土地Aの評価額>
20万円 × 300㎡ = 6,000万円

<土地Bの評価額>
20万円 × 0.95 × 300㎡ = 5,700万円

のような違いが出て参ります。

では資産性が高いとされる二方向接道の場合の評価はどうなのでしょうか。

そのようなケースにつきましては次回説明させて頂きます。

本日も最後までお読みくださりありがとうございます。


2019-07-04 19:26:58

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

融資情勢が厳しいとよく言われますし、私自身も感じているところではございますが、
どうやら金融機関の傾向として、
今年3月に発表された金融庁アンケート結果を重視しているように見られます。

いくつかのポイントがあるのですが、1つだけピックアップいたします。

わかりやすくするため言葉を飾らずに言うと、
「業者のことを金融機関が鵜呑みにするから問題が起きる土壌があるから、
購入者と金融機関でリスクヘッジしながら融資を検討すべき」となります。

上記を守ろうとしていることを裏付けるように、
直近では業者からの融資打診は入り口でお断りという
金融機関のお話も耳にしています。

つまり、今融資を検討される方で、地銀信金の検討をしたい方は、
ご自身で金融機関に持ち込まれることが肝要となります。

もちろん、長期的な収支予測やリスクヘッジについてなど、
わたくしどものほうでご協力できることはさせていただきます。

ただ、ご自身で投資について理解し、
足を運ぶ手間がかかることは許容していただく必要がありそうです。

具体的にどこの金融機関へどういったアプローチをするのかなど
弊社スタッフが詳しいので、個別相談などお気軽にお問い合わせください。

今後ともよろしくお願いいたします。

Cf:投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果について


1/35ページ 次ページ

現在の登録物件数

  • 一般公開393
  • 未公開1553
  • 無料会員登録
  • セミナーまたは個別相談ご参加の方に出版書籍「中古一棟収益物件攻略完全バイブル」全員にプレゼント!
  • KENJA GLOBAL 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳
  • 不動産投資攻略完全バイブル
  • LINE@簡単登録
  • 無料個別相談はこちら 不動産投資に精通したスタッフがお一人お一人のご相談に丁寧にお答えいたします。