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2017-06-13 17:04:42
「生活保護の入居者」の捉え方
ファミリーエージェント三上です。

築古アパートを多く取引している当社ですが
入居者様の中に「生活保護受給者」がいるケースがあります。
一般的に良い印象を持たれないケースが多く
このような場合、購入の検討をやめる投資家も多くいらっしゃいます。

イメージとしては・・・
「滞納しそう・・・」
「トラブルが起こりそう・・・」
「なんとなく嫌だ・・・」
など、様々な印象を持たれているようです。


生活保護受給者の入居に関しては「デメリット」はありますが「メリット」もございます。
過去に取引をした物件も生活保護受給者が多く入居していましたが、この物件を例としてご紹介いたします。


【物件概要】
種別 :1棟アパート
構造 :木造
築年 :築29年
立地 :東横線 某駅 徒歩20分
間取 :1DK×8戸
状況 :8戸中6戸生活保護受給者

今まで取り扱ったアパートの中で一番「生活保護受給者」が多かった物件でしたが結論から申しますと「家賃の滞納・遅延ゼロ」で長期入居稼働中です。


メリット1
・上記の通り「家賃の滞納・遅延」のリスク低。
生活保護受給者の場合は各地方自治体から居住に伴う費用を受け取れます。
 受け取り方は受給者が直接お金を受け取る場合と行政から直接管理会社に家賃として支払われる2パターンがあります。
 直接管理会社に支払われる場合は当然家賃の滞納・遅延のリスクはありません。
 一旦、受給者に支払われる場合もよっぽどのことが無い限り、受給者は家賃を支払います。
仮に支払わなかった場合不正と見做され受給がストップしてしまい住む場所を失うことになる為、基本的に家賃を支払わないことはありません。

 ちなみに、地方自治体からは居宅するために必要な敷金・礼金等の入居前の準備金は元より、家賃・間代・地代等の支払い更に更新時の費用までも負担してくれるので生活保護受給者は費用負担無く、賃貸住宅に住むことができます。


メリット2
・長期入居に繋がります。本来経済的に困窮する国民に対して、国や自治体が、健康で文化的な最低限度の生活を保障する制度である為「環境を変えたい」や「もっといいところに引っ越したい」などの転居は認めません。

 社会への自立までをサポートする制度の為、基本的に定職に就くなど自立するまで補助は続きます。
 多くの生活保護受給者は高齢の為、社会復帰できる方は少ない為、一度入居になると退去もなく長期の入居が見込めます。


上記メリットの反面、デメリット(リスク)としては


デメリット1
・入居者間・近隣とのトラブル。社会人の入居者の場合、日中は仕事で外出、帰宅は夜で自宅にいる時間は
 夜から朝までのケースが多いのですが生活保護受給者の場合、1日中家にいる場合も多く、入居者間のトラブルや近隣とのトラブルなどが起こる可能性は高くなります。
 トラブルの仲介・解決にはほとんどの場合、管理会社が一時対応しますが、解決しない場合や事件となると
 資産価値の下落につながることもありますのでデメリットの一つです。

デメリット2
・住宅扶助額の減額による賃料下落。現在、意図的に生活保護の住宅扶助を受ける不正受給が全国的に増えてきており一部ではかなり問題になっています。各地方自治体で住宅扶助額が決まっておりますが一部の自治体では扶助費の見直し・減額を検討しており、制度の改正で支払い賃料の減額や退去となる可能性もある為、全くリスクがない訳ではありません。

デメリット3
・孤独死。70代や80代の高齢の生活保護者の場合、孤独死のリスクは高くなります。居宅内の死亡となると死後から発見までは時間にもよりますが室内の原状回復費用は高額となったり、身寄りがない場合室内の残置物の処理費用など費用はかさみます。
 このような場合、オーナー自身で「孤独死保険」等の加入でリスクヘッジをするなどの対策は必要になるかと思います。


このようなデメリットはあるものの、当然どんな物件でも起こりうるデメリットです。

一概に「入居者に生活保護受給者がいるから購入を見送ろう・・・」と言う考えになるのではなく
収益不動産の購入は「投資」なので、最終的に利益が出るのか?をしっかりと判断することが必須です。