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2018-03-27 06:59:00
アパート経営の賃貸面は何を考えることが重要か?

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

弊社で収益物件を探される方のメリットとして、

「賃貸・管理」面でサポートできる点があります。

 

その為、保有後のランニングコストや、空室損の想定がしやすくなり、

運用についてのご提案を自信をもって行うことができます。

 

今回は「賃貸の募集方法」について、

弊社でご提案させて頂く、「初期費用フルゼロプラン」という

賃貸付の手法をお話致します。

 

「初期費用フルゼロプラン」とは、

入居者が敷金、礼金、火災保険料といった、

入居時に発生する費用のうち、「賃貸業者への仲介手数料のみ」

の【賃料の1か月分】で入居ができるプランです。

 

このプランにより、

「貯金の少ない方」「急な引っ越しが必要な方」

など初期費用が払えないお客様からの入居申し込みが見込めます。

  

ただ、このプランは入居者の負担をオーナー様が軽くしてあげる為、

入居者の負担を軽くした分、オーナー様に費用をご負担いただきます。

 

では、なぜ紹介するのかと言いますと、

大事なのは「いかに賃料を下げず、入居付けするか」

ということだからです。

 

賃貸の募集に対して、広告費や初回賃料保証などは、

オーナー様の負担となる為、オーナー様にとって損害にはなりますが、

それ以上に賃料収入が減少しない分、物件の「利回り」を保つ事ができ、

より高い値段での売却が検討できるメリットが大きいです。

 

例えば、同じ利回り9%で戸数が6戸の物件があった場合、

・賃料が全室5万円の場合⇒4,000万円での売却。

・賃料が全室4.8万円の場合⇒3,840万円での売却。

2,000円の賃料の違いが売却時には160万円の差になります。

 

これに対し、入居時の初期費用は賃料の約5か月分の為、

5月分-仲介手数料(1か月分)=賃料の約4か月分

がオーナー負担となるとすると、

5万円分の為⇒20万円の損害になります。

 

賃料の差額が2,000円の為、年間での差額は2.4万円。

入居者が4年間住むとすると、賃料が5万円と4.8万円のお部屋では

4年間で9.6万円の差額です。

先程のオーナー負担分と相殺すると、

1戸当たり、4年間で10.4万円の負担です。

 

解約率が25%の場合、4年間で6戸全部に入退去が行われる為、

全ての戸数に上記負担がかかったとして、

4年間で62.4万円のオーナー負担になります。

 

上記に記載した通り、オーナー負担金額に対して、

売却時は160万円の差が出ている為、相殺して、

100万円が利益としてかえってきます。

 

その為、入居時に多少オーナー様に負担がかかったとしても、

賃料を落とさないことによって、メリットが得られます。

 

その他にも、室内外や修繕や+αの設備の導入などによって

賃貸付の際の賃料に影響が出てきます。

 

運用中はなるべく修繕費やランニングコストを

抑える運用が大事ですが、賃料を維持することは同じかそれ以上に

重要になる為、当社では賃貸付が難しくなったとしても、

賃料を落とすのは最終手段で考えております。

 

賃料を落とすことが一番入居付けに手っ取り早いですが、

投資として利益を求めている以上は簡単に賃料を下げることは、

しない方が良いかと思っております。

 

もちろん物件のご紹介の際には相場賃料でご紹介しておりますが、

必要に応じては、物件設備や募集方法に

工夫を凝らすのも良いのではないでしょうか。

 

賃貸面に関しましてもお気軽にご相談頂ければと存じます。

 

最後までご覧いただき、ありがとうございます。