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2018-07-09 18:06:13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、空室損(空室率)の算出方法についてお話します。

全部で8戸のアパートに対して、
現在4戸空いているため空室率は50%だ!

と、安直にお考えの方は是非とも空室損の出し方を覚えて頂ければと思います。


この空室損の算出を行う前に、
まずは解約率(退去率)についてお話をする必要がございます。

解約率については以下をご覧下さい。



このように、単身者向けかファミリー向けかなど、
物件の間取り(賃貸を行う属性)によって、
入居期間は異なってまいります。

そのため、単身者向けの間取りであれば、
4年に1回の退去となるため、
解約率:25%

また、ファミリー向けの間取りについては、
6年に1回の退去が想定できるため、
解約率:16.6%

このようになります。


そして、ここから空室損についてお話いたします。

冒頭でお話いたしました、
全8戸のアパートで現在4戸空いているため空室率は50%
これは、「時点空室率」と言い、
現状での空室率を算出いたします。

不動産投資においては数日、数か月で完結するものではないため、
この空室率の算出方法については、
ほぼ無意味と言えるでしょう。

それでは、実際に空室率はどのように算出するかについては、
以下をご覧ください。



このような方法で空室率を算出いたします。

それでは、実際に例を用いて空室率を当てはめてみましょう。

今回算出する物件については以下を想定します。
【場所:都内 築年数:築30年 戸数:8戸 1部屋当たりの広さ:15㎡ 】

このように、ごく普通のアパートでございます。

すると、、




そのため、こちらの物件であれば空室率は【6.25%】となります。

このような算出方法を「稼働空室率」と言います。

現時点では空室がある部屋については時点空室率で考えがちですが、

・物件状態/立地

・管理会社

・募集条件


上記3点の内容に問題がなければ、
これだけの空室率を見ることで賃貸は決まってくることでしょう。


そのため、現状で空き室が多いから取り組みをやめられるというのは勿体ないことであり、
物件のポテンシャルそのものを見ることができていないと考えます。

この空室率の算出方法を覚えることで、
NOIを算出することができるため、
物件の性格なポテンシャルを理解することができます。

それにより、試算したシュミレーションからのブレは少なく、
思い描いていた投資に近づけることができるのではないでしょうか?

本日も最後までご覧頂きありがとうございます。

ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。


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