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記事カテゴリー:投資不動産会社

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2018-09-03 09:56:48


連日のように「スルガ銀行の不正融資」のニュースが掲載されている現状です。
・不正融資1兆円(融資総額3兆1500億円のうちの3割以上)(2018/8/21)
・スルガ銀行 会長引責辞任へ (2018/8/27)
・関東連合OBと根深い関係か スルガ銀行で新たな問題が発覚 (2018/8/30)

スルガ事件を受けてその他の地銀や、都銀、信金に関しても
不動産投資に対する融資は慎重になってきていますが
またしても【不正】のニュースが飛び込みました。



【 預金残高改ざん=アパート施工東証一部上場 TATERU 融資審査通りやすく 】
東証1部上場のアパート施工・管理会社TATERUの従業員が
不動産投資を希望する顧客の預金残高データを改ざんしていたことが1日、分かった。
資産を多く見せかけて、銀行の融資審査を通りやすくするためだった。


TATERUの従業員がお客様へ送ったとみられるスクリーンショットがこちら


書類を改ざんする目的で顧客からデータのみを要求していることが分かります。


また、実際に書類を改ざんした証拠も出てきています。



東証一部上場企業が「書類を偽造」し、さらに「相場の3倍にもなる価格で価値を買わせていた」ことが
全国ニュースで流れている状況です。


「スマートデイズ」に続き「TATERU」でもとんでもない事件が発生している背景には
新築アパートと言う商品の特徴があるかと思います。

一般的に、不動産投資を行うにあたりエンド客の大きな心配事として
【 入居付け 】
【 修繕費 】
が挙げられます。

新築アパートは「家賃保証」や「新築だから・・・」で何となく、入居付けは問題ないだろうと錯覚してしまい
修繕費は「新築だから」「保証が付いているから・・・」でそもそも高い建物価格設定にも関わらず進めてしまう傾向にあるようです。

細かな説明は省きますが結局
「新築でも賃料設定によっては入居は付きません」し
「今後の賃料下落による影響は非常に大きい」ですし
「そもそもの価格が高ければ投資にはならない・・・」のに
【 新築アパート 】だからで何となく購入を進めてしまうお客様は多いのが現状です。

※そのほか「消費税還付で自己資金は戻ってきます」や「提携金融機関がこのように融資してくれます」など
一時の条件を押し付け、購入後、売却時の説明をしていないケースが多いようです。



ある意味自己責任ではあるものの、東証一部上場会社のすることとは思えない内容ですね。
当社にも既に新築アパートを2棟購入してしまった・・・どうしたら良いでしょうか・・・などの
問い合わせが多くございます。


今一度「不動産投資とは」から真剣に考えていただければと思います。


2018-08-20 01:06:44
いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

突然ですが、皆様は不動産投資に何を求められていますか?

「所有欲」や「社会的意義」という事もなくはないかもしれませんが、

「経済的な便益を得る為」という事を求めているかと思います。

この「経済的な便益を得る方法」というのは人それぞれ違い

・キャッシュフローを長期的に得たい

・所得税や相続税が高く節税をしたい

・5~6年での売買を繰り返し、キャッシュフローと売却益の合計で利益を得たい

等、様々な手法が存在します。

元々30年~10年前までの不動産投資の主流としては

「超短期的にキャピタル狙いで売買する」(バブル期)・・・①

「実勢価格と相続税課税価格の差を利用して相続対策をする」(富裕層)・・・②

「寝かせている土地に新築アパートを建築し長期的にキャッシュフローを得ていく。」(年金対策)&(相続税対策?)・・・③

等の目的が主でした。

その為取引される不動産が「超好立地」以外、活発に取引されておらず、

おおよそ10年前~5年前頃には

「取引が活発でない為に価格が下がった割安な中古不動産を買いキャッシュフローを得る」

といった運営方法を行うサラリーマン層が出てきました。

当時は、

「リーマンショック」や「収益還元法」を用いて一般的なサラリーマン層にも融資を出していた金融機関があり、

「割安な物件」を「比較的誰でも」買えるという状態が実現していました。

この時期からサラリーマンによる「不動産投資ブーム」が起こり、

「低属性サラリーマンがたった〇年で〇〇万円のキャッシュフローを得た」といった内容の書籍が多く出版されました。

ですが、そもそも「取引が活発でない為に出ていた割安な物件」が市場参入者が多くなった今、

価格は適正な市場価格へと戻ってきており、当時の書籍の内容などが再現性のないものへとなっています。

その為、

「相続税対策」が必要なほど資産を持っておらず、アパート用地になり得る土地も持っていないサラリーマン層は

どのように不動産投資をしていくべきなのか?

次回はこの辺りの話をさせて頂きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

2018-04-18 12:05:56

2018年4月21日号の「週刊東洋経済」の特集で
「不動産投資サバイバル」と題して「かぼちゃの馬車事件」で明るみになった
不動産投資の詐欺行為が掲載されていました。

また、4月18日には朝日新聞に「中古1棟マンション投資でも不正があった」との記事を掲載。
いずれもスルガ銀行が融資を行っており、スルガ銀行側は
「業者による資料の改ざんにより融資が実行されたことは遺憾で、一層のチェックを徹底していく」とコメントしています。


記事の内容を読んでみると、事実と違う掲載や資料を掲載しているため
この記事の鵜呑みにするのも危険ですが、全国紙などにここまで大々的に掲載されてしまうと
ギリギリまで不正行為を行っている不動産業者もさすがに止めざるを得ない状況になってくるかと思います。

この取引をメインの収入源としていた不動産会社はどうなるのでしょうか?
・新築ワンルーム投資の営業に戻るのか
・こころを改め、通常の不動産会社に転職するのか
一旦、おいしい思いを経験した人間はなかなか元の生活には戻れません。

新たな悪事を考え出し、近いうちに何げなく登場しているかもしれません。
(※ちなみに、そんな新しい悪事を考えた営業マンから当社に連絡がありました・・・)


これから不動産投資を始めようと考えている方にとっては非常に怖い事件ですね
本来不動産投資は適正な物件を適正な価格、適正な融資条件で取り組めば儲かる投資です。

ただ、現在書店に並ぶ不動産投資の本を出している不動産会社や定期的に不動産投資のセミナーを開催している
不動産会社の大半は残念ながら怪しい不動産会社です。
・エビデンスの改ざん、賃契・売契・修繕履歴の偽造など
初めて不動産投資を行う際はその点を十分注意し進めましょう。



ファミリーエージェント三上

2017-11-30 17:55:37

ファミリーエージェントからのお知らせ

 

今回は物件情報の新規サービスのご案内です。

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当社ファミリーエージェントでは金融機関、税理士、弁護士、
地域賃貸管理会社、物件所有者直接
など様々なルートで優良物件
が入ってきます。

物件によっては当社が固くグリップしている物件もありますが、
複数社同時に動く物件があるもの事実です。

当社のみ取扱いであっても複数の営業スタッフが会員様へ
物件紹介していますし、複数社動いていればそれだけ優良物件が
成約となってしまう期間も短くなります。

投資家の方では申込を入れたものの他の方に先を越され
購入に至らない経験をされた方も多いかと思います。

どうしても収益物件の検討にはスピードが必要になる場合が
多いです。

そのためまずは当社が情報入手し精査した上で売却可能となった
好条件の物件は今回開始する「LINE@」にて物件概要を早期に
配信いたします。

情報を受け取る会員様もスマートフォンなどで素早くチェック
できるため目に止まる物件があった場合は、すぐに担当に連絡
いただくことで優良物件が手に入る確率が高くなります。

是非、お気軽に活用ください!!

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当社のみ取扱いの「非公開物件」で一般公開する前に
ほぼ成約となってしまう優良物件です。

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メールよりも、お手元のスマートフォンなどで素早く
チェックできますので、優良物件情報が手に入る機会
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2017-06-21 16:11:30

 

投資信託などでNAVという指標があります。

NAVとは、Net Aseet Valueの略で、投資信託の純資産の総額を指し、投資信託のバランスシート
の資産から負債を差し引いたものです。

また投資の指標として利用しやすくするためにREITなどの投資信託では、純資産の総額を投資信託
の発行口数で割った一口当たりNAVが決算の開示に使われることもあります。

上記のNAVの概念は不動産投資でも非常に重要で既に不動産投資を始めていて物件を所有
されている方は一度確認してみてはいかがでしょうか。



NAVは資産から負債を差し引いた純資産額という事なのですが、不動産投資においてはどのよに
考えたら良いのかというと、負債に関しては借入をしている残債の額ということになりますので
返済予定明細などを確認すればすぐわかると思います。

その負債を【資産】から差し引くわけなのですが、その資産をどのように見積もるのか?
ここがわからないと自身のNAVは出てこないことになります。

不動産、特に収益物件においては資産評価の方法がいくつかあります。

積算評価、収益還元評価、取引事例比較などなど・・・自身の所有物件をどのように見積るかと
いうと簡単にいって「現時点で売れる金額」です。

いくら積算評価が高くても、利回りが高くても融資の状況やエリア特性、建物状況などにより
実際に売れる金額とは乖離が大きい場合も多くあります。

所有物件の「純資産額」をNAVと捉えるのであれば実際に手にできる金額を確認しないと
意味がないので、【NAV=売却可能価格-残債】として状況を確認してみることが大切です。

いくら税額評価や金融機関評価が高かったとしても実際に投資を終了して換金(売却)できる
解散価値がわからないと意味がないからです。

この不動産投資におけるNAVを確認してみていままで以上に不動産投資の運営に安心感が増す方も
いると思いますし、逆に真っ青になる方もいるかと思います。

この売却可能価格については、銀行も不動産鑑定士も有名投資家であっても算出は難しいと思います。

こればかりは収益不動産を専門的に取り扱いしていて融資情勢や投資家需要などに精通している
【不動産会社】でないとわからないことではないかと思います。

必ずしも売却をする必要はありませんが、複数棟物件を所有されている方は一度売却可能価格を査定
してみて「Net Aseet Value」を確認してみてはいかがでしょうか。

ファミリーエージェントでは十分にそして正確に対応可能です。


2017-06-01 21:05:49
ファミリーコーポレーション三上です。

築古アパートを多く取り扱う当社ですが
ワンルームタイプの場合、1部屋の賃料が2万円台というお部屋も多く
それなりのご属性の入居者様が多くご入居されます。


最近では「川口・蕨エリア」や「市川・本八幡エリア」の物件を取り扱っており
賃貸募集を開始すると「外国籍」の入居者の申し込みが殺到します。
オーナー様にとって入居申込みはうれしい事ですが「外国籍」となると少し心配ですよね。

そこでポイントとなるのが「賃貸保証会社」への加入です。

「外国籍」の入居者の保証をメインにしている代表的な会社が
「株式会社グローバルトラストネットワークス(GTN)」になります。


GTNの保証内容としては・・・

■多言語対応で、コミュニケーションをサポート
・英語・中国語・韓国語・ベトナム語・ネパール語に対応しており
 万一、契約者・入居者・緊急連絡先の方が日本語が全くできなくても完全サポート

■トラブルを予防する各種システム
・審査時に本国の家族の連絡先を確保し、突然の引越し・帰国による連絡不通を防ぎます。
・入居後のビザチェックを行い、実際に住んでいるかどうかの確認を行うことで
 入居者の入れ替わり・又貸し等の問題を防ぎます。
・契約時に、賃貸借契約の重要項目や注意事項の理解を深めるために
 多言語対応のチェックシートを利用し、同意を頂くことにより入居後の
 トラブルを未然に防ぐことができます。

■滞納以外のトラブルにも対応
・GTNの場合、外国人の入居者の生活・言語上でのトラブルも解決。
 例)ゴミ出し、騒音、近隣トラブル、連絡不通などをサポート


と、外国籍に特化した頼りになる保証会社です。



保証を受けるにあたり費用負担に関してはこちら
【初回保証委託料】月額賃料の50%+2,000円※最低金額設定あり
【定期払保証委託料】月額1,000※賃料と同時に引き落とし

仮に入居者が行方不明になったとしても
・訴訟費用
・残置物撤去
・残置物保管
・原状回復費用
なども保証してくれる手厚い保証となっていますので
オーナーからしますと外国籍の入居者でも安心して運用できますね。


今後の外国人の流入に備えて、オーナー自身の事前の対応は必須です。



2017-05-24 19:43:46

ファミリーエージェント三上です。
最近の新築区分マンションの価格はかなり上昇しているようです。

場所 :23区内
駅距離:10分以内
平米数:25㎡前後

上記条件の物件の場合

■10年ほど前は → 価格1,800万円~2,200万円ほど
■数年前になると→ 価格2,300万円~2,600万円ほど
■最近は    → 価格2,500万円~3,000万円ほど

さらに昨日、知り合いのデベの担当者から聞いた話では

■昨日(5/23) → 価格4,650万円!!

と衝撃的な金額になっているようです。


場所が「港区」で希少な立地条件とは言えども
ここまでくると正直よくわかりません・・・


賃料設定も港区なので強気になるのはわかりますが
さすがに25㎡ほどで賃料 17万円 はなかなかです。

レインズで過去3年の近い条件での賃貸成約事例の平均を見ても
新築時で15万円ほどが良いところです。
数年後には2・3万円下がる可能性もあり、どう考えてもリスクが高い気がします。

数年前から中国の方などの購入が増えてきているようで
「新宿」「渋谷」「目黒」「港区」といったアドレスだけで高買いしてくれる
お客様がいらっしゃったようなので強気の金額設定になったのかと思います。


さすがにこの異常なまでの価格上昇はそろそろ天井を迎えてくるはずです。(すでに迎えている?)
融資をする金融機関自体もさすがにここまでの物件への融資はNGですと
断られ始めて来たようなので、そろそろ手を引いておかないと危険かもしれませんね。


本来収益物件の利益となる「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」ですが
当初の購入時点で毎月の収支が1万円~3万円のマイナス。
今後の賃料下落や金融機関の融資条件引き締めなどを考えると
数年~10年程度での売却は厳しいでしょう。

10年以上運用し残債を減らしていっても、同じスピード、またはそれ以上のスピードで
売却価格も下落していく可能性が高い為、正直利益はあまり期待できません。

それでも新築区分マンションを購入する方は後を絶ちません。
購入後、後悔し別の不動産業者に相談に行ったお客様が
次はキャッシュフローの出る「地方築古RCを高金利で購入」する(させられる)方も多く
これはこれで難易度が高く、数年後が心配になりますね。


不動産投資を取り組む方の目的はそれぞれ違います。
間違った道に進み、戻れなくなる前にしっかりと正しい方向へ進む努力が必要です。


2017-04-27 07:35:45

 

投資物件購入を検討している方は普段ポータルサイト
や各会社のHPなどで物件を探されていることが多いと思います。

興味がある物件が目に止まった場合は資料請求や
物件の現地を確認したりすることになるわけですが
この時点で不動産会社の営業担当者とコンタクトがあります。

 



問い合わせた物件でスムーズに事が運ぶことは多くないので
それ以降コンタクトがあった不動産会社や営業担当者から
物件提案があったり、相談したりということが出てくる
ケースがあります。

そのような経緯で購入物件が見つかり投資がスタートする
ことも多いので、その時の不動産会社や営業担当者の対応は
非常に重要で、投資の成否が分かれることもあったります。

そのため、営業担当者を見極めるポイントをいくつか上げて
見ます。


1.ランニングコストや空室率、賃料設定等の詳細が分かった
上で正確性の高い収支見込(シミュレーション)が立てられる。
それに基づき投資効率の判断を示すことができる。

2.提案物件のエリア特性、賃貸需要、賃料推移等の
「貸せる、貸せない」のデータを把握している。

3.融資付けに関して複数の金融機関で提案することができて
それぞれでの投資成果、利益見込の提示ができる。

4.とにかく売りたいだけのスタンスでなく、投資内容、物件
に関して不利な点も説明し、投資(購入)をしない選択も
提案する。

その他もたくさんありますが、上記は不動産投資の核心に迫る
ポイントでもありますので、打合せの時に上記の4つは気にして
おいて損はないと思います。

1~3においてはきちんと質問してみると相手のレベルが分ると
思います。

やはり不動産投資においては残念ながら知識が乏しかったり
経験値の浅い新人には仕事として難しい面があり、お客様も
新人の勉強につき合わされたらたまったもんではありませんので
きちんと知識を経験のある営業担当者をパートナーにすることが
成功への必須条件です。

「物件選びと担当者選び」どちらも非常に重要なポイントです!


2017-04-04 15:30:13
ファミリーエージェント三上です。

収益物件を保有している場合のリスクの一つとして
「家賃滞納」がございます。

賃貸契約書の通り、「翌月分家賃を当月末までに振込」をしていただければ問題ありませんが
どうしても家賃の支払いが遅れてしまう入居者はいらっしゃいます。

当社では新規でご入居いただくお客様へは「保証会社」への加入をお願いしておりますが
元々入居いただいているお客様を引き継ぐ場合は保証会社に加入していないお客様も多くおられます。

そんな入居者の家賃の支払いが遅れてしまうと、管理会社が家賃の督促を行います。

「督促」に関してはスピードと段取りが非常に重要です。

基本的に物件を管理している管理会社であれば当然のことですが

・督促は期日が1日でも過ぎれば【すぐに】本人へ連絡。

・電話に出ない、留守電に残しても折返しが無い場合は【勤務先】へ連絡。

・それでも繋がらない場合は【連帯保証人】に連絡。

上記、連絡は継続して行うのが基本です。(上記で滞納開始から2日・3日の話しです)


この滞納を数日、数週間、数か月放置してしまうと

入居者から「この管理会社は厳しくないから、もう少し遅れても大丈夫だろう」などと思われてしまい。

毎月滞納するようになったり、滞納が2ヶ月を超えてきたリ、場合によっては

数か月滞納した後に夜逃げ!なんてことになりかねません。


当然、家賃を滞納する入居者が一番悪いのですが、そうさせてしまった管理会社の責任も重大です。


管理会社のメインの業務が家賃回収です。

この作業が疎かな管理会社は管理委託費用をオーナーから徴収する資格はないでしょう。


これだけの作業をしっかり取りこぼしなく行うことで

入居者の意識を改善でき、将来的な売却の際もプラスのポイントになって参ります。


当然、それでも滞納常習者は世の中におりますので、完全に防ぐことはできませんが

最低限の作業は管理会社がしっかり行っているか、オーナー自身がしっかり確認することも必要かもしれません。

2017-01-26 23:57:08
こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

これから不動産投資を始めようと考えられている方の中には、「区分ワンルームマンション」への投資を検討されている方もいらっしゃるかと思います。
(新築ではなく中古を前提として書いています)

【区分ワンルーム】

一番に考えられるメリットとしては、東京23区内や横浜市の主要部で駅徒歩10分圏内等の「立地の良い」ところに投資ができるため、賃料単価も高く且つ空室のリスクが低い点ではないでしょうか。

反面、郊外や地方等の賃料単価の低いエリアですと、1度の入退去にかかる費用で1年間の賃料収入が飛んでしまったり、高い賃料が取れない分、毎月かかる管理費・修繕積立金のランニングコストで手残りがほとんど無くなってしまうことも十分に考えられます。

例えば、同じマンションの規模で同じ18㎡のワンルームと仮定した場合、賃料6万円が取れるエリアと賃料4万円しか取れないエリアでも、その部屋にかかる原状回復コストは都心と地方で大きな差はない為、1回の修繕費用が15万円だとすると、単純計算で賃料6万円で約2.5ヵ月、賃料4万円で約4か月の回収期間が必要になります。

さらに、需賃貸要のある都心部では空室期間も短く、賃貸募集にかかる広告費も地方と比較すると少なくて済むため、そこでも1ヵ月~半年分の収支が変わってきます。


管理に関しましては、マンションの規模も数十戸~数百戸と大小様々ですが、基本的には「建物管理」といわれる、共用部の管理を取り纏めている管理会社が入っているケースが多く(中には所有者で形成される管理組合による自主管理の物件もございます)基本的にBM業務を一括して請け負っているため、「共用部の清掃」や「電気設備・給排水設備・エレベーター等の保守点検」「不具合個所(共用部分)の小修繕」まで面倒を見てくれるため、所有者は手間がかからず、管理が楽な点も「区分マンション投資」の魅力の一つです。

その他にもメリット・デメリットは多数がございますが、本日は以上とさせていただきます。

不動産投資については弊社までお気軽にご相談ください。

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