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スタッフブログ

記事カテゴリー:不動産投資税金

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2019-02-19 21:19:07

いつもコラムをご覧いただきましてありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

本日は、確定申告の際の「住宅ローン控除」の隣の、

《税額適用区分》の部分についてお話します。

 

そもそも、住宅ローン控除とは、

住宅を購入した際に、組んだ住宅ローンの残高の1%10年間の間に

所得税の税額から控除でき、税額を多少抑えることが出来る制度です。

 

確定申告をする際に、住宅ローン控除の項目の部分に「区分」という欄がございます。

本日はその区分についてお話致します。

 

この区分に関しては、給与所得者の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」

の記載によって適用される控除の区分が変わってきます。

 

この中で「税源移譲特例」についてご説明致します。

 

「税源移譲」とは、

平成19年に地方税を増やすため、所得税を減額し、住民税を増額するといった、

税務上の変化を指します。

今までよりも所得税が減額した代わりに、

地方税の住民税が増額したため、税金の種類が変化しました。

 

これにより、所得税が減額した為、課税された所得税から、

住宅ローン控除がしきれなかったケースが生まれました。

 

国は、そこで、税源移譲により控除しきれなかった住宅ローンを

納付すべき住民税の税額から差し引く特例を作りました。

 

それが住宅ローン控除の「税源移譲特例」の制度になります。

もちろんこの適用を受けるには、平成19年後では、すでに税源移譲されている為、

「平成18年末までに入居し、所得税の住宅ローン減税制度を受けている方で、

所得税から住宅ローンを差し引けなかった金額がある方は翌年度の住民税から

この「税源移譲特例」が使用可能です。

※総務省のサイトより抜粋


すでに、平成31年と税源移譲が行われてから、

10年以上経過しておりますが、この「税源移譲特例」に当てはまる方が

いらっしゃれば、住民税を抑えることができるかもしれません。

 

住民税に関しては、一律10%の税額がかかってきてしまいます。

その負担を抑えられるかもしれません。

弊社では、不動産をこうした所得税・住民税の税金部分を考慮し、

投資のご提案をしております。

個別にご相談ある方はお気軽にご連絡ください。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp


2019-02-13 07:49:21

ファミリーエージェント三上です。

税金対策に関して記載します。

我々のお客様の層としてはご年収1,000万円~3,000万円ほどの層がかなり多くいらっしゃいます。
昨年から高額所得者への増税が実施され今後も引き続き狙い撃ちにされていきます。

このような状況下で何もせず、言われるがままに税金を納め続けていては
可処分所得で考えた場合、額面の年収が上昇しても実際のインパクトは然程ありません。

可処分所得(手取収入)の運用先を考える前に、可処分所得を上げること、要は所得税・住民税の対策が重要と言えます。

その一つの方法として、中古収益不動産投資があります。


そもそも、額面の収入から税額が決定するまでにはどのような流れになるのでしょうか・・・

まずは「年収」
年収とは「源泉徴収票で言う 支払金額 」「税金や保険料が差し引かれる前の年間の総支給額」のことです。

そして会社からの収入に対してまずは「給与所得控除」があります。
「給与所得控除」とは給与収入の額に対して一定の金額を差し引く仕組みです。
簡単に言うと、サラリーマンの必要経費を自動計算する項目が給与所得控除になります。

その後、社会保険料や扶養等の控除額を差し引いた金額が「課税所得」となり
その金額に所得税率、住民税率をかけて所得税・住民税が決定します。
(※税額控除がある場合、所得税から税額控除を引きます)


A. 年収① - 給与所得控除(必要経費)② = 給与所得控除後の金額③
B. ③ - その他所得控除(保険料、扶養控除など)④ = 課税所得⑤
C. ⑤ × 所得税率(住民税率) = 所得税(住民税)⑥
D. ⑥ - 税額控除(住宅ローン控除など) = 所得税・住民税納付額⑦


上記作業後で税額が確定し手取り収入が決まっていきます。

要は上記でいう ②、④ を操作され、知らぬ間に高所得者への増税が現に実行され続けています。


中古収益不動産投資は減価償却を利用して不動産所得を会計上マイナスにして
損益通算することで⑤課税所得を圧縮する効果があります。

⑤が圧縮できれば、当然⑦所得税・住民税の額は減り、可処分所得が上昇します。



自身で退職までを見据えて考えたとき、一番年収の高い時期は最もチャンスでもあります。
税対策はいつやるべきなのか、今後もチャンスはあるかなど、事前に検討しておくことは必須です。

高額所得者ほど、当然忙しく、税対策よりも「仕事、仕事と」疎かになってしまいがちですが
正しい不動産投資、税対策をすることで今後の人生も大きく変わってきます。

現状、何も対策を出来ていない方は特にこの機会に検討されてみてはいかがでしょうか。


2019-01-29 12:00:56


ファミリーエージェント三上です。

本日は「青色申告」についてです。

そもそも、確定申告には「青色申告」「白色申告」と種類があります。
それぞれ特徴がありますが青色申告の特徴はどのようなものでしょうか


▼青色申告特別控除
▼純損失の繰越控除
▼青色事業専従者給与
▼少額減価償却資産の特例


など様々な特典があります。
一番大きなメリット?として挙げられるのか「青色申告特別控除」です。



▼青色申告特別控除

「青色申告特別控除」には「10万円」と「65万円」とがあります。
不動産投資において控除額の大きい「青色申告特別控除65万円」を受けるには下記の条件があります。

(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し
この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。
※国税庁 No.2072 青色申告特別控除


(1)の「不動産所得・・・を生ずべき事業を営んでいること」とありますが
ここは、不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定となります。
その判定基準は原則として下記に当てはまれば事業として行われているものとして
取り扱われることとなっています。

→ 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
→ 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

よく出てくる【 5棟10室 】のことです。


(2)の複式簿記に関してですが、白色申告で使われる単式簿記ではなく、取引の二面性(原因と結果)
借方・貸方という形で左右にわけて表す方法による帳簿の付け方を言います。

(3)に関しては記載の通りです。


上記条件をクリアした場合、青色申告特別控除65万円の恩恵が受けられます。



とは言え「控除」の為、「不動産所得」がプラスの場合に限り最大65万円の控除がある訳です。
中古アパートで大きく減価償却を取り不動産所得をマイナスにして損益通算で税圧縮効果を得ている方の場合は
当然、控除額は0円となります。



その他「青色事業専従者給与」による効果も良く紹介されています。

青色申告の専従者給与の控除するには以下の条件を満たす必要がある

イ 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
ロ その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
ハ その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)
その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。

子供に関しては年齢制限があり、実際に事業に専ら従事している必要があることや
給与を支払うことで扶養控除や配偶者控除は受けられなくなります。
そうなると、控除額以上の給与支払いをしなければ、メリットが無い為、給与を高くするケースがありますが
実態と大きく差が出てしまった場合、税務調査時に加算税・延滞税の支払いが発生する場合もあります。


上記から、青色申告がメリットになる方、ならない方いらっしゃいますので
自身の確定申告を事前にしっかり確認してから方向性を決めることが必要になります。



投資家様の中には安易に「事業的規模」にして「65万円の青色申告特別控除」を受けたいなどとのご依頼がよくあります。
本当に青色申告特別控除が必要なのかしっかり確認した上で進めていきましょう。


2019-01-22 18:43:21

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、不動産投資においてきっても切り離せない、
所得税の負担についてです。

現在の日本においては、
累進課税制度」を取っているため、
所得が高ければ高い方ほど、
税払いの負担が高くなっております。


※上記は所得税のみの数値であり、別途住民税の支払いが発生します。

また、その中でも年収が1,000万円を越えている方が、
日本の税金の多くを支払っております。



しかし、上記内容にも関わらず、
所得が高い方の税負担については増える一方でございます。



このように、今後も所得が高い方の税負担については、
増える傾向にあると言えるでしょう。

そのため、所得が高い方におかれましては、
税金の対策 」というのが今後は必須となると言えます。

これより、単純に物件を購入しキャッシュフローを得ていくという資産形成ではなく、
税払い 」を意識をすることで、
より効率よく資産を形成していくことが可能となります。

不動産賃貸業以外の他の事業にて経費計上を行える範囲というのは、
ほとんど限られているでしょう。
そのため、実際に入ってきた収入に対して、
ダイレクトに税負担がかかってまいります。

しかし、不動産においては、
実際に経費として利用をしていなくとも、
とある項目については【 経費 】という名目での計上が可能となっております。

それが、【 減価償却費 】でございます。

本スキームを用いることによって税金の負担を減らし、
資産形成の加速を図ることが可能となります。
※これは、個人所得の総合課税という特色を利用したスキームとなります。

なお、本スキームについて本文で記載をさせて頂きますと、
膨大な量となってしまいますので、割愛をさせて頂きます。

上記内容についてご興味のある方は、
個別にてご対応させて頂きますので、
お気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。


担当:岡田
Email:okada@family-group.jp


2018-03-14 15:47:20

確定申告締め切り

明日3月15日は確定申告の締め切りです。
収益不動産を保有している方で納税が必要な方の場合は期日までに確定申告をする必要があります。

この期日は”納税が必要な方 ”となりますので逆に還付申告となる場合には関係なく
控除などが発生した翌年の1月1日から5年間は申告を受け付けてくれます。

税務署側からすると「納税」に関しては2月16日~3月15日に必ず確定申告し納税させたい為
仮に期日に遅れた場合には、「無申告加算税」「延滞税」などの追加の税金を徴収されてしまいます。



【無申告加算税】
確定申告を期日までに行わなかった場合、もともとの納めるべき税金額に加算されるのが、無申告加算税です。
無申告加算税は、納付しないといけない税額に対し、50万円までならば15%
50万円を超えた部分には、20%の割合を乗じて計算した金額となります。
なお、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合には
この無申告加算税が5%の割合を乗じて計算した金額に軽減されます。


【延滞税】
確定申告の期限日の3月15日というのは、所得税及び復興特別所得税の法定納期限でもあります。
そして、納付が必要な人がこの日までに税金を納めなかった場合、期限の翌日から納付する日までの日数に応じて
利息に相当する延滞税が自動的に課されます。



上記のように、確定申告により「納税」となる方に関しては無駄な税払いが発生してしまいますので
期日までに確定申告を行う必要がございます。




次に確定申告により納税ではなく「還付」となる方の場合ですが
税金が戻ってくる還付申告の場合は、申告期限は3月15日ではありません。
控除などが発生した翌年の1月1日から5年間は申告を受け付けてくれます。
ただし、還付申告は自分から申告しないと誰も教えてくれず、税金も戻ってきません。

そのため、還付申告に関しては確定申告時期に遅れても5年間はさかのぼって
確定申告をすることができるため、「2年前に多額の医療費を支払ったが申告を忘れていた」
などがあった場合でもその年の確定申告を提出することは可能です。

また、2年前の確定申告に間違いがあった場合、再度正しい確定申告を提出することになりますが
正しい申告によって「納税」となる場合は「修正申告」
正しい申告によって「還付」となる場合は「更正の請求」
と呼び名、提出書類が違ってきます。
※呼び名の違いから還付には非積極的なスタンスが出てますね。



収益不動産を購入された方の中にも、申告上「納税」になるのか「還付」になるのか
購入した物件によって様々ですが、確定申告による年間収支の変動は大きい為
物件を購入する際は必ず税引き後の収支の計算をする必要があります。

また、収益物件を購入した年度の確定申告で間違えやすい項目の一つに
「仲介手数料」がございます。

多くの方が仲介手数料は必要経費として全額経費計上してしまっている方が多いようですが
実際は必要経費ではなく、不動産の購入手数料に該当しますので、資産の取得価額に計上することになります。
建物に係る仲介手数料は、建物金額に計上されることになり、減価償却の対象になります。
土地に係る仲介手数料は、土地金額に計上されることになり、減価償却の対象にはなりません
(売却した場合の取得費として、譲渡所得から控除されるものになります)。

間違ったまま確定申告をしてしまい税務調査によって指摘を受けた場合は
延滞税などの余計な税負担をすることになりますので、ご心配な方は税理士への相談をおすすめします。


ファミリーエージェント三上


2018-03-13 14:09:06

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの小倉です。 

売却時に課税される譲渡所得についてはご存知の方も多いかと思いますが、

個人で不動産を取得した場合には、保有期間によって税率が異なります。

 

 

保有期間が5年以下の場合と、5年超の場合とで税率が20%近く変わる為、

簿価以上の価格で売却が見込めるのであれば、5年を超えたタイミングが望ましいのは

税率をご覧いただいた通りかと思います。

 

また、耐用年数を超過した物件を、建物価格を高く設定し取得している場合には、

減価償却により簿価が低くなる為、売却価格との乖離が大きくなり、

売却時の税金はよりインパクトが大きいものとなります。

 

例えば、以下の条件で物件を取得し、6年目に同額で売却した場合には…

(簡略化の為、譲渡費用は考慮しておりません)

 

     取得価格10,000万円(土地5,000万円・建物5,000万円)・築25年木造AP

(売却価格10,000万円-簿価5,000万円)×20%=税額1,000万円

 

     取得価格10,000万円(土地5,000万円・建物5,000万円)・新築木造AP

(売却価格10,000万円-簿価8,865万円)×20%=税額227万円

 

と、減価償却の累計額が少ない②の方が、同額で売却した場合の税払いは少なくなります。

 

また、例に挙げた「新築アパート」を購入価格と同額で売却をするのは、

物件の性質上難しいケースが多く、購入している条件によっては

「簿価>売却価格」となる事もあり得ます。

 

譲渡所得は分離課税となる為、他の所得との通算はできませんが、

売却損(簿価>売却価格)が出やすい新築・築浅アパートと、売却益(簿価<売却価格)が

出やすい築古アパートを「同年」に売却する事で、譲渡税を抑えることは可能です。

 

普段、お客様と打ち合わせをする中でも、1棟目に新築アパートを個人で購入し、

運営が上手くいっていないという方も多く見受けられますので、

資産下落の少ない中古アパートを組み合わせて税金面をコントロールすることにより、

出口戦略を見直すことも有効です。

 

税金は収支を大きく左右する要因になりますが、それ以前に購入する物件を間違えてしまうと

取り返しのつかない事態になり兼ねませんので、ご購入の前に先ずはご相談ください。


2018-02-08 17:56:51
いつもブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

確定申告の季節となりましたので税務調査が入る人はなぜ入ってしまうか?

について書かせて頂きます。

※本物件は脱税行為を推進するものではなく、正しい情報を身に着け適正な申告の元タックスコントロールを行って頂くためのものであり、
改正は常に行われており国税当局は情報を開示していない為今までに税務調査の入った事例などの情報を元に一般的に類推されている情報であり、
本記事の内容に起因した問題が発生した場合も何ら責任を負うものではございません。


KSKシステムをご存知でしょうか?

KSKシステムとは国税局が申告データや個人資産データなどを管理するために導入されているシステムです。



人為的にすべての申告書類に目を通し問題の「ある」「なし」を判断するのは非効率的であるために

まずはデータでの異常値を検出するKSKシステムを通しアラートのなったものを

人為的に数十件に絞り調査対象を選別するというのが、

現在の国税の管理方法といわれています。

その為、このKSKをすり抜けてしまえば一般的には、税務調査は来ないといわれています。

それでは、どういったポイントでこのアラートが鳴るのでしょうか?

細かい条件がいくつもあるようですが、

大きなものでいうと

・前年度とくらべ売上や科目別の経費率などの変動差が激しい

・経費額が一科目あたり〇百万円を超えた

といったものがあります。

その為、経費計上科目を細分化し売り上げ規模に対しあまり大きな額にならないように工夫するなどで対策できることがあります。


申告の仕方の工夫で不要な税務調査などで時間を潰されないように、

適正な申告をしつつ税務調査を回避頂ければと思います。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-01-29 08:54:50

投資用不動産を購入した場合、
賃料収入を得た年から確定申告をすると思いますが配偶者控除を受けるべきか?
白色申告における専従者控除を受けるべきか?
それとも青色申告をして、配偶者へ給与を支払うとこで経費計上したほうがいいのか?
「税理士さんにお任せしている。」など、知らないまま申告している方も多いのではないでしょうか。

まずは5棟10室の事業的規模を目指して青色申告を!と考える人が多いように思いますが、青色申告には、配偶者に支払う青色専従者給与を
経費として計上出来たり、最大65万円の青色申告特別控除を受けらたり、赤字が出た年から3年以内に黒字化した場合などの赤字を
繰り越すことができるなど税制面でメリットがある一方、税理士報酬などの経費がかかる等のデメリットもあります。

本日は、2018年度から適用される配偶者控除の内容や白色申告で受けられる控除、青色申告で配偶者への給与の経費計上など、
「配偶者」がいることで受けられる控除についてお話ししたいと思います。

■配偶者控除について

2018年度から適用される配偶者控除についてはこちら↓



給与所得のみの方は通常、配偶者控除を受けていると思います。
尚、合計所得が1000万円超ある方は、
配偶者控除はありません。

■不動産所得があり確定申告をする場合

・白色申告

事業専従者控除として、配偶者の場合最大86万円の控除が受けられます。
尚、事業専従者控除を受けた場合配偶者控除は受けられません。

①と②の低いほう
① 配偶者の場合86万円・その他の親族の場合50万円/人
② 専従者控除適用前の事業所得等の金額÷(専従者の人数+1)

・青色申告

税務署へ届け出た範囲内で配偶者へ専従者給与として給与の支払いが可能です。
ただし、実態が伴わない給与の支払いは税務署より否決されることもあるようで、額については注意が必要です。
白色申告同様、配偶者控除は受けられません。

不動産収入があり、白色申告をする場合で考えると、
合計所得が900万円以下(38万円の配偶者控除が受けられるライン)になる場合で、
不動産所得が76万円より低くなる場合であれば、
白色申告における事業専従者控除は受けず、配偶者控除を受けたほうが良さそうです。

逆に、配偶者を事業専業者として控除を受けた方が良い場合で、
仮に控除前の不動産所得が80万円の時の白色申告と青色申告した場合で考えてみると、

≪白色申告≫

控除前の事業所得 80万円
専従者控除    ▲40万円
――――――――――――――――――
課税所得     40万円

≪青色申告≫

控除前の事業所得 80万円
税理士報酬(経費)▲25万円
専従者給与(経費)▲50万円 ※仮に50万円としています
――――――――――――――――――
控除前の事業所得 5万円
青色申告特別控除 ▲5万円 
――――――――――――――――――
課税所得     0円

となり、白色申告だと課税所得40万円に対し、
例えば課税所得900万円(住民税込みの税率33%)の方であれば、132000円の税払いが発生します。
一見、青色申告のほうが良さそうにも思います。
しかし、配偶者への所得の分散を行なえる一方、税理士報酬が発生しているため、
実質のキャッシュフローで考えると白色申告の方がプラスになりそうです。


上記の例はあくまでも配偶者が働いていないケースで考えてみたお話ですが、配偶者が働いている場合、高額納税者の方などの場合はまた違う見方になります。
青色申告をするには、申告したいその年の3/15日まで届け出なくてはならない為、青色申告申請をしたものの実は青色にするメリットが
あまりなかったなんてことにならないように、まずは、「自身の本業の課税所得がいくらなのか」不動産を購入することで、
得られる実質の手残りと共に「帳簿上の収支がどうなるか?」を把握することも大切です。

最後までお読み頂きありがとうございました。


2017-10-19 23:31:41

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

昨日の「資産管理法人セミナー」も多くのお客様にお越し頂きました。

資産管理法人を活用する大きなメリットは≪税率≫にありますが、「個人は増税」「法人は減税」という税制改正の傾向が強い中で、 個人の所得が高い方は、法人で物件を保有することで「税率の差」が生まれ、より有利に賃貸経営を進めることが可能です。

課税所得が800万円~900万円を超えてくると「個人」よりも「法人」の方が税率が低くなるため、 個人の税率が高い方ほどその効果は大きくなります。

 

また、≪所得の分散 ≫という点では、家族を社長や役員にし、役員報酬を支払うことで家族内で所得の分散が可能です。 支払った給与は法人の経費になり、受け取る方も給与所得控除が使えるため、うまく所得を 分配することで節税が見込めます。 

他にも≪損益通算の幅が拡大≫する事で、より節税効果が期待できます。個人の場合、家賃収入は不動産所得、給与収入は給与所得、不動産の売却による損益は譲渡所得など、 所得を10個の項目に分けるのに対し、法人は黒字・赤字の1か所になります。 不動産の売却時で考えると、個人の場合売却による損失が発生したとしても、他の所得との合算はできませんが、 法人はその損失を他の所得の金額から控除でき、且つ最大で「9年間赤字」の繰越しが可能なため、利益の調整がしやすいと考えられます。 (個人でも給与所得と不動産所得の損益通算は可能です) また、一般的に経費の幅が広がることや、既に個人で保有している物件に対しても、 管理会社との間に資産管理法人へ「管理委託」や「サブリース委託」をすることで、利益の一部を法人に移すことができ、 所得税の圧縮も見込めます。

一方で≪融資≫の側面で考えますと、所得が高くても資産が少ない方は≪個人≫で取り組めるアパートローンの方が、限られた手元資金で資産形成を進めることが可能です。

法人では入ってくる賃料収入に対し税金の圧縮が期待できますが、本業の給与所得から発生する所得税・住民税の圧縮には繋がらない為、上記に該当する方はまず≪個人≫で、所得税・住民税を圧縮しながら資産形成を進めていく方がより有効です。

不動産賃貸業では、税金面をコントロールすることでより大きな利益が見込める為、弊社ではお客様の状況によって税金面も考慮したご提案を差し上げております。

随時、個別相談会も実施しておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

ファミリーエージェント小倉


2017-10-17 08:30:06


いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

第1回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/142

第2回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/159

第3回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/152

第4回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/160

第5回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/166


今まで減価償却スキームとは?
という内容で

「どんな人」が「どんな物件」を「どう買うか?」そしてデッドクロス後「どう運営(あるいは売却)するのか?」まで書かせて頂きました。

本日は保有中にどうすべきか、といった点について書かせて頂きます。

ここについては、お客様の属性と物件規模や減価償却費をどれだけ計上するのかによって大きく異なる為、

一概に言いづらいのですが抑えていくポイントとしては、

1、賃料はなるべく下げず(もしくは上げて)運営できるようにする。

2、外壁等の修繕については、積極的に行う

といったことです。

1、については、減価償却スキームに限った話ではないのですが、
減価償却スキームでの物件購入の場合、売却出口が5,6年となる事が多く比較的短期での売買となる為、
収益性で出口価格を決めている場合、最終収支の狂いが大きくなってしまいます。

仮に表面利回り8%で売ろうとしている物件で、退去した1部屋を5000円安く貸してしまった場合、
年間6万円の賃料収入の下落となり売却額が75万下がることになります。
これが10室のアパートで全部屋同じことをしてしまうと年間の賃料収入が60万下がるのみではなく、
売却額が750万も下がってしまう事になります。

その為、
2、の修繕が必要となってくるわけですが、
「賃料を下げない」為に行うというだけではなく修繕を行うべき明確な理由があります。

まず前提として、外壁などの修繕をした場合、
掛かったコストは売却出口で回収できます。

例えば売却直前に150万の外壁修繕をした場合は、売買価格は150万円以上、
売却の5年前にやった場合、実際に享受した分を差し引きして100万円以上の価格あがる場合が多いです。(外壁塗装の耐用年数を15年で計算)

ですが、外壁修繕を行った場合のコストは経費計上出来る為、
税率が50%(所得税・住民税)の方の場合、
実質の手出しは75万円で行えたことになります。

ですので、ボロボロな物件を購入した直後にリフォームをしてしまう。

あるいは、減価償却期間の切れたタイミングでリフォーム費用を計上する。

といった運営が必要です。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

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