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2017-10-03 20:27:25
収益不動産の出口について考える

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資では長期の30年融資を想定した場合、
「キャッシュフローが100万円/年以上取れます!」や「自己資金100万円で収益物件の取得が可能です!」など様々な物件紹介がありますが、出口のことまで考えて不動産投資に取り組む方が少ないように感じます。

「なんとなく儲かりそうだから」「少ない自己資金で購入できたから」「銀行の融資が通ったから」など、ふわふわとした捉え方で何千万、何億とお借入れをされている方が売却できずにどうすることもできないなんてことにならないように事前に確認が必要です。

例えば、売りたいけれども市場で売れる価格よりも残債の方が多く、手出しの資金を入れないと売れないというケースです。不動産投資の場合、売却時に利益が確定するので、購入時よりも売却時に価格が下がる可能性がある物件については保有期間中のCFの蓄積と残債の減り、売却価格の事前判断が必要になります。



投資不動産の出口(売却)は下記が考えらます。


①値上がり益での売却 (安く買って高く売る)

購入時に相場よりも安く購入し、売却時に同価格もしくは値上がりしている場合です。
またボロ物件を購入→リフォーム→賃貸付け→価格を上げて売却 するといったことも考えられます。


②回収(購入時・売却時の諸経費を含む)

投下資金を回収しての売却になります。


③楽にやめられる(損なく売る)

売れる価格で損なく売る場合です。
例えば土地値の中古アパートの場合、土地価格の下支えがある為、物件価格が土地価格以下に下がりにくい傾向があります。
仮に数年保有し売却価格よりも残債の方が少ない場合は、借入が数千万残っていたとしても残債がない状態とも言えるのではないでしょうか。逆に築40年のRCマンションの場合は融資が付きづらく、メンテナンス費がかかります。土地売りを前提とした場合には立退き、解体費がかかり出口は取りずらいと考えます。

株や投資信託等の金融商品に違い不動産の場合は換金性が弱いですが、相場利回りより1%高く(物件価格は低く)、土地値のアパートであれば路線価の1.2倍で市場に出したとすれば、すぐに買い手が現れるはずです。

金融機関からの融資がついてくる属性の方であれば、底堅い投資を言えるのではないでしょうか。

そのためにも購入する物件は出口が取れる物件を選び、高く売る為に物件はキレイに入居を良くしておくことが大事だと考えます。