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2017-06-27 10:47:11
減価償却を利用した税圧縮メリット①~お金の時間的価値~

本日は、耐用年数切れのアパートを購入した際の「減価償却費の経費計上を利用した税圧縮をおこなうメリット」について

お話ししたいと思います。

耐用年数切れのアパートを購入した場合、建物金額の減価償却費の経費計上を短期で(中古の木造であれば4年)行うことが可能です。
不動産所得で赤字を出し、本業の給与所得と損益通算することで所得税の還付を受けられます。

減価償却費の経費計上イメージはこちら↓

例えばこの物件を課税年収1,000万円・所得税率43%(住民税込)の方が購入した場合であれば503万円×43%=約216万円/年の

税還付が受けられます。
税圧縮分と実質のキャッシュフローとを合わせれば約420万円の手残りとなり、この物件の購入に費やした諸経費約560万円(物件価格のおよそ7%)を約2年以内に回収できる計算となります。
※空室損、その他経費については考慮しておりません。

 

減価償却で建物金額を経費計上した場合、売却時に譲渡税がかかるので実際には税払いを先送りしているのですがここで重要なポイントは、お金の時間的価値という概念です。

 

お金の時間的価値とは簡単に言うと
今日のお金のほうが明日のお金よりも価値があるということです。
理由は、
①インフレーション
基本的に世界の経済はインフレして行きます。以前は100円で買えた缶ジュースも110円になり、そして120円になりました。いずれは150円、200円となって行くでしょう。今は100円で買えるものも、将来は200円出さないと買えないならば、将来の100円は今の半分の価値しかないことになります。
②将来の不確実性(リスク)
明日もらえるお金に関する約束は、企業や金融機関の破綻によって不履行になるかもしれません。お金をもらえるという契約書を無くしてしまうなんてこともあるかもしれません。意外と忘れられがちなのは、お金を受け取るはずの自分がお金をもらう前に死んでしまう(企業であれば倒産してしまう)かもしれないという点です。
③機会費用
今持っているお金は、様々な投資案件に投資することが可能です。単純なところでは、大手銀行の定期預金にでも入れておけばお金は増えます。同じお金でも今ではなく将来受け取ることにするということは、こうした数々の投資機会をあきらめるということであり、そこには無視できない機会費用が発生します。

 

減価償却費で税を圧縮すれば、早く資金回収できた分次の投資に備えられます。
償却期間が長く、費用計上が少ないと不動産所得が黒字になり税払いが発生し実質のキャッシュフローは更に少なくなります。
お金の時間的価値という概念から考えると、効果は一目瞭然です。

 

次回は、減価償却を利用した税圧縮メリットその②についてお話したいと思います。