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記事カテゴリー:不動産投資の融資

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2017-11-25 19:42:14

ファミリーエージェントの亀山です。

当社では、日々様々な物件を会員様にご紹介しておりますが
その中で、立地や利回りなど様々な観点から賃貸付けが期待できるメジャー都市ではないものの
投資として面白ろそうなだなと思う町があります。

本日はその中の一つであります、「千葉県流山市」について
ご紹介したいと思います。

流山市は、流鉄流山線、東武アーバンパークライン(東武野田線)、JR武蔵野線が市内に通るものの、
それぞれが市内で接続せず、地域ごとの繋がりが薄い市となっておりましたが平成17年のつくばエクスプレスの開通により、

それらの地域が結ばれ、現在は「流山おおたかの森」駅を市の新拠点として整備されています。

つくばエクスプレス線開通後は市外からの転入者が急増、開業から4年半後には人口が約1万人増え、2014年には、
転入超過数2387人となり県内1位、全国10位になるなど、近年でも人口増加が著しい市であります。

また、「母になるなら流山市」http://www.nagareyama-city.jpのキャッチコピーを掲げ、子育て施策の充実を図っています。

「流山おおたかの森」から始発駅であります秋葉原までは約30分、北千住、浅草、新御徒町駅等で他路線に乗り換えることで
都心各方面へのアクセスが可能です。

子育て世代を支援する施策を打ち出していることと都内へのアクセスが良好という条件が整っていることから
今後も人口の流入が期待できるエリアと言えます。

流山市の魅力についてはこちら↓
https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/16818

不動産経営という観点からみたらファミリー向けの物件でないと需要がなさそうにも思いますが、
人口の流入は地域経済の発展も期待できるため単身者の需要の増加も期待できそうです。

また、人口が増加することにより【土地値が安定する】もしくは、【土地価格が上がる】というメリットがあります。
土地値の安定、値上がりは投資用不動産の出口を考えた際に大きな安心材料になります。

都心部への通勤が便利な距離にありながら、高利回りの物件があがることも多々ありますので
これから収益不動産を検討するうえで面白いエリアの一つであると思います。

■ 流山市にありますおすすめの駅 ■

「流山おおたかの森」駅 乗車人数61,000人/日(つくばエクスプレス線 東武線合計)
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/otakanomori150520/

「南流山」駅 乗車人数67000人/日 (つくばエクスプレス線 JR武蔵野線合計)
https://xn--68j8axdn0370d2i2c.com/post-1840/
https://allabout.co.jp/gm/gc/375769/

本日は、千葉県流山市をご紹介いたしましたが他にも面白そうなエリアがありましたら随時ご紹介していきたいと思います。

 


2017-09-11 07:12:52

ファミリーエージェントの小倉です。

 

不動産投資の書籍やセミナーで、少額の自己資金で「資産〇〇億円」や、

自己資金を殆ど使わずに短期間で「キャッシュフロー〇〇〇万円」と謡い、

不動産投資を推奨している不動産業者や大家さんをよく見かけますが、

何れも、自己資本を殆ど投下せずに資産を形成するという内容の為、

所謂「フルローン」や「オーバーローン」等、必然的に「借入」を

多く起こして取り組む前提になるかと思います。

 

他の投資と違い、不動産投資の場合は借入(他人資本)を行い資産形成ができる為、

少ない自己資金でレバレッジをかけて取り組めるのが大きな魅力ですが、

単純にお金を出したくないという理由で、フルローンやオーバーローンのメリット・デメリットを

把握せずに購入を進める不動産業者も多いのが現状です。

 

 

■メリット

・自己資金の回収が早く再投資による複利の効果が期待できる

・貯蓄を待たずに早く投資を行うことで複利の効果がより期待できる

・その他の資金に充てられる

 

■デメリット

・返済額が大きくなる為、運用中のキャッシュフローが少なくなる、また空室によりキャッシュアウトする可能性が高くなる

・トータルの金利支払いが多くなる

・残債が足枷になり売却しずらくなる

・金利が上がった場合のインパクトが大きいetc

 

大きなメリットとして、融資を多く引き「再投資」に回せることが上げられますが、

使わなかった現金をただプールしてしまっている人や、計画性なく融資を組んでしまい

「売却価格<残債」で雁字搦めになってしまっている人も中には見受けられます。

 

フルローン・オーバーローンが必須という方も、

融資が付く=良い物件とは限らない為、本末転倒にならないように注意が必要です。


2017-08-24 20:31:13

 

こんばんは。 ファミリーエージェントの小倉です。

収益物件の購入を検討する際、「利回り〇〇%以上・駅徒歩〇〇分まで」と、 物件探しをスタートする前に、先ずは「利用できる金融機関」を把握しておくことが重要です。

融資の条件は「人(属性)」と「物件」で決まりますが、 「物件」は同一条件のものがないのに対し、「人(属性)」は同じである為、 先ずはご自身の「属性」から利用できる金融機関を絞っていくことがセオリーになります。

ご自身の属性により利用できる金融機関を絞り、 その金融機関の条件がマッチする物件(構造や築年数、評価方法等)で どのような投資手法になるかを確認することがスタートです。

「人」と「物件」により上手く「融資」をマッチさせることは

投資の成果を大きく左右する重要なポイントになります。

 

当社では複数の金融機関との取引により、各金融機関融資基準を把握して
いるため、ご相談の方へ具体的な金融機関、支店をもとに

ご提案をしておりますので、融資についてもお気軽にご相談ください。

 

ファミリーエージェント小倉

 


2017-06-22 21:39:26

いつもご覧いただきありがとうございます。 

ファミリーエージェントの堀内です。 

 

もうお読みになられた方もいらっしゃるかと思いますが、 

今週号の週刊ダイヤモンドが不動産特集でした。 

実名やそれに近い名前で評判の悪い業者について指摘しており 

おそらく一般の方が知らない業界の裏事情などが多く書いてある為 

一度購入されてみてはいかがでしょうか。

 

とはいえ、首を傾げるような記事がちらほらある事も事実です。 

業界で働いているわけではない為、不動産業界の専門家(と称する方)へのヒアリングが中心の記事構成だと思いますので、 

どうしてもそういった記事が出てきてしまうのでしょうがないのですが… 

特に気になったのが下記のページです。

 

 

右下の「物件タイプ別メリット・デメリット」では、 

木造アパートは評価が出にくい と書いてあるのに 

左中央の「物件タイプ別の投資指標の優劣一覧」では、 

担保評価が優れてるとなっているなどの根本的なミスはともかくとして、 

左上中央の【物件タイプごとの優劣比較の一例】では、 

 

都心の新築区分RC=地方の新築一棟RC>都心の中古区分RC>都心の新築一棟木造>地方の中古一棟木造

 

という事になっておりますが、 

不動産投資業界では最もやってはいけないと言われる「都心の新築区分RC」が一番良い投資となるというのは流石にいかがなものでしょうか…

批判で終わってしてはつまらないので、

なぜそうなったのか?どうするべきだったのか?を考えてみました。

おそらく、この表の失敗点としては

①項目判定が「優」or「劣」の2択となってしまい、物件タイプ別での優劣比較が出来ない

②全項目の重要度が同等の価値と捉えられている

という2点が最も大きな失敗点ではないでしょうか。

まず上記①を0~10点の点数式にしてみました。

 

 

※都心=国道16号の内側程度の「東京生活圏」

 地方=上記以外の主要都市を除くエリア
 中古=バブル期程度に建てられた建物
といった条件で考えております。

いかがでしょうか。

少し近づいてきたとは言え、やはり現実とは少し遠い気がします。

それでは、②も考慮してみます。

 

 

いかがでしょうか。

この図では
利回りを1.5倍
賃料水準を0.5倍
立地条件を0倍
耐用年数を0.5倍
出口戦略を2倍

としてみています。

理由としては、
収支を担う「利回り」「出口戦略(売却価格)」は最も重要なポイントであり
その他倍率なしの「入居率」「ランニングコスト」はその補足的な内容に過ぎない為、
点数価値を上げています。
また勘違いされている方が多いですが投資の収益性や成功可否を最も大きく左右するのは
「利回り」よりも「出口戦略(売却価格)」です。
この詳しい話は別の記事に譲るとして、
その為、「出口戦略」を2倍、「利回り」を1.5倍としています。

また「賃料水準」については、
なぜ必要か?というと運営コストに比べて賃料が取れているかどうか?ですので、
「ランニングコスト」欄とほぼ被っている為0.5倍としました。
逆に0倍としなかったのは、
「賃料水準が高く取れる=賃貸需要が高く長期的にみた資産価値・入居付け」
にも影響があるとの見方から0倍とはしませんでした。
「立地条件」については、
「入居率」「賃料水準」「出口戦略」の全てとかぶっており、それ以上の価値を特段見いだせない為、
不要な係数として判断しました。
「耐用年数」については、
「法定耐用年数」とは別に実質判定で運営可能な年数という意味合いでとらえた際に、
新耐震以降の物件であればメンテナンス次第でかなりの延命が可能であり、
むしろ設備の耐用年数が切れた後のRC等の方が、設備の耐用年数に引きずられ大規模改修などを余儀なくされる事から
優劣のつけ方が難しい為、下方倍率をかけました。
とはいえ、銀行融資は「法定耐用年数」を加味して考えられ、保有中の収支も「法定耐用年数」を元に算出されるため、
0倍とはしませんでした。

…と、図の解説を長々と書きすぎてしまいましたが、
いかがでしょうか?

小一時間でざっと作った表の為、多少の不備は目を瞑って頂きたいところですが、
元々の表に比べると実態に近いづいているのではないでしょうか?

雑誌に書かれている内容を鵜呑みにしすぎてしまうと、一定の価値観や思惑に偏ってしまう可能性がある為、
こちらの記事も参考にしていただければ幸いです。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-04-26 10:14:19

収益物件を購入する際の融資は大きくわけて
アパートローンとプロパ―ローンに分かれます。

それぞれの特徴として、

≪ アパートローン ≫
融資エリア、築年数に関わらず長期の融資が組めることと
審査は本業の年収によるところが大きく審査も緩く
比較的取り組み易い融資です。
金利はプロパーローンに比べると高い傾向にあります。

≪ プロパーローン ≫
融資基準に明確な決まりが無く、申込者及び購入物件により
金融機関が融資利率や融資額をオーダーメイドで設定する融資。
基本的に不動産投資を事業とみなし融資を組み立てます。
融資期間は、基本残耐用年数分しか融資しない為
新築や築浅の物件への融資が主になりますが、
申込者の属性によっては融資期間が延びたり、
低い金利で取り組めたりと条件は様々です。
アパートローンに比べると審査は厳しくなります。

利回りと取り組める金融機関を図に表したものがこちら↓


純資産が潤沢にある方は、この限りではありませんが
どのような金融機関を利用し、
どのような物件を狙っていくかのおおよその目安です。

利回りの高い物件を低い金利で借りられるのが理想ですが、
利回りが高い物件は中古が多く基本プロパー融資を引くのは
難しいと考えた方が良いでしょう。

利回りの高い物件とは、
エリア目安:23区以外の東京(武蔵の市など例外もあります)、千葉、埼玉、神奈川
築年数:耐用年数オーバーなどいわゆる中古物件

利回りの低い物件とは、
エリア目安:23区、上記のエリアの中でも1部実勢土地値が高いエリア
築年数:新築、築浅

利用できる金融機関を選び、
どのような物件を狙っていくかの参考になればと思います。


2017-04-07 15:56:17

 


不動産投資では一般的に融資を組んで取り組むことが
多いです。
融資の状況によってその不動産投資の内容が決まって
来るとも言えます。



毎月の家賃収入からランニングコストを支払いそこから
ローンの返済をして残ったお金がキャッシュフローとなり
このキャッシュフロー額を基準に物件選定されている方も
多いかと思います。

この「ローンの返済」は借入額、借入金利、借入期間の
3つの要素によって決まってきますが、その返済額の
内訳は<金利>と<元金>です。

<金利>はお金を借りるレンタル料なので単純にお金を
貸してくれた金融機関に支払うものです。

一方<元金>は支払うことによって借入額が減りますので
見方を変えると資産が増えるという事です。


例えば3,000万円の物件をフルローンで取得した場合は
資産としては3,000万円の不動産が手に入りますが、
負債とても3,000万円ありますので、

資産3,000万円-負債3,000万円=0

ということですが、<元金>を返済していくことで
「負債」が減っていきますので、資産が増えるという事に
なります。

これが不動産投資では大切なポイントで、

1.キャッシュフローにより入ってくる収入
2.返済が進むことによって増加する資産割合

この2つが不動産投資で得る利益です。多くの投資家の方が
意外と気が付いていない又は理解していないのは「2.」の
利益についてです。

この「2.」の利益を得ることに大切なことは融資金利が低いことが
ひとつと、それ以上に大切なのは

「保有期間中に物件価格が下がらないこと」
「物件の流動性が高いこと」

の2点です。

いくらキャッシュフローがたくさん出る物件でも、取得後に
大きく物件価格が下がる又は次の買い手を見つけるのが
難しいという物件では出口で、それまでに得たキャッシュフロー
を吐き出してしまうという事態やキャッシュフローを
吐きだしても足りないということも十分あり得ます。

取得した収益物件は「売らなければいい」などと乱暴なことを
いう人もいますが、この内容にかかる項目は下の3項目で、

「家賃収入」「資産価格」「借入の負債」

となりますが、上記のうち一番変動があり得るのはどんなに
良い物件でも「家賃収入」なのです。

そのため

2.返済が進むことによって増加する資産割合

この不動産投資の利益をきちんと見込めないと不動産投資で成功
するもは実質難しいといえます。


2017-03-17 09:03:17
ファミリーエージェント三上です。

融資状況に関して、2017年はどのような動きになるでしょうか?

巷では、4月以降は金融期間の融資条件が厳しくなるのでは?
との噂が広がっておりますが実際はどうなのでしょうか?

我々が現に利用している金融機関の2017年3月現在の実状では

金融機関① → 融資エリアを北関東まで拡大(※2017年4月以降も同様)

金融機関② → 融資基準(保有金融資産)を緩和(※2017年4月以降も同様)

金融機関③ → 融資基準(年齢制限)を緩和(※2017年4月以降から)


など、厳しくなるどころか緩和、緩和で取り組みやすくなっております。

1年で一番審査が緩いとされる、3月だからではなく

4月以降も緩和された条件で融資をしてくれるようです。


中には、旧耐震でも長期融資をする金融機関も増えてきており

今まで取り組みが難しかった目安で言うと国道16号線の外側のエリアの物件が

盛り上がりを見せているようです。


融資を利用するお客様にとっては、融資基準は非常に重要です。

そもそも金融機関の基準に満たしていなければ取り組むこともできません。

基本的には自身の属性で利用可能な金融機関を判別して

条件に見合う不動産を検討してきますが、金融機関の基準のみで動くのも注意が必要です。


そもそも、不動産投資を行う目的はお客様それぞれですが

当然、不動産を購入することが目的ではありません。


自身で利用できる金融機関を把握し、その基準に満たす物件が

自身の目的を達成できるのか(近づくことができるのか)が重要です。


融資が組めるからといって、目的を達成できない(近づくことができない)物件を

焦って購入する必要はありません。



不動産投資を始めて、後悔してしまう前に
追加の不動産を購入して、後悔してしまう前に

是非、当社の個別相談をご利用下さい。


実際の金融機関の融資状況や、個別の目的に合わせた不動産の組み合わせなど

お客様それぞれに合った、方法をご説明させていただきます。



≪ 購入の「個別相談」は下記からお問合せ下さい ≫
https://apart-toushi.com/contents/code/buy?re=1489708888

2017-03-14 11:37:34

 

不動産投資を行う場合は全額現金という方もいるとは
思いますが、多くは融資(ローン)を使って投資を
行う方がほとんどです。


不動産投資はそもそも投資対象の不動産が高額なため
融資を使って資金調達しないと物件を取得できない
という実質的な面が一つと、レバレッジ効果などと
いわれるように融資を使ったほうが投資効率が上がる
という面があります。

物件の取得を検討しているとどうしても融資が、

「借りられるか?借りられないのか?」

ということが購入のポイントになってしまいがちです。

借りられる=購入できる
借りられない=購入できない

ということのため、仕方がないのですが
「借りられる」という事になった後に「効果的か?」
を更に検討することが重要です。

融資を使った不動産投資で効果的かどうかのひとつの
目安として

【物件実質利回りより年間返済割合が低いこと】

実質利回り>元利金返済割合


通常物件資料やネットの物件情報で表記されている
利回りは

「表面利回り=満室時賃料収入÷物件価格」

で表記されています。

実質利回りとは賃料収入から空室損、ランニングコスト
(固定資産税、光熱費、管理費、設備メンテナンス費等々)
を差引いた賃料から、物件購入時の総費用
(物件代金、諸費用、修繕費等々)
で割った利回りになります。

例えば、満室時賃料500万円で物件価格が5,000万円の
物件であればどの物件も表面利回り10%です。

しかし、物件ごとに構造が違えば税金や設備メンテ費も
違いますし、物件のあるエリア、間取りによって空室損
も変わります。



実際にローンを返済する原資は全て差っ引き後の賃料で
支払うことになるためこの賃料の割合が、購入するにあたって
の総額に対してどのくらいの利回りなのかを確認する
ことが大切です。

借入れた額を年間の返済額で割ることによってローンの
返済割合がわかりますので、それを比べて実質の利回り
より年間の返済割合が低ければ、借入は有効に働く
ひとつの目安になります。

いくらキャッシュフローがプラスで回っていてもこの関係が
逆転しているとお金は残りません。

意外と融資が効果的に働いていない方もケースも多々見かけ
ますので、物件購入、融資のご相談はお気軽にご相談下さい。


2017-03-11 17:02:58

こんにちは!ファミリーエージェントの星野です。

 

本日3月11日は「東日本大震災」が起きてから早6年が経ちました。

復興も進んだ地域もありながら、6年経ってもまだ仮設住宅で住まわれている方もたくさんいらっしゃいます。

 

いつおこるかわからない地震だからこそ、保有物件が破損・倒壊した時のために対策を取らなければなりません。

地震保険は一般の戸建て住宅だけでなく、収益不動産にでも加入することができます。

地震保険は加入会社関わらず一律の料金となっています。

 

保険の内容としては、各加入会社によって損害状況の定義は異なりますが

・全損 ・・・保険料の全額

・半損 ・・・保険料の半額

・一部損・・・5%の支払いが受けられます。

 

地震により賃貸物件が破損・全壊した場合オーナーだけではなく、入居者も被害を受けます。

賃貸物件の設備が破損した場合、その費用を誰が負担するのかという点では、

民法606条修繕義務により入居者が故意・過失により破損した場合以外はオーナーの負担となります。

 

倒壊した場合は、賃貸契約は解除・消滅となりますが、時折住む場所がなくなってしまったので、

仮住まいの費用を負担してほしいとの要求をされるケースもあります。

そのような事態が起きてしまった場合に備え、賃貸契約書に「地震による建物倒壊に伴い

賃貸契約を終了した場合は金銭的精算さえすれば、その他の負担義務は行わない」といった

文言を加えれば入居者とのトラブルを事前に回避することができます。

 

地震が多い日本で暮らす以上いつ、どこで起きてもいいように、

万全な対策をして安心した不動産運営を行う必要があります。

最後までお読みいただきありがとうございました。

星野


2017-02-23 21:53:24
こんにちは。ファミリーエージェントの福村です。

低金利や将来の年金不安などから、多くの方が不動産投資に興味を抱いております。

不動産投資を始めたいとご相談に来ていただいたお客様に目標の不動産収入をお聞きすると、
税引き前のキャッシュフローで数百万~数千万くらいと、ご年収を目安に目標設定されています。

その目標を達成するには、一棟だけでなく、複数等の収益不動産を取得しなければなりません。

そこで、今回は1棟目の収益不動産を取得する際のポイントをお伝えいたします。


複数等の物件を取得するためには、借り入れ(資金調達)がカギとなります。
借り入れを上手く行い、効率的な不動産活用をすれば、資産を形成することができます。

収益物件の借り入れにおいて、物件の生み出すキャッシュフローと長期間の設定が重要です。

金融機関は、物件の生み出すキャッシュフローを見た時に、あまり余裕がないと判断すると
同時に本業の収入も加味して、借入期間を設定する場合があります。

キャッシュフローに余裕のない物件で、本業の収入をあてにすることで、金融機関が貸し出しを
行った場合、キャッシュフローがマイナスの物件を抱えていると金融機関から判断されてしまいます。

キャッシュフローがマイナスの既存物件を抱えている人に対して、他の金融機関であったとしても
融資を受けるのができなくなってしまいます。

ですので、1棟目は特に物件単体でキャッシュフローが回る条件を設定する必要があり、
それが借入期間の年数に影響を及ぼします。

借入年数が10年と30年では大きく変わるうえ、金利は後から交渉次第で下がることもありますが、
設定した年数は伸ばすことができません。

複数棟の収益不動産を取得するためには、キャッシュフローに余裕がある物件で借入期間を長く設定
することが不可欠です。

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