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2018-07-05 07:40:54
返済比率は半分以下が安全性が高いという基準は正しいのか

ファミリーエージェントの永瀬です。

物件選定の条件として返済比率を家賃収入の半分以下にするという基準をお持ちの方がいらっしゃいます。内容としては
返済額が家賃収入の半分以下であれば運営上の安全性が高く、仮に入居者の半分が退去しても運営ができるとのお考え内容です。

管理費、清掃費、光熱費等の運営費は手出しになりますが、一旦は抜きとして考えていらっしゃるようです。確かに家賃収入に対して返済額が少ない方が安全率が高く、余裕のある運営ができると言えますが、単純に家賃収入の半分以下とすれば安全とは言えるのでしょうか。

家賃の半分以下とする為に表面利回りが高く融資期間が長期で取れる物件を探しているケースがありますが、空室損や運営費を引いたNOI(純営業収益)とローン返済(ADS)との差額が安全性を測る基準と言えます。

収益不動産の場合、物件のエリアや内容により空室損やランニングコストが異なる為、表面利回りが高くくても空室損やランニングコストが高く、実質利回りが低い物件も多数ある為に注意が必要です。

不動産投資の安全性を検証する代表的な指標としては、DCR(借入金償還余裕率)という返済に対する余裕率が指標となります。


DCR=NOI(純営業収益)÷ローン返済(ADS)


営業純利益とローン返済額が同額の場合は「1」とし、DCRが1以下であればローン返済額が高すぎることを意味します。
DCRの数値が高い程安全性が高く、目安としてはDCR1.3以上が安全圏と言われています。

 



空室になった場合のローン返済が不安の為、返済比率を半分以下にされたいとのお考えは間違ってはいないと思いますが、実質利回りを精査せずに返済比率が半分以下だからといって高利回り物件に取り組むのは安全性が高いととは言い切れません。

レバレッジ効果を利かせてフルローンで取り組む方も多いですが、安全性を高める為に自己資金を入れ、DCRの数値を1.5以上(またはDCRの数値を上げる)にされたいという考え方であれば正しいと言えるのではないでしょうか。