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2019-02-22 18:20:58

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリ―エージェントです。

今回は昨今世の中を騒がせた不正融資問題を巡るスルガ銀行とその後といった点で
お話させて頂きたいと思います。



”昨年のシェアハウスをめぐる不適切融資問題で、
金融庁は昨年10月5日、スルガ銀行に対し、融資の審査書類の偽造や改ざんに行員が関与し、
多額の貸し付けを行っていたなどとして、一部業務停止を命じる行政処分を出した。
同庁は検査で判明した創業家の関連企業への不適切融資や反社会的勢力との取引など新たな事実を指摘、健全な業務運営態勢の整備を求めた。

金融庁がスルガ銀行に6カ月停止命令、投資用不動産などの新規ローン
発表によると、スルガ銀は昨年10月12日から今年4月12日までの6カ月間、
投資用不動産向け融資と自宅部分が建物の50%を下回る住宅ローンの新規取り扱いを停止するよう命じられた。


また、金融庁は同行に対し、昨年11月末までに法令遵守体制強化などの対策を含む業務改善計画の提出を求めた。
スルガ銀ではすでに創業家出身の岡野光喜前会長ら3首脳が引責辞任をしているが、
同庁は社外第三者による検証と責任追及を含む経営責任の明確化を命じた。”


上記は昨今の同行のシェアハウスに対する不正融資を巡り、
同行に対する新規ローンを停止指せたといった内容の記事になりますが、
そんな中、今月14日に発表された2018年4月~12月期決算では
シェアハウス関連の融資に伴う貸倒引当金計上を主因として、961億円もの連結最終赤字となったと発表されました

その後は同問題にかかわった不動産業者も徐々に市場から姿を消し、
本来の現金を投下し取り組むといった本来の形に姿を戻りつつあります。

今後停止命令が解除される今年の4月12日以降、
果たしてスルガ銀行はガバナンスの強化を前提とし、不動産投資への融資を再開するのか。
はたまた不動産投資の市場から退くのか。

引き続きスルガ銀行の今後の動きから目が離せません。

最後までご覧頂きましてありがとうございました。

担当:ファミリーエージェント鈴木 


2019-02-21 08:03:54

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。


今期も、もうこの時期にやってまいりました。

この時期は銀行の決算期である3月末に向けた物件取得でございます。



現在、月毎と言っていいほど、
金融情勢につきましては目まぐるしく動いております。

そのため、銀行の決算期である、
3月・9月という時期を超えることで、
融資の情勢が大きく変わるということも大いに可能性がございます。

また、今までであれば、
銀行が融資を頑張ってくれる決算期までに!
という方もいらっしゃったかと思いますが、
現在においては、
融資情勢が変わらないよう決算期までに!
という考えのほうが強いのではないでしょうか?

現に、アパートローンであれば、
90~95%というように、
まだ高い融資額での融資が期待できます。

そのため、まだまだレバレッジを効かせた運用は期待ができそうです。



しかし、3月までの決済ということですと、
毎度のことながら、
2月末までに契約というのが一つリミットとなりそうです。
これは、銀行にも審査期間として概ね1ヵ月は必要であるためでございます。

弊社のお客様の多くは平日は本業があり忙しいという方がほとんどでございます。

すると、今後のスケジュールとしては、、

2月4週目(今週末)に物件の現地確認

2月5週目(最終週) 売買契約

融資審査

3月末日 決済


このような動きを取ることが大変スムーズと言えるでしょう。

また、現地確認の前には、
自身が利用できる融資をあらかじめ理解しておく必要がございます。
(現地を確認をしたのに、融資がついてこなかった。なんてことも多々・・・)

この、3月末までにお取組みをしていきたいとお考えの方は、
是非とも上記スケジュールを1つ目線として、
お取り組みをしてみてはいかがでしょうか。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。


2019-02-20 13:02:21


いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/244
上記の前記事に引き続き戸数によるメリットデメリットをご紹介します。

前回お伝え出来なかった
■外壁修繕費用が割高

■土地用途が限定される

ですが、それぞれ説明していくと

■外壁修繕費用が割高

例えば、1K1戸の横:縦:高さが3m:7m:3mとします。
仮にこれが上下1戸ずつの2戸のアパートとしたときに、
外壁面は、合計で120㎡{(横幅3m×高さ6m+縦幅7m×高さ6m)×2}あることになります。

これが12戸の横並び2階建てアパートだった場合、
300㎡{(横幅18m×高さ6m+縦幅7m×高さ6m)×2}となります。

戸数辺りに直してみると
2戸の場合 1戸当たり60㎡
12戸の場合 1戸当たり25㎡

と12戸に比べると2戸のアパートの方が2.4倍戸当たりの外壁負担が多いことになります。
その為、外壁塗装をするとなった場合、
2.4倍割高になるという事になります。

更に規模が小さすぎると割引も聞きづらく人工や足場代単価も割高になる為、
実際にはもう少し費用がかさむケースも多々あります。


■土地用途が限定される

これは物件にもよるのですが、

灰色部分が道路 黄色部分が土地だとして
例えば




上の図のような土地であれば分筆して戸建て用地など様々な用途が考えられますが


上の図のように縦長の形の場合、分筆が難しくアパート用地以外の選択肢が難しくなります。

その為、土地の流動性・価格が落ちやすく土地売りした際の売買価格を正確に見積もることが困難になります。

逆に、1K×4戸程度の小ぶりな物件の場合、そのまま戸建て用地サイズとなっており、
分筆などの手間もなく実需売却が描けるため流動性が高く近隣相場より出口価格を正確に見積もりやすくなります。




前回からのブログ内容を含め、纏めますと

戸数により運営から出口について軽微な性質の違いはあるものの一長一短です。
土地価格の精査等はもちろん必要ですが、事前に上記リスクも勘案した上で投資判断をすれば
戸数を限定した投資対象の縛り方は検討出来る物件量を狭め機会損失しているだけではないでしょうか。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2019-02-19 21:19:07

いつもコラムをご覧いただきましてありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

本日は、確定申告の際の「住宅ローン控除」の隣の、

《税額適用区分》の部分についてお話します。

 

そもそも、住宅ローン控除とは、

住宅を購入した際に、組んだ住宅ローンの残高の1%10年間の間に

所得税の税額から控除でき、税額を多少抑えることが出来る制度です。

 

確定申告をする際に、住宅ローン控除の項目の部分に「区分」という欄がございます。

本日はその区分についてお話致します。

 

この区分に関しては、給与所得者の「(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」

の記載によって適用される控除の区分が変わってきます。

 

この中で「税源移譲特例」についてご説明致します。

 

「税源移譲」とは、

平成19年に地方税を増やすため、所得税を減額し、住民税を増額するといった、

税務上の変化を指します。

今までよりも所得税が減額した代わりに、

地方税の住民税が増額したため、税金の種類が変化しました。

 

これにより、所得税が減額した為、課税された所得税から、

住宅ローン控除がしきれなかったケースが生まれました。

 

国は、そこで、税源移譲により控除しきれなかった住宅ローンを

納付すべき住民税の税額から差し引く特例を作りました。

 

それが住宅ローン控除の「税源移譲特例」の制度になります。

もちろんこの適用を受けるには、平成19年後では、すでに税源移譲されている為、

「平成18年末までに入居し、所得税の住宅ローン減税制度を受けている方で、

所得税から住宅ローンを差し引けなかった金額がある方は翌年度の住民税から

この「税源移譲特例」が使用可能です。

※総務省のサイトより抜粋


すでに、平成31年と税源移譲が行われてから、

10年以上経過しておりますが、この「税源移譲特例」に当てはまる方が

いらっしゃれば、住民税を抑えることができるかもしれません。

 

住民税に関しては、一律10%の税額がかかってきてしまいます。

その負担を抑えられるかもしれません。

弊社では、不動産をこうした所得税・住民税の税金部分を考慮し、

投資のご提案をしております。

個別にご相談ある方はお気軽にご連絡ください。

 

最後までご覧頂きありがとうございます。

担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐
Mobile:070-3864-7067
Email :murata@family-group.jp


2019-02-18 21:31:59

ファミリーエージェント森遥香です。

一都三県の空室率について記載します。

株式会社TASが出している「賃貸住宅市場レポート」では
一都三県の空室率、募集期間、更新確率、中途解約確率を以下の表のように
出しております。





年度別で見ると2016年12月から2018年11月まで空室率は
東京都、神奈川県では上昇
しております。





一都三県の一部のエリアでは一定の期間で新築のアパートが乱立されている
エリアが多く、新築の物件でも賃貸付けに困っているオーナー様も多いのではないでしょうか。


弊社では築20~30年の築古アパート、更には三点ユニットの物件を
多く管理しておりますが、その中でも入居率96%前後となっております。

その理由に関してですが、賃貸付けを行う際に
一番ポイントとなることは賃料設定となります。

お部屋の広さや、バス・トイレが独立ではなく三点ユニットであること、
駅距離などを気にされるお客様が多くいらっしゃいますが、
投資物件の場合「利益が出ること」が重要となりますので、
上記のような物件でも賃貸の需要が見込め、利益が見込めるのであれば
その投資はお取り組みされても良いと思います。


そのため、人口が減り、空室率が高まる中で
投資物件を選定する際には駅距離、三点ユニットであること、お部屋の広さで
物件を決めるのではなく賃料設定やどの程度利益が見込めるのかで物件を
見ていただければと思います。


本日も最後までご覧いただきありがとうございます。
今後ともよろしくお願いいたします。

担当者:ファミリーエージェント 森遥香
電話:070-4579-4089
アドレス:mori@family-group.jp


2019-02-15 10:00:00

ファミリーエージェントの森です。

前回は東京都の人口について記載しましたが、今回は前回の続きで23区の人口について記載します。

23区の人口

トップ3は世田谷区・練馬区・大田区でした。
やはり高級住宅街のある世田谷区は強いと言う印象でしょうか。

続いては人口上昇率トップ10です。

トップ3は中央区・千代田区・港区でした。
上記の3区は家賃が高いランキングでも同じ結果で、ファミリータイプで人気のエリアの
象徴と言えるのではないでしょうか。

最後の人口密度はマップでご紹介します。


荒川区・中野区・板橋区など都心に近く、比較的家賃も手頃なエリアに人が密集している事がわかります。


2日間に亘り人口について記載させて頂きましたが、皆様の物件選定の際にお役に立てて頂ければ幸いです。


2019-02-14 10:00:00

ファミリーエージェントの森です。

本日は東京都の人口について記載します。

現在の日本は少子高齢化に伴い、人口減少が社会問題になっております。
その為、投資家の方は空室問題を懸念されている方も少なくないと思います。

しかし、東京都総務局統計部の発表によりますと、東京都の人口増加は2025年をピークに増加すると発表されました。


その内容は、現在の東京都の人口は約1300万人でそこから2025年までに約1398万人(1.07倍)まで増加すると
予想されております。
2025年のピークを越えた後の2040年の人口予想は1,346万人と現在の人口よりも
多くなるとの事です。

この様な人口増加は全国でも東京都だけで、神奈川県は2020年をめどに人口が減少し
大阪府に至っては2010年をピークに人口の減少がすでに起こっております。

また、区市町村別人口のピーク時期も発表され、2025年まで人口の増加が予想されたのは
中央区・港区・千代田区の3区でした。

賃貸業を営む方にとってすれば、空室損は死活問題になりかねない事ですので
今後物件をご購入される際に、そのエリアが今後どの様な動きをするのかを
お考えの際に参考になればと思います。


2019-02-13 07:49:21

ファミリーエージェント三上です。

税金対策に関して記載します。

我々のお客様の層としてはご年収1,000万円~3,000万円ほどの層がかなり多くいらっしゃいます。
昨年から高額所得者への増税が実施され今後も引き続き狙い撃ちにされていきます。

このような状況下で何もせず、言われるがままに税金を納め続けていては
可処分所得で考えた場合、額面の年収が上昇しても実際のインパクトは然程ありません。

可処分所得(手取収入)の運用先を考える前に、可処分所得を上げること、要は所得税・住民税の対策が重要と言えます。

その一つの方法として、中古収益不動産投資があります。


そもそも、額面の収入から税額が決定するまでにはどのような流れになるのでしょうか・・・

まずは「年収」
年収とは「源泉徴収票で言う 支払金額 」「税金や保険料が差し引かれる前の年間の総支給額」のことです。

そして会社からの収入に対してまずは「給与所得控除」があります。
「給与所得控除」とは給与収入の額に対して一定の金額を差し引く仕組みです。
簡単に言うと、サラリーマンの必要経費を自動計算する項目が給与所得控除になります。

その後、社会保険料や扶養等の控除額を差し引いた金額が「課税所得」となり
その金額に所得税率、住民税率をかけて所得税・住民税が決定します。
(※税額控除がある場合、所得税から税額控除を引きます)


A. 年収① - 給与所得控除(必要経費)② = 給与所得控除後の金額③
B. ③ - その他所得控除(保険料、扶養控除など)④ = 課税所得⑤
C. ⑤ × 所得税率(住民税率) = 所得税(住民税)⑥
D. ⑥ - 税額控除(住宅ローン控除など) = 所得税・住民税納付額⑦


上記作業後で税額が確定し手取り収入が決まっていきます。

要は上記でいう ②、④ を操作され、知らぬ間に高所得者への増税が現に実行され続けています。


中古収益不動産投資は減価償却を利用して不動産所得を会計上マイナスにして
損益通算することで⑤課税所得を圧縮する効果があります。

⑤が圧縮できれば、当然⑦所得税・住民税の額は減り、可処分所得が上昇します。



自身で退職までを見据えて考えたとき、一番年収の高い時期は最もチャンスでもあります。
税対策はいつやるべきなのか、今後もチャンスはあるかなど、事前に検討しておくことは必須です。

高額所得者ほど、当然忙しく、税対策よりも「仕事、仕事と」疎かになってしまいがちですが
正しい不動産投資、税対策をすることで今後の人生も大きく変わってきます。

現状、何も対策を出来ていない方は特にこの機会に検討されてみてはいかがでしょうか。


2019-02-12 19:27:10

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



本日は【住宅の寿命と耐用年数】についてお話させて頂きます。

 

弊社では中古アパートを提案することが多く、長期譲渡になったタイミング
での売却出口を提案することが多い関係で、

「木造アパートは長く持たないので短期での運用を提案しているのではないか」

といった意見をたまに頂きます。


あくまで、中古木造アパートを提案するのは、


・投下した資本の早期回収

・保有物件の売却可能価格から残債を引いてプラスの状態を早い段階で作れる

・税引き後のキャッシュフローがプラスの運用ができる


といったメリットがあり、
投資の基本である「収益性」「安全性」「流動性」を備えた状態を
早期に作ることができるためでございます。


不動産投資に関して言えば、時間軸が限りなく長い、振れ幅の大きい意味のない
シミュレーションを作れば、利益が出ているように見えるように演出が出来たりします。

 

話がそれてしまいましたので、本題の【住宅の寿命と耐用年数】について
お話させて頂きます。

 

建物寿命と耐用年数は、同じような意味で使われる事が多いですが、実際は、

建物寿命→竣工から除却までの年数(個別要因が多い)

耐用年数→物件構造によって決められた年数(構造によって一律に決められている)


上記のようになっております。

 

早稲田大学の小松教授が執筆された住宅寿命についての論文の中で、
区間残存率推計法による木造住宅の平均寿命について記載されておりますが、
1990年時点での、木造住宅の残存率については下記画像のようになっております。

 

 

また、日本の住宅寿命について、米国と比べてみると短命である事がわかると思います。

 

 

 

 

日本の新築神話には諸説がございますが、基本的に経済が成熟してくると、
新築を建てては壊しての「スクラップ&ビルド」より、建物をメンテナンスして
長持ちさせていく傾向に切り替わっていきます。



建物寿命≠耐用年数ではない事、
建物寿命に関しては、メンテナンスがより重要になってくることを
理解して頂けると幸いです。




最後までお読みいただきありがとうございました。
ファミリーエージェント 香取

 


2019-02-08 10:25:35

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

本日は前回の続きのお話となります。
前回は積算価格についてお話させていただきました。
>>土地値と積算価格と実勢価格①

今回は土地値と実勢価格についてとなります。


■実勢価格
実勢価格というのは実際に取引されている価格のことです。
他の商材と同じく、需要が高ければ高いほどに取引が成立する価格は上がりますし、
その逆も然りとなります。

成約した取引が実勢価格となりますので、
実勢価格を調べる際には過去の成約事例を見ていくことになります。

わたしたちは「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用の
情報ネットワークから過去成約事例を調べることが多いのですが、
皆様がお調になる際には下記が一例となるかと存じます。

今回は下記弊社グループ会社所有物件を実例としてご説明いたします。



▼実勢価格の調べ方
1. 土地情報総合システムへアクセスする
2. “不動産取引価格情報検索”を選択する
3. 住所を選択し調べたい時期を選択して”この条件で検索”を選択する


4. 出てきた結果から調べたい物件と似た条件から坪単価を算出します
    今回の物件は駅徒歩、土地平米、接道などから坪単価45万円ほどと算出できます。



算出した坪単価に対象物件の坪数を乗じることで実勢価格が算出できます。
今回の物件ですと「45万円/坪×120.1坪=5,404.5万円」となります。

つまり、今回事例としてお見せした物件は、
ほぼ実勢価格と売却価格が同じ物件と言えそうです。
※PR:事例としてお出しした物件にご興味がある方はtakamiya@family-group.jpへご連絡ください


■土地値
不動産業者が「土地値」と言ったときには、
前回ご説明した積算価格、今回ご説明した実勢価格のどちらかを指すことが多いです。

そして、東京都心に行くほど顕著ではございますが、
積算価格と実勢価格の乖離は発生しえます。

注意していただきたいケースはいくつか想定できますが、
例えば仮に土地値が高いと言われた際に、それが積算価格を指しているとします。

実際に積算価格は高い土地ですが、その形状がいびつだったり、
わかりやすいところでいうと旗竿形状だったりすると、
実勢価格は低い可能性がありますよね。

そうなってきますと、出口を取られる際に
見込みとは異なる結果になる場合も考えられるかと存じます。


以上、不動産投資は出口まで取って利益確定となりますので、
出口で失敗しないようにしたいですよね。

そして、数年から数十年先になりうる出口で頼りになるのは、
いわゆる簿価と言われる土地だと考えています。

そのため、出口で失敗しないためには、目の前の数字や不動産業者に踊らされることなく、
ご自身でもきちんと、その物件の土地について確認されることが肝要かと存じます。

前回今回とご説明した手順がその一助となると幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。


担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp


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