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記事カテゴリー:アパート投資全般

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2018-07-05 07:40:54

ファミリーエージェントの永瀬です。

物件選定の条件として返済比率を家賃収入の半分以下にするという基準をお持ちの方がいらっしゃいます。内容としては
返済額が家賃収入の半分以下であれば運営上の安全性が高く、仮に入居者の半分が退去しても運営ができるとのお考え内容です。

管理費、清掃費、光熱費等の運営費は手出しになりますが、一旦は抜きとして考えていらっしゃるようです。確かに家賃収入に対して返済額が少ない方が安全率が高く、余裕のある運営ができると言えますが、単純に家賃収入の半分以下とすれば安全とは言えるのでしょうか。

家賃の半分以下とする為に表面利回りが高く融資期間が長期で取れる物件を探しているケースがありますが、空室損や運営費を引いたNOI(純営業収益)とローン返済(ADS)との差額が安全性を測る基準と言えます。

収益不動産の場合、物件のエリアや内容により空室損やランニングコストが異なる為、表面利回りが高くくても空室損やランニングコストが高く、実質利回りが低い物件も多数ある為に注意が必要です。

不動産投資の安全性を検証する代表的な指標としては、DCR(借入金償還余裕率)という返済に対する余裕率が指標となります。


DCR=NOI(純営業収益)÷ローン返済(ADS)


営業純利益とローン返済額が同額の場合は「1」とし、DCRが1以下であればローン返済額が高すぎることを意味します。
DCRの数値が高い程安全性が高く、目安としてはDCR1.3以上が安全圏と言われています。

 



空室になった場合のローン返済が不安の為、返済比率を半分以下にされたいとのお考えは間違ってはいないと思いますが、実質利回りを精査せずに返済比率が半分以下だからといって高利回り物件に取り組むのは安全性が高いととは言い切れません。

レバレッジ効果を利かせてフルローンで取り組む方も多いですが、安全性を高める為に自己資金を入れ、DCRの数値を1.5以上(またはDCRの数値を上げる)にされたいという考え方であれば正しいと言えるのではないでしょうか。


2018-07-03 07:45:47
ファミリーエージェント三上です。

築古の収益物件を購入し運用する際に重要視する点として「土地条件」があります。

土地の価値が高ければ、売却価格は下がりにくい為、運用次第で大きな利益を上げることが可能です。


土地の価値に関しては土地の条件より異なります。
単純にこの土地は◯坪で周辺の土地相場が坪◯万円だから◯◯◯万円、と言うわけには行きません。
一つの基準は 住宅用地 としてどうか?です。

相場よりも土地坪単価が低くなるケースで多いのが

●間口の狭い土地(旗竿地)

●道路幅の狭い土地

●不整形地

●がけ地・傾斜地

●高圧線が上を通っている土地

●線路沿いの土地

●道路と高低差のある土地

●忌み地

●近隣に比べて広めの土地


と、様々な条件により土地評価は変わります。
住宅用地として車の入出庫はし易いか、生活環境としてどうかがポイントになります。

たとえ整形地でも規模が大きく長方形で短い辺が道路に接道している場合
土地を二つの住宅用地に割るには片方を旗竿地にする必要が出てきたり
そもそも、土地を二つ以上に割って販売する事で反復継続取引に該当する為
宅建業の免許が必要となります。
個人所有の物件の売買の為に宅建業取得は現実的ではない為
結局は不動産業者への売却となり、相場価格よりも低い価格での取引となるでしょう。


さらに、現在アパートが建っている土地を最終住宅用地として売却する場合
・入居者の追出し
・建物の解体
・測量
など、時間と費用は見ておく必要があります。


それでも、上記基準から考えても土地評価が高く出る物件に関しては
値下がりがしにくく、残債の減りに合わせて売却益が積み上がりますので
最終大きな利益となる可能性が高くなります。

逆に、土地条件が悪いアパートの場合、築年数の経過が進むと次の購入者の
目線が土地値にシフトしていくため、売却価格の下落は顕著に表れてしまいます。


このように当社が多く扱っているエリアのアパートに関しては
土地評価額が極めて重要であり、利回りや修繕履歴に左右されないよう判断することが必要になります。


2018-06-06 16:36:27



いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前々回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/207
前回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/214

に引き続きイールドギャップについてご説明させて頂きます。


前回の記事で

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)…①

というキャッシュフローに着目したYG算出法についてお伝えしました。

こちらのYGは手元の資金に限りのあるサラリーマン投資家の方からすると

運営中の資金回収効率がわかりやすくすぐれた指標ではございますが、

「投資としてどの程度の純利益をあげられるのか?」

という部分についてが抜けており、投資判断を①のYG算出で行ってしまうと

「債務超過」を侵したり、売却が出来ず「むしろ資金回収効率が落ちる。」といった事に陥る可能性があります。

それでは、なぜそのような事が起こるのか?

答えは「元本返済」「資産減価」にあります。

①では上記の2つの概念がなく、

「純資産が増えているのか?減っているのか?」

「どれだけ増えているのか?」

がわかりづらいというデメリットがあります。


その為、①のYG計算と併用して下記YG計算も是非頭にいれておいてほしいです。

FCR-金利率±資産減価(増加)率=YG



例えば、

FCR6%の物件を金利3.3%で買い、土地値≒売価 の為、購入額と出口での売却額が変わらないとすると

6%-3.3%±0%=2.7%・・・A

FCR5%の物件を金利1%で買い、築が古くなるにつれ建物価値が下がり平均して年2%ずつの売却価格下落があるとすると、

5%-1%-2%=2%・・・B

とそれぞれのイールドギャップを算出出来ます。

Aは土地値の中古木造、Bは一般的な新築をモデルケースにしていますが、

弊社で良く中古の木造を進めることが多いのはAのように資産減価が少なく「FCR-金利」がそのまま純資産増加率となり

売却まで見据えた投資として最も効率が良いことが多い為です。


この2つのYGの使い分け、「キャッシュフロー」「純資産増加」の両立の出来る物件探しが

不動産投資の成功のカギとなります。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-06-05 09:11:31

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日は【国勢調査からエリアを判断する】という内容を
上大岡駅エリアを例にお話しさせて頂きます。

 

 

 


上大岡駅は京浜急行電鉄・横浜市営地下鉄の急行停車駅であり、
横浜南部最大規模のバスターミナルを有しており、横浜市の人気エリアです。

 

世帯数や人口も増えており、単身者も増えているというデータもあり、
新築アパートを上大岡エリアで購入される方が多い印象です。


↓上大岡駅築3年以内アパート賃貸募集状況↓

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/ek_09090/nj_101/

 

ここまでの情報を踏まえ、
本題の【国勢調査からエリアを判断する】の視点で上大岡エリアを見てみます。

 

上大岡エリアの国勢調査は以下の画像の通りとなっております。

 

国勢調査を見てみると、人口も世帯数も増えておりますが、
新築アパートのメインターゲットの層は、
人口減少しております。



一方、40歳以上の年齢の層が増えていて、
人口・世帯数・単身者が増えているのであれば、
中古アパートが狙い目なのではないかという
考え方もあります。



中古アパートは当然、修繕リスクは当然ありますが、
新築と比べ、短期で利益を確定できる点や、
将来の不確実性を考え、利益確定は早い方がいいというスタンスで
考えると、個人的に上大岡エリアでは中古アパートがオススメです。



最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-05-27 22:02:58

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は「法人名義での物件取得」についてお話します。

お客様の中では法人名義で買っていきたいんです。
と、お声を頂くことがございますが、
なぜ、法人名義なんでしょうか?とお聞きすると、
はっきりとお答えになる方は多くはいらっしゃいません。

それでは、早速法人で購入した場合について見ていきましょう。

初めに法人での購入のメリットを挙げると、
・事業性融資となるため完済時年齢がなく、場合によってはアパートローンよりも融資期間を延ばしやすい
・経費計上をしやすい
・個人税率よりも法人税率の法が低い


このようなメリットが挙げられます。
どれも不動産投資を行う上で重要な内容ですね。

一方、デメリットはというと、
・事業性融資のため頭金が相当額必要となる
・事業性融資のため審査スピードが遅く競合物件の購入が難しい
・法人決算が手間のため税理士に依頼しその報酬額が発生する


このようなことが挙げられます。
この、メリットデメリットより言えることは、、、

・規模の大きい物件を購入される方
・物件購入に頭金をいれて今後も買っていける方
・アパートローンでは完済時年齢の関係上融資期間が延びない方
・所得が高く個人税率が高い方

このような方でなければ、
法人名義で購入することのメリットというのは存在しないと言えます。

法人で買いたいとお考えの投資家様、
年に何百万円も収入は入ってきますか?
頭金を入れて今後も物件の取得が見込めますか?

それらを踏まえた上で、
本当に法人での購入が良いのか。
また、本当に個人での購入が良いのでしょうか。

メリット・デメリットを踏まえた上で今一度お考え頂ければと思います。

なお、所得が高い方につきましては、
法人で物件を購入されるというのも1つの手ですが、
同時に税金の対策として個人でアパートを購入するということも必要となってきます。

そのため、お金を増やすことばかりではなく、
「減らさない」こういった対策も必要となってきます。

最後までお読み頂きありがとうございました。


2018-05-21 07:38:31

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資は金融機関からの融資を使えることが、他の投資(株式や投資信託等)との一番の違いです。

いわゆるレバレッジ効果が使えることにより、少ない資金で資産を作ることが可能になります。
自己資金に対する倍率が大きい程、レバレッジ効果は高くなり、目標達成までの時間や自己資金の
回収が早くなるというメリットがあります。その為、自己資金を抑えたフルローンでの融資を希望する投資家が多いと感じます。

H29年春以降、日銀や金融庁などのチェックが入り、新築アパート等にフルローンを付けていた地銀・信金については融資割合が厳しくなっており、頭金を2割~3割程度求められるケースが多く、フルローンでの融資を付けてくる金融機関はほぼ無くなってきているように感じます。

一方、サラリーマンの資産形成の意味合いが強いアパートローンでは「属性」×「金融資産」×「物件の評価」が基準内にあればフルローンの融資が出ている状況です。

では事業性融資ではなぜフルローンではなく頭金が求められるのでしょうか。それはアパートローンとは違い金融機関が不動産賃貸業としての事業に対する審査基準として融資をしている為です。事業者向けローンと考えるが分かりやすいと思います。

事業性融資の見方としては

・事業の収益性 
・担保価値と資産背景
・事業実績

等を審査されるので、アパートローンと比べると審査する事項も多く審査期間も長くなります。

事業の収益性については、貸したお金がきちんと返済されるかどうかという観点でみる為、
金融機関にもよりますが、賃料収入や返済にストレスを掛けて審査をします。

→自己資金を入れた方が事業の収益性が上がります。

担保価値と資産背景については、万が一返済ができなった時に、回収できるかという観点でみます。
物件の担保価値については金融機関により積算評価か収益還元のどちらかで評価をしますが、首都圏の物件では物件価格>評価額(担保価格)となる場合が多くなります。



→自己資金を入れることにより金融機関はリスクが軽減します。

事業実績については、決済書や返済実績から経営できるかという観点でみます。

→自己資金をいれることにより黒字の決済内容になりやすくなります。


事業性融資では総合的に評価して、十分な返済能力と意志が審査基準となり、個人の属性や資産背景にもよりますが、2割~3割程度の自己資金が求めらるという内容になる場合が多くなるとなります。


2018-05-15 11:12:56

不動産投資のリスクの一つに入居者の事故(死亡)があります。
収益物件を購入すればするほど、物件数が増えていくため確率は上がっていきます。

とは言え住居を提供しているオーナーにとってはこのリスクは付きまとう為
保険等で対応する必要があります。


そもそも、死亡には種類があります。
【 心理的瑕疵 】に該当するような死亡

【 自然死 】として心理的瑕疵に該当しないような死亡

心理的瑕疵に該当するものは「自殺」「他殺」「焼死」「病死後発見が遅くなった場合」などが挙げられます。
物件の立地や状況によっても変わるようですが、上記の死亡に関しては基本的に心理的瑕疵に該当するという
判例などが出ております。
この場合は、一定期間”賃貸募集”の際には入居希望者に告知する必要があるでしょう。
一定期間とは案件毎の状況によって1年なのか5年、10年なのかは変わってくるため都度、精査が必要になります。


自然死に該当するものは「病死」「孤独死」
病死など、事件性の無い死の場合は、原則として告知義務がないものとする傾向にあります。
人は必ずいつかは亡くなりますし、病死は「自然死」だからです。
孤独死に関しても病死であり自然死になりますが、亡くなってから発見されるまでの日数や
遺体の状態による室内への影響など、様々な要因によって判断が変わってきます。
例えば、お年寄りが持病により、マンションの一室で孤独死して、2日後にホームヘルパーが発見したとした場合
遺体が腐乱していなければ、不動産業界の慣習では病死(自然死)とみなされ、告知義務はないものとする傾向にありますが
夏場の孤独死で遺体が腐敗していたりした場合には判例から「心理的瑕疵に該当する死亡」と判断されるケースがあります。


前提として、病死や孤独死が告知義務に該当するかどうかは
明確な定義がないため、不動産業者や弁護士でも見解が違ってきます。


心理的瑕疵に該当しない場合は基本的に募集賃料は変えませんし告知もしないケースが多いです。
そのため、収益物件として今後運用していく上でも資産価値を下げるような大きな問題にはなりません。

心理的瑕疵に該当する場合に関しては告知をして募集賃料を下げざるを得ない場合が多いですが
そのための「保険」がある為、オーナーへの被害を最小限に抑えることが可能です。


上記でも記載しておりますが、人は必ず亡くなります。
老衰で家族に見守られながら亡くなる方や、心筋梗塞などで急に亡くなった場合など
死亡に関しての捉え方は人それぞれですが、1戸でも不動産投資(運用)をされる場合には
オーナーは頭に入れておく必要があります。



2018-05-14 19:55:39

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

今年の1月に、スマートデイズがサブリースを行う【かぼちゃの馬車問題】が顕著になり、

スルガ銀行の【不正融資発覚】に結びつきましたが、これらのトラブルを踏まえ、

今後の融資動向、そして【融資の引き締め→価格の下落→利回りの向上】という

相場の変化を期待している方も少なくないように思います。 

健美家が発表している収益物件の市場動向レポートでは、

スルガ銀行の一件があってかどうか、右肩上がりだった【1棟マンション】の

価格には大きな動きがあったようです。 

 

 

所謂【スルガ銀行スキーム】により、本来購入できない層のサラリーマンが、

地方のRCを自己資金無しで購入するという異常な事態は終焉し、

地方の「1棟マンション」から価格の下落が如実になっているのかと思いますが、

反面、1棟アパートに関しては1棟マンションの価格と反比例するように値上がりしております。

 

向こう数年で流行った「1物件1銀行1法人スキーム」に関しても、

担保評価を厳しく見るようになった多くの「地銀・信金」の動向により、

肝となる「フルローン・オーバーローン」が引けなくなったことから

同スキームでの取り組みが難しくなり、対象となる「1棟アパート(新築)」の

価格に少なからず影響はあるかと思っていましたが、それ以上に買いが強く、

アパートの価格は以前上昇しているというデータには驚きです。

 

個人的な見解としては、今までスルガ銀行を斡旋していた業者が、

1棟アパートを多く取り扱う金融機関に一時的に流れ込み、

1棟アパートの売買が活発化し価格の上昇に繋がっているのではないかと感じておりますが、

これだけ「スルガ銀行の不正融資」がニュースになってくると、

当然その他の金融機関も警戒する姿勢に変わっていくかと思います。

 

現に、弊社も多く取り引きしている≪アパートローン≫を取り扱っている

金融機関に関しても、今後は融資条件を見直し(引き締め)ていく方向のようです。

 

具体的に、担保評価に入る掛け目が大きくなるという話しも聞いておりますので、

同様に「融資額」がついてこなくなり、必然的に購入できる層が減り、

価格の下落という展開も今後は考えられそうです。

 

現にキャッシュを多く持っている方は待ち望んでいる相場ですが、

そうでない方は購入自体が難しくなる為、収益不動産で≪資産形成≫を検討されている方は

早めにご検討された方が良いように感じます。

 

収益不動産を活用した≪資産形成≫≪資産運用≫≪資産防衛≫のご提案が弊社では可能です。

今後の融資動向も含め、お気軽にご相談ください。


2018-05-07 01:58:36



いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/207
に引き続きイールドギャップについてご説明させて頂きます。


前回の記事で

「表面利回り」-「金利」=イールドギャップ

として捉えている投資家が多く、この計算式でてた指標では

・物件ごとの空室率・運営費率がわからず実質的な収支が不明

・元本返済についての考えがなく、毎年のキャッシュフローがわからない

という大きな問題があるという事をお伝えしました。

販売図面やネット上の物件概要で判断がしやすく扱いやすい為、

初心者向けにこういった解説をする不動産業者やブログも多く存在しますが、

投資家としてより高度な技術を身に着けるのであれば下記の計算式を覚えておいた方が良いでしょう。

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)

です。

一つずつ用語を解説します。


総収益率(FCR)は、

全部屋を現在の適正賃料に引き直し、空室率・運営費を差し引いた収入を「物件価格+諸費用」で割って出した利回りの事です。

物件購入時に「リフォームが必要な空室」や「購入後、早急に修繕しなければならない外装」などがあれば

「物件価格+諸費用+リフォーム費用」としても良いでしょう。

年間返済率(K%)は、

「年間返済額÷融資額」で計算します。

年間返済額は「元利均等払い」の場合、手計算ですと非常に面倒な為、

インターネットで「ローン返済額 計算」等で検索し

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644


上記のような計算ツールを利用すると良いでしょう。

こうして計算した

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)

ですが、こちらの数値にもメリット・デメリットがございます。

【メリット】

・運営中のキャッシュフローがについてのレバレッジに言及できる

【デメリット】

・売却益(売却損)までの収支が見込めず、資産価値の減価が無視されている

・貨幣の時間的価値への着目がない


といったことがあげられます。

デメリットもありますが、

サラリーマン投資家の場合、保有中の資金計画は重要になる事が多い為、

非常に有効な指標の一つではないでしょうか。

次回は上記で算出されるイールドギャップともう一つ併用して使いたいイールドギャップについて

ご説明させて頂きます。



本日も最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-04-26 19:08:50

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は優遇金利だけで判断をしてはいけないという事に
ついてお話をさせて頂きます。

 

 


当然、金利は低いに越したことはないです。


--------------------------------------



売買価格5,000万円の新築アパートに
融資額5,000万円、融資期間30年の場合


--------------------------------------


①金利が1.2%→年間支払い約198万円
②金利が2.3%→年間支払い約230万円


10年後残債

①1.2%→約3,528万円
②2.3%→約3,698万円


金利が約1%違うだけで、

10年後残債が約170万円変わり、

支払いが年間約42万円違ってきます。

このため、当然金利は低いことに越したことはないです。


ただ、収益不動産の価格は、融資条件と利回りの関係で決まることが多いため、
物件が適正価格かどうかの判断基準が低金利という事によって、
判断が鈍る可能性が高いです。



①1.2%の融資が出来る物件の表面利回り 6.5% 


②2.3%の融資が出来る物件の表面利回り 7.2% 


①、②の前提で比較してみると、年間のキャッシュフローに差はなくなってきますので、
年間支払いの観点で言うと、金利が安いメリットが少なくなります。


また、新築の場合、売却時は、新築時の融資条件関係なく、
中古物件という扱いになります。


表面利回り8.5%で売却を想定した場合(※比較のため家賃下落を考慮してません)


①1.2%で購入した利回り6.5%の物件→売買価格 約3,823万円

 

②2.3%で購入した利回り7.2%の物件→売買価格 約4,235万円



①、②の10年後残債は①の方が約170万円少ないですが、

売買価格に関しては ①の方が約412万円安くなります。

---------------------------------------------------------


低い金利で良い物件を購入するのが圧倒的にいいですが、
スピード勝負の場合アパートローンの方が圧倒的に有利になり、


スピード勝負にならない物件を低金利で買うとなると
普通の人が買わない(買えない)物件≒出口が取りづらい(売却しづらい)


となるため、優遇金利だけで物件を判断してはいけないという事を本日はお話させていただきました。


最後までお読み頂きありがとうございました。


ファミリーエージェント香取。


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