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2018-09-18 12:07:41

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は弊社よりいつもご提案をしている方針について、
一部かいつまんでお話を致します。


現在、この不動産業界では数々の情報が飛び交っており、
何を信じれば良いのかわからない。
そのようなお客様も多くいらっしゃるのではないでしょうか?





某S銀行より金融資産の改ざんを行い融資を取り付ける。
業者にて二重売買契約書値引き合意書という形をとることにより、
違法的にオーバーローンを取り付ける。

現在ではこのように違法的な行為がごく平然と使われておりました。
自己資金をできるだけ使いたくないという、
投資家の方の気持ちは大変わかりますが、
果たしてフルローン(オーバーローン)で融資を組むことこそが良いことかという点です。


これについては、自身ができることの範疇を越えての取組みとなるため、
言わば危険な橋を渡っているのと同視できます。

「オーバーローンでの融資が可能です」
というような内容で提案をしている業者もまだ少なくありません。

上記内容をご理解頂けている方であれば、
自身のやれることを越えて取り組むことが、
いかに危険であるかお分かり頂けているかと思います。
そのため、そのような方であれば融資が出るから取り組むという内容にはならないと思います。


弊社のセミナーでは毎回最後にお話差し上げている内容ございます。

投資については何も不動産が全てではございません。
自身のできることとやりたいことを明確化をし、
それが達成できるのであれば実施をすればよいですし、
できないのであれば無理にお取組みをする必要はないです。


このように、弊社ではお客様自身ができることを越えてお取組みをするのではなく、
お客様ができることを明確化し、できることの中で正攻法にてお取組みをしていくことで、
純資産を増やしていくべきと考えております。

そのため、弊社では週に1回セミナーを開催しており、
その後に担当者と個別相談の時間を設けております。

セミナーについてはあくまでもガイドラインの内容のため、
お客様それぞれでできることというのは変わってまいります。
そのため、担当者との個別相談の時間を設けております。

しかし、セミナーの日にちでは時間が合わないという方もいらっしゃるかと思います。
そのため、セミナー日でなくとも個別相談についてはお受けしておりますので、
お仕事終わりなどご都合のよろしいお日にちを選択して頂き、お気軽にお申込みください。

▼お申込みフォーム▼
https://family-ag.co.jp/lp/individual/


2018-09-10 20:27:23

ファミリーエージェントの永瀬です。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題が発覚し、
スルガ銀行や不動産販売会社の不正、東証1部上場の不動産会社
TATERU(タテル)の融資資料を改ざんする不正など
不動産業界の環境や金融機関の融資情勢が大きく変わってきていると
感じております。

大手不動産会社「レオパレス21」でもサブリースと施工不備の2つから
大きく信頼を失っているように感じております。

サブリースに関しては、家賃減額、家具、家電等のメンテナンス契約、
プロパンガス工事代金に関して訴訟が起こっており裁判が行われています。

施工不備については、屋根裏の界壁(かいへき)と呼ばれる部屋と部屋を仕切る
壁がなく、建築基準法違反となる内容です。



こちらについては、テレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組で放送された為
ご覧になられた方も多くいらっしゃるかと思います。

内容としてはゴールドネイル/ニューゴールドネイルという物件シリーズにて
184棟中、界壁が確認されていない等、確認通知図書との相違があった物件は168棟である事が
判明しております。

上記以外にも6シリーズ「ゴールドレジデンス」「ニューシルバーレジデンス」

「ニューゴールドレジデンス」「スペシャルスチールレジデンス」「ベタースチールレジデンス」

「コングラツィア」でも不備が見つかっています。

レオパレスとしては施工物件(アパート)総数37,853棟について調査を行い
問題が確認されたものについては順次補修工事を行い2019年10月の工事完了を目指すとしております。

界壁は基礎から屋根まで火と音を防ぐことと目的としている為、炎や騒音が簡単に侵入しないように
仕様が定められています。

入居者に対しては、通知を行った上で調査や補修工事を行っているようですが、界壁を理由とする退去が
続いているようです。



以前からレオパレスの物件は壁が薄く、上下左右の生活音が丸聞こえで騒音トラブルが多いとの意見も
一定数あるようです。

仮に少なからず騒音を気にしていた入居者が今回の件で界壁がないことによる騒音や
火災の危険性に晒されていたとしたら退去につながることも納得せざるおえません。

また新規の入居者からしてみるとレオパレスのどのシリーズに不備があるのかということはわかりずらい為、
引っ越しの際はレオパレスは辞めておこうと単純に部屋探しに中からレオパレスを無くすことも考えられそうです。

レオパレスのアパート中には検査済証を取得し問題ない物件もありますが一定期間は

不評被害を受けざるおえないのではないでしょうか。

アパートローンを取り扱っている金融機関でもレオパレスの物件への融資は難色を示しており
弊社でもレオパレス物件の仕入れをストップしている状況です。


2018-09-03 09:56:48


連日のように「スルガ銀行の不正融資」のニュースが掲載されている現状です。
・不正融資1兆円(融資総額3兆1500億円のうちの3割以上)(2018/8/21)
・スルガ銀行 会長引責辞任へ (2018/8/27)
・関東連合OBと根深い関係か スルガ銀行で新たな問題が発覚 (2018/8/30)

スルガ事件を受けてその他の地銀や、都銀、信金に関しても
不動産投資に対する融資は慎重になってきていますが
またしても【不正】のニュースが飛び込みました。



【 預金残高改ざん=アパート施工東証一部上場 TATERU 融資審査通りやすく 】
東証1部上場のアパート施工・管理会社TATERUの従業員が
不動産投資を希望する顧客の預金残高データを改ざんしていたことが1日、分かった。
資産を多く見せかけて、銀行の融資審査を通りやすくするためだった。


TATERUの従業員がお客様へ送ったとみられるスクリーンショットがこちら


書類を改ざんする目的で顧客からデータのみを要求していることが分かります。


また、実際に書類を改ざんした証拠も出てきています。



東証一部上場企業が「書類を偽造」し、さらに「相場の3倍にもなる価格で価値を買わせていた」ことが
全国ニュースで流れている状況です。


「スマートデイズ」に続き「TATERU」でもとんでもない事件が発生している背景には
新築アパートと言う商品の特徴があるかと思います。

一般的に、不動産投資を行うにあたりエンド客の大きな心配事として
【 入居付け 】
【 修繕費 】
が挙げられます。

新築アパートは「家賃保証」や「新築だから・・・」で何となく、入居付けは問題ないだろうと錯覚してしまい
修繕費は「新築だから」「保証が付いているから・・・」でそもそも高い建物価格設定にも関わらず進めてしまう傾向にあるようです。

細かな説明は省きますが結局
「新築でも賃料設定によっては入居は付きません」し
「今後の賃料下落による影響は非常に大きい」ですし
「そもそもの価格が高ければ投資にはならない・・・」のに
【 新築アパート 】だからで何となく購入を進めてしまうお客様は多いのが現状です。

※そのほか「消費税還付で自己資金は戻ってきます」や「提携金融機関がこのように融資してくれます」など
一時の条件を押し付け、購入後、売却時の説明をしていないケースが多いようです。



ある意味自己責任ではあるものの、東証一部上場会社のすることとは思えない内容ですね。
当社にも既に新築アパートを2棟購入してしまった・・・どうしたら良いでしょうか・・・などの
問い合わせが多くございます。


今一度「不動産投資とは」から真剣に考えていただければと思います。


2018-08-24 12:37:09

 

ファミリーエージェントの小倉です。

先日の香取の記事では「高齢者と賃貸住宅」というテーマで、

増える単身高齢者への入居を促進するかどうかという内容でした。

 

記事にもあった通り、今後も単身高齢者は増える見込みで、

特に首都圏は物件数に比例し孤独死の数も年々増えている状況です。

 

 

 

孤独死があった場合に先ず気になる点が、事故後の「原状回復費用」ですが、

これは死亡後~発見までの期間により程度が大きくなります。

 

 

女性と比較し男性の方が発見が遅くなることが多いようですが、

全体では死後2週間以内で見つかっているケースが半数以上となっております。

 

同報告から2週間以内で発見した場合の原状回復費と残置物撤去費用を見ますと

原状回復:331,778円、残置物撤去:199,531円と

1回の事故で50万円以上は費用負担がかかる見込みです(戸あたり30㎡での試算)

日本少額短期保険協会参照:http://www.shougakutanki.jp/general/info/2015/news20160310.pdf

 

遺品整理やリフォームに時間がかかることや、

次の募集では賃料も一時的に下げて募集を行うことを考えると

上記の金額以上の損失がある為、それであれば死亡リスクの高い

高齢者の入居は断って「空室」にしておいたほうが良いと考えるのも一つかと思います。

 

ただ、最近では単身高齢者向けの「保険サービス」も充実してきております。

 

 

基本的には、事故後の原状回復やその後の賃料保証が対象となり、

月々のコストも1戸あたり数百円程度の商品が多い為、

かかるコストと事故後の保証を比較すると、

高齢の入居者がいる物件に関しても「原状回復リスク」が一定担保できるかと思います。

 

ランニングコストは戸あたり数百円程度となる為、高齢の方から入居希望があった場合は

上記の保険でリスクヘッジをして入居に繋げるのも一つではないでしょうか。

(保険にかかる費用分を賃料にプラスすることが入居条件にするというの提案でも良いと思います)

 

さらに、最近では孤独死保険に加え、事故後早期に発見できるようなサービスを付帯した

商品もあるようです。

 

参考URLhttp://r65.info/news/5311.html

 

賃料帯の安い中古物件に関して、今後も増える見込みの「単身高齢者」を

入居付けに繋げることは、空室の改善に繋がる大きなテーマかと思います。


2018-08-20 01:06:44
いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

突然ですが、皆様は不動産投資に何を求められていますか?

「所有欲」や「社会的意義」という事もなくはないかもしれませんが、

「経済的な便益を得る為」という事を求めているかと思います。

この「経済的な便益を得る方法」というのは人それぞれ違い

・キャッシュフローを長期的に得たい

・所得税や相続税が高く節税をしたい

・5~6年での売買を繰り返し、キャッシュフローと売却益の合計で利益を得たい

等、様々な手法が存在します。

元々30年~10年前までの不動産投資の主流としては

「超短期的にキャピタル狙いで売買する」(バブル期)・・・①

「実勢価格と相続税課税価格の差を利用して相続対策をする」(富裕層)・・・②

「寝かせている土地に新築アパートを建築し長期的にキャッシュフローを得ていく。」(年金対策)&(相続税対策?)・・・③

等の目的が主でした。

その為取引される不動産が「超好立地」以外、活発に取引されておらず、

おおよそ10年前~5年前頃には

「取引が活発でない為に価格が下がった割安な中古不動産を買いキャッシュフローを得る」

といった運営方法を行うサラリーマン層が出てきました。

当時は、

「リーマンショック」や「収益還元法」を用いて一般的なサラリーマン層にも融資を出していた金融機関があり、

「割安な物件」を「比較的誰でも」買えるという状態が実現していました。

この時期からサラリーマンによる「不動産投資ブーム」が起こり、

「低属性サラリーマンがたった〇年で〇〇万円のキャッシュフローを得た」といった内容の書籍が多く出版されました。

ですが、そもそも「取引が活発でない為に出ていた割安な物件」が市場参入者が多くなった今、

価格は適正な市場価格へと戻ってきており、当時の書籍の内容などが再現性のないものへとなっています。

その為、

「相続税対策」が必要なほど資産を持っておらず、アパート用地になり得る土地も持っていないサラリーマン層は

どのように不動産投資をしていくべきなのか?

次回はこの辺りの話をさせて頂きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

2018-07-25 09:23:27

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

現在の日本は人口減少社会であり、不動産投資に関して言うと、
空室問題は、どうしても不安になる部分でございます。

空室対策の一つとして、「高齢の入居者を拒まない」方法があり、

本日は【高齢者と賃貸住宅】についてお話しさせて頂きます。


高齢者の平均寿命は伸びており、平均居住年数が長いデータがあるため、
一度入居が始まると、長期入居が期待できます。

 

 

また、人口減少している日本において、高齢者の人口は増え続けており、
単身者の割合も増えております。

人口及び、単身者割合が増えているので、高齢者の単身者向け賃貸の需要が増えているのですが、
需要が増えているにもかかわらず、高齢者のお部屋探しは、
身元保証人等を確保できないと、民間の賃貸住宅に入居することが難しくなります。

神戸市では、約4割の貸主が高齢者の入居を断っているという事実があります。
主な理由は「居室内での死亡事故への不安」と「保証人の有無」でした。つまり、
家賃の支払い能力の有無というより、高齢者の周辺状況に重きを置いているのです。

人間の死亡率は100%であり、年齢を重ねるほど、可能性は増加するため、
居室内での死亡事故のリスクが上がります。

悩ましいところではありますが、空室リスクと、事故物件リスク、
どちらを選ぶかだと思います。

ご参考になれば幸いです。

最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-07-18 07:59:22

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

前回は「不動産投資で必要なことは」について、
3つのポイントを上げさせて頂きました。

≪前回の記事≫
https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%AA%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF

3つのポイントとは、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ
②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫
③融資を組む際の≪ファイナンス≫
であり、基本的にはこの3つの視点がクリアできれば、
その物件は投資しても良いという判断になるかと考えております。

 前回は、そのうちの①について書きましたので、
本日は、②③についてお話致します。

まず②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫について、
不動産投資のメリットとして、購入した物件が資産として残るところがあるかと思いますが、
価格帯が大きいだけに、失敗した時のインパクトが多きところはデメリットです。

どんなところに失敗の要素があるかというと、
・大幅な価格の下落、もしくは売れない
・賃貸が付かず、ずっとローンを手出しで支払わなければいけない
・想定以上の修繕費用
・災害による滅失
等、物件単体で考えるのであればこのようなことが挙げられるでしょう。

特に、「売れない場合、大幅に価格を下げなければいけない場合」については、
その不動産を買ってしまったがゆえに、一生その不動産と
向き合わなければならない可能性があり、ローンの支払いができない場合などは、
自己破産に陥ってしまうケースもございます。

最近では、スルガ銀行の不正融資に関して話題が出ておりますが、
弊社からすると、不正融資についてはそもそもアウトですが、
<その融資を使って購入できる物件が果たして良い物件なのか?>
<売却を考えたときに想定できる出口はあるのか?>
ここが失敗の要素と考えております。

なぜなら、投資を失敗したのであれば、
物件を売ればいいですから。
しかし、売る際に買い手が見つからない物件ですと、
売却によって逃げることもできません。

問題となったシェアハウス問題なんかに関しては、
大幅に高い物件価格で購入している為、
思うような金額での売却が出来ず、
中には、元々自己資金がない中で組んでる方に関しては、
逃げられずに困っている方も多いのではないでしょうか。

もちろん、スルガ銀行の融資が悪いわけではありません。
きちんとした形の融資で、収支が回り、出口を考えられる物件であれば、
スルガ銀行での融資も良いと思います。

シェアハウスの例など、問題な部分は、
自己資金ゼロで取り組めるというところで、
≪売れない物件≫を買ってしまった部分かと思います。

賃貸のところについても、
適切な管理会社を選定しなければ、
賃貸付をきちんとやってないくせに、管理を解約すると、
解約金がかなり高い業者も中にはあります。

賃貸付をキープすることで、
ローンの支払いやキャッシュフローを得て行くほか、
売却時の利回りにも影響する為、管理会社の選定は
とても重要です。

また、中古物件に関しましては、
突発的な修繕費用がかかってしまう恐れがある為、
日々のメンテナンスが重要です。
このように管理面が不動産賃貸業に関しては、
需要であるため、ここを失敗すると、
想定しているような運用ができません。

ファミリーエージェントでは、
一都三県の16号線の内側の物件を主に取り扱っており、
ここにエリアを選定している理由は、
上記のところで今後も不動産需要が落ちにくいエリアであり、
資産価値・賃貸付の双方の点で5年~10年後でも需要が維持しやすいと
考えております。

もちろん東京圏以外の方が、
利回りが高く、中にはハイリターンな投資が検討できるかもしれませんが、
10年後には、不動産・賃貸需要がまったく無くなってしまう等、
将来におけるリスクも高いところがあります。

弊社では、効率性・安全性の高めな≪ミドルリターン・ミドルリスク≫の投資を提供しており、
その為にエリアを予め絞っているところがございます。

管理面も弊社が全面的にサポートし、
上記のところでお客様の資産運用を支えていきます。

購入する物件の想定できるリスクを踏まえて、購入しないと、

不動産は高額な為、失敗するとダメージが大きいところがございます。
その代り、きちんとした物件の購入で、効率よく資産形成も検討可能です。

投資は自己責任です。その為、想定されるリスクに対してどれだけ安全かといった

事を踏まえて、ご検討されることをお勧めします。

次回は③融資を組む際の≪ファイナンス≫についてお話致します。

最後までご覧頂きありがとうございます。


2018-07-09 18:06:13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、空室損(空室率)の算出方法についてお話します。

全部で8戸のアパートに対して、
現在4戸空いているため空室率は50%だ!

と、安直にお考えの方は是非とも空室損の出し方を覚えて頂ければと思います。


この空室損の算出を行う前に、
まずは解約率(退去率)についてお話をする必要がございます。

解約率については以下をご覧下さい。



このように、単身者向けかファミリー向けかなど、
物件の間取り(賃貸を行う属性)によって、
入居期間は異なってまいります。

そのため、単身者向けの間取りであれば、
4年に1回の退去となるため、
解約率:25%

また、ファミリー向けの間取りについては、
6年に1回の退去が想定できるため、
解約率:16.6%

このようになります。


そして、ここから空室損についてお話いたします。

冒頭でお話いたしました、
全8戸のアパートで現在4戸空いているため空室率は50%
これは、「時点空室率」と言い、
現状での空室率を算出いたします。

不動産投資においては数日、数か月で完結するものではないため、
この空室率の算出方法については、
ほぼ無意味と言えるでしょう。

それでは、実際に空室率はどのように算出するかについては、
以下をご覧ください。



このような方法で空室率を算出いたします。

それでは、実際に例を用いて空室率を当てはめてみましょう。

今回算出する物件については以下を想定します。
【場所:都内 築年数:築30年 戸数:8戸 1部屋当たりの広さ:15㎡ 】

このように、ごく普通のアパートでございます。

すると、、




そのため、こちらの物件であれば空室率は【6.25%】となります。

このような算出方法を「稼働空室率」と言います。

現時点では空室がある部屋については時点空室率で考えがちですが、

・物件状態/立地

・管理会社

・募集条件


上記3点の内容に問題がなければ、
これだけの空室率を見ることで賃貸は決まってくることでしょう。


そのため、現状で空き室が多いから取り組みをやめられるというのは勿体ないことであり、
物件のポテンシャルそのものを見ることができていないと考えます。

この空室率の算出方法を覚えることで、
NOIを算出することができるため、
物件の性格なポテンシャルを理解することができます。

それにより、試算したシュミレーションからのブレは少なく、
思い描いていた投資に近づけることができるのではないでしょうか?

本日も最後までご覧頂きありがとうございます。

ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。


2018-07-05 07:40:54

ファミリーエージェントの永瀬です。

物件選定の条件として返済比率を家賃収入の半分以下にするという基準をお持ちの方がいらっしゃいます。内容としては
返済額が家賃収入の半分以下であれば運営上の安全性が高く、仮に入居者の半分が退去しても運営ができるとのお考え内容です。

管理費、清掃費、光熱費等の運営費は手出しになりますが、一旦は抜きとして考えていらっしゃるようです。確かに家賃収入に対して返済額が少ない方が安全率が高く、余裕のある運営ができると言えますが、単純に家賃収入の半分以下とすれば安全とは言えるのでしょうか。

家賃の半分以下とする為に表面利回りが高く融資期間が長期で取れる物件を探しているケースがありますが、空室損や運営費を引いたNOI(純営業収益)とローン返済(ADS)との差額が安全性を測る基準と言えます。

収益不動産の場合、物件のエリアや内容により空室損やランニングコストが異なる為、表面利回りが高くくても空室損やランニングコストが高く、実質利回りが低い物件も多数ある為に注意が必要です。

不動産投資の安全性を検証する代表的な指標としては、DCR(借入金償還余裕率)という返済に対する余裕率が指標となります。


DCR=NOI(純営業収益)÷ローン返済(ADS)


営業純利益とローン返済額が同額の場合は「1」とし、DCRが1以下であればローン返済額が高すぎることを意味します。
DCRの数値が高い程安全性が高く、目安としてはDCR1.3以上が安全圏と言われています。

 



空室になった場合のローン返済が不安の為、返済比率を半分以下にされたいとのお考えは間違ってはいないと思いますが、実質利回りを精査せずに返済比率が半分以下だからといって高利回り物件に取り組むのは安全性が高いととは言い切れません。

レバレッジ効果を利かせてフルローンで取り組む方も多いですが、安全性を高める為に自己資金を入れ、DCRの数値を1.5以上(またはDCRの数値を上げる)にされたいという考え方であれば正しいと言えるのではないでしょうか。


2018-07-03 07:45:47
ファミリーエージェント三上です。

築古の収益物件を購入し運用する際に重要視する点として「土地条件」があります。

土地の価値が高ければ、売却価格は下がりにくい為、運用次第で大きな利益を上げることが可能です。


土地の価値に関しては土地の条件より異なります。
単純にこの土地は◯坪で周辺の土地相場が坪◯万円だから◯◯◯万円、と言うわけには行きません。
一つの基準は 住宅用地 としてどうか?です。

相場よりも土地坪単価が低くなるケースで多いのが

●間口の狭い土地(旗竿地)

●道路幅の狭い土地

●不整形地

●がけ地・傾斜地

●高圧線が上を通っている土地

●線路沿いの土地

●道路と高低差のある土地

●忌み地

●近隣に比べて広めの土地


と、様々な条件により土地評価は変わります。
住宅用地として車の入出庫はし易いか、生活環境としてどうかがポイントになります。

たとえ整形地でも規模が大きく長方形で短い辺が道路に接道している場合
土地を二つの住宅用地に割るには片方を旗竿地にする必要が出てきたり
そもそも、土地を二つ以上に割って販売する事で反復継続取引に該当する為
宅建業の免許が必要となります。
個人所有の物件の売買の為に宅建業取得は現実的ではない為
結局は不動産業者への売却となり、相場価格よりも低い価格での取引となるでしょう。


さらに、現在アパートが建っている土地を最終住宅用地として売却する場合
・入居者の追出し
・建物の解体
・測量
など、時間と費用は見ておく必要があります。


それでも、上記基準から考えても土地評価が高く出る物件に関しては
値下がりがしにくく、残債の減りに合わせて売却益が積み上がりますので
最終大きな利益となる可能性が高くなります。

逆に、土地条件が悪いアパートの場合、築年数の経過が進むと次の購入者の
目線が土地値にシフトしていくため、売却価格の下落は顕著に表れてしまいます。


このように当社が多く扱っているエリアのアパートに関しては
土地評価額が極めて重要であり、利回りや修繕履歴に左右されないよう判断することが必要になります。


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