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2018-04-26 19:08:50
【優遇金利にご注意を】

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は優遇金利だけで判断をしてはいけないという事に
ついてお話をさせて頂きます。

 

 


当然、金利は低いに越したことはないです。


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売買価格5,000万円の新築アパートに
融資額5,000万円、融資期間30年の場合


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①金利が1.2%→年間支払い約198万円
②金利が2.3%→年間支払い約230万円


10年後残債

①1.2%→約3,528万円
②2.3%→約3,698万円


金利が約1%違うだけで、

10年後残債が約170万円変わり、

支払いが年間約42万円違ってきます。

このため、当然金利は低いことに越したことはないです。


ただ、収益不動産の価格は、融資条件と利回りの関係で決まることが多いため、
物件が適正価格かどうかの判断基準が低金利という事によって、
判断が鈍る可能性が高いです。



①1.2%の融資が出来る物件の表面利回り 6.5% 


②2.3%の融資が出来る物件の表面利回り 7.2% 


①、②の前提で比較してみると、年間のキャッシュフローに差はなくなってきますので、
年間支払いの観点で言うと、金利が安いメリットが少なくなります。


また、新築の場合、売却時は、新築時の融資条件関係なく、
中古物件という扱いになります。


表面利回り8.5%で売却を想定した場合(※比較のため家賃下落を考慮してません)


①1.2%で購入した利回り6.5%の物件→売買価格 約3,823万円

 

②2.3%で購入した利回り7.2%の物件→売買価格 約4,235万円



①、②の10年後残債は①の方が約170万円少ないですが、

売買価格に関しては ①の方が約412万円安くなります。

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低い金利で良い物件を購入するのが圧倒的にいいですが、
スピード勝負の場合アパートローンの方が圧倒的に有利になり、


スピード勝負にならない物件を低金利で買うとなると
普通の人が買わない(買えない)物件≒出口が取りづらい(売却しづらい)


となるため、優遇金利だけで物件を判断してはいけないという事を本日はお話させていただきました。


最後までお読み頂きありがとうございました。


ファミリーエージェント香取。