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2017-06-27 15:25:22
三為業者にご用心!?

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産業者は物件の情報を大切にするため、同じ不動産業界の横のつながりや人脈を大切にしている業種と言えると思います。

最近の業者間の話題で耳にするのは、やはり「週刊ダイヤモンド」です。こちらのコラムでも何度が記事が書かれていますが、不動産業者を名指しで記載し、業界批判のような記事には必然的に関心が高くなります。

マスコミの情報は強く一般の購入者の中には不動産業者や業界の悪いイメージを持たれた方も多くいるのではないでしょうか。

また不動産業者からしますと業界の内容をわかっていて記事との相違があったり、適正価格にて真っ当に取引をしている側にはとっては気持のいいものではありません。

弊社でもいわゆる第三者の為の契約(略して三為)での取引は行っておりますが、記事に中には「三為業者にご用心」という転売業者には気を付けるような内容の記載があります。

最後まで注意深く読み込めば内容に違いがわかることもあるかもしれませんが、一般の方がその違いに気が付くことは難しいと思います。

理由としては売買取引をあまり多く行っていない不動産業者でも第三者の為の契約の内容を知らないケースもあり、まだまだ認知度が低いと感じることもあります。

第三者の為の契約とは平成16年の不動産登記法の改正により、中間省略登記ができなくなったため、従来の中間省略登記方式から、「第三者のためにする契約」方式か「買主の地位の譲渡」方式になり、新中間省略登記と言われています。

内容としては、売主Aは買主である業者Bに所有権を移転せずに、第三者Cへ直接移転するということがAB間の契約内容に記載されており、売主Aの了承を得ている内容になります。

「週刊ダイヤモンド」の記事では、売買契約はAB間とBC間との別で取り交わしを行うため、売主Aは最終売買代金がわからない為に、業者Bは購入価格の2割~3割上乗せして販売しているので、第三者Cは明らかに高値つかみをさせていると記載されています。

実態としては、記事で記載されている三為業者の取引は2重契約書を作成し売買価格を上乗せし金融機関からオーバーローンを行っていると聞いております。

弊社では、売主Aが瑕疵担保責任を負いたくない、空室が多く一般の方では融資が使えない、物件の修繕を行っておらずボロボロになっている物件を一度購入をして、修繕・リフォーム工事を行った上で再生して販売をしております。

また修繕やリフォームが必要ない満室賃貸中に物件につきましは、第三者の為の契約を行うことにより業者Bの登録免許税と取得税の抑えられる為、多少ですが安く物件ご紹介しております。

上記価格が相場よりも明らかに2割~3割高ければ高値つかみということになりますし、逆に上乗せされた価格であったとしても相場よりも安ければ、物件は安く購入できたといえます。

担当する営業マンから「第三者の為の契約」「新中間省略登記」と言われたとしてもすべて疑うわけではなく、取引内容と物件価格の相場を確認することが大事になるのではないでしょうか。