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スタッフブログ

記事カテゴリー:アパート投資全般

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2019-02-18 21:31:59

ファミリーエージェント森遥香です。

一都三県の空室率について記載します。

株式会社TASが出している「賃貸住宅市場レポート」では
一都三県の空室率、募集期間、更新確率、中途解約確率を以下の表のように
出しております。





年度別で見ると2016年12月から2018年11月まで空室率は
東京都、神奈川県では上昇
しております。





一都三県の一部のエリアでは一定の期間で新築のアパートが乱立されている
エリアが多く、新築の物件でも賃貸付けに困っているオーナー様も多いのではないでしょうか。


弊社では築20~30年の築古アパート、更には三点ユニットの物件を
多く管理しておりますが、その中でも入居率96%前後となっております。

その理由に関してですが、賃貸付けを行う際に
一番ポイントとなることは賃料設定となります。

お部屋の広さや、バス・トイレが独立ではなく三点ユニットであること、
駅距離などを気にされるお客様が多くいらっしゃいますが、
投資物件の場合「利益が出ること」が重要となりますので、
上記のような物件でも賃貸の需要が見込め、利益が見込めるのであれば
その投資はお取り組みされても良いと思います。


そのため、人口が減り、空室率が高まる中で
投資物件を選定する際には駅距離、三点ユニットであること、お部屋の広さで
物件を決めるのではなく賃料設定やどの程度利益が見込めるのかで物件を
見ていただければと思います。


本日も最後までご覧いただきありがとうございます。
今後ともよろしくお願いいたします。

担当者:ファミリーエージェント 森遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp


2019-02-14 10:00:00

ファミリーエージェントの森です。

本日は東京都の人口について記載します。

現在の日本は少子高齢化に伴い、人口減少が社会問題になっております。
その為、投資家の方は空室問題を懸念されている方も少なくないと思います。

しかし、東京都総務局統計部の発表によりますと、東京都の人口増加は2025年をピークに増加すると発表されました。


その内容は、現在の東京都の人口は約1300万人でそこから2025年までに約1398万人(1.07倍)まで増加すると
予想されております。
2025年のピークを越えた後の2040年の人口予想は1,346万人と現在の人口よりも
多くなるとの事です。

この様な人口増加は全国でも東京都だけで、神奈川県は2020年をめどに人口が減少し
大阪府に至っては2010年をピークに人口の減少がすでに起こっております。

また、区市町村別人口のピーク時期も発表され、2025年まで人口の増加が予想されたのは
中央区・港区・千代田区の3区でした。

賃貸業を営む方にとってすれば、空室損は死活問題になりかねない事ですので
今後物件をご購入される際に、そのエリアが今後どの様な動きをするのかを
お考えの際に参考になればと思います。


2019-02-12 19:27:10

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



本日は【住宅の寿命と耐用年数】についてお話させて頂きます。

 

弊社では中古アパートを提案することが多く、長期譲渡になったタイミング
での売却出口を提案することが多い関係で、

「木造アパートは長く持たないので短期での運用を提案しているのではないか」

といった意見をたまに頂きます。


あくまで、中古木造アパートを提案するのは、


・投下した資本の早期回収

・保有物件の売却可能価格から残債を引いてプラスの状態を早い段階で作れる

・税引き後のキャッシュフローがプラスの運用ができる


といったメリットがあり、
投資の基本である「収益性」「安全性」「流動性」を備えた状態を
早期に作ることができるためでございます。


不動産投資に関して言えば、時間軸が限りなく長い、振れ幅の大きい意味のない
シミュレーションを作れば、利益が出ているように見えるように演出が出来たりします。

 

話がそれてしまいましたので、本題の【住宅の寿命と耐用年数】について
お話させて頂きます。

 

建物寿命と耐用年数は、同じような意味で使われる事が多いですが、実際は、

建物寿命→竣工から除却までの年数(個別要因が多い)

耐用年数→物件構造によって決められた年数(構造によって一律に決められている)


上記のようになっております。

 

早稲田大学の小松教授が執筆された住宅寿命についての論文の中で、
区間残存率推計法による木造住宅の平均寿命について記載されておりますが、
1990年時点での、木造住宅の残存率については下記画像のようになっております。

 

 

また、日本の住宅寿命について、米国と比べてみると短命である事がわかると思います。

 

 

 

 

日本の新築神話には諸説がございますが、基本的に経済が成熟してくると、
新築を建てては壊しての「スクラップ&ビルド」より、建物をメンテナンスして
長持ちさせていく傾向に切り替わっていきます。



建物寿命≠耐用年数ではない事、
建物寿命に関しては、メンテナンスがより重要になってくることを
理解して頂けると幸いです。




最後までお読みいただきありがとうございました。
ファミリーエージェント 香取

 


2019-02-07 19:49:27

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

先日、ガイアの夜明けで放送された「マネーの魔力3」をご覧になられた方も

多いのではないかと思います。

 

 

所謂「スルガ銀行×オーバーローン」スキームと言われていたものですが、

預金が約5万円の方の預金通帳を改竄→8,000万円の地方築古1棟マンションを購入

→購入後半年で半分退去→収入15万円-返済45万円で支払い不能

という状態のようです。

 

 

最近、弊社のセミナーにご参加いただいたお客様でも、

スルガ銀行で地方の築古RCをご購入されているお客様がいらっしゃいましたが、

収支の内訳を見てみますと‥

 

 

価格の内訳が「土地:25%、建物:75%」となっており、

さらに建物の30%を「設備」としている為、現在は設備の減価償却費によって

不動産所得赤→給与所得と損益通算→所得税の還付+住民税の減額→税引き後CF

という形で収支もプラスで運営できているのですが、設備償却が切れる4年後には‥

 

規模の大きいRCの為、修繕が出るたびに持ち出しとなることも考えられます。

当初4年間で積みあがったキャッシュフローから捻出すれば良いのですが、

一番の難点が「残債>売却できる価格」という持たざるを得ない状況が当面続いてしまう事で、

毎年赤字でもやめられないというスパイラルに陥ってしまうことも考えらそうです。

 

今回のスルガスキームに限らずですが、購入後では軌道を修正することも難しい為、

物件を検討される際は一度ご相談ください。


2019-02-05 07:28:36

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、最近弊社で手がけました、
BeforeAfter】シリーズのご紹介です。

Befoe




 《 After




物件の状態は大幅に改善を行われております。

こちらの物件につきましては、
空室が2室あったものの、
しっかりとした修繕を行ったということもあって、
空室であった2室につきましては、
既に申込みが入ってきており、入居予定となっております。
(修繕実施後1ヵ月にて満室!)

また、直近では以下のような、大規模修繕も実施しております。

Before






After





本件については、つい先日に修繕が終了したため、これから賃貸の募集となりますが、
このように、物件の外観に手を加えることで、
見栄えは大きく変わり、賃貸付けにはプラスに作用することでしょう。


しかし、これほどしっかりとした修繕を行ったとしても、
実際にはそこまで大きな費用ではございません。

外壁・鉄部・屋根》これらの修繕を実施するのには、
概ね【 延床×1万円程 】での実施が可能となります。

そのため、仮に延床面積150㎡程の建物であれば、
150万円程で収まってしまうケースも多々ございます。
(上記金額は1つの目安のため、構造等によって金額にはブレが生じます。)

物件のコンディションをしっかりと維持することで、
例え築年数が経過していたとしても、
長期的な保有が行え、キャッシュフローは安定しやすくなります。

また、修繕に要した金額については経費計上が可能なため、
減価償却が切れてしまい、デットクロスを起こすタイミングで実施をし、
税のコントロールを行うことも可能です。

実施タイミングについても、
考慮することで、効率よく純資産を増やすことが可能となるでしょう。

⇒そして、仮に売却をする際にはバリューアップしているため出口も取りやすくなりそうです。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございました。


2019-01-31 00:00:00

ファミリーエージェント森です。


皆様は現地確認時にどのようなポイントを確認されて
いらっしゃいますでしょうか。

・境界の有無
・越境の有無
・設計図書との相違がないか
・残置物
・クラックの有無
・前面道路の幅員
・屋根の確認
・電気、ガスメーター
・チョーキング
・散水栓の有無
・消化機器の有無、消費期限 etc、、、

お客様によって物件を確認する際のポイントは異なると思いますが、
本日は現地確認時にあったら便利な「便利ツール」をご紹介させていただきます。


■便利ツール1:ピアノ線、クラックスケール

現地確認時に建物にクラックが入っていないか確認されると思います。
その際に、実際にクラックがどの程度まで深く入っているか確認する際に
使われるツールが「ピアノ線」「クラックスケール」となっております。




インターネットなどで数百円で購入できますので、現地確認時に
お持ちいただければと思います。

一般的にクラックが入っている場合、幅0.3ミリ、深さが約4ミリ以上である場合は、
構造クラック(ひびが表面だけではなく内部の鉄筋まで届いてしまっている)
と言われるクラックが入っている可能性がございますので注意が必要です。

構造クラックが入っている状況を放置してしまうと
雨水の侵入により鉄骨に錆が生じ建物全体に危険が及ぶため、
早期の補修が必要です。

現地確認時にクラックは必ず確認するようにしましょう。


■便利ツール2:水平器

建物の傾きに関しても注意が必要です。
その場合、手ごろに建物の傾きを確認する手段として「水平器」
がツールとして挙げられます。




水平器は1/100(1mの距離で1㎝の高低差)程度の傾斜の有無を判断するのに適して
おりますが、一般的には3/1000の勾配がある場合は注意が必要となります。

傾きが3/1000ある場合は地盤や建物に欠陥がある可能性がございます。
気になる場合は検査会社などのプロにチェックしてもらうということも
一つ方法ではあるかと思います。


■便利ツール3:赤外線カメラ

物件を購入される際に雨漏りや給排水管の修繕リスクをご心配されると思います。
その際に、赤外線カメラを使って簡易的なチェックを行うことが可能です。




カメラを使用することで赤外線反射のエネルギーを検出することが
できるため、その温度分布画像の色の違いで雨漏り部分等を突き止めることができます。

一般の方が正確に雨漏り、給排水管の故障を突き止めることは
難しいと思いますので、温度分布が激しい場合は、プロの方に見てもらうことをお勧めいたします。



不動産の購入は何千万とする買い物のため、
ご自身の目で物件をきちんと確認していただくことをお勧めいたします。

もちろん上記のような仕事は仲介も確認しお客様にお伝えいたしますが、
ご自身でもきちんと確認されたいお客様にお勧めのツールとなっております。



本日も最後までご覧いただき誠にありがとうございました。


2018-09-26 21:29:56

いつもコラムをお読みいただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



本日は【ブレイクイーブンポイントを理解する】という内容について
書いていきます。




・ブレイクイーブンポイントとは?



ウィキペディアによると以下のように説明されております。


損益分岐点(そんえきぶんきてん、英: break-even point, BEP)は、管理会計 上の概念の一つ。
売上高と費用の額がちょうど等しくなる売上高または販売数量の事。



不動産投資のブレイクイーブンポイントとは、
売却をして±0で投資を終えれる価格の事となります。



どの投資に関しても、ブレイクイーブンポイントが
マイナスになる可能性は当然あります。



しかし、レバレッジを効かせない投資に関しては、
自分が投じた自己資金以上のマイナスにはなりません。




不動産投資に関して言うと、銀行からの借入を起こして
自分が持つ金融資産以上の規模で投資を行う事が多いため、
ブレイクイーブンポイントが大きくマイナスとなる可能性がございます。



家賃収入から、キャッシュフロー得ることと元本返済を進め、
売却して利益を確定させるという作業において、
購入時の精査ほど大切なものはございません。



ただ、優良物件ほど動きが早いのも事実であり、
購入時の精査は一番大事ですが、時間をかければいい
というものでもございません。


不動産投資を検討されている方は、
どのような物件を購入したら失敗しづらいのかの判断を、
あらかじめ勉強しておいた方が良いと思います。


その勉強の過程で弊社をご利用いただければ幸いです。


最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-09-18 12:07:41

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は弊社よりいつもご提案をしている方針について、
一部かいつまんでお話を致します。


現在、この不動産業界では数々の情報が飛び交っており、
何を信じれば良いのかわからない。
そのようなお客様も多くいらっしゃるのではないでしょうか?





某S銀行より金融資産の改ざんを行い融資を取り付ける。
業者にて二重売買契約書値引き合意書という形をとることにより、
違法的にオーバーローンを取り付ける。

現在ではこのように違法的な行為がごく平然と使われておりました。
自己資金をできるだけ使いたくないという、
投資家の方の気持ちは大変わかりますが、
果たしてフルローン(オーバーローン)で融資を組むことこそが良いことかという点です。


これについては、自身ができることの範疇を越えての取組みとなるため、
言わば危険な橋を渡っているのと同視できます。

「オーバーローンでの融資が可能です」
というような内容で提案をしている業者もまだ少なくありません。

上記内容をご理解頂けている方であれば、
自身のやれることを越えて取り組むことが、
いかに危険であるかお分かり頂けているかと思います。
そのため、そのような方であれば融資が出るから取り組むという内容にはならないと思います。


弊社のセミナーでは毎回最後にお話差し上げている内容ございます。

投資については何も不動産が全てではございません。
自身のできることとやりたいことを明確化をし、
それが達成できるのであれば実施をすればよいですし、
できないのであれば無理にお取組みをする必要はないです。


このように、弊社ではお客様自身ができることを越えてお取組みをするのではなく、
お客様ができることを明確化し、できることの中で正攻法にてお取組みをしていくことで、
純資産を増やしていくべきと考えております。

そのため、弊社では週に1回セミナーを開催しており、
その後に担当者と個別相談の時間を設けております。

セミナーについてはあくまでもガイドラインの内容のため、
お客様それぞれでできることというのは変わってまいります。
そのため、担当者との個別相談の時間を設けております。

しかし、セミナーの日にちでは時間が合わないという方もいらっしゃるかと思います。
そのため、セミナー日でなくとも個別相談についてはお受けしておりますので、
お仕事終わりなどご都合のよろしいお日にちを選択して頂き、お気軽にお申込みください。

▼お申込みフォーム▼
https://family-ag.co.jp/lp/individual/


2018-07-05 07:40:54

ファミリーエージェントの永瀬です。

物件選定の条件として返済比率を家賃収入の半分以下にするという基準をお持ちの方がいらっしゃいます。内容としては
返済額が家賃収入の半分以下であれば運営上の安全性が高く、仮に入居者の半分が退去しても運営ができるとのお考え内容です。

管理費、清掃費、光熱費等の運営費は手出しになりますが、一旦は抜きとして考えていらっしゃるようです。確かに家賃収入に対して返済額が少ない方が安全率が高く、余裕のある運営ができると言えますが、単純に家賃収入の半分以下とすれば安全とは言えるのでしょうか。

家賃の半分以下とする為に表面利回りが高く融資期間が長期で取れる物件を探しているケースがありますが、空室損や運営費を引いたNOI(純営業収益)とローン返済(ADS)との差額が安全性を測る基準と言えます。

収益不動産の場合、物件のエリアや内容により空室損やランニングコストが異なる為、表面利回りが高くくても空室損やランニングコストが高く、実質利回りが低い物件も多数ある為に注意が必要です。

不動産投資の安全性を検証する代表的な指標としては、DCR(借入金償還余裕率)という返済に対する余裕率が指標となります。


DCR=NOI(純営業収益)÷ローン返済(ADS)


営業純利益とローン返済額が同額の場合は「1」とし、DCRが1以下であればローン返済額が高すぎることを意味します。
DCRの数値が高い程安全性が高く、目安としてはDCR1.3以上が安全圏と言われています。

 



空室になった場合のローン返済が不安の為、返済比率を半分以下にされたいとのお考えは間違ってはいないと思いますが、実質利回りを精査せずに返済比率が半分以下だからといって高利回り物件に取り組むのは安全性が高いととは言い切れません。

レバレッジ効果を利かせてフルローンで取り組む方も多いですが、安全性を高める為に自己資金を入れ、DCRの数値を1.5以上(またはDCRの数値を上げる)にされたいという考え方であれば正しいと言えるのではないでしょうか。


2018-07-03 07:45:47
ファミリーエージェント三上です。

築古の収益物件を購入し運用する際に重要視する点として「土地条件」があります。

土地の価値が高ければ、売却価格は下がりにくい為、運用次第で大きな利益を上げることが可能です。


土地の価値に関しては土地の条件より異なります。
単純にこの土地は◯坪で周辺の土地相場が坪◯万円だから◯◯◯万円、と言うわけには行きません。
一つの基準は 住宅用地 としてどうか?です。

相場よりも土地坪単価が低くなるケースで多いのが

●間口の狭い土地(旗竿地)

●道路幅の狭い土地

●不整形地

●がけ地・傾斜地

●高圧線が上を通っている土地

●線路沿いの土地

●道路と高低差のある土地

●忌み地

●近隣に比べて広めの土地


と、様々な条件により土地評価は変わります。
住宅用地として車の入出庫はし易いか、生活環境としてどうかがポイントになります。

たとえ整形地でも規模が大きく長方形で短い辺が道路に接道している場合
土地を二つの住宅用地に割るには片方を旗竿地にする必要が出てきたり
そもそも、土地を二つ以上に割って販売する事で反復継続取引に該当する為
宅建業の免許が必要となります。
個人所有の物件の売買の為に宅建業取得は現実的ではない為
結局は不動産業者への売却となり、相場価格よりも低い価格での取引となるでしょう。


さらに、現在アパートが建っている土地を最終住宅用地として売却する場合
・入居者の追出し
・建物の解体
・測量
など、時間と費用は見ておく必要があります。


それでも、上記基準から考えても土地評価が高く出る物件に関しては
値下がりがしにくく、残債の減りに合わせて売却益が積み上がりますので
最終大きな利益となる可能性が高くなります。

逆に、土地条件が悪いアパートの場合、築年数の経過が進むと次の購入者の
目線が土地値にシフトしていくため、売却価格の下落は顕著に表れてしまいます。


このように当社が多く扱っているエリアのアパートに関しては
土地評価額が極めて重要であり、利回りや修繕履歴に左右されないよう判断することが必要になります。


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