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2017-08-09 22:25:51
法定耐用年数と経済的残存耐用年数について

耐用年数を超えた中古アパートは、
短期間で減価償却を行うことで税圧縮がはかれ
自己資金の短期の資金回収が可能になります。
減価償却期間は、耐用年数によって決められております。
本日は2種類の耐用年数の定義、考え方の違いなどについてお話ししたいと思います。

まず、一般的に扱かわれているのが法定耐用年数です。
税法では、恣意性を排除する目的で「資産の種類」「構造」「用途」の別に
耐用年数を詳細に定め、画一的に処理するよう扱われています。



この法定耐用年数は、金融機関が融資期間を決定する一つの指標になっております。
金融機関によっても融資の期間や建物の価値の判定の仕方は異なりますが
都市銀行、地銀の多くはこの法定耐用年数をもとに融資期間を決めており、
耐用年数を経過した建物は無価値と判断しているところが多いです。
(アパートローンにおいては別です)

もう一つ、不動産鑑定士が行うもので経済的残存耐用年数があります。
建物が経済的に価値を有するのは何年か。言い換えると、無価値になるまであと何年か
を評価したものをいいます。
税法上の法定耐用年数とは異なり、物理的要因、機能的要因、経済的要因による
劣化を総合的に勘案して建物が経済的に稼働できる残りの寿命を判定します。
建物状態によっては法定耐用年数より長い期間で判定されることもあります。

経済的残存耐用年数が長くなることで償却期間が長く取れるのか否かについては
税務署に相談の必要がありますが
税金面でのコントロールや売却時のプラスポイント(銀行評価アップ)にもなりうる為、
経済的残存耐用年数を判定することは収益アップにつながる可能性もあります。
※判定には不動産鑑定士に依頼し費用がかかります

通常は、前述の法定耐用年数をもとに減価償却期間が決められております。
耐用年数を超えた4年で償却しなければならない木造のアパートなどの
償却期間中の収支や5年目以降の収支、運用方法についてなどまた別の機会に書かせて頂きます。