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記事カテゴリー:不動産投資税金

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2017-10-19 23:31:41

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

昨日の「資産管理法人セミナー」も多くのお客様にお越し頂きました。

資産管理法人を活用する大きなメリットは≪税率≫にありますが、「個人は増税」「法人は減税」という税制改正の傾向が強い中で、 個人の所得が高い方は、法人で物件を保有することで「税率の差」が生まれ、より有利に賃貸経営を進めることが可能です。

課税所得が800万円~900万円を超えてくると「個人」よりも「法人」の方が税率が低くなるため、 個人の税率が高い方ほどその効果は大きくなります。

 

また、≪所得の分散 ≫という点では、家族を社長や役員にし、役員報酬を支払うことで家族内で所得の分散が可能です。 支払った給与は法人の経費になり、受け取る方も給与所得控除が使えるため、うまく所得を 分配することで節税が見込めます。 

他にも≪損益通算の幅が拡大≫する事で、より節税効果が期待できます。個人の場合、家賃収入は不動産所得、給与収入は給与所得、不動産の売却による損益は譲渡所得など、 所得を10個の項目に分けるのに対し、法人は黒字・赤字の1か所になります。 不動産の売却時で考えると、個人の場合売却による損失が発生したとしても、他の所得との合算はできませんが、 法人はその損失を他の所得の金額から控除でき、且つ最大で「9年間赤字」の繰越しが可能なため、利益の調整がしやすいと考えられます。 (個人でも給与所得と不動産所得の損益通算は可能です) また、一般的に経費の幅が広がることや、既に個人で保有している物件に対しても、 管理会社との間に資産管理法人へ「管理委託」や「サブリース委託」をすることで、利益の一部を法人に移すことができ、 所得税の圧縮も見込めます。

一方で≪融資≫の側面で考えますと、所得が高くても資産が少ない方は≪個人≫で取り組めるアパートローンの方が、限られた手元資金で資産形成を進めることが可能です。

法人では入ってくる賃料収入に対し税金の圧縮が期待できますが、本業の給与所得から発生する所得税・住民税の圧縮には繋がらない為、上記に該当する方はまず≪個人≫で、所得税・住民税を圧縮しながら資産形成を進めていく方がより有効です。

不動産賃貸業では、税金面をコントロールすることでより大きな利益が見込める為、弊社ではお客様の状況によって税金面も考慮したご提案を差し上げております。

随時、個別相談会も実施しておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

ファミリーエージェント小倉


2017-10-17 08:30:06


いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

第1回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/142

第2回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/159

第3回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/152

第4回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/160

第5回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/166


今まで減価償却スキームとは?
という内容で

「どんな人」が「どんな物件」を「どう買うか?」そしてデッドクロス後「どう運営(あるいは売却)するのか?」まで書かせて頂きました。

本日は保有中にどうすべきか、といった点について書かせて頂きます。

ここについては、お客様の属性と物件規模や減価償却費をどれだけ計上するのかによって大きく異なる為、

一概に言いづらいのですが抑えていくポイントとしては、

1、賃料はなるべく下げず(もしくは上げて)運営できるようにする。

2、外壁等の修繕については、積極的に行う

といったことです。

1、については、減価償却スキームに限った話ではないのですが、
減価償却スキームでの物件購入の場合、売却出口が5,6年となる事が多く比較的短期での売買となる為、
収益性で出口価格を決めている場合、最終収支の狂いが大きくなってしまいます。

仮に表面利回り8%で売ろうとしている物件で、退去した1部屋を5000円安く貸してしまった場合、
年間6万円の賃料収入の下落となり売却額が75万下がることになります。
これが10室のアパートで全部屋同じことをしてしまうと年間の賃料収入が60万下がるのみではなく、
売却額が750万も下がってしまう事になります。

その為、
2、の修繕が必要となってくるわけですが、
「賃料を下げない」為に行うというだけではなく修繕を行うべき明確な理由があります。

まず前提として、外壁などの修繕をした場合、
掛かったコストは売却出口で回収できます。

例えば売却直前に150万の外壁修繕をした場合は、売買価格は150万円以上、
売却の5年前にやった場合、実際に享受した分を差し引きして100万円以上の価格あがる場合が多いです。(外壁塗装の耐用年数を15年で計算)

ですが、外壁修繕を行った場合のコストは経費計上出来る為、
税率が50%(所得税・住民税)の方の場合、
実質の手出しは75万円で行えたことになります。

ですので、ボロボロな物件を購入した直後にリフォームをしてしまう。

あるいは、減価償却期間の切れたタイミングでリフォーム費用を計上する。

といった運営が必要です。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

2017-09-01 07:15:48

 

ここ1~2年の間で融資の関係からでしょうか、資産管理法人
を設立して物件を取得されている方が多いです。

本来は融資の関係と言うよりは税金対策や事業法人化のために
不動産投資で法人を活用するのが本筋かと思いますが、
いずれにせよ今回は法人を活用した場合の欠点を書きたいと
思います。



法人は個人所得を不動産収入から切り離せることと、売上が
高税率にならないように増やして分散することもでき、運用
方法によっては有効な方策になります。

一方法人による所得分散には欠点もあります。
法人はあくまで法人であるため個人とは別人格です。法人が
所有するものは法人に所有権があり経営者といえども個人の
持ち物とは認められません。

その場合、特に現金は扱いづらいものと言えます。
法人の現金を個人が使い込むと厳密には横領となり逮捕とは
ならないと思いますが、税務署は許してくれないでしょう。

発覚すれば個人の報酬とみなされ課税され追徴もあり得ます。
法人のお金を借りるとしてもきちんと利息をつけて返済する
などごまかさない方法でないと税務調査などで見つかる羽目に
なります。

また、税務署にチェックされないとしても個人と法人のお金の
やり取りが曖昧なことでは金融機関の信用を落とし、先行きの
融資に影響することもあります。

これらのことを考えると法人に多くお金を残しても、経費的支出
をするか、個人への報酬として課税された上でお金を受け取るかの
どちらかの選択になるため、後者の場合は節税目的で法人を
設立しても使えるお金を受け取るときはたっぷり課税される
というなんのための法人設立かわからなくなります。

そのため、法人設立はなんのためにどのような目的で、お金は
どのくらい置いておくかなど十分検討する必要があります。

物件を買うためだけに安易に法人設立して物件を取得したものの
本来の目的をきちんと考えた場合???にならないように
注意が必要です。


2017-08-18 16:03:13
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

前々回の記事
https://family-ag.co.jp/column/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E3%82%92%E5%88%A9%E7%94%A8%E3%81%97%E3%81%9F%E7%AF%80%E7%A8%8E%E5%AF%BE%E7%AD%96%E3%81%AF%E6%9C%89%E5%8A%B9%E3%81%8B%EF%BC%9F

前回の記事
https://family-ag.co.jp/column/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E3%82%92%E5%88%A9%E7%94%A8%E3%81%97%E3%81%9F%E7%AF%80%E7%A8%8E%E5%AF%BE%E7%AD%96%E3%81%AF%E6%9C%89%E5%8A%B9%E3%81%8B%EF%BC%9F%EF%BC%92

前回、前々回に引き続き減価償却を利用した節税対策について書かせて頂きます。

本日は「減価償却スキーム」とは?

という点について書いていこうと思います。

まず「減価償却スキーム」は誰にでも有効な手法ではなく、

高所得者向けの手法です。

なぜ高所得の方向けの手法なのか?ですが、

これは日本の税制度に由来します。

日本の税法では個人の方の場合、

『所得税』



『譲渡税』

が分離課税となっており、

『所得税』 最大55%(住民税含む)



『譲渡税(長期の場合)』 20%(住民税含む)

と税率に差がある為、このギャップを利用して税圧縮をすることが可能です。

売却しない限りは譲渡税はかからないのですが、

減価償却を利用した節税対策では、

一般的に4年で償却が終わり、税負担が大きくなる為売却出口は必須となります。

譲渡税率が39%(短期譲渡)から20%(長期譲渡)に代わる5~6年を目途に売却を取っていくことになるのですが、

節税自体は出来たがそれ以上に売却損がでてしまっては本末転倒です。

その為、売却金額が値下がりしづらく予測しやすい物件が対象になるわけですが、

「売却金額が値下がりしづらい予測しやすい物件」とはどんな物件でしょうか。

弊社では2つの種類の物件をご提案しています。

1つ目は土地値の物件。

2つ目は近隣の相場利回りよりも利回りの高い物件。

です。

それぞれメリット・デメリットがあり選択は一長一短です。

それぞれのメリット・デメリットは


「土地値物件」

メリット

投資需要以外にも実需にも対応できるため、価格のブレが少なく最も売却出口が安定する。

デメリット

土地の値段が高い為、減価償却スキームに必要な建物価格を極端に大きく取る事が難しい。


「近隣の相場利回りよりも利回りの高い物件」

メリット

「土地値物件」に比べて建物価格を大きく取りやすい。

そもそもの収益性が高い為、節税効果とは別にキャッシュフローも大きく取れる。

デメリット

売却先が投資家をターゲットとしている為、

相場の変化や銀行融資姿勢の変化があった場合価格が下落する可能性がある。



です。

「どんな人」が「どんな物件」を買えば良いかについては書かせて頂きましたが、

少し長くなってきた為、「どう買って」「どう運営」すれば良いのかについては

また次回書かせて頂きます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

2017-07-07 21:07:59


いつもブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

毎日通勤時間には情報収集として不動産投資に関わるニュースやコラム等を読んでいます。

本日もいつも通り情報収集をしていると健美家に掲載されている下記の記事を見つけました。

『節税目的で築古木造APを購入する人の誤解』
https://www.kenbiya.com/column/zei/28/?ac=UL

我々もご提案する「中古の木造を使った節税対策」についてでしたので興味があったのですが、

「中古木造を使った節税対策」の意味や手法の理解がされていない様な印象を受けました。

健美家という大半の投資家がチェックしている記事ですのでご覧になった方も多いかと思い

本サイトをご覧いただいている皆様には補足・訂正し正確な情報として提供したいと思います。

大きく分けて

・書き方のトリックで損するもののように書いてある

・そもそもの減価償却スキームを理解度が低い

という2点について書かせて頂きたいのですが、


まず1つ目の「書き方のトリックで損するもののように書いてある。」

という部分ですが、

元コラムで減価償却用の物件として選定されている物件と融資条件は下記の通りです。

 

給与収入800万円
購入金額1億円( 建物5,000万円、土地5,000万円 )
木造築25年
借入金1億円( 金利3.5%、返済期間20年、元利均等返済 )
年間家賃収入800万円

 

そして元コラムのシミュレーション画像の購入前後をみると、

 

≪物件購入前≫

 

≪償却物件購入後≫

 

 

「諸費用」という名目が2年目以降200万ずつ増えています。

おそらく運営費として200万程度かかるという事でしょう。

その為、

給与収入 800万円
購入金額 1億円( 建物5,000万円、土地5,000万円 )
木造築  25年
借入金  1億円( 金利3.5%、返済期間20年、元利均等返済 )
実質収入 600万円

こういった物件という事になります。

本物件の借り入れ条件でいくと

返済額は695万円

という事になりますので、

税金云々ではなく税引前ですらCFが年間95万ずつ悪化する計算になっております。

この記事の内容ですと21年目から30年目までの10年間中古木造を保有する事で、

▲2412万ですんだ赤字が▲3338万となる為、

赤字が▲926万増えているので、

減価償却を利用する効果はなくむしろ収益を悪化させる要因だ。となっておりますが、

本来減価償却効果を利用しない場合、

▲95万(税引前キャッシュフロー)×10年=▲950万

 


と▲950万の赤字が出るはずでしたので、

むしろ24万円収支を改善出来ていることになります。

減価償却を利用した物件購入がどうというよりかは

ただ儲からない物件を掴まされてしまったのでキャッシュフローが悪化しました。

というだけの話です。

無理やり「減価償却を利用した節税」を批判する為につくったような記事です。

その他、細かいシミュレーション上のミスや「減価償却スキームへの理解度の低さ」については

長くなったため、次回に譲ります。

元コラムを書かれている方は実際に面識もなければ、この記事で初めて知った方ですので

どのような方かは知りませんし、個人を攻撃するつもりはないのですが、

税理士資格などもお持ちの方ですので、税務知識のない一般の方が謝った知識を鵜呑みにしてしまう可能性が高い為、

取り上げさせていただきました。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございます。

 


2017-06-27 10:47:11

本日は、耐用年数切れのアパートを購入した際の「減価償却費の経費計上を利用した税圧縮をおこなうメリット」について

お話ししたいと思います。

耐用年数切れのアパートを購入した場合、建物金額の減価償却費の経費計上を短期で(中古の木造であれば4年)行うことが可能です。
不動産所得で赤字を出し、本業の給与所得と損益通算することで所得税の還付を受けられます。

減価償却費の経費計上イメージはこちら↓

例えばこの物件を課税年収1,000万円・所得税率43%(住民税込)の方が購入した場合であれば503万円×43%=約216万円/年の

税還付が受けられます。
税圧縮分と実質のキャッシュフローとを合わせれば約420万円の手残りとなり、この物件の購入に費やした諸経費約560万円(物件価格のおよそ7%)を約2年以内に回収できる計算となります。
※空室損、その他経費については考慮しておりません。

 

減価償却で建物金額を経費計上した場合、売却時に譲渡税がかかるので実際には税払いを先送りしているのですがここで重要なポイントは、お金の時間的価値という概念です。

 

お金の時間的価値とは簡単に言うと
今日のお金のほうが明日のお金よりも価値があるということです。
理由は、
①インフレーション
基本的に世界の経済はインフレして行きます。以前は100円で買えた缶ジュースも110円になり、そして120円になりました。いずれは150円、200円となって行くでしょう。今は100円で買えるものも、将来は200円出さないと買えないならば、将来の100円は今の半分の価値しかないことになります。
②将来の不確実性(リスク)
明日もらえるお金に関する約束は、企業や金融機関の破綻によって不履行になるかもしれません。お金をもらえるという契約書を無くしてしまうなんてこともあるかもしれません。意外と忘れられがちなのは、お金を受け取るはずの自分がお金をもらう前に死んでしまう(企業であれば倒産してしまう)かもしれないという点です。
③機会費用
今持っているお金は、様々な投資案件に投資することが可能です。単純なところでは、大手銀行の定期預金にでも入れておけばお金は増えます。同じお金でも今ではなく将来受け取ることにするということは、こうした数々の投資機会をあきらめるということであり、そこには無視できない機会費用が発生します。

 

減価償却費で税を圧縮すれば、早く資金回収できた分次の投資に備えられます。
償却期間が長く、費用計上が少ないと不動産所得が黒字になり税払いが発生し実質のキャッシュフローは更に少なくなります。
お金の時間的価値という概念から考えると、効果は一目瞭然です。

 

次回は、減価償却を利用した税圧縮メリットその②についてお話したいと思います。


2017-06-11 19:12:57

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

賃貸経営に係る経費のうち、大きな支出となる「税金」を考慮せずに

購入を進めてしまっている人も少なくないように感じます。

 

支払う税金は様々ですが、不動産を1棟(1戸)の購入で

下記の税金の支払いが発生します。

 

~購入時~

 

 

・売買契約書印紙代(200円~480,000円)

・金銭消費貸借契約書印紙代(200円~600,000円)

・抵当権設定、登録免許税(抵当権設定金額(借入額)×0.4%)

・所有権移転、登録免許税(固定資産税評価額×土地1.5%、建物2%)

・不動産取得税(固定資産税評価額×土地1.5%、建物3%)

・固定資産税(固定資産税課税標準額×土地・建物1.4%)

・都市計画税(固定資産税課税標準額×土地・建物0.3%)

 

購入時だけでも上記の「税金」がかかります。

 

仮に…

物件価格5,000万円(固定資産税評価額土地3,000万円・建物500万円)を

フルローンで購入した場合で

・売買契約書印紙代1万円

・金銭消費貸借契約書印紙代2万円

・抵当権設定20万円

・所有権移転55万円

・不動産取得税60万円

 

固都税の清算金を考慮せずに考えても概算で「約140万円」程、

購入時に税払いがあります。

 

不動産を購入するうえで避けられない部分ではありますが、

何れも「必要経費」となる為、初年度は経費が多くなり、本業の収入で支払った所得税の一部が還付されることで、

不動産投資で「節税ができる」という業者も一部あるようですが、購入~運用~売却までで考えるといかがでしょうか。

 

次回に続きます。


2017-06-05 20:50:07

投資用不動産を個人で取得した場合、
所得税の不動産所得の計算において、
事業的規模として認められると有利な規定が数多くあります。

認められる基準は、
1区分―1室
1戸建て―2室
1棟物件―部屋数
として、所有している物件の総合計が10室となれば
事業的規模とみなされます。

例えば、
「マンション2部屋、1戸建て4棟所有」、「8部屋の1棟アパート、マンション2部屋所有」
であれば満たしていると言えます。

事業的規模の場合のメリット

メリット・1
青色申告特別控除65万円が適用されます。

メリット・2
青色事業専従者給与の支給
妻や子供に対して家賃収入から給料を支払うことができ、
さらに給料全額を経費として収入から差し引くことができます。

―青色事業専従者給与の経費算入の注意点―

・生活費は同じ家計から出ていること
この制度は、同じ家計のなかでやりくりしている家族が対象となります。
ですから、子どもが独立して別の収入を得ている場合は対象となりません。
一方で、進学等で一人暮らしをしており、
仕送りをしているようなケースでは対象となります。

・子供に給料を支払う際は15歳以上であること
同じ家計のなかで生活しているといっても15歳未満の子供に対しては、
給料を支払うことはできません。

・勤務実態があること
実際に働いていないにも関わらず、妻や子供に対して給料を支払うことはできません。
また、給料の額も仕事の内容や働く時間などに照らし合わせて妥当かどうか判断されます。

・対象となった妻や子は「配偶者控除」や「扶養控除」の対象からはずれる
給料を支払うことになった妻や子には、配偶者控除や扶養控除の対象からはずれてしまいます。
そのため、支払う給与はこの控除額以上の金額で設定することが必要です。
※配偶者控除 38万円 / 扶養控除38万円~63万円(対象となる年齢により異なる)

メリット・3
貸倒損失の計上が可能
滞納が何カ月も続いて家賃が回収できなかった場合、事業的規模であれば、
その年の経費として計上して、所得から差し引くことができます。
一方で、不動産経営が事業的規模ではない場合には、
収入として計上した年の所得から、なかったものとして取り扱われます。
その場合更正の請求を行わなければなりません。

メリット・4
火災や地震で発生した損失は全額を経費計上できる
火災や地震で建物に被害が発生した場合、その全額を経費として計上することができます。
事業的規模の場合、損失がその年の不動産所得から差し引けない場合には、
他の所得の黒字から差し引くことができ、
それでも引ききれない分は翌年以後3年間にわたって損失を繰り越すことができます。

では、事業的規模となる場合のデメリットはないかというとそうではありません。

デメリットは、
事業的規模では、各都道府県が課税する事業税の対象となります。
青色申告特別控除額(65万円の控除)を差し引く前の所得から、
290万円を差し引いた残額の5%が課税されます。


事業的規模と認められると税制面で
様々な優遇を受けられる一方で、
賃収が増えると事業税も大きくなります。
賃収が増えた場合は、資産管理法人を設立し
所得を分散させ税を圧縮するなどの方法もありますが
低価格帯の1棟物件を2~3棟保有する程度の規模であれば法人を設立するより
取り組みやすいのではないでしょうか。
また、1棟で10室あるようなアパートであれば
事業的規模と認められ1棟の保有でも優遇が認められます。


2017-05-25 12:05:10
ファミリーエージェント永瀬です。

共済系の積立金が受け取れる
「経営セーフティ共済」制度についてです。

「中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)」は、
引続き1年以上を経営している中小企業が加入できる
「公的な共済制度」です。

この制度は法人や個人事業主が掛け金を納めていれば、
取引先が倒産した場合には、その掛け金総額の
10倍までの金額を無担保・無保証で貸付が
受けられる制度です。

掛け金は毎月20万円が上限で総額800万円まで
掛けることができます。
(月額5千円から20万円まで選択可能)
平成23年10月から上限額が総額320万円から
総額800万円へと大幅に引き上げられました。

この経営セーフティ共済がなぜ節税に使えるかというと、
それは掛け金を全額損金に算入できるからです。

しかも、掛け金は40カ月以上かけ続けると任意で
解約した場合でも掛けた金額の100%が返ってきます。

つまり、節税をしながら実質的に貯金を
していることになります。

ただし、掛け金を費用として処理しているので、
解約をした場合には解約返戻金を
収入として計上しなければなりません。

つまり、そのままでは課税を繰り延べしているに
過ぎません。

しかし、退職金の支払いや大規模な修繕費の
支出などがあった場合に解約をすれば、
それらの費用と相殺されるため
課税されることはありません。

この制度の対象は法人と個人事業者です。
個人事業者の場合、事業所得は対象ですが、
不動産所得は対象になりません。

しかし、法人の場合はすべて対象になるので、

不動産賃貸業を法人化していれば
活用できる内容です。

2017-04-22 17:05:48
中古アパートは税圧縮に向いている理由


中古アパート投資の場合のメリットの一つに
「減価償却による税圧縮」があります。

これは会計上の計算で不動産所得を赤字にし損益通算することで
課税所得が下がり、所得税・住民税の圧縮をする方法になります。

この不動産所得を会計上大きな赤字にする上で大きく影響するのが

「減価償却」になります。

そもそも減価償却とはなんでしょうか?


企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。
長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を
その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。
~減価償却とは~Wikipedia


物件価格とは土地と建物の価格の合計です。
土地は時間の経過に伴って減価するものではありませんので
建物部分(価格)を決まった年数で毎年経費計上していくことになります。

仮に建物価格が4,000万円の不動産があった場合
この決まった年数が短ければ、単年で経費計上できる金額が大きくなることになります。

この決まった年数の事を「減価償却期間」と呼びます。
計算方法は → 法定耐用年数-築年数 +(経過年数×20%)= 減価償却期間 となります。

例えば
↓↓↓
築25年のRC造の場合
《RCの法定耐用年数47年-25年=22年 、25年×20%=5年 → 22年+5年 =27年》
減価償却期間は27年となり、4,000万円÷27年=年間約150万円 の減価償却費を計上できます。

築25年の木造の場合
《木造の法定耐用年数22年-25年=0年 、22年×20%=4年 → 0年+4年 =4年》
減価償却期間は4年となり、4,000万円÷4年=年間1,000万円 の減価償却費を計上できます。

同じ築年数でも期間が大きく変わってきます。


この仕組みを利用することで不動産所得を大きく赤字にすることができるため
中古の木造アパートが税圧縮に向いているのです。

先ほどの計算で中古木造アパートの減価償却期間は4年となりますので
建物価格が高ければ高いほど、税圧縮効果は高くなります。

次回は「建物価格をそのように決めていくのか」をご紹介いたします。

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