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2018-05-07 01:58:36
正しいイールドギャップとは?



いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/207
に引き続きイールドギャップについてご説明させて頂きます。


前回の記事で

「表面利回り」-「金利」=イールドギャップ

として捉えている投資家が多く、この計算式でてた指標では

・物件ごとの空室率・運営費率がわからず実質的な収支が不明

・元本返済についての考えがなく、毎年のキャッシュフローがわからない

という大きな問題があるという事をお伝えしました。

販売図面やネット上の物件概要で判断がしやすく扱いやすい為、

初心者向けにこういった解説をする不動産業者やブログも多く存在しますが、

投資家としてより高度な技術を身に着けるのであれば下記の計算式を覚えておいた方が良いでしょう。

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)

です。

一つずつ用語を解説します。


総収益率(FCR)は、

全部屋を現在の適正賃料に引き直し、空室率・運営費を差し引いた収入を「物件価格+諸費用」で割って出した利回りの事です。

物件購入時に「リフォームが必要な空室」や「購入後、早急に修繕しなければならない外装」などがあれば

「物件価格+諸費用+リフォーム費用」としても良いでしょう。

年間返済率(K%)は、

「年間返済額÷融資額」で計算します。

年間返済額は「元利均等払い」の場合、手計算ですと非常に面倒な為、

インターネットで「ローン返済額 計算」等で検索し

https://keisan.casio.jp/exec/system/1256183644


上記のような計算ツールを利用すると良いでしょう。

こうして計算した

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)

ですが、こちらの数値にもメリット・デメリットがございます。

【メリット】

・運営中のキャッシュフローがについてのレバレッジに言及できる

【デメリット】

・売却益(売却損)までの収支が見込めず、資産価値の減価が無視されている

・貨幣の時間的価値への着目がない


といったことがあげられます。

デメリットもありますが、

サラリーマン投資家の場合、保有中の資金計画は重要になる事が多い為、

非常に有効な指標の一つではないでしょうか。

次回は上記で算出されるイールドギャップともう一つ併用して使いたいイールドギャップについて

ご説明させて頂きます。



本日も最後までお読みいただきありがとうございました。