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2018-06-06 16:36:27
もう1つのYG(イールドギャップ)



いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前々回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/207
前回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/214

に引き続きイールドギャップについてご説明させて頂きます。


前回の記事で

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)…①

というキャッシュフローに着目したYG算出法についてお伝えしました。

こちらのYGは手元の資金に限りのあるサラリーマン投資家の方からすると

運営中の資金回収効率がわかりやすくすぐれた指標ではございますが、

「投資としてどの程度の純利益をあげられるのか?」

という部分についてが抜けており、投資判断を①のYG算出で行ってしまうと

「債務超過」を侵したり、売却が出来ず「むしろ資金回収効率が落ちる。」といった事に陥る可能性があります。

それでは、なぜそのような事が起こるのか?

答えは「元本返済」「資産減価」にあります。

①では上記の2つの概念がなく、

「純資産が増えているのか?減っているのか?」

「どれだけ増えているのか?」

がわかりづらいというデメリットがあります。


その為、①のYG計算と併用して下記YG計算も是非頭にいれておいてほしいです。

FCR-金利率±資産減価(増加)率=YG



例えば、

FCR6%の物件を金利3.3%で買い、土地値≒売価 の為、購入額と出口での売却額が変わらないとすると

6%-3.3%±0%=2.7%・・・A

FCR5%の物件を金利1%で買い、築が古くなるにつれ建物価値が下がり平均して年2%ずつの売却価格下落があるとすると、

5%-1%-2%=2%・・・B

とそれぞれのイールドギャップを算出出来ます。

Aは土地値の中古木造、Bは一般的な新築をモデルケースにしていますが、

弊社で良く中古の木造を進めることが多いのはAのように資産減価が少なく「FCR-金利」がそのまま純資産増加率となり

売却まで見据えた投資として最も効率が良いことが多い為です。


この2つのYGの使い分け、「キャッシュフロー」「純資産増加」の両立の出来る物件探しが

不動産投資の成功のカギとなります。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。