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記事カテゴリー:アパート投資全般

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2018-01-15 08:02:13

ファミリーエージェント三上です。


昨年末から既に物件をご所有のオーナー様から「売却をしたい」とのご相談が増えてきております。

当社での取引の大半を占めるのが、物件を購入したいお客様との購入契約です。
売却をしたいというご相談は然程多くありませんでしたが
昨年11月頃から、売却のご相談件数がかなり増えてきております。

築古1棟アパートやマンション、築浅のアパートや区分所有マンションなど
様々な売却相談があります。

ご依頼を受ける身としては、成約となれば当然仲介手数料をいただけるため
ウェルカムなのですが、一部ご希望に添えないケースがあります。


Case1「築浅アパートの売却」

→都内の上場企業にお勤めの会社員のお客様で 5年前に新築で購入したアパートの売却依頼を受けました。
売却理由は新築で購入後、即座に満室稼働となったようですが、2.3年で半分近く退去、再度募集時には
各部屋大幅に賃料を下げざるを得なく、思っていたようなキャッシュフローが出ない為とのことでした。

売主様としては「最悪売却益が出なくても良し」としていたようですが、この物件の現状売却できる価格では
売却益どころか、赤字での出口となってしまうため、結局売却は諦めることになりました。


Case2「築古鉄骨造マンションの売却」


→こちらも都内の外資系企業にお勤めの会社員のお客様で 数年前に購入した築古の鉄骨造マンションの売却依頼を受けました。
当時フルローン?の長期融資で購入したようですが、鉄骨造の場合、RCと比べても法定耐用年数が13年も短く、築古になると
融資付けがかなり厳しくなります。また、高い金利の長期で融資を組んでいる為、数年の運用では元金の減りが極端に少なく
Case1同様、赤字での出口となってしまうため、諦めることになりました。



このように、購入は”できた ”ものの、運用がうまく行かなかったり、売却すらできない物件を購入してしまう
お客様が増えてきているように感じます。



不動産投資は金融機関の後押しもあり、現在は手軽に購入できてしまう環境の為、安易な選択をしてしまいがちですが
結局、購入~運用~出口 で利益が決まる為、購入検討時に売却の想定は必須となります。


数年前と比べて、全体的に物件価格が上昇してはいるものの、当然、物件によっては変わらない(下がる)物件もございます。

当社で多く取引させていただく土地値に近い築古アパートに関しては、利回りが高めで長期融資が組めるためキャッシュフローも出やすく
土地値に近い為、売却時の下落リスクも低くなります。
数年運用でも出口も考えやすく、出口パターンも豊富な為
今後の金融機関の融資基準引き締めなどの状況となった場合でも想定を大きくブレることなく出口を取ることが可能です。

一見、新築アパートや築浅アパートの方が、修繕や入居付けなどでリスクが低いように見えがちですが
一部の物件を除き、大半の物件は購入後、出口を取ることが極めて厳しく、結果的に”運用失敗 ”なんてことが出始めてきております。


不動産投資で資産形成を真剣にご検討の方はファミリーエージェントへご相談ください。


2018-01-11 23:32:24

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

本日は某ポータルサイトの記事で「新築アパートの奨め。ローン完済後を見据えて情報戦で制す」という新築アパートの運用を奨める記事からです。

数年前に外資系の金融機関でリストラにあったことを機に、将来に強く不安を感じたことから不動産投資での資産形成を考え始めたという方の見解になります。

記事の内容は…

   アパート経営はローンを完済したあとからが本番

「築年数が経過したアパート一棟を買うよりも、ローン完済後の築年数などを考えて新築でアパート運用するほうが優位性があるし、仮に途中で売却を考えた際も築古よりも築浅のほうが売買マーケットに乗りやすい

 

   その中で、ローン完済後を見据えて投資エリアを調べ上げることが最も重要

ターゲット周辺の築20年、30年のアパートの家賃をゆっくり見ること。これは1年継続してみる。継続して変化を見ることで変化をつかむ。


その他にも何点かございましたが、新築アパートは上記がポイントとの事です。

弊社でも新築物件を取り扱っておりますが、先ず前提として収益不動産は利回りと土地建物の積算で価格(評価)が決まる為、新築物件のように、賃料は下がり売却時の期待利回りは上がる=売却価格が下がる、土地建物の積算価格(評価)が年々下がる=売却価格が下がるという物件の性質上「減価が顕著になる前にキャッシュフローで利益を稼ぎ売却する」という5年~10年程で出口を考えてご提案するパターンが多いです。

 

「賃料の下落+期待利回りの上昇」→収益価格の下落

 

 

「建物の減価」→資産価格(評価)の下落

 

新築物件を買った方が途中で売却を考えた場合にも、築古物件よりも出口が取りやすいというコメントもありましたが、上記の理由から借り入れが多い方は「残債>売却価格」にもなりやすい為、売却をするにもできないという状況の方も少なくありません。

 

「ローンを完済した後が勝負(恐らく30年~35年後)」の理由までは記載されていませんでしたが、30年後の市況が不透明な事や、30年後から利益が見込めるという前提であれば貨幣の時間的価値(インフレーション・将来の不確実性・機会損失)を考慮すると、70代後半(この方が40代後半の為)から恩恵が受けられるという投資であれば、他の投資を考えた方が良さそうです‥。

弊社ではお客様のご状況に合わせ新築・中古を問わず物件のご提案を行っておりますので、お気軽にご相談ください。


2017-11-15 21:43:16

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産の購入を決める条件の一つとして、駅距離を上げる方が多くいらっしゃいます。
駅徒歩10分以内とか徒歩15分はNGとかお客様のお考えによって様々です。

理由は「賃貸付けの不安」から駅距離が遠くなると賃貸付けに苦労し、
空室期間が長くなり家賃を下げても空室が埋まらないと考える方が多いです。

もちろん駅までの距離が近い方が同じ距離内に物件が少なくなるので、
同じ物件内容であれば駅徒歩5分と15分の物件では5分の物件の方が
賃貸付けが有利になることは言うまでもありません。

では同じ部屋のスペックで徒歩15分の賃料が1万円安い場合はどうでしょうか。

一概には言えませんが、1万円安いことで探している人数が増えるので
徒歩15分の物件でも募集方法によっては徒歩5分の物件よりも早く決まる可能性も
十分にあると思います。

募集方法では入居の際にかかる初期費用(鍵交換費用や保証会社の保証料等)を
オーナー様が負担することで入居しやすい物件にするなど他の物件との差別化を
することで、賃貸の仲介会社からの案内の数が多くなり申込につながりやすくなります。

以前と比べ賃貸物件は供給過多になり、借り手が選ぶ時代となってきたと言われてきています。
また社会では収入の格差が広がり、「少しでも安い賃料で借りたい」「部屋を借りる諸経費を
少しでも下げたい」と考え物件を選んでいる方も多くいらっしゃいます。

例えば、最近転職をしたばかりで保証人もいなく、部屋なんて借りれないと思いながら
賃貸不動産を訪れる方もいらっしゃり、バス便でも借りられる部屋があれば十分という
需要もあります。

駅徒歩が遠い物件やバス便の物件は現在の入居者がどうのような方なのか担当の
営業マンに聞いてみるのも一つの方法です。

実はバスの本数が多く以外にアスクセスが良いエリアや大きな工場が近くあり
長期入居の方が多いなど物件により借りる方のニーズが見えることがあります。

こちらも一概には言えませんが駅距離のある物件については広めのファミリータイプの物件よりも
シングルタイプの物件の方が、1都3県であれば成約は高いかもしれません。

ファミリー層や2人入居の場合は2人の意見がまとまらないと成約につながりにくいことと、
シングルと比べて賃料が高くなる為です。

但し駅距離が離れることで、駅近の同築年数の物件と比べて、
利回りが高かったり、土地が広かったりメリットがある為、
事前リサーチとシミュレーションが大事だと考えます。

 


2017-11-13 21:01:20

当社が推奨している中古アパートの入居者の中には賃料の低さから
生活保護受給者の入居者が多くいらっしゃいます。

生活保護受給者と聞くと、なんとなく敬遠されてしまう方も多くいらっしゃるようですが
それだけで判断するのは間違いです。

生活保護と聞くと
・入居態度が悪くトラブルも多いのではないか・・・
・家賃の滞納が多いのではないか・・・
・高齢で孤独死などのリスクが高いのではないか・・・
・賃料が相場よりも高いのではないか・・・
など、間違った想像をしてしまいがちですが


最近当社が取引をしたアパートを例に取ると

・入居者間のトラブル無し(管理会社聴取)
・滞納履歴無し(管理会社聴取)
・年代は40代3名、50代2名、65歳1名(孤独死リスク低)
・賃料は相場通り
さらに
・敷金1~2ヶ月徴収
・保証会社or連帯保証人あり

と条件としては、全く問題ありませんでした。

また、学生などの入居者とは違い、長期入居の可能性も高いことから
逆に上記のような生活保護者の方が運用上のコストを抑えられることから
はじめての投資には適していると言えるでしょう。


不動産投資に関しては表面上の内容で判断するのではなく
しっかり本筋を理解する力が必要ですね。


2017-11-09 08:55:51

こんにちは。

ファミリーエージェントの小倉です。
ここ最近、保有物件の売却をお考えの方からの
≪売却相談≫が増えております。

弊社では買取・仲介の何れでも取り扱いが可能ですが、
「極力利益を残したい」という投資家の方へは≪仲介≫
という形で売却の依頼をお受けするケースが殆どです。

仲介には≪一般・専任・専属専任≫の3種類の形態がございますが、
その中でも先ずご希望される方が多いのが≪一般媒介≫です。

 

媒介形態により特徴が異なりますが、≪一般媒介≫の場合、
1社に縛られずに複数社で買主を探すことができる為…

・早く買主が見つかりやすい

・高い金額で買主が見つかりやすい

という認識から一般媒介をご希望される方が多いように感じます。

売主によっては、レインズ(不動産業者のみが利用できる物件情報サイト)に
掲載する義務がなく、周りに知られず内々で売却ができる為。という方も
いらっしゃいますが、多くの方は≪早く・高く≫売れるからという内容です。

≪早く≫売却したい場合は、情報を広く認知させるため≪複数社≫に依頼するのが
一見正解に思えがちですが、一般媒介の場合≪レインズ≫への掲載が義務ではない為、
むしろ情報はクローズになりがちです。

窓口を増やし≪早く売却したい≫という売主の意向に反し、媒介を結んだ仲介業者は
売主・買主の双方から仲介手数料が見込める≪両手仲介≫で成立させたいという
意向が強くなる為、自社顧客のみ(他社の客付け不可)で買主を見つけようとするケースが多い為です。

本来、一般媒介で複数の業者に依頼する事で、広く情報を公開し≪早く≫買主を見つけるはずが、
情報はよりクローズドになり、買主が見つかる「機会損失」を生んでいるというギャップが生じます。

以前話題になった大手仲介の≪囲い込み≫が代表的なケースではないでしょうか。 

まだまだメリット・デメリットがございますが、長くなってしまう為次回へ続きます。


2017-11-06 15:31:49


いつもブログをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

投資用不動産を探している中で、
皆様当然ですが「良い物件を探したい」と考えていると思います。

「良い物件」の定義は様々ですが、
おそらく「良い物件」=「割安な物件(市場の類似物件よりも安く出ている。)」
という考えが一般的に感じます。

もちろん市場価格よりも2割も3割も安いという事であれば、問答無用で買ってしまうのも手かもしれません。
(買った瞬間転売すれば利益が出るわけですので…)

5、6年前のサラリーマンが不動産投資というのが一般的ではなく、
一部の情報に敏感な投資家を除き1棟物の投資は地主や不動産業者ぐらいしかしていなかった時代であれば、
流動性も低く、相場よりも2,3割安い物件というのもありました。

ですが、現在はサラリーマン大家という言葉も出来るほど一般のサラリーマンも不動産投資をしています。
現在の成熟したマーケットでは、成約事例も多く相場価格が決定されてきている為大幅な売価の差はございません。
(相場よりも高い物件はいくらでもありますが…)

仮に何らかの売主の都合で相場価格よりも2~3割安く出さざるを得ない物件も0ではないですが、
その場合、不動産業者が買取・再販する事になる為、不動産業者から同様の物件が出てくることは皆無です。

高掴みしてしまっているケースは別として、

市場価格と同等(もしくはやや割安)な物件を買ってる方々の中にも、

投資を成功させている方とそうでない方がいます。

なぜこのような事が起きるのか?

長くなってしまいますので、これについて今後何回かにわけて書かせて頂きます。


本日もお読みいただき誠にありがとうございました。

2017-10-30 11:52:59

 

今年の春以降不動産向け融資が絞られてきた状況に合わせて
新築アパートの所謂「1法人1物件スキーム」も流行が過ぎようと
しているように感じます。



この物件取得スキームに関してはいろいろ問題があるため
当社では取扱いしていなかったのですが、取組をされている
方と多く接触することがあったので流行っていたのであろう
と思います。

不動産投資にはその時の相場の波や投資手法の流行などで
状況に様々変化がありその時々やり方が変わるように
感じてしまいます。

しかし、本筋としては「資産価格」と「家賃収入」
を基準として運用上の見込利益を期待して投資をする



基本というか正解が既に発掘されている”枯れた投資”が
不動産投資なのでそんなにテクニカルにリスクを冒して
取組まなくても

「きちんと不動産投資に取組むことによって利益を出す」
「基準に足りない方は無理にチャレンジしない」

というのが当社のスタンスなのであまり流行り廃りに影響
されることはないです。

流行的な手法が終わってくる特徴は否定的な情報が一気に
出てくることです。

ここ最近で

1法人1物件スキームという「禁断の果実」の歪み
楽待編集部 追跡リポート 2017.9.26 |


マイナンバー:法人を隠すスキームは危険

1法人1物件についてのわたしの意見
投稿日 : 2017年10月13日


「何億円もの一括返済が強いられる」ことも! 「1法人1物件」
に警鐘、元メガバンク支店長の現役不動産経営者が打ち明ける
2017/10/28 配信


続々情報出てきてます・・・


2017-10-26 20:08:08

ファミリーエージェントの亀山です。
前回、前々回と管理会社の役割、これからのアパート運営に必要なプロパティマネジメント等についてお話しさせていただきましたが、
本日は、一見良さそうな管理サービスに見えても選択を間違うと物件の資産価値を下げかねないサービスを提供している管理会社もあることについてお話させて頂きます。


例えば、入居付けを良くするために入居者の初期費用負担を抑える敷金礼金ゼロをはじめ
・退去時のクリーニング費用
・鍵交換費用
・火災保険費用
等を無しにして入居付けを行っている場合があります。

敷金礼金ゼロにして初期費用を抑えて募集する方法は当社でも行っておりますし
稼働率を良くする方法のひとつでありますが上記の中で問題なのは火災保険費用負担を無しにする部分です。

この費用は、表向きは“火災保険費用を分割で月々入居者にお支払い頂いている”としてますが、実際は、振り込まれた家賃の中から月の負担額を差し引いてオーナーへ入金される為実質オーナー負担となっております。

また、このサービスで問題なのは、管理を継続している場合は問題有りませんが、管理会社を変更するとなると入居者の火災保険が失効し、新たに入居者に火災保険に入って頂くかオーナーが負担しなければなりません。

つまり、このサービスは、オーナーさん向けのサービスというより管理会社を変えさせない為に行っていることなのです。

他には、原状回復費用を分割払いで入居者から頂いている体でオーナーから月々一定額を徴収しているしている場合なども同様です。
管理会社を変更した場合この積み立てた原状回復費用はオーナーへ戻ってきません。

さらに、この場合の入居者の設定賃料が火災保険料分、原状回復費用分相場賃料に比べ割高であれば良いのですが、賃料は相場賃料なんて場合もあります。これであればこれらの費用は実質全てオーナー負担となり、満室稼働していてもランニングコストが高く純収益はかなり低くなります。

他には、保証会社加入費用を火災保険同様、入居者に月々の分割払いにしているケースなどもありますが、これも管理会社が独自におこなっているサービスであり管理会社を変更するとこの保証が継続できない場合などもあります。

初期費用をかからないようにし入居付けを良くするために行っていることとは言えオーナーさんの利益のためになっていないサービスであると言えます。
また、これらの管理サービスで運営していると売却の足かせにもなります。

管理サービスは、各社様々ですが管理委託契約書は必ず内容をよく確認し任せきりにならないことが大切です。


2017-10-23 11:06:07

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資を始める理由として、「給料とは別でプラスで収入が欲しい」「年金が足りないから老後の為に収入が入ってくる仕組みを作りたい」「早めにリタイヤをしたい」など個々により様々です。

不動産投資を取り組むメリットとして大きく、年金、保険、貯蓄、節税の4つのメリットがあります。
中には利益よりも買うことに意識が向かってしまい、「融資が出たので買いました」や「家から近く土地勘があるから購入しました」など投資や利益と直接結び付かない理由で購入されている方もいらっしゃいますが、「利益を得ること」というのことが大前提にあり、取り組まれているはずです。

利益は保有期間中のキャッシュフローと売却時の価格により決定します。売却時には購入価格と売却価格との差額と売却価格とローン残債との差額により利益確定いたします。

将来の老後の不安から不動産からのインカムゲイン(家賃収入)を目的としたキャッシュフローの出る物件を探して、家賃収入の積み増しを考えている方もいらっしゃいますが、築25年~30年の中古アパートを購入しメンテナンスをしながら亡くなるまで物件を保有することは考えにくいものです。

老後の不安から年金とプラスで収入を得たいから不動産投資を行うというようであれば、定年までに不動産で資金を作り、その資金を老後の蓄えとする方法や新築・築浅の物件を自己資金割合を多くし融資を受ける等の選択が良いのではないでしょうか。

生命保険文化センター「生活保障に関する調査(平成28年度版)」によれば、ゆとりある老後生活を過ごすための費用は月額34万9,000円とのことです。厚生年金については個人差が大きいですが、厚生労働省が2017年3月に発表した「平成27年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」という報告書によりますと、夫が働いていて妻が専業主婦だった場合の年金は、厚生年金(夫)+国民年金(妻)221,364円とのことです。

年金を満額受給できたとすると、35万円-22万円(年金)=13万円、ゆとりある老後生活を過ごす為には、別で月13万円必要になり、老後生活が65才~85才までの20年間とすると、65才までに3,120万円の資金が必要になります。40才の方であれば年間125万円の預金が必要になる計算になります。

年間125万円の預金を行うことでもできますが、不動産で資金を作るとした場合、物件種類や投資内容により異なりますが、7,000万円程の物件を保有すれば年間125万円の手残りは見込むことができます。年収700万円以上の方であれば、自己資金を抑えてたアパートローンを使い資金を作ることは可能です。

 


不動産投資に充てられる時間は有限の為、55才の方であれば65才までの10年で資金を作ると考えますとリスクの高い物件に投資をしたり投下資金を多くする必要があることはいうまでもございません。不動産投資で一歩踏み出せない方はもう一度時間の使い方を考えてみてはいかがでしょうか。


2017-10-20 11:32:21

ファミリーエージェント三上です。
当社が推奨している「中古アパート投資」の出口としては

①住宅用地として売却
②築古アパートのまま売却
③新築アパートを建築

があります。
本日は「①住宅用地として売却」に関して記載いたします。



まず中古アパートを住宅用地として売却するのであれば

【入居者の退去】が必要になります。

入居者を退去させる場合にも何通りか方法がございます。
大きく分けるとこの二つ。

①建物解体の為と通知し通常の退去を促す
②事前に定期借家契約に切り替え、契約期間満了を待つ

①に関しては、建物を解体するからと貸主側の都合を一方的に伝えるだけだと
借主からすると、「新規の引っ越し先探し」や「引っ越し費用の負担」などメリットがありません。
入居者から承諾が取れず、退去をしてもらえない可能性もあります。
その場合、「新規引っ越し先の斡旋」や「引っ越しに伴う費用(新規物件の敷金・礼金・初回家賃・火災保険・鍵交換代・仲介手数料など)」
を貸主が負担して上げるなどの条件を提示する必要が出てきます。

また、上記条件を提示しても退去に応じてくれない場合はプラスアルファで「ご迷惑料」を負担したりするケースもございます。
ここまでしなければいけない理由は貸主・借主との間で取り交わされている賃貸契約が【 普通借家契約 】の為です。

普通借家契約の場合、借主に有利な契約になります。
借主が退去に応じず、更新期日を迎え、貸主が更新しないと突っぱねても
期日が過ぎれば「法定更新」という形で契約は自動継続してしまいます。

意地でも退去しない借主がいる場合、建物の解体ができない為、住宅用地としての売却が困難になってしまいます。

そのため、②事前に定期借家契約に切り替え、契約期間満了を待つという方法がございます。
定期借家契約とは文字通り期間(期日)を定めた契約となり、更新はありません。
契約期間が2年であれば、2年経過で契約は終了するため、入居者を強制的に退去させることが可能です。

この契約は仮に出張等で自宅を離れてしまう方が期間を定めて借主に貸す際に使われることが多いですが
通常のアパート・マンションの契約にも取り入れて問題ありません。
・更新ができない代わりに「再契約」
・更新手数料が貰えない代わりに「仲介手数料」
と普通借家と同等の条件で手続きが可能です。

上記から、アパートの運用中に徐々に 普通借家契約 → 定期借家契約 へ切り替えていくことで
最終住宅用地での売却の際、スムーズに進められる可能性が高まります。



入居者の退去後、続いては【建物の解体】です。

建物の解体には・建物構造・規模・土地形状・接道状況などにより費用は異なりますが
木造アパートの目安としては 延床面積で坪4万円前後になります。

例えば、20㎡の1Kが6戸のアパートの場合、20×6=120㎡=36.3坪
36.3坪×4万円=約150万円となります。


無事、入居者の退去・解体工事 が完了後、住宅用地で売却となりますが
売却価格を決定する場合、【土地形状】【接道状況】【高低差】などにより金額が大きく変わります。




次回、住宅用地の価格査定に関して記載いたします。


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