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前の月 月間アーカイブ:2018年9月

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2018-09-18 12:07:41

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は弊社よりいつもご提案をしている方針について、
一部かいつまんでお話を致します。


現在、この不動産業界では数々の情報が飛び交っており、
何を信じれば良いのかわからない。
そのようなお客様も多くいらっしゃるのではないでしょうか?





某S銀行より金融資産の改ざんを行い融資を取り付ける。
業者にて二重売買契約書値引き合意書という形をとることにより、
違法的にオーバーローンを取り付ける。

現在ではこのように違法的な行為がごく平然と使われておりました。
自己資金をできるだけ使いたくないという、
投資家の方の気持ちは大変わかりますが、
果たしてフルローン(オーバーローン)で融資を組むことこそが良いことかという点です。


これについては、自身ができることの範疇を越えての取組みとなるため、
言わば危険な橋を渡っているのと同視できます。

「オーバーローンでの融資が可能です」
というような内容で提案をしている業者もまだ少なくありません。

上記内容をご理解頂けている方であれば、
自身のやれることを越えて取り組むことが、
いかに危険であるかお分かり頂けているかと思います。
そのため、そのような方であれば融資が出るから取り組むという内容にはならないと思います。


弊社のセミナーでは毎回最後にお話差し上げている内容ございます。

投資については何も不動産が全てではございません。
自身のできることとやりたいことを明確化をし、
それが達成できるのであれば実施をすればよいですし、
できないのであれば無理にお取組みをする必要はないです。


このように、弊社ではお客様自身ができることを越えてお取組みをするのではなく、
お客様ができることを明確化し、できることの中で正攻法にてお取組みをしていくことで、
純資産を増やしていくべきと考えております。

そのため、弊社では週に1回セミナーを開催しており、
その後に担当者と個別相談の時間を設けております。

セミナーについてはあくまでもガイドラインの内容のため、
お客様それぞれでできることというのは変わってまいります。
そのため、担当者との個別相談の時間を設けております。

しかし、セミナーの日にちでは時間が合わないという方もいらっしゃるかと思います。
そのため、セミナー日でなくとも個別相談についてはお受けしておりますので、
お仕事終わりなどご都合のよろしいお日にちを選択して頂き、お気軽にお申込みください。

▼お申込みフォーム▼
https://family-ag.co.jp/lp/individual/


2018-09-10 20:27:23

ファミリーエージェントの永瀬です。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題が発覚し、
スルガ銀行や不動産販売会社の不正、東証1部上場の不動産会社
TATERU(タテル)の融資資料を改ざんする不正など
不動産業界の環境や金融機関の融資情勢が大きく変わってきていると
感じております。

大手不動産会社「レオパレス21」でもサブリースと施工不備の2つから
大きく信頼を失っているように感じております。

サブリースに関しては、家賃減額、家具、家電等のメンテナンス契約、
プロパンガス工事代金に関して訴訟が起こっており裁判が行われています。

施工不備については、屋根裏の界壁(かいへき)と呼ばれる部屋と部屋を仕切る
壁がなく、建築基準法違反となる内容です。



こちらについては、テレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組で放送された為
ご覧になられた方も多くいらっしゃるかと思います。

内容としてはゴールドネイル/ニューゴールドネイルという物件シリーズにて
184棟中、界壁が確認されていない等、確認通知図書との相違があった物件は168棟である事が
判明しております。

上記以外にも6シリーズ「ゴールドレジデンス」「ニューシルバーレジデンス」

「ニューゴールドレジデンス」「スペシャルスチールレジデンス」「ベタースチールレジデンス」

「コングラツィア」でも不備が見つかっています。

レオパレスとしては施工物件(アパート)総数37,853棟について調査を行い
問題が確認されたものについては順次補修工事を行い2019年10月の工事完了を目指すとしております。

界壁は基礎から屋根まで火と音を防ぐことと目的としている為、炎や騒音が簡単に侵入しないように
仕様が定められています。

入居者に対しては、通知を行った上で調査や補修工事を行っているようですが、界壁を理由とする退去が
続いているようです。



以前からレオパレスの物件は壁が薄く、上下左右の生活音が丸聞こえで騒音トラブルが多いとの意見も
一定数あるようです。

仮に少なからず騒音を気にしていた入居者が今回の件で界壁がないことによる騒音や
火災の危険性に晒されていたとしたら退去につながることも納得せざるおえません。

また新規の入居者からしてみるとレオパレスのどのシリーズに不備があるのかということはわかりずらい為、
引っ越しの際はレオパレスは辞めておこうと単純に部屋探しに中からレオパレスを無くすことも考えられそうです。

レオパレスのアパート中には検査済証を取得し問題ない物件もありますが一定期間は

不評被害を受けざるおえないのではないでしょうか。

アパートローンを取り扱っている金融機関でもレオパレスの物件への融資は難色を示しており
弊社でもレオパレス物件の仕入れをストップしている状況です。


2018-09-03 09:56:48


連日のように「スルガ銀行の不正融資」のニュースが掲載されている現状です。
・不正融資1兆円(融資総額3兆1500億円のうちの3割以上)(2018/8/21)
・スルガ銀行 会長引責辞任へ (2018/8/27)
・関東連合OBと根深い関係か スルガ銀行で新たな問題が発覚 (2018/8/30)

スルガ事件を受けてその他の地銀や、都銀、信金に関しても
不動産投資に対する融資は慎重になってきていますが
またしても【不正】のニュースが飛び込みました。



【 預金残高改ざん=アパート施工東証一部上場 TATERU 融資審査通りやすく 】
東証1部上場のアパート施工・管理会社TATERUの従業員が
不動産投資を希望する顧客の預金残高データを改ざんしていたことが1日、分かった。
資産を多く見せかけて、銀行の融資審査を通りやすくするためだった。


TATERUの従業員がお客様へ送ったとみられるスクリーンショットがこちら


書類を改ざんする目的で顧客からデータのみを要求していることが分かります。


また、実際に書類を改ざんした証拠も出てきています。



東証一部上場企業が「書類を偽造」し、さらに「相場の3倍にもなる価格で価値を買わせていた」ことが
全国ニュースで流れている状況です。


「スマートデイズ」に続き「TATERU」でもとんでもない事件が発生している背景には
新築アパートと言う商品の特徴があるかと思います。

一般的に、不動産投資を行うにあたりエンド客の大きな心配事として
【 入居付け 】
【 修繕費 】
が挙げられます。

新築アパートは「家賃保証」や「新築だから・・・」で何となく、入居付けは問題ないだろうと錯覚してしまい
修繕費は「新築だから」「保証が付いているから・・・」でそもそも高い建物価格設定にも関わらず進めてしまう傾向にあるようです。

細かな説明は省きますが結局
「新築でも賃料設定によっては入居は付きません」し
「今後の賃料下落による影響は非常に大きい」ですし
「そもそもの価格が高ければ投資にはならない・・・」のに
【 新築アパート 】だからで何となく購入を進めてしまうお客様は多いのが現状です。

※そのほか「消費税還付で自己資金は戻ってきます」や「提携金融機関がこのように融資してくれます」など
一時の条件を押し付け、購入後、売却時の説明をしていないケースが多いようです。



ある意味自己責任ではあるものの、東証一部上場会社のすることとは思えない内容ですね。
当社にも既に新築アパートを2棟購入してしまった・・・どうしたら良いでしょうか・・・などの
問い合わせが多くございます。


今一度「不動産投資とは」から真剣に考えていただければと思います。


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