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利回り10%以上の物件

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2017-10-10 19:18:47
理想的な管理会社は?~プロパティマネジメント~

前回、前々回と管理会社の役割についてお話させて頂きましてたが、

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本日は、これからの収益不動産の運営において最も要になってくるプロパティマネジメントについて

お話しさせて頂きます。

管理会社の仕事は、物理的な維持、管理、賃貸借業務の代行、賃料の回収、トラブルの対応など

資産の管理を行うことが具体的な業務内容になります。

「どのような視点で」というのが重要で、運用期間中の利益の最大化と、出口戦略を共有し

どうすればコストをかけずに高く売れるか、売却時期、修繕など出口を見据えた視点で

提案をしてくれる管理会社が理想です。
また、管理戸数や仲介店舗を広く展開しているというだけでなく、売買にも精通しているかどうかも

管理会社を選ぶうえで重要なポイントになります。

例えば、賃料設定についてです。

取得後数年経ち、賃料の見直しを考えなければならない時や閑散期の入居付けが期待できない

時など、現況の賃料の値下げを考える時があると思います。

この時の賃料設定ですが、例えば以下の2パターンが考えられます。

 

設定:一部屋賃料50,000円 ※入居期間を2年と試算した場合です

1)広告費を一ヶ月余分に払って50,000円での入居づけ

50,000円×24ヶ月-広告料50,000円=1,150,000円

2)1,000円賃料を値下げでの入居付け

49,000円×24ヶ月=1,176,000円

この場合であれば、賃料を下げたほうが総収入はプラスになります。

1,000円の値下げをしたほうがオーナーさんの一時的な負担もなく一見良さそうに見えますが

そう判断するのは安易な選択です。では、この物件の2年以内の売却を考えていたらどうでしょうか。

例えば利回り10%での売却想定の場合、50,000円の家賃であれば売価600万、

49,000円の家賃であれば売価588万になり、売価に大きな差がでてきます。

戸数が多いほどこの差は大きくなります。
利益の最大化を考えれば、1の選択のほうが良さそうです。

 

逆に、売却時期は先で次の入居者を募集するタイミングで室内の大きな修繕を考えている場合は

一旦賃料を下げて募集をかけるのも有効です。

上記はあくまでも例ですので、現況の賃料や賃料の下げ幅によって適宜判断しなければ

なりませんが売却時期を考慮した賃料設定は必要です。

 

他には、修繕費をどこまでかけるかの判断についてです。
費用対効果の認識のない管理会社による不必要なリフォーム工事の提案を受け入れてしまう

ことは利益を損なうため注意が必要です。費用をかけることでどれだけの賃料が取れるか、

賃料下落をどれだけ食い止められるかを考慮することは必須となりす。

 

リフォーム費用の判定方法としましては、リフォーム利回りを考慮することです。
リフォームを施すことで賃料上昇分(賃料下落抑制分)を利回り計算し、

物件購入時の利回りより高ければ施工メリットは高くなります。

 

◆リフォーム費用の判定方法◆
リフォーム利回り=賃料増加分(もしくは下落抑制分)×12か月 / 工事費 ×100%

例えば取得時の利回りが10%の中古の物件を修繕する場合、
和室から洋室への変更工事を20万円で行うことで3,000円の賃料下落を
抑えることが出来ればこのリフォームはメリットがあると考えて良いと思います。
リフォーム利回り=3,000円×12か月/200,000円×100%=18%

 

では、リフォーム利回りが、取得時の利回りを下回る場合は、収益性が低下してしまう

ということになります。この場合には、工事費用を抑えるか、前述したように、

広告料を多く払うもしくは賃料を下げた場合でシミュレーションし、どの方法であれば収益性が

一番良いかを判断する必要があります。

 

日本には、20年以上前には空室率という問題がありませんでしたが、人口が減少に転じ今後

空室率が年々高まると言われている中でいかに入居者を確保するかがアパート経営には

非常に重要になってきております。
その中で、売却を見据え、オーナーさんの利益が最大化されるよう最善の運営を提案をしてくれる

管理会社の選定がこれからのアパート経営には必要です。

 

次回は、陥りやすい管理会社の甘い罠について書かせて頂きます。

最後までお読み頂き有難うございました。


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