menu

利回り10%以上
物件多数!!

無料会員登録で
未公開物件公開中!

利回り10%以上の物件

注目のAGENT情報

  • 2018-10-18 新築物件の積算評価について本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。 新築物件については、基本的には積算評価が高くな…
  • 2018-10-16 不動産会社の破産「スルガ問題」「TATERU問題」が連日のように報道されている中 次々と営業方針を変える不動産業者…
  • 2018-10-11 中古1棟物件による純資産の増加昨日は、弊社の長渕が出版した「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」 出版記念セミナーがあり、多くの…
  • 2018-09-20 土地評価の重要性不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。 シ…

スタッフブログ

前の月 月間アーカイブ:2018年9月  次の月

1/1ページ 

2018-09-26 21:29:56

いつもコラムをお読みいただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



本日は【ブレイクイーブンポイントを理解する】という内容について
書いていきます。




・ブレイクイーブンポイントとは?



ウィキペディアによると以下のように説明されております。


損益分岐点(そんえきぶんきてん、英: break-even point, BEP)は、管理会計 上の概念の一つ。
売上高と費用の額がちょうど等しくなる売上高または販売数量の事。



不動産投資のブレイクイーブンポイントとは、
売却をして±0で投資を終えれる価格の事となります。



どの投資に関しても、ブレイクイーブンポイントが
マイナスになる可能性は当然あります。



しかし、レバレッジを効かせない投資に関しては、
自分が投じた自己資金以上のマイナスにはなりません。




不動産投資に関して言うと、銀行からの借入を起こして
自分が持つ金融資産以上の規模で投資を行う事が多いため、
ブレイクイーブンポイントが大きくマイナスとなる可能性がございます。



家賃収入から、キャッシュフロー得ることと元本返済を進め、
売却して利益を確定させるという作業において、
購入時の精査ほど大切なものはございません。



ただ、優良物件ほど動きが早いのも事実であり、
購入時の精査は一番大事ですが、時間をかければいい
というものでもございません。


不動産投資を検討されている方は、
どのような物件を購入したら失敗しづらいのかの判断を、
あらかじめ勉強しておいた方が良いと思います。


その勉強の過程で弊社をご利用いただければ幸いです。


最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-09-25 22:56:46

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの村田です。

 

前回、前々回と「不動産投資で必要なことは」について、
3
つのポイントを上げさせて頂きました。

 

≪前々回の記事≫

https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%AA%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF

 

≪前回の記事≫

https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E6%8A%95%E8%B3%87%E3%81%A7%E5%BF%85%E8%A6%81%E3%81%AA%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AF%E2%85%A1

 

本記事では、不動産投資の検討において必要なこととして、3つのポイントを挙げており、

     賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ

     抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫

     融資を組む際の≪ファイナンス≫

 

以上が重要なことであると記事で書いております。

 

前回までで②の項目までを上げましたので、

今回は③融資を組む際の≪ファイナンス≫の点をご説明しようかと思います。

 

まず、不動産投資をするにあたっては、物件の購入に「融資」を使うことが

効率的と考えられます。

 

また、不動産自体がそもそも高額な為、よほど現金が無ければ、

ある程度融資のところを利用しないと、購入自体の検討が難しいものかと思います。

 

つまり、不動産投資において「融資」はかなり重要な項目です。

そこで重要なことが

「自分がどのような融資を使えるのかを把握」することです。

 

よく、個別相談にお越しいただくお客様の多くに、

「良い物件が出たら不動産投資をする」だとか、「この物件がほしい」

と投資物件の検討に物件から入る方が多数いらっしゃいます。

 

不動産投資自体、「不動産」というもので儲かるかどうか決まるところもある為、

良質な物件を検討するのは当たり前です。

しかし、どんなにいい物件だとしても、よほどスペシャルなご属性出なければ、

融資が組めなきゃ意味ありませんよね。

 

問題はそこなんです。

 

不動産投資を検討するもしないも、まずは物件から入ってしまう人は、

大部分の人がその物件を購入することが難しかったのではないでしょうか。

 

不動産投資の検討自体、物件を金融機関の融資を使って購入検討していく以上、

使える融資、そしてその融資の特性、どの順番で融資を使っていくか、

このあたりがかなり重要なポイントです。

 

融資には、

・金融機関のご属性基準

・評価基準

・個人個人の融資枠

・融資可能な物件

・融資条件

と上記のような点から、特性を割り出せるでしょう。

中には、年収で融資枠が決まってくるもの、

評価がある程度出てないと、融資検討ができないもの、

自己資金が必要なもの、と様々な特性が金融機関にはございます。

 

その為、個人によって、

・組める融資条件も違う

・使える融資枠も違う

・買い増し検討の方法も違う

といった様々な異なるポイントが挙げられます。

 

投資の検討には、

・自分がどこのどのような条件で融資が検討可能なのか

・どの順番で金融機関は使うのか

・最大どのくらいまで借りられるのか

このあたりを、金融機関を考慮する上で、抑えていく必要があり、

その上で自分の目標に合った物件を選定する必要が出てきます。

 

とはいえ、不動産投資の検討に、使ってくる金融機関は多くの金融機関が挙げられます。

お客様の方でこの多くの金融機関の中から自分のご属性に合った金融機関を選定するのは、

骨がおれるでしょう。

 

その為に、我々がお客様のご属性に合った金融機関のご提案、

さらには不動産投資の目的のすり合わせと、

目的・金融機関に沿った物件のご紹介をさせて頂いております。

 

上記については、メール等ではなく、個別面談という形で

ゆっくりとお話できればと存じます。

 

不動産投資を検討する上で、融資のところはかなり重要です。

「まずはご自身がどのような融資を使えるのか」

「どこまで借り入れを起こすことができ、不動産投資をどの範囲までできそうなのか」

このあたりに関して、ご相談がある方は、

お気軽に下記連絡先までご連絡ください。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。

担当者:ファミリーエージェント 村田 陽祐

Mobile070-3864-7067

Email murata@family-group.jp


2018-09-18 12:07:41

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は弊社よりいつもご提案をしている方針について、
一部かいつまんでお話を致します。


現在、この不動産業界では数々の情報が飛び交っており、
何を信じれば良いのかわからない。
そのようなお客様も多くいらっしゃるのではないでしょうか?





某S銀行より金融資産の改ざんを行い融資を取り付ける。
業者にて二重売買契約書値引き合意書という形をとることにより、
違法的にオーバーローンを取り付ける。

現在ではこのように違法的な行為がごく平然と使われておりました。
自己資金をできるだけ使いたくないという、
投資家の方の気持ちは大変わかりますが、
果たしてフルローン(オーバーローン)で融資を組むことこそが良いことかという点です。


これについては、自身ができることの範疇を越えての取組みとなるため、
言わば危険な橋を渡っているのと同視できます。

「オーバーローンでの融資が可能です」
というような内容で提案をしている業者もまだ少なくありません。

上記内容をご理解頂けている方であれば、
自身のやれることを越えて取り組むことが、
いかに危険であるかお分かり頂けているかと思います。
そのため、そのような方であれば融資が出るから取り組むという内容にはならないと思います。


弊社のセミナーでは毎回最後にお話差し上げている内容ございます。

投資については何も不動産が全てではございません。
自身のできることとやりたいことを明確化をし、
それが達成できるのであれば実施をすればよいですし、
できないのであれば無理にお取組みをする必要はないです。


このように、弊社ではお客様自身ができることを越えてお取組みをするのではなく、
お客様ができることを明確化し、できることの中で正攻法にてお取組みをしていくことで、
純資産を増やしていくべきと考えております。

そのため、弊社では週に1回セミナーを開催しており、
その後に担当者と個別相談の時間を設けております。

セミナーについてはあくまでもガイドラインの内容のため、
お客様それぞれでできることというのは変わってまいります。
そのため、担当者との個別相談の時間を設けております。

しかし、セミナーの日にちでは時間が合わないという方もいらっしゃるかと思います。
そのため、セミナー日でなくとも個別相談についてはお受けしておりますので、
お仕事終わりなどご都合のよろしいお日にちを選択して頂き、お気軽にお申込みください。

▼お申込みフォーム▼
https://family-ag.co.jp/lp/individual/


2018-09-10 20:27:23

ファミリーエージェントの永瀬です。

シェアハウス「かぼちゃの馬車」問題が発覚し、
スルガ銀行や不動産販売会社の不正、東証1部上場の不動産会社
TATERU(タテル)の融資資料を改ざんする不正など
不動産業界の環境や金融機関の融資情勢が大きく変わってきていると
感じております。

大手不動産会社「レオパレス21」でもサブリースと施工不備の2つから
大きく信頼を失っているように感じております。

サブリースに関しては、家賃減額、家具、家電等のメンテナンス契約、
プロパンガス工事代金に関して訴訟が起こっており裁判が行われています。

施工不備については、屋根裏の界壁(かいへき)と呼ばれる部屋と部屋を仕切る
壁がなく、建築基準法違反となる内容です。



こちらについては、テレビ東京の「ガイアの夜明け」という番組で放送された為
ご覧になられた方も多くいらっしゃるかと思います。

内容としてはゴールドネイル/ニューゴールドネイルという物件シリーズにて
184棟中、界壁が確認されていない等、確認通知図書との相違があった物件は168棟である事が
判明しております。

上記以外にも6シリーズ「ゴールドレジデンス」「ニューシルバーレジデンス」

「ニューゴールドレジデンス」「スペシャルスチールレジデンス」「ベタースチールレジデンス」

「コングラツィア」でも不備が見つかっています。

レオパレスとしては施工物件(アパート)総数37,853棟について調査を行い
問題が確認されたものについては順次補修工事を行い2019年10月の工事完了を目指すとしております。

界壁は基礎から屋根まで火と音を防ぐことと目的としている為、炎や騒音が簡単に侵入しないように
仕様が定められています。

入居者に対しては、通知を行った上で調査や補修工事を行っているようですが、界壁を理由とする退去が
続いているようです。



以前からレオパレスの物件は壁が薄く、上下左右の生活音が丸聞こえで騒音トラブルが多いとの意見も
一定数あるようです。

仮に少なからず騒音を気にしていた入居者が今回の件で界壁がないことによる騒音や
火災の危険性に晒されていたとしたら退去につながることも納得せざるおえません。

また新規の入居者からしてみるとレオパレスのどのシリーズに不備があるのかということはわかりずらい為、
引っ越しの際はレオパレスは辞めておこうと単純に部屋探しに中からレオパレスを無くすことも考えられそうです。

レオパレスのアパート中には検査済証を取得し問題ない物件もありますが一定期間は

不評被害を受けざるおえないのではないでしょうか。

アパートローンを取り扱っている金融機関でもレオパレスの物件への融資は難色を示しており
弊社でもレオパレス物件の仕入れをストップしている状況です。


2018-09-03 09:56:48


連日のように「スルガ銀行の不正融資」のニュースが掲載されている現状です。
・不正融資1兆円(融資総額3兆1500億円のうちの3割以上)(2018/8/21)
・スルガ銀行 会長引責辞任へ (2018/8/27)
・関東連合OBと根深い関係か スルガ銀行で新たな問題が発覚 (2018/8/30)

スルガ事件を受けてその他の地銀や、都銀、信金に関しても
不動産投資に対する融資は慎重になってきていますが
またしても【不正】のニュースが飛び込みました。



【 預金残高改ざん=アパート施工東証一部上場 TATERU 融資審査通りやすく 】
東証1部上場のアパート施工・管理会社TATERUの従業員が
不動産投資を希望する顧客の預金残高データを改ざんしていたことが1日、分かった。
資産を多く見せかけて、銀行の融資審査を通りやすくするためだった。


TATERUの従業員がお客様へ送ったとみられるスクリーンショットがこちら


書類を改ざんする目的で顧客からデータのみを要求していることが分かります。


また、実際に書類を改ざんした証拠も出てきています。



東証一部上場企業が「書類を偽造」し、さらに「相場の3倍にもなる価格で価値を買わせていた」ことが
全国ニュースで流れている状況です。


「スマートデイズ」に続き「TATERU」でもとんでもない事件が発生している背景には
新築アパートと言う商品の特徴があるかと思います。

一般的に、不動産投資を行うにあたりエンド客の大きな心配事として
【 入居付け 】
【 修繕費 】
が挙げられます。

新築アパートは「家賃保証」や「新築だから・・・」で何となく、入居付けは問題ないだろうと錯覚してしまい
修繕費は「新築だから」「保証が付いているから・・・」でそもそも高い建物価格設定にも関わらず進めてしまう傾向にあるようです。

細かな説明は省きますが結局
「新築でも賃料設定によっては入居は付きません」し
「今後の賃料下落による影響は非常に大きい」ですし
「そもそもの価格が高ければ投資にはならない・・・」のに
【 新築アパート 】だからで何となく購入を進めてしまうお客様は多いのが現状です。

※そのほか「消費税還付で自己資金は戻ってきます」や「提携金融機関がこのように融資してくれます」など
一時の条件を押し付け、購入後、売却時の説明をしていないケースが多いようです。



ある意味自己責任ではあるものの、東証一部上場会社のすることとは思えない内容ですね。
当社にも既に新築アパートを2棟購入してしまった・・・どうしたら良いでしょうか・・・などの
問い合わせが多くございます。


今一度「不動産投資とは」から真剣に考えていただければと思います。


1/1ページ