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2019-04-26 17:26:49

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は前回に引き続き、
消費税還付スキーム」についての全貌についてお届けします。

前回はというと、
消費税の算出方法についてお話をさせて頂きました。

それでは、本日は不動産取引において、
課税取引おける要件についてお話をさせて頂きます。

課税取引の部類につきましては、
以下をご覧ください。



このように、課税取引については部類をされます。

初めに《取引の4要件》について確認をします。

①国内取引において
②事業者が事業として行い
③対価を得て行われる
④資産の譲渡及び貸付け並びに役務の提供


《国税庁HP 引用》
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6105.htm

これらの要件を満たして初めて課税対象となります。

不動産の取引につきましては、
上記の4要件について満たしております。

よって、消費税のかかる課税取引といえます。

しかしながら、[非課税取引]に該当する15項目の中には、
土地取引についてが限定列挙されております。
そのため、消費税がかかるのは【建物】のみであり、
土地には消費税はかかってこないのです。

《国税庁HP 引用》
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6201.htm

そして、建物部分にかかってくる(支払うべき消費税)を、
控除するというのが消費税還付スキームの全貌でございます。

いかがでしたでしょうか?
課税取引における取引要件についてはご理解いただけでしたでしょうか?

不動産取引が消費税のかかる取引をお分かり頂けたと思いますので、
次回いよいよ、このスキームの謎についてお話をさせて頂きます。

最後までご覧頂きましてありがとうございました。


2019-04-25 18:32:21

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事の続きです。
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/288

前回の記事で「DCR」「BER」「返済比率」といった指標を重視しすぎることによって
投資の失敗リスクを高めてしまうというお話をしました。

本日は、何故そのような事が起きるのか?について書かせて頂きます。

まず前回の記事と重複しますが、

「BER」「DCR(DSCR)」「返済比率」

といった指標は大まかにお伝えすると

「収入」と「返済条件(借入額・金利・年数)」

の2要素によってほぼ全てが決まります。

返済条件の内、金利・融資年数は金利・年数のバランスを考慮し最も良い条件を提案する事が一般的な為、
実際に変動可能なものは借入額のみとなります。

その為、「BER」「DCR(DSCR)」「返済比率」の数値を高めたい場合、

「収入」か「借入額」のどちらかを調整しなければなりません。

寝かせている金融資産が多く資金投下が出来る方が「借入額」を調整するという事については、

「BER」「DCR(DSCR)」「返済比率」

の本来の目的に沿った利用法といえますが、

ほとんどのお客様が「収入」の数値をあげる事によって上記3指標の改善を図ろうとします。

これが上記3指標を重視しすぎた結果、失敗リスクを高める要因となります。

当然、不動産売買は市場取引の中で価格決定されるものですから、

「高収益でありながらリスクの少ない案件」というのは有りません。

例えば、収益性の高い案件であれば

・賃貸付け難度の高い立地

・売却出口が想定しずらい資産性

・流動性の低い違法建築

etc..

と言った、収益性と引き換えに安全性を失っていきます。

その為、

「収入(利回り)」の上昇とはそれだけ別のリスクを許容しなければならず、

元々安全な投資を行いたいが故に重視していた指標により、よりリスクの高い投資ばかりを選んでしまう、といった結末を迎える事が多くなります。

参考としている投資指標がある方は、もう一度数値の意味や何故その指標を意識しているのか?をもう一度考えてみてもよいのではないでしょうか。

ブログの内容の質問や不動産投資についてのご質問は下記よりお受付しております。


LINEはこちらから
https://works.do/R/ti/p/horiuchi@family-group.jp

メールはこちらから
horiuchi@family-group.jp

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。


2019-04-24 22:05:33

 いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森祐太です。

本日2022年の生産緑地問題について記載させていただきます。

そもそも生産緑地とは、300m² 以上(以前は500m² 以上)の面積のある農地などのことで
宅地化をせず、農地として保全するために都市計画によって指定を受けた緑地です。

東京都で生産緑地が特に多いのが、練馬区と世田谷区の2区が過半数以上を占め
その割合は練馬区43.7%・世田谷区21.3%です。

生産緑地は農地として「30年間」管理しなければならないという「営農義務」が課せられます。
その代わり、固定資産税などの税金が優遇されたり、相続する場合も納税猶予が
受けられます。

上記の「営農義務」が始まったのが1992年で、それから30年目が2022年となり
現在、生産緑地に指定されている多くの農地の営農義務が終わり、宅地化が可能にります。
そうなれば、固定資産税の優遇がなくなり、土地を手放したり、賃貸経営に切り替える人が
増加すると予想されております。

生産緑地の売買が活発になれば、供給過剰によって土地値が下がる可能も
考えられます。
その為、投資家としては物件を安く購入できるチャンスがでてきます。
その反面、住宅が供給過多になり、空室のリスクも予想される為、メリットとデメリットの
両方が存在します。

しかし、生産緑地法の一部改正により30年の期間が過ぎても買取申し出できる期間を
10年延長する事が可能になりました。
更に「特定生産緑地」として指定されれば、もう10年の再延長が可能となります。

「特定生産緑地」の指定によって、2022年を境に生産緑地が宅地化になる割合は
行政側である程度のコントロールが可能になるため、当初予想されていたような
大規模な地価変動は生じず、影響はかなり限定的になると予想されております。

詳しくは以下のURLをご参照ください。
www.mlit.go.jp/crd/park/shisaku/ryokuchi/seisan/


最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-04-23 23:56:55

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

今回は「神奈川県」の公示地価についてお話致します。

「神奈川県」は「横浜市」「川崎市」の2大都市に「相模原市」と
政令指定都市が多く、不動産としての需要見込みの立ちやすさがあるせいか、
新築アパート等が多く建築が進んだエリアでもございます。

そんな「神奈川県」の土地公示価格に関しては、
どのような結果となっているのでしょうか。

「平成31年地価公示」
http://www.pref.kanagawa.jp/docs/h4k/cnt/f4920/h31kouji.html

神奈川県に関しては前年度に比べて、
全体的に上昇・横ばい(約70%)の数字でございました。

この数字に関しては、前年度比で+1.6%ですので、
堅調な数字と考えられます。

住宅地では、都心への利便性が高いエリアの需要が高く、
価格ランキングでは、1位に中原区、3位に幸区と、
川崎市の区が上位に来ております。


また、横浜市・川崎市・相模原市の政令指定都市でも、
川崎市が最も上昇率が高いことは、都内へのアクセス性の良さが
考えられそうです。



また、以下に関しては、神奈川県の公示価格の全体図と、
変動率の全体図になります。

~~公示地価価格 全体図~~~

~~公示地価変動率~~

<平成31年度>

<平成30年度>


「川崎市」「横浜市」を中心に上昇が考えられる「神奈川県」ですが、
「横須賀市」方面は伸び悩んできております。

全国的に地価の上昇がみうけられた平成31年度の公示地価ですが、
横須賀市は、平成30年度・平成31年度共に下落に転じております。

神奈川県は起伏が激しいエリアが多いです。
住宅用地としての分譲が難しいエリアは地価が伸び悩んでいること、
人口の減少や高齢化が地価に表れているようです。

ただ、川崎市・横浜市に関しては、依然需要が高そうな点があり、
近年で相鉄線のJR線との直通運転開始が地価にどう影響があるかは
楽しみなところです。

次回は「千葉県」の地価公示についてお話します。

最後までご覧いただきありがとうございました。


2019-04-22 22:48:08

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

本日は「建ぺい率・容積率オーバーの物件について」
記載させていただきます。

物件を多く扱わせていただいている中で
上記のような物件は多くございます。

通常であれば、建築確認を取る際に建築基準法などの法律に
当てはまっている建築物かどうかを確認し、
建築確認がおりますのでそのような物件が建つことはございませんが、
建築確認がおりた後で「収益性を拡大させるため」に
建てるはずだった建築物を変更して建てているケースがございます。

そのような場合で規定よりも大きく建てることによって
「建ぺい率・容積率オーバー」の物件となってしまいます。


また、物件を建てた当初は法律に当てはまっていたが、
法律が変わり当てはまらなくなってしまった「既存不適格物件」という
可能性もございます。



では、「建ぺい率・容積率オーバー」の物件は
取り組むべきではないのでしょうか。

建ぺい率・容積率オーバーの物件でも以下のような内容の物件であれば
お取り組みはされても良いかと思います。

1.(大前提ではありますが)利益が見込めること
2.土地値の物件であること
3.物件を建て直した際に収益性が大きく変わらないこと
4.再建築が可能



現在は、建ぺい率・容積率オーバーとなっており、
法律には当てはまっていない物件でも、再建築をする際に
法律内で建てれば何も違法性がない物件
となります。


そのため、土地値がはっている物件であれば更地にした場合には
戸建て用地として検討もでき土地の値段で売却も検討できると思います。


また、現在と同様に収益物件で売却する場合にも
引き合いがある(土地値がはっているor収益性が高い)物件であれば
出口も取れると思いますし、収益物件を建て直す際にも
収益性が変わらないのであれば損をすることは考えにくいです。


上記のように「建ぺい率・容積率オーバー」の物件でも
利益を出すことは十分可能な物件だと思いますので、
建ぺい率・容積率オーバーであることで一概に悪い物件とは言えません。


ある特定の金融機関も上記のような物件に融資を出しており、
利回りも高くなる傾向がございますので、高い収益性が見込め、
お取り組みができるのであれば是非お取り組みされるべきだと思います。




本日も最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-04-20 11:42:14

いつもお世話になっております。ファミリーエージェント西山です。

不動産を見ていると良く出てくる「違反建築」と「既存不適格」ですが、
どのような違いがあるのでしょうか?

まず、「違反建築」とはそもそも、建てた時点で法律上違反状態にあるものを指します。

その一方で「既存不適格」とは建てた当初は法に則って建てられたものですが、
その後何らかの要因で不適格状態になったものを指します。

例えば、当該地の用途地域が変更されたことに伴い、建蔽率や容積率が厳しくなったと仮定します。
そのことにより、以前の条件の建蔽率や容積率はクリアしていましたが、新しい条件では建蔽率や容積率がオーバーしてしまうことがあります。
これが「既存不適格」というものです。
既存不適格建築物は、その建物自体は違法ではありませんが、
増改築、または再建築する場合には、現行の基準に適合させる必要があります。

本日もご覧頂きありがとうございます。


2019-04-19 18:32:56

ファミリーエージェント三上です。
不正融資が発覚し金融庁からの業務停止命令を受けていた
スルガ銀行は4月12日その最終日を迎え「5月中旬に不動産投資向け融資を再開する」と表明しました。

不動産業界内では「さすがにここまで悪行が周知されてしまっては再開はできないだろう」や
「不動産向け融資がスルガ銀行内全体の3分の2近くを占める稼ぎ頭の為、再開するしかないだろう」など様々な声が上がっていましたが

約3万8千件の投資用不動産物件を全件調査し、調査結果を5月中旬の決済発表時に公表し再開に向けて動き出す模様です。


とは言え、現場で正しく収益不動産の販売をしている我々からすると、対お客様(投資家)へ「スルガ銀行を利用しましょう」とは流石に言えません。
これから、どこまで改善できるのか、再開する融資の条件はどのような条件なのか、などもありますが完全な復活までは当然時間はかかるでしょう。

当初のスルガ銀行は築古木造アパートに対しても融資を行っていましたが
ノルマの影響なのか大きな案件(S造・RC造)への融資比率が多くなり、ある時木造への融資自体をストップしました。

当時LTP90%で不正なく築古アパートに融資をしたスルガ銀行の顧客に関しては、その後間違った物件を購入していなければ
デフォルトせず、しっかりと運用できている方も多いのではないでしょうか。
スルガ銀行内にそのような実績が出ていれば、今回の融資再開で「築古アパートへの融資」も視野に入れてくるような気はします。

いずれにしても、信用の回復には時間がかかると思いますが、金融庁からの「投資用不動産向け融資に関するアンケート調査結果」にあるように
金融機関側も取引をする不動産業者の選定をしっかり行い、まともな融資をしていただきたいと思います。


2019-04-18 09:00:36

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



前回のコラムでは、

・長期投資の期間の目安は3年~10年以内と言われていることが多い

・不動産投資は税率の関係で長期投資になる傾向が非常に多い

・長期投資の鉄則は成長するものに投資する

・日本の不動産の価値が成長し続ける(価格が上がり続ける)とは考えづらい


と書かせていただきました。



本日は前回のコラムに引き続き、長期投資について
書かせていただきます。


長期投資のデメリットとして、様々な保有リスクを伴う期間が長くなり、
投資期間が長くなればなるほど、予測が絵に描いた餅となりやすく、
想定収支とのブレが生じやすくなります。


そのため、長期投資だからといって、流動性をないがしろに
していいわけではなく、しっかりと担保しておく必要がございます。


不動産投資においては、金融機関から借り入れをして
お取り組みをされる方が多いため、流動性を確保する為には、


【残債-売却可能価格がプラスになる事】を意識する必要がございます。





【残債-売却可能価格がプラスになる事】を意識するにあたって、


元本返済額>資産減価を重視する必要がございます。




収益不動産の価格は収益性と資産性で決まるため、


賃料下落・相場利回りの上昇(収益性下落)
建物の積算価格下落・土地価格下落(資産性下落)


といった事などから、特に築年数が浅い物件ほど、
資産価値の下落の幅が大きい傾向があり、


キャッシュフローは見込めるが、元本返済額≦資産減価となり、
保有し続けるしかない状況が、長く続く傾向がございます。



不動産投資は、多額の借入や利益確定までの時間の長さから、
保有と売却、どちらを選択しても利益が出る状態で保有し続ける事が、
長期投資をする上で重要
だと私は考えております。



最後までお読み頂きありがとうございました。


2019-04-17 13:13:20

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日は長期投資についてお話させて頂きます。

 



長期投資の定義は様々だとは思いますが、



銀行員などが投資信託を販売する現場では長期投資の
目安として3~5年程度
と言うことが多いようです。


株式と並んで資産運用の定番である国債の世界では、
償還期間(投資した債券の元本が返ってくるまでの期間)により次のように分類されています。

短期国債:1年以内のもの
中期国債:1年を超え、5年以内のもの
長期国債:5年を超え、10年以内のもの
超長期国債:10年を超えるもの

単に長期国債というと通常は償還期間が10年のものを指すことが多いようです。
株式についても長期の目安として10年という人もいます


不動産投資に関しては、税率の関係で5年以上は保有していた方が
効率が良いため、上記の長期投資の目安と比較すると、
ほとんどが長期投資になる傾向がございます



長期投資の原則として、成長するものに投資するのが鉄則でございます。


日本の不動産の価値が成長し続ける(価格が上がり続ける)とは、
考えづらいですが、どのように私が考えているかを次のコラムで
お伝えさせて頂ければと思います。


2019-04-15 09:19:02

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

先日学生専門の管理会社が管理している物件を売買し、
売買後の管理をどうするか検討する機会がございました。

その際に聞いた学生専門管理会社(以下A社)の管理条件と
通常の管理会社(以下B社)の管理条件を比較すると下記となります。



A社に話を聞いてみると、学生から下記のような連絡が来た際、
通常の管理会社では対応しきれないでしょうが、A社ならば対応しており、
それゆえに、入居している学生や入居させている親御さんから
管理会社を変えるとクレームになるのではないかとのことでした。

(A社から提示された例)
・入居者より:ヘアアイロンの電源を切り忘れた気がするので見てきてほしい
・親御さんより:子供と連絡が取れないので、様子を見てきてほしい

そしてそのサービスの対価としては、
管理委託料は住戸部分の255,000円/月(14.2%)と
駐車場部分の16,000円/月(12.5%)が差し引かれ、
B社の清掃費も含んだ95,450円/月の約3倍の費用を差し引かれることになります。

いかがでしょうか。
学生の需要しか見込めないようなエリアの場合は
大学との強いコネクションがあるA社を選択したほうがいい物件もあるかと存じます。

ただ、その場合、NOIは通常の管理会社に委託するよりも
かなり低くなってしまうことを念頭に入れておく必要がありそうです。

皆様の投資の一助になれば幸いです。
今後ともよろしくお願いいたします。

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登録方法はこちらをご覧ください。
https://family-ag.co.jp/lp/line/
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担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp


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