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2018-07-18 07:59:22
不動産投資で必要なことはⅡ

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

前回は「不動産投資で必要なことは」について、
3つのポイントを上げさせて頂きました。

≪前回の記事≫
https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%AA%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF

3つのポイントとは、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ
②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫
③融資を組む際の≪ファイナンス≫
であり、基本的にはこの3つの視点がクリアできれば、
その物件は投資しても良いという判断になるかと考えております。

 前回は、そのうちの①について書きましたので、
本日は、②③についてお話致します。

まず②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫について、
不動産投資のメリットとして、購入した物件が資産として残るところがあるかと思いますが、
価格帯が大きいだけに、失敗した時のインパクトが多きところはデメリットです。

どんなところに失敗の要素があるかというと、
・大幅な価格の下落、もしくは売れない
・賃貸が付かず、ずっとローンを手出しで支払わなければいけない
・想定以上の修繕費用
・災害による滅失
等、物件単体で考えるのであればこのようなことが挙げられるでしょう。

特に、「売れない場合、大幅に価格を下げなければいけない場合」については、
その不動産を買ってしまったがゆえに、一生その不動産と
向き合わなければならない可能性があり、ローンの支払いができない場合などは、
自己破産に陥ってしまうケースもございます。

最近では、スルガ銀行の不正融資に関して話題が出ておりますが、
弊社からすると、不正融資についてはそもそもアウトですが、
<その融資を使って購入できる物件が果たして良い物件なのか?>
<売却を考えたときに想定できる出口はあるのか?>
ここが失敗の要素と考えております。

なぜなら、投資を失敗したのであれば、
物件を売ればいいですから。
しかし、売る際に買い手が見つからない物件ですと、
売却によって逃げることもできません。

問題となったシェアハウス問題なんかに関しては、
大幅に高い物件価格で購入している為、
思うような金額での売却が出来ず、
中には、元々自己資金がない中で組んでる方に関しては、
逃げられずに困っている方も多いのではないでしょうか。

もちろん、スルガ銀行の融資が悪いわけではありません。
きちんとした形の融資で、収支が回り、出口を考えられる物件であれば、
スルガ銀行での融資も良いと思います。

シェアハウスの例など、問題な部分は、
自己資金ゼロで取り組めるというところで、
≪売れない物件≫を買ってしまった部分かと思います。

賃貸のところについても、
適切な管理会社を選定しなければ、
賃貸付をきちんとやってないくせに、管理を解約すると、
解約金がかなり高い業者も中にはあります。

賃貸付をキープすることで、
ローンの支払いやキャッシュフローを得て行くほか、
売却時の利回りにも影響する為、管理会社の選定は
とても重要です。

また、中古物件に関しましては、
突発的な修繕費用がかかってしまう恐れがある為、
日々のメンテナンスが重要です。
このように管理面が不動産賃貸業に関しては、
需要であるため、ここを失敗すると、
想定しているような運用ができません。

ファミリーエージェントでは、
一都三県の16号線の内側の物件を主に取り扱っており、
ここにエリアを選定している理由は、
上記のところで今後も不動産需要が落ちにくいエリアであり、
資産価値・賃貸付の双方の点で5年~10年後でも需要が維持しやすいと
考えております。

もちろん東京圏以外の方が、
利回りが高く、中にはハイリターンな投資が検討できるかもしれませんが、
10年後には、不動産・賃貸需要がまったく無くなってしまう等、
将来におけるリスクも高いところがあります。

弊社では、効率性・安全性の高めな≪ミドルリターン・ミドルリスク≫の投資を提供しており、
その為にエリアを予め絞っているところがございます。

管理面も弊社が全面的にサポートし、
上記のところでお客様の資産運用を支えていきます。

購入する物件の想定できるリスクを踏まえて、購入しないと、

不動産は高額な為、失敗するとダメージが大きいところがございます。
その代り、きちんとした物件の購入で、効率よく資産形成も検討可能です。

投資は自己責任です。その為、想定されるリスクに対してどれだけ安全かといった

事を踏まえて、ご検討されることをお勧めします。

次回は③融資を組む際の≪ファイナンス≫についてお話致します。

最後までご覧頂きありがとうございます。