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2019-02-07 19:49:27
マネーの魔力

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

先日、ガイアの夜明けで放送された「マネーの魔力3」をご覧になられた方も

多いのではないかと思います。

 

 

所謂「スルガ銀行×オーバーローン」スキームと言われていたものですが、

預金が約5万円の方の預金通帳を改竄→8,000万円の地方築古1棟マンションを購入

→購入後半年で半分退去→収入15万円-返済45万円で支払い不能

という状態のようです。

 

 

最近、弊社のセミナーにご参加いただいたお客様でも、

スルガ銀行で地方の築古RCをご購入されているお客様がいらっしゃいましたが、

収支の内訳を見てみますと‥

 

 

価格の内訳が「土地:25%、建物:75%」となっており、

さらに建物の30%を「設備」としている為、現在は設備の減価償却費によって

不動産所得赤→給与所得と損益通算→所得税の還付+住民税の減額→税引き後CF

という形で収支もプラスで運営できているのですが、設備償却が切れる4年後には‥

 

規模の大きいRCの為、修繕が出るたびに持ち出しとなることも考えられます。

当初4年間で積みあがったキャッシュフローから捻出すれば良いのですが、

一番の難点が「残債>売却できる価格」という持たざるを得ない状況が当面続いてしまう事で、

毎年赤字でもやめられないというスパイラルに陥ってしまうことも考えらそうです。

 

今回のスルガスキームに限らずですが、購入後では軌道を修正することも難しい為、

物件を検討される際は一度ご相談ください。


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