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2017-06-24 00:36:25
「1億投じて毎月5万円の利益!~土地ごと買わせるアパート経営~」

こんばんは。

 

ファミリーエージェントの小倉です。

 

昨日の堀内の記事にもございましたが、先日発売された「週間ダイヤモンド」の

記事の一面からです。

 

「1億投じて毎月5万円の利益!~土地ごと買わせるアパート経営~」

という、インパクトのある打ち出しから始まる記事に関してですが、

内容としましては、土地を持っていないサラリーマンや公務員の資産形成に

都心部の新築アパートを提案している業者が作成する「収支シュミレーション」が

破綻しているとダイヤモンド社がメスを入れた内容になっております。

 

↓業者が作成したシュミレーション↓

 

 

 

↓ダイヤモンド社独自で作成したシュミレーション↓

 

 

 

 

 

■前提条件■

価格:9,940万円

利回り:5.79%(賃料収入:576万円/年)

立地:都心部のターミナル駅から数駅先の私鉄駅から徒歩10分

間取り:ワンルーム(10㎡~12㎡)×8戸

融資:融資額9,940万円、金利2.35%、期間35年

 

それぞれ「35年間」のシュミレーションを作成しております。

どちらも気になる点がいくつかございますが、

 

先ずは…

 

【賃料下落と空室損】

市況・経済状況が読みずらい(ましてや生きているかも分からない)35年後の

想定賃料にそもそも意味はあるの?という疑問が聞こえてきそうですが、

業者作成のシュミレーションでは「35年間」賃料下落がなく満室稼働という

前提の収支になっているのに対し、ダイヤモンド社は「毎年約1%の賃料下落」で

「年間約2%の空室損」にて試算しております。

 

35年間賃料下落が無く、且つ35年間満室稼働というのは無理がありますが、

言い分としては「マスターリース契約」を締結する前提だから賃料下落は

加味していないという事なのかと(HPを見ますと「最長5年間」の保証期間中は

保証料の見直しをしないという内容ですが…)

 

それに対しダイヤモンド社は「年約1%の賃料下落」で「年2%の空室損」

という収支で試算している為、経費と返済、修繕積立を差し引くと「7年目」

あたりからマイナスの収支になるというシュミレーションです。

 

業者が作成したシュミレーションは論外とし、ダイヤモンド社の

シュミレーションを見ますと何となくそれっぽいようにも見えますが、

実際はどうでしょうか。

 

新築物件では避けられない【賃料下落】の妥当性については、

三井住友トラスト研究所が発表している下記のグラフからも

「毎年1%の下落」は妥当と言えそうです。

 

 

 

但し、このグラフは「東京23区」の賃貸マンションから算出した数字であるため、

地方物件であれば、賃料下落はより厳しく見る必要がございます。

 

一般的な20㎡前後のワンルームよりも10㎡~15㎡の所謂

「狭小ワンルーム」の方が「需要」が少なく、その影響が賃料下落にも

繋がるものでは?という疑問もありそうですが、都内に至ってはその限りではなさそうです。

 

一つは「ワンルーム規制」という条例により新築物件は各部屋を一定以上の

大きさにしなければならない為「小さいけど賃料帯が低い」ワンルームは

供給が少ないこと(増えにくいこと)、もう一つは、立地の良い物件は

建築ラッシュがあった「バブル期」の建物が多い為、狭いけど割安感のある

小ぶりなワンルームの方が「需要」がある事が一つ考えられます。

 

 

 

  

賃料下落については妥当性がありそうですが、35年間を平均して「毎年2%の空室損」は

どうなのでしょうか。

 

長くなってしまったため、次回に続きます!