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2018-07-18 07:59:22

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

前回は「不動産投資で必要なことは」について、
3つのポイントを上げさせて頂きました。

≪前回の記事≫
https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%AA%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF

3つのポイントとは、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ
②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫
③融資を組む際の≪ファイナンス≫
であり、基本的にはこの3つの視点がクリアできれば、
その物件は投資しても良いという判断になるかと考えております。

 前回は、そのうちの①について書きましたので、
本日は、②③についてお話致します。

まず②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫について、
不動産投資のメリットとして、購入した物件が資産として残るところがあるかと思いますが、
価格帯が大きいだけに、失敗した時のインパクトが多きところはデメリットです。

どんなところに失敗の要素があるかというと、
・大幅な価格の下落、もしくは売れない
・賃貸が付かず、ずっとローンを手出しで支払わなければいけない
・想定以上の修繕費用
・災害による滅失
等、物件単体で考えるのであればこのようなことが挙げられるでしょう。

特に、「売れない場合、大幅に価格を下げなければいけない場合」については、
その不動産を買ってしまったがゆえに、一生その不動産と
向き合わなければならない可能性があり、ローンの支払いができない場合などは、
自己破産に陥ってしまうケースもございます。

最近では、スルガ銀行の不正融資に関して話題が出ておりますが、
弊社からすると、不正融資についてはそもそもアウトですが、
<その融資を使って購入できる物件が果たして良い物件なのか?>
<売却を考えたときに想定できる出口はあるのか?>
ここが失敗の要素と考えております。

なぜなら、投資を失敗したのであれば、
物件を売ればいいですから。
しかし、売る際に買い手が見つからない物件ですと、
売却によって逃げることもできません。

問題となったシェアハウス問題なんかに関しては、
大幅に高い物件価格で購入している為、
思うような金額での売却が出来ず、
中には、元々自己資金がない中で組んでる方に関しては、
逃げられずに困っている方も多いのではないでしょうか。

もちろん、スルガ銀行の融資が悪いわけではありません。
きちんとした形の融資で、収支が回り、出口を考えられる物件であれば、
スルガ銀行での融資も良いと思います。

シェアハウスの例など、問題な部分は、
自己資金ゼロで取り組めるというところで、
≪売れない物件≫を買ってしまった部分かと思います。

賃貸のところについても、
適切な管理会社を選定しなければ、
賃貸付をきちんとやってないくせに、管理を解約すると、
解約金がかなり高い業者も中にはあります。

賃貸付をキープすることで、
ローンの支払いやキャッシュフローを得て行くほか、
売却時の利回りにも影響する為、管理会社の選定は
とても重要です。

また、中古物件に関しましては、
突発的な修繕費用がかかってしまう恐れがある為、
日々のメンテナンスが重要です。
このように管理面が不動産賃貸業に関しては、
需要であるため、ここを失敗すると、
想定しているような運用ができません。

ファミリーエージェントでは、
一都三県の16号線の内側の物件を主に取り扱っており、
ここにエリアを選定している理由は、
上記のところで今後も不動産需要が落ちにくいエリアであり、
資産価値・賃貸付の双方の点で5年~10年後でも需要が維持しやすいと
考えております。

もちろん東京圏以外の方が、
利回りが高く、中にはハイリターンな投資が検討できるかもしれませんが、
10年後には、不動産・賃貸需要がまったく無くなってしまう等、
将来におけるリスクも高いところがあります。

弊社では、効率性・安全性の高めな≪ミドルリターン・ミドルリスク≫の投資を提供しており、
その為にエリアを予め絞っているところがございます。

管理面も弊社が全面的にサポートし、
上記のところでお客様の資産運用を支えていきます。

購入する物件の想定できるリスクを踏まえて、購入しないと、

不動産は高額な為、失敗するとダメージが大きいところがございます。
その代り、きちんとした物件の購入で、効率よく資産形成も検討可能です。

投資は自己責任です。その為、想定されるリスクに対してどれだけ安全かといった

事を踏まえて、ご検討されることをお勧めします。

次回は③融資を組む際の≪ファイナンス≫についてお話致します。

最後までご覧頂きありがとうございます。


2018-07-09 18:06:13

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、空室損(空室率)の算出方法についてお話します。

全部で8戸のアパートに対して、
現在4戸空いているため空室率は50%だ!

と、安直にお考えの方は是非とも空室損の出し方を覚えて頂ければと思います。


この空室損の算出を行う前に、
まずは解約率(退去率)についてお話をする必要がございます。

解約率については以下をご覧下さい。



このように、単身者向けかファミリー向けかなど、
物件の間取り(賃貸を行う属性)によって、
入居期間は異なってまいります。

そのため、単身者向けの間取りであれば、
4年に1回の退去となるため、
解約率:25%

また、ファミリー向けの間取りについては、
6年に1回の退去が想定できるため、
解約率:16.6%

このようになります。


そして、ここから空室損についてお話いたします。

冒頭でお話いたしました、
全8戸のアパートで現在4戸空いているため空室率は50%
これは、「時点空室率」と言い、
現状での空室率を算出いたします。

不動産投資においては数日、数か月で完結するものではないため、
この空室率の算出方法については、
ほぼ無意味と言えるでしょう。

それでは、実際に空室率はどのように算出するかについては、
以下をご覧ください。



このような方法で空室率を算出いたします。

それでは、実際に例を用いて空室率を当てはめてみましょう。

今回算出する物件については以下を想定します。
【場所:都内 築年数:築30年 戸数:8戸 1部屋当たりの広さ:15㎡ 】

このように、ごく普通のアパートでございます。

すると、、




そのため、こちらの物件であれば空室率は【6.25%】となります。

このような算出方法を「稼働空室率」と言います。

現時点では空室がある部屋については時点空室率で考えがちですが、

・物件状態/立地

・管理会社

・募集条件


上記3点の内容に問題がなければ、
これだけの空室率を見ることで賃貸は決まってくることでしょう。


そのため、現状で空き室が多いから取り組みをやめられるというのは勿体ないことであり、
物件のポテンシャルそのものを見ることができていないと考えます。

この空室率の算出方法を覚えることで、
NOIを算出することができるため、
物件の性格なポテンシャルを理解することができます。

それにより、試算したシュミレーションからのブレは少なく、
思い描いていた投資に近づけることができるのではないでしょうか?

本日も最後までご覧頂きありがとうございます。

ご質問等ございましたらお気軽にお問い合わせください。


2018-07-05 07:40:54

ファミリーエージェントの永瀬です。

物件選定の条件として返済比率を家賃収入の半分以下にするという基準をお持ちの方がいらっしゃいます。内容としては
返済額が家賃収入の半分以下であれば運営上の安全性が高く、仮に入居者の半分が退去しても運営ができるとのお考え内容です。

管理費、清掃費、光熱費等の運営費は手出しになりますが、一旦は抜きとして考えていらっしゃるようです。確かに家賃収入に対して返済額が少ない方が安全率が高く、余裕のある運営ができると言えますが、単純に家賃収入の半分以下とすれば安全とは言えるのでしょうか。

家賃の半分以下とする為に表面利回りが高く融資期間が長期で取れる物件を探しているケースがありますが、空室損や運営費を引いたNOI(純営業収益)とローン返済(ADS)との差額が安全性を測る基準と言えます。

収益不動産の場合、物件のエリアや内容により空室損やランニングコストが異なる為、表面利回りが高くくても空室損やランニングコストが高く、実質利回りが低い物件も多数ある為に注意が必要です。

不動産投資の安全性を検証する代表的な指標としては、DCR(借入金償還余裕率)という返済に対する余裕率が指標となります。


DCR=NOI(純営業収益)÷ローン返済(ADS)


営業純利益とローン返済額が同額の場合は「1」とし、DCRが1以下であればローン返済額が高すぎることを意味します。
DCRの数値が高い程安全性が高く、目安としてはDCR1.3以上が安全圏と言われています。

 



空室になった場合のローン返済が不安の為、返済比率を半分以下にされたいとのお考えは間違ってはいないと思いますが、実質利回りを精査せずに返済比率が半分以下だからといって高利回り物件に取り組むのは安全性が高いととは言い切れません。

レバレッジ効果を利かせてフルローンで取り組む方も多いですが、安全性を高める為に自己資金を入れ、DCRの数値を1.5以上(またはDCRの数値を上げる)にされたいという考え方であれば正しいと言えるのではないでしょうか。


2018-07-03 07:45:47
ファミリーエージェント三上です。

築古の収益物件を購入し運用する際に重要視する点として「土地条件」があります。

土地の価値が高ければ、売却価格は下がりにくい為、運用次第で大きな利益を上げることが可能です。


土地の価値に関しては土地の条件より異なります。
単純にこの土地は◯坪で周辺の土地相場が坪◯万円だから◯◯◯万円、と言うわけには行きません。
一つの基準は 住宅用地 としてどうか?です。

相場よりも土地坪単価が低くなるケースで多いのが

●間口の狭い土地(旗竿地)

●道路幅の狭い土地

●不整形地

●がけ地・傾斜地

●高圧線が上を通っている土地

●線路沿いの土地

●道路と高低差のある土地

●忌み地

●近隣に比べて広めの土地


と、様々な条件により土地評価は変わります。
住宅用地として車の入出庫はし易いか、生活環境としてどうかがポイントになります。

たとえ整形地でも規模が大きく長方形で短い辺が道路に接道している場合
土地を二つの住宅用地に割るには片方を旗竿地にする必要が出てきたり
そもそも、土地を二つ以上に割って販売する事で反復継続取引に該当する為
宅建業の免許が必要となります。
個人所有の物件の売買の為に宅建業取得は現実的ではない為
結局は不動産業者への売却となり、相場価格よりも低い価格での取引となるでしょう。


さらに、現在アパートが建っている土地を最終住宅用地として売却する場合
・入居者の追出し
・建物の解体
・測量
など、時間と費用は見ておく必要があります。


それでも、上記基準から考えても土地評価が高く出る物件に関しては
値下がりがしにくく、残債の減りに合わせて売却益が積み上がりますので
最終大きな利益となる可能性が高くなります。

逆に、土地条件が悪いアパートの場合、築年数の経過が進むと次の購入者の
目線が土地値にシフトしていくため、売却価格の下落は顕著に表れてしまいます。


このように当社が多く扱っているエリアのアパートに関しては
土地評価額が極めて重要であり、利回りや修繕履歴に左右されないよう判断することが必要になります。


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