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記事カテゴリー:不動産投資の融資

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2018-06-12 09:38:31

ファミリーエージェントの小倉です。

新築アパートや1棟マンションと組み合わせの良い「プロパーローン」に関しては、

昨年辺りからどの金融機関も担保評価の掛け目が厳しくなり、一定の自己資金

物件価格の20%~30)を求められ、耐用年数内での融資がスタンダードという

状態に戻ってきております。

その中でも「アパートローン」を取り扱う金融機関に関しては、

申込人の属性に審査の比重を置いていることから、担保評価が割れている物件でも

【フルローン】で取り組むことができ、少ない自己資金で資産形成ができるという点で

サラリーマン層」の需要が強く、現に、アパートローンの融資対象となる

「中古アパート」の価格は未だ上昇傾向にあります。

 

 

↓前回の記事↓

https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/215

 

しかし、昨今ニュースにもなっている「スルガ銀行の不正融資」による影響もあり、

アパートローンを取り扱う金融機関も以前より目線が厳しくなりつつあり、

タイムリーな話しでは「貸出金利の上昇」や

「エリアにより担保評価の掛け目が厳しくなり、自己資金の捻出が必要になる」等、

その傾向も顕著になってきました。

 

今後の市況も踏まえて、中古アパートを保有されている方は

現段階で一度「保有物件がいくらで売れるのか」という

確認をされてみても良いかと思います。

 

物件のご購入後、安定してキャッシュフローが入ってくると、

「売却」という選択を具体的に考えにくいかもしれませんが、

特に、保有期間が5年超を越えた物件や、

平成2111日~平成221231日に取得している物件がある方は、

売却時の税金面でも有利になりますので、一度ご検討しみてはいかがでしょうか。


2018-04-26 19:08:50

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は優遇金利だけで判断をしてはいけないという事に
ついてお話をさせて頂きます。

 

 


当然、金利は低いに越したことはないです。


--------------------------------------



売買価格5,000万円の新築アパートに
融資額5,000万円、融資期間30年の場合


--------------------------------------


①金利が1.2%→年間支払い約198万円
②金利が2.3%→年間支払い約230万円


10年後残債

①1.2%→約3,528万円
②2.3%→約3,698万円


金利が約1%違うだけで、

10年後残債が約170万円変わり、

支払いが年間約42万円違ってきます。

このため、当然金利は低いことに越したことはないです。


ただ、収益不動産の価格は、融資条件と利回りの関係で決まることが多いため、
物件が適正価格かどうかの判断基準が低金利という事によって、
判断が鈍る可能性が高いです。



①1.2%の融資が出来る物件の表面利回り 6.5% 


②2.3%の融資が出来る物件の表面利回り 7.2% 


①、②の前提で比較してみると、年間のキャッシュフローに差はなくなってきますので、
年間支払いの観点で言うと、金利が安いメリットが少なくなります。


また、新築の場合、売却時は、新築時の融資条件関係なく、
中古物件という扱いになります。


表面利回り8.5%で売却を想定した場合(※比較のため家賃下落を考慮してません)


①1.2%で購入した利回り6.5%の物件→売買価格 約3,823万円

 

②2.3%で購入した利回り7.2%の物件→売買価格 約4,235万円



①、②の10年後残債は①の方が約170万円少ないですが、

売買価格に関しては ①の方が約412万円安くなります。

---------------------------------------------------------


低い金利で良い物件を購入するのが圧倒的にいいですが、
スピード勝負の場合アパートローンの方が圧倒的に有利になり、


スピード勝負にならない物件を低金利で買うとなると
普通の人が買わない(買えない)物件≒出口が取りづらい(売却しづらい)


となるため、優遇金利だけで物件を判断してはいけないという事を本日はお話させていただきました。


最後までお読み頂きありがとうございました。


ファミリーエージェント香取。


2018-04-22 20:18:21

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は現在の不動産市場の動向についてお話をします。

ここ最近では、某シェアハウスの問題が世間を騒がせておりますが、
皆様はこれをどうお考えでしょうか?

近年、融資が出にくくなっている現状がございますが、
上記のような問題で銀行によっては、
収入に対して以前よりもストレスをかけている銀行、
不動産投資に対して融資を行わなくなった銀行、
様々でございます。

では、このように融資が厳しくなっている中、
不動産市場ではどのように動きがあるかということです。

不動産と融資というのは、
切っても切り離せない関係でございます。

そのため、もちろん融資情勢が変われば、
不動産市場にも動きがございます。

どのように変化しているかですが、
結論から申し上げますと『物件価格が落ちている』ということです。

いったい、それはなぜでしょうか?
これは、いたって簡単でござます。


①融資が厳しくなった場合

融資が厳しくなる

自己資金を入れてでの融資が基本となる

購入できる人が限定される

中々売れない

物件価格を下げざるを得ない

このようなサイクルとなる為、物件価格が下がります。

当たり前とお考えの方も多いかと思いますが、
ここでポイントとなるのは、
自己資金を入れてでの取り組みが基本となるという点です。

これは、本来の不動産投資においては当たり前の内容ですが、
今までの融資情勢におきましては形骸化されていた内容です。

では、反対に融資が緩和された場合の動きを見てみましょう。


②融資が緩和された場合

融資が緩和される

現金を入れることなく(もしくは少ない自己資金で)購入が可能

購入できる人が増える

物件価格が上がる

無論、融資が厳しくなった場合と逆の動きとなります。

この2つのサイクルを見て既にお気づきになった方もいるのではないでしょうか?

現在は、融資が厳しくなっている①の傾向にございます。

そのため、市場には物件価格が下がり、
割安(投資に適している)な物件がでてきているように感じます。

ほとんどのお客様が現金を入れず購入したい。
あわよくば、オーバーローンで…なんてお客様が多くいらっしゃいますが、
現在の融資情勢から考えると、
オーバーローンはおろか、
フルローンという考えは中々難しくなっております。

そして、上記のサイクルをご理解頂けている方であれば、
自己資金を入れて融資を組むことで割安な物件を購入できるチャンスなのです。

自己資金割合はもちろん少ないほうがレバレッジは効いてくるため、
良いという判断もできますが、
一度現在の市場の動きを見直し、

自己資金を使うのであれば購入しない

↓この考え方から…

自己資金を入れてでも割安な物件を取得する

このように考え方をシフトしてみてはいかがでしょうか?

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。

物件の購入や融資についてなどお気軽にご相談下さい。


2018-03-22 21:09:34

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、実際にあったお客様の失敗談についてお話をします。

弊社では、自社ポータルサイト、健美家、楽待と、
数多くの物件をネットに掲載しております。

多くの投資家様は掲載されている物件情報をご覧になって、
購入していきたいという気持ちでお問い合わせ頂くことがほとんどです。

しかし、中には「この物件てどんな物件なのかな?」など、
気になっているという段階でお問い合わせ頂くこともございます。

そのようなお客様には是非ともご覧頂きたいです。

とあるお客様よりお問い合わせ頂き物件の資料をお送りさせて頂きました。
しかし、お客様の中では違うと思われ、
再び他の物件へのお問い合わせ頂き資料をお送りいたします。

上記の内容を何度かやり取りをさせて頂いた結果、
最終的に購入したい物件が見つかったため金融機関に打診を行いました。

すると、想像していた融資内容がでないということでした。


弊社ではいつもお客様とお話をさせて頂く際には、
お話の序盤で「融資を組まれる金融機関はお決まりですか?」と、
物件のお話よりも先に融資のお話をすることがほとんどです。

それは、上記の例からもお分かりいただけるように、
実際に購入をしたいと決まっても結局購入できないということが多くある為です。

勿論、物件によって融資内容は変わってきますが、
金融機関の物件に対する評価方法は決まっており、
弊社では多くの融資内容・条件については把握をしております。

そのため、まずはご自身が組むことのできる金融機関の選定を行うほうが、
不動産投資は時間のロスが少なく、
早い段階で取り組むことができるため大変有利でございます。

すなわち、ご自身のできることを確かめる必要がございます。
言ってしまえば、不動産投資においてはそれ以上のことはできないということです。

しかし、ご自身では現在どのようなことができるか分からない。
このようなこともあるかと思います。

そんな時は弊社にお任せください。
お客様それぞれにあった、ご提案をさせて頂きます。

また、弊社では現在の融資情勢についてのセミナーも開催しております。
ご興味のある方はお気軽にお申し込みください。


2018-02-21 07:12:03
いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、『金融機関の決算』と『個別相談』についての2本立てでございます。

 
金融機関のほとんどの決算期は、3月と9月となっております。
 
金融機関の決算期については、
●普段より良い条件での融資
●普段では融資の土台に乗ってこない属性の方や物件への融資
 
過度な案件については変わらず難しいものの、
決算期ということで金融機関もどうにか融資を通したいということもあり、
いくらか緩和される可能性がございます。
 
そのため、融資を利用し物件を購入をする方がほとんどであることより、不動産投資において3月と9月というのは抑えておくべき重要な月となっております。
 
しかし、決算期に決済を行う(引き渡しを行う)ということは、少なくともその前月までには契約を済ませておく必要がございます
そのため、今で言えば2月中に契約を済ませておく必要がございます。
 
また、時期を誤り決算期に融資の打診を行おうとすると、金融機関が忙しく案件を後回しにされてしまい、話を前進させることが難しいなんてこともございます。
 
そのため、金融機関の決算期前に不動産投資に取り組まれるのであれば、今が最後のチャンスです!
 
 
 
そして、2017年の4月、約1年前を境に融資情勢が厳しくなったことを覚えておりますでしょうか?
(金融機関3月の決算後)

https://www.kenbiya.com/news/8589.html

これは、昨年の不動産投資サイト健美家の記事でございます。

このように、融資が厳しくなったと感じる方が多くいらっしゃいます。

しかし、正確に言うと厳しくなったというよりかは、今まで通りに戻りつつあるという捉え方のほうが正しいと言えるでしょう。

 
本来の不動産投資とは自己資金をある程度入れて、レバレッジを効かせて取り組む投資でございます。
しかし、現在ではフルローン、オーバーローン等、自己資金を使わない手法が前提となっており、従来とは異なった、全く違った投資となっているとも捉えることができるでしょう。
 
そのため、フルローンが出にくく、融資が厳しくなっているという表現より、従来の不動産投資に適するよう、もとに戻っていると言うほうが正しいでしょう。

噛砕いた言い方をするならば、ボーナスタイムであったと言うべきでしょうか。

 

そして、融資についてはこの様子だと今後も条件は厳しくなっていく(元に戻っていく)のではないでしょうか?
 
この不動産投資においては、
融資を利用することを前提に考えると、金融機関の完済時年齢、残債の減り、物件の築年数など、早く始めたほうがメリットは多くなっております。
 
さらに、今後も融資情勢が厳しくなる(元に戻っている)こと考えると、より早く始めることが重要になってくるでしょう。
 
弊社では融資についてのセミナーも開催しておりますが、融資についてはお客様のご属性によって大きく異なってまいります

そのため、セミナーでは説明しきれない、お客様が『実際にどんな融資が見込めるのか』また、『物件を購入するとどんな投資になるのか』など、個別相談にてお客様個別にご提案・ご対応をさせて頂きます。

これから、不動産投資に取り組まれる方だけでなく、既に取り組まれており今後どのように投資を行っていけば良いかなどについても、ご相談をお受けいたしております。

弊社では、個別相談の日時につきましてはお客様のご希望に柔軟に対応を行っているため、お仕事終わりの遅い時間のみならず、お仕事前の朝の時間でのご調整も可能となっております。

是非お気軽にお問合せください。

↓↓個別相談のお申し込みは下記までお問合せください↓↓

担当:岡田

Email:okada@family-group.jp


2017-11-25 19:42:14

ファミリーエージェントの亀山です。

当社では、日々様々な物件を会員様にご紹介しておりますが
その中で、立地や利回りなど様々な観点から賃貸付けが期待できるメジャー都市ではないものの
投資として面白ろそうなだなと思う町があります。

本日はその中の一つであります、「千葉県流山市」について
ご紹介したいと思います。

流山市は、流鉄流山線、東武アーバンパークライン(東武野田線)、JR武蔵野線が市内に通るものの、
それぞれが市内で接続せず、地域ごとの繋がりが薄い市となっておりましたが平成17年のつくばエクスプレスの開通により、

それらの地域が結ばれ、現在は「流山おおたかの森」駅を市の新拠点として整備されています。

つくばエクスプレス線開通後は市外からの転入者が急増、開業から4年半後には人口が約1万人増え、2014年には、
転入超過数2387人となり県内1位、全国10位になるなど、近年でも人口増加が著しい市であります。

また、「母になるなら流山市」http://www.nagareyama-city.jpのキャッチコピーを掲げ、子育て施策の充実を図っています。

「流山おおたかの森」から始発駅であります秋葉原までは約30分、北千住、浅草、新御徒町駅等で他路線に乗り換えることで
都心各方面へのアクセスが可能です。

子育て世代を支援する施策を打ち出していることと都内へのアクセスが良好という条件が整っていることから
今後も人口の流入が期待できるエリアと言えます。

流山市の魅力についてはこちら↓
https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/16818

不動産経営という観点からみたらファミリー向けの物件でないと需要がなさそうにも思いますが、
人口の流入は地域経済の発展も期待できるため単身者の需要の増加も期待できそうです。

また、人口が増加することにより【土地値が安定する】もしくは、【土地価格が上がる】というメリットがあります。
土地値の安定、値上がりは投資用不動産の出口を考えた際に大きな安心材料になります。

都心部への通勤が便利な距離にありながら、高利回りの物件があがることも多々ありますので
これから収益不動産を検討するうえで面白いエリアの一つであると思います。

■ 流山市にありますおすすめの駅 ■

「流山おおたかの森」駅 乗車人数61,000人/日(つくばエクスプレス線 東武線合計)
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/otakanomori150520/

「南流山」駅 乗車人数67000人/日 (つくばエクスプレス線 JR武蔵野線合計)
https://xn--68j8axdn0370d2i2c.com/post-1840/
https://allabout.co.jp/gm/gc/375769/

本日は、千葉県流山市をご紹介いたしましたが他にも面白そうなエリアがありましたら随時ご紹介していきたいと思います。

 


2017-09-11 07:12:52

ファミリーエージェントの小倉です。

 

不動産投資の書籍やセミナーで、少額の自己資金で「資産〇〇億円」や、

自己資金を殆ど使わずに短期間で「キャッシュフロー〇〇〇万円」と謡い、

不動産投資を推奨している不動産業者や大家さんをよく見かけますが、

何れも、自己資本を殆ど投下せずに資産を形成するという内容の為、

所謂「フルローン」や「オーバーローン」等、必然的に「借入」を

多く起こして取り組む前提になるかと思います。

 

他の投資と違い、不動産投資の場合は借入(他人資本)を行い資産形成ができる為、

少ない自己資金でレバレッジをかけて取り組めるのが大きな魅力ですが、

単純にお金を出したくないという理由で、フルローンやオーバーローンのメリット・デメリットを

把握せずに購入を進める不動産業者も多いのが現状です。

 

 

■メリット

・自己資金の回収が早く再投資による複利の効果が期待できる

・貯蓄を待たずに早く投資を行うことで複利の効果がより期待できる

・その他の資金に充てられる

 

■デメリット

・返済額が大きくなる為、運用中のキャッシュフローが少なくなる、また空室によりキャッシュアウトする可能性が高くなる

・トータルの金利支払いが多くなる

・残債が足枷になり売却しずらくなる

・金利が上がった場合のインパクトが大きいetc

 

大きなメリットとして、融資を多く引き「再投資」に回せることが上げられますが、

使わなかった現金をただプールしてしまっている人や、計画性なく融資を組んでしまい

「売却価格<残債」で雁字搦めになってしまっている人も中には見受けられます。

 

フルローン・オーバーローンが必須という方も、

融資が付く=良い物件とは限らない為、本末転倒にならないように注意が必要です。


2017-08-24 20:31:13

 

こんばんは。 ファミリーエージェントの小倉です。

収益物件の購入を検討する際、「利回り〇〇%以上・駅徒歩〇〇分まで」と、 物件探しをスタートする前に、先ずは「利用できる金融機関」を把握しておくことが重要です。

融資の条件は「人(属性)」と「物件」で決まりますが、 「物件」は同一条件のものがないのに対し、「人(属性)」は同じである為、 先ずはご自身の「属性」から利用できる金融機関を絞っていくことがセオリーになります。

ご自身の属性により利用できる金融機関を絞り、 その金融機関の条件がマッチする物件(構造や築年数、評価方法等)で どのような投資手法になるかを確認することがスタートです。

「人」と「物件」により上手く「融資」をマッチさせることは

投資の成果を大きく左右する重要なポイントになります。

 

当社では複数の金融機関との取引により、各金融機関融資基準を把握して
いるため、ご相談の方へ具体的な金融機関、支店をもとに

ご提案をしておりますので、融資についてもお気軽にご相談ください。

 

ファミリーエージェント小倉

 


2017-06-22 21:39:26

いつもご覧いただきありがとうございます。 

ファミリーエージェントの堀内です。 

 

もうお読みになられた方もいらっしゃるかと思いますが、 

今週号の週刊ダイヤモンドが不動産特集でした。 

実名やそれに近い名前で評判の悪い業者について指摘しており 

おそらく一般の方が知らない業界の裏事情などが多く書いてある為 

一度購入されてみてはいかがでしょうか。

 

とはいえ、首を傾げるような記事がちらほらある事も事実です。 

業界で働いているわけではない為、不動産業界の専門家(と称する方)へのヒアリングが中心の記事構成だと思いますので、 

どうしてもそういった記事が出てきてしまうのでしょうがないのですが… 

特に気になったのが下記のページです。

 

 

右下の「物件タイプ別メリット・デメリット」では、 

木造アパートは評価が出にくい と書いてあるのに 

左中央の「物件タイプ別の投資指標の優劣一覧」では、 

担保評価が優れてるとなっているなどの根本的なミスはともかくとして、 

左上中央の【物件タイプごとの優劣比較の一例】では、 

 

都心の新築区分RC=地方の新築一棟RC>都心の中古区分RC>都心の新築一棟木造>地方の中古一棟木造

 

という事になっておりますが、 

不動産投資業界では最もやってはいけないと言われる「都心の新築区分RC」が一番良い投資となるというのは流石にいかがなものでしょうか…

批判で終わってしてはつまらないので、

なぜそうなったのか?どうするべきだったのか?を考えてみました。

おそらく、この表の失敗点としては

①項目判定が「優」or「劣」の2択となってしまい、物件タイプ別での優劣比較が出来ない

②全項目の重要度が同等の価値と捉えられている

という2点が最も大きな失敗点ではないでしょうか。

まず上記①を0~10点の点数式にしてみました。

 

 

※都心=国道16号の内側程度の「東京生活圏」

 地方=上記以外の主要都市を除くエリア
 中古=バブル期程度に建てられた建物
といった条件で考えております。

いかがでしょうか。

少し近づいてきたとは言え、やはり現実とは少し遠い気がします。

それでは、②も考慮してみます。

 

 

いかがでしょうか。

この図では
利回りを1.5倍
賃料水準を0.5倍
立地条件を0倍
耐用年数を0.5倍
出口戦略を2倍

としてみています。

理由としては、
収支を担う「利回り」「出口戦略(売却価格)」は最も重要なポイントであり
その他倍率なしの「入居率」「ランニングコスト」はその補足的な内容に過ぎない為、
点数価値を上げています。
また勘違いされている方が多いですが投資の収益性や成功可否を最も大きく左右するのは
「利回り」よりも「出口戦略(売却価格)」です。
この詳しい話は別の記事に譲るとして、
その為、「出口戦略」を2倍、「利回り」を1.5倍としています。

また「賃料水準」については、
なぜ必要か?というと運営コストに比べて賃料が取れているかどうか?ですので、
「ランニングコスト」欄とほぼ被っている為0.5倍としました。
逆に0倍としなかったのは、
「賃料水準が高く取れる=賃貸需要が高く長期的にみた資産価値・入居付け」
にも影響があるとの見方から0倍とはしませんでした。
「立地条件」については、
「入居率」「賃料水準」「出口戦略」の全てとかぶっており、それ以上の価値を特段見いだせない為、
不要な係数として判断しました。
「耐用年数」については、
「法定耐用年数」とは別に実質判定で運営可能な年数という意味合いでとらえた際に、
新耐震以降の物件であればメンテナンス次第でかなりの延命が可能であり、
むしろ設備の耐用年数が切れた後のRC等の方が、設備の耐用年数に引きずられ大規模改修などを余儀なくされる事から
優劣のつけ方が難しい為、下方倍率をかけました。
とはいえ、銀行融資は「法定耐用年数」を加味して考えられ、保有中の収支も「法定耐用年数」を元に算出されるため、
0倍とはしませんでした。

…と、図の解説を長々と書きすぎてしまいましたが、
いかがでしょうか?

小一時間でざっと作った表の為、多少の不備は目を瞑って頂きたいところですが、
元々の表に比べると実態に近いづいているのではないでしょうか?

雑誌に書かれている内容を鵜呑みにしすぎてしまうと、一定の価値観や思惑に偏ってしまう可能性がある為、
こちらの記事も参考にしていただければ幸いです。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-04-26 10:14:19

収益物件を購入する際の融資は大きくわけて
アパートローンとプロパ―ローンに分かれます。

それぞれの特徴として、

≪ アパートローン ≫
融資エリア、築年数に関わらず長期の融資が組めることと
審査は本業の年収によるところが大きく審査も緩く
比較的取り組み易い融資です。
金利はプロパーローンに比べると高い傾向にあります。

≪ プロパーローン ≫
融資基準に明確な決まりが無く、申込者及び購入物件により
金融機関が融資利率や融資額をオーダーメイドで設定する融資。
基本的に不動産投資を事業とみなし融資を組み立てます。
融資期間は、基本残耐用年数分しか融資しない為
新築や築浅の物件への融資が主になりますが、
申込者の属性によっては融資期間が延びたり、
低い金利で取り組めたりと条件は様々です。
アパートローンに比べると審査は厳しくなります。

利回りと取り組める金融機関を図に表したものがこちら↓


純資産が潤沢にある方は、この限りではありませんが
どのような金融機関を利用し、
どのような物件を狙っていくかのおおよその目安です。

利回りの高い物件を低い金利で借りられるのが理想ですが、
利回りが高い物件は中古が多く基本プロパー融資を引くのは
難しいと考えた方が良いでしょう。

利回りの高い物件とは、
エリア目安:23区以外の東京(武蔵の市など例外もあります)、千葉、埼玉、神奈川
築年数:耐用年数オーバーなどいわゆる中古物件

利回りの低い物件とは、
エリア目安:23区、上記のエリアの中でも1部実勢土地値が高いエリア
築年数:新築、築浅

利用できる金融機関を選び、
どのような物件を狙っていくかの参考になればと思います。


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