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2017-03-31 14:42:29
こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。


第1回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/40
第2回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/53
第3回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/61
第4回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/70
第5回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/79

とRC投資の陥りやすい失敗について書かいております。

第6回目は引き続き「地方物件」のメリット・デメリットから、
「積算評価が高くなる理由」のうち、
「なぜ建物が高くなるのか?」
について書かせて頂きます。

早速本題ですが、

「利回り」と「賃料坪単価」が関係してきます。

前回の例を引き続き使い
「東京都中野区」
「山梨県甲府市」
の2つ仮想物件で考えてみます。

ここでHOME'Sの出しているエリア毎の平均利回りですが、
中野区:6.1%
甲府市:11.6%
です。

また、賃料平均が

中野区:約11万(中野駅10分以内 35㎡前後 昭和60年~平成2年 マンション)
甲府市:約4.5万(甲府駅10分以内 35㎡前後 昭和60年~平成2年 マンション)

となっている為、それぞれ賃料単価が

中野区:約3142円/平米
甲府市:約1285円/平米

となります。

仮に同じ1億の物件が相場価格でてきたとすると、

上記の利回りと坪単価から

中野区の物件の場合は、

161.78平米の建物となりますが、

甲府市の物件の場合は、

902.7平米の建物となります。

建物積算価格を算出する際に使われる再調達価格は全国一律金額が変わらない為、
必然的に建物が大きくなれば比例して積算も高くなります。

ですが、基本的に建物規模が大きくなるという事はデメリットが多く
・固定資産税が高い
・原状回復費用が高い
・共用部清掃費やエレベーターやポンプなどの共用設備費用が高い
・修繕リスクが高い
・物件内でカニバリゼーションが起こりやすい

などのリスクが伴います。
銀行評価を得る為だけに上記リスクを受け入れる事には注意して頂く必要があります。

長くなってきましたので本日はここまでにして、
次回【地方物件は使える銀行が限定される】
という事について、具体的な内容とそれにともなうリスクをお話させて頂きます。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました。

堀内

2017-03-30 07:27:35

先日の3/26付けの日本経済新聞で以下の記事が出ていました。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

2017/3/26 1:41日本経済新聞

金融機関による2016年の不動産向け融資が12兆円超と過去最高を記録した。
背景の一つが相続対策のアパート建設だ。
人口減社会には似つかわしくないミニバブル。
まだ局所的とはいえ体力の弱い地域金融機関が主役だけに金融庁
や金融界からも不安の声が上がる。
米リーマン危機を引き起こしたサブプライムローン
(信用力の低い個人向け住宅融資)問題の「日本版にもなりかねない」
(大手銀行首脳)。



「ブームだからと不動産業者があちこちに営業をかけた」。
市内の男性(70)は憤る。自身も約10年前、業者の勧めで
銀行から約2億円を借りて畑にアパートを建てた。
近隣工場に勤務する人が入居したが、土地の安さに目を
付けた業者が営業を強化しアパートが急増。入居者の争奪が
起き「今はどこも空室だらけ。誰が責任を取るのか」。


理由の一つは、15年の税制改正で相続税の課税対象が広がったことだ。
アパートを建てると畑や更地などより課税時の評価額が下がるため
地主らが相続税対策で一斉に建築に走った。マイナス金利で貸出先
を模索する金融機関も融資に動き、東京都の郊外などにとどまらず
東北や山陰といった地方部にも異様なアパートラッシュが広がった。

■金融庁、リスクの把握急ぐ

アパート融資を含む与信の集中――。
金融庁は昨年まとめたリポートで金融システムの健全性に
影響を及ぼしうるリスクの一つにアパート融資を挙げた。
昨年12月に実態把握に向けて融資残高を伸ばしている12の
地方銀行を抽出し、詳細な契約内容の提出を求めた。

借り手には相続対策が必要な富裕層が多いこともあり、
返済不能になっても担保の土地を没収すれば銀行の懐は痛まない。
ただ人口が減り続けている地方都市で担保価値は長い目でみて当然、
目減りしていくはずだ。調査では給与から返済している事例も見つかった。
金融庁幹部は「担保を取っているから安全という問題ではない」
と過度な融資増に警鐘を鳴らす。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

記事の内容としては融資が過剰であるといういう事とそれによる
新築アパートの供給過剰での空室の問題に触れていますが、
やはり人口が増えない地域(地方)のほうが実質的に土地がある
ため新築の供給は増えやすく入居者が確保できないことには
注意が必要です。

逆に新規に建築できる土地が少なくいまだ人口増加している
一都三県は今回の記事のような事態にはあまり影響されない
といえるため、今後は更に投資するエリア、物件には注意が
必要です。


2017-03-28 20:10:04
こんばんは。
ファミリーエージェントの亀山です。

本日は、収益物件を取得する際の諸経費について
お話したいと思います。

投資分析を行う際、取得にかかる諸経費は、物件価格に
プラスして総投資額の一部として考えます。

ご自身で投資分析を行う際の参考にして頂ければ幸いです。


1)仲介手数料

 物件価格200万円以下の場合・・・(物件価格価格×5%)×消費税8% 

 物件価格200万円超~400万以下の場合・・・(物件価格×4%+2万円)×消費税8%   

 物件価格400万円超の場合・・・(物件価格×3%+6万円)×消費税8% 

 ※物件価格が税込表示の場合、消費税額を物件価格から差し引いて計算致します。


2)印紙代
  
 印紙税とは、不動産の売買契約などを交わす際、契約書にかかる税金のことです。
 契約書に記載された金額により税額が決まり、売買価格により金額が異なります。

 500万円超~1,000万円以下・・・5,000円
 
 1,000万円超~5,000万円以下・・・10,000円
 
 5,000万円超~1億以下・・・30,000円
 
 1億超~5億以下・・・60,000円

3)登記費用(①+②+③)

 ①登録免許税・・・登記を行うときにかかる税金

 土地 固定資産税評価額×2%(H29年4/1~)

 +
 
 建物 固定資産税評価額×2%

 
 ②抵当権設定登記費用(融資利用の場合)

 設定金額×0.4%

 ③司法書士に支払う報酬 

 10万円前後

4)ローン手数料

 ローンを利用する場合、金融機関に事務手数料を支払います。
 金額は金融機関によって変わりますが、
 例えばオリックス銀行でしたら物件価格×1.08%、静岡銀行でしたら一律108,000円です。
 
5)火災保険料

 建物の構造や地域によって保険料は異なります。「鉄筋・鉄骨コンクリート」や「ALC」、
 「木骨準耐火」、「木骨従来工法」などに分かれますが、
 「耐火構造」の方が保険料は安くなり、「非耐火(木造)」が一番高くなります。
 
 保証内容にもよりますがおおよそ30~50万/1棟となります。
 
6)不動産取得税

 不動産取得税とは、地方税法に基づいて不動産の取得に対して課される税金で道府県税です。
 毎年課税する固定資産税と異なり、不動産を取得した時に一度だけ納める税金です。 


 H30年3/31までに取得 土地固定資産税額×3% + 建物固定資産税額×3% 
 
 H30年4/1以降に取得 土地固定資産税額×4% + 建物固定資産税額×4% 

 取得してから3~6か月後に納付します。


1)~6)の合計が諸経費合計になります。
購入前に全て正確に算出するのは難しいですが、
およそ7%前後になるということを覚えておくと良いと思います。

最後までお読みいただき有難うございました。

2017-03-27 17:05:34

こんにちは!ファミリーエージェントの星野です。

本日は資産管理法人を設立するための基本知識として各法人の形態についてです!

法人は大きく分けて株式会社・合同会社・合名会社・合資会社の4つがあります。 合同会社・合名会社・合資会社の3つのことを「持分会社」とも表します。 この「持分会社」は設立の際の費用は共通となりますが、その他の形態・債権権利等が異なってきます。 また、法人設立の費用では、株式会社は他の会社形態より「定款認証費5万円」、設立登記時の登録免許税が約15万円かかります。

※設立後にかかる税金(法人税、法人事業税、法人住民税、消費税)などはどの会社形態でも変動ありません。

まず、株式会社は有限責任の範囲内で出資している「株主」によって構成され、出資者と経営は分離され、経営者(取締役)によって業務が行われる形態となります。

<メリット>

・「株主」は全員「有限責任社員」なので、会社の債務者に対し出資の範囲内のみの義務を負います。

・一般の人からも出資を募ることも可能でまた、非公開会社の場合は株式の譲渡制限をつけることも可能となります。

<デメリット>

・決算公告の義務があり、官報への掲載は約6万円 ・役員は最大10年の任期があり、10年後には必ず改選し役員変更後登記義務があります。   (登記費用1万円)

次に、合同会社は出資者全員が間接有限責任社員になって構成する法人で、株式と同様に会社債権に対しては一定のリスクは回復できる点がポイントとなります。

<メリット>

・決算の公示のように毎年決算書を告知しなくてよい

・社員は「出資者」と「取締役」の両方を兼ねることができる。

・公認役場での定款認証手続きは不要なため、定款認証費の5万円は不要。

<デメリット>

・社員全員の総意でないと意思決定ができない。

・社会的認知度が低い ・合同会社のままでは株式公開ができない。(経営・業績が向上してくれば株式会社に組織変更も可能)

次に、合名会社は出資者全員が「無限責任社員」だけからなる会社形態となります。

また、 合資会社は「無限責任社員」と「直接有限社員」の両方からなる会社形態となり、「無限責任社員」は会社債務につき会社債務者に対して直接無限責任を負います。 しかし、「直接有限社員」は日常の業務は行わず、限られた監視権のみを行い、「出資金についてはその範囲内で責任を負い」、会社債権者に対しては「無限で責任を」負います。

この合名、合資会社は万が一、会社が倒産して多額の借金を負った場合等には、「無限責任社員」も「直接有限責任社員」もその負借を全て負わなければなりません。

<メリット>

・資本金の制度がなく、出資は信用・労務や現物出資でもよい。

・合名会社は、無限責任社員の1名のみで設立可能(合資会社は2名以上必要)

・内部自治の成約はなし

<デメリット>

・合名・合資会社の代表は事業が失敗した際の責任追及は出資者の全てに及びます。

ご自分の目的目標に合わせた法人を選びましょう!

最後までお読みいただきありがとうございました。

星野


2017-03-25 12:09:28
こんにちは。
ファミリーエージェントの小林です。


本日はワンルーム条例に関して書きたいと思います。


東京都内を中心にワンルーム条例が厳しくなってきていて、

直近では千葉市も平成29年4月1日より規制内容が改正されます。


千葉市の4月1日から対象となるものは

専有面積が29㎡以下のワンルーム形式の住戸を6戸以上かつ総戸数の3分の1以上を

有する建築物です。


この規制にかかる建築物を建築する際は、

・ワンルーム形式の住戸の1住戸あたりの専有面積を16㎡以上とする。
・ごみ集積施設を規制内の大きさ分確保する。
・戸数に応じた駐車場・駐輪場の設置義務。

などがかかります。


現在、新築アパートなどに多くみられる1世帯の専有面積が10㎡前後というような

狭い住戸を減らしていこうという規制となります。



ではなぜ規制が厳しくなっているのでしょうか。


背景としては地域活動が停滞していることの見方があるようです。


単身者で町内会の活動に参加する人は現在少ないことや、

世帯を持たない独身者が多くなっている中、世帯を持つように促して、

全体の活性化に繋げたいとの意図があるのかもしれません。


ですが、大きな原因としては

マナー問題や住民税の問題のようです。


ゴミ出し・騒音・駐輪問題などが特にワンルームマンションで取り上げられていることや、

定着しづらいワンルームタイプの入居者は住民票を移さないケースも多く、

行政としても住民税を課すことができないという事情も原因のようです。



今後もこのような条例や規制が厳しくなっていくかと思いますが、

戸あたりの専有面積が大きくなるということは家賃も高くなることになります。



人口減少と単身者の増加は進んでいて、単身者(特に若年層)の入居者の一番気にする点は

やはり家賃ですので、既存のワンルームの需要はまだまだあるのではないでしょうか。


そうは言っても人口減少が進む中で、最低限の専有面積を確保していなければ

長い目でみて安定した入居も厳しくなるような印象を受けます。

個人的には最近の10㎡前後の間取りはおすすめしづらいです。



こういった条例・規制が厳しくなってくる中で、

すぐに現在の収益不動産に影響は出ないと思いますが、

長い目でこういった知識も持っておいた方が良いかもしれません。


本日も最後までお読みいただきましてありがとうございます。

2017-03-21 21:53:02
ファミリーエージェント永瀬です。

ポータルサイト等で利回りが高い物件を
探している方も多いかと思います。

首都圏で利回りが10%を越していると
高利回り物件と見なされ問合せの数も
多くなる傾向が強いです。

■利回りが高い物件で注意したい箇所

・部屋の広さ、エリアに対して家賃が適正か?(入居賃料・空室賃料)
・土地評価はどのぐらいか?
・オーナー負担金があるか?(水道代・浄化槽・貯水槽)


相場に対して利回りが高い場合は
何か理由があると疑って物件を
見るようにしたほうが良いです。


物件によっては入居者の水道代が
オーナー負担の物件などもあり、
購入後のランニングコストが
非常にかかる場合もあります。

また浄化槽や貯水槽など定期的なメンテナンスが
必要な物件も事前に確認が必要です。

参考価格(大きさ、業者さんにより異なります)

■浄化槽
保守点検 5万円~10万円/年(機器の点検・調整・消毒薬の補充等)
法定点検 5,000円~1万円(1年に1回)

■貯水槽
4万円~8万円程度/年 +水質検査1万円

事前に浄化槽や貯水槽のメンテナンス費等を
知らずに契約してしまって、思っていた以上に
ランニングコストがかかる物件だったなんて
ことがないように事前に費用を確認して
おくことが大切です。



2017-03-17 09:03:17
ファミリーエージェント三上です。

融資状況に関して、2017年はどのような動きになるでしょうか?

巷では、4月以降は金融期間の融資条件が厳しくなるのでは?
との噂が広がっておりますが実際はどうなのでしょうか?

我々が現に利用している金融機関の2017年3月現在の実状では

金融機関① → 融資エリアを北関東まで拡大(※2017年4月以降も同様)

金融機関② → 融資基準(保有金融資産)を緩和(※2017年4月以降も同様)

金融機関③ → 融資基準(年齢制限)を緩和(※2017年4月以降から)


など、厳しくなるどころか緩和、緩和で取り組みやすくなっております。

1年で一番審査が緩いとされる、3月だからではなく

4月以降も緩和された条件で融資をしてくれるようです。


中には、旧耐震でも長期融資をする金融機関も増えてきており

今まで取り組みが難しかった目安で言うと国道16号線の外側のエリアの物件が

盛り上がりを見せているようです。


融資を利用するお客様にとっては、融資基準は非常に重要です。

そもそも金融機関の基準に満たしていなければ取り組むこともできません。

基本的には自身の属性で利用可能な金融機関を判別して

条件に見合う不動産を検討してきますが、金融機関の基準のみで動くのも注意が必要です。


そもそも、不動産投資を行う目的はお客様それぞれですが

当然、不動産を購入することが目的ではありません。


自身で利用できる金融機関を把握し、その基準に満たす物件が

自身の目的を達成できるのか(近づくことができるのか)が重要です。


融資が組めるからといって、目的を達成できない(近づくことができない)物件を

焦って購入する必要はありません。



不動産投資を始めて、後悔してしまう前に
追加の不動産を購入して、後悔してしまう前に

是非、当社の個別相談をご利用下さい。


実際の金融機関の融資状況や、個別の目的に合わせた不動産の組み合わせなど

お客様それぞれに合った、方法をご説明させていただきます。



≪ 購入の「個別相談」は下記からお問合せ下さい ≫
https://apart-toushi.com/contents/code/buy?re=1489708888

2017-03-16 21:12:07
こんばんは!
ファミリーエージェントの小倉です。

前回の続きになります。
前回の記事はこちらから↓↓
https://apart-toushi.com/contents/code/blog?month=&date=2017-3-3

先日の記事では「賃貸併用住宅」への関心が高まっており、
大手ハウスメーカーも同事業へ力を入れているという内容でした。

・毎月の「自己負担なし」で自宅が持てる
・入居者からの賃料収入で資産形成ができる
という謳いだしなのでしょうか。

前回の記事にございました「横浜市内・1K×4戸・賃料6.2万円」の賃貸併用住宅で、
融資は「金利1%・期間35年・フルローン」という条件ですと、
毎月手出し無し(賃料収入≒返済額)で「約8,780万円」の借入額になります。

物件価格8,780万円・利回り3.3%(年間賃料収入289.7万円)新築賃貸併用
(金利1%・期間35年・フルローン)
賃料収入297.6万円
空室損・経費(合計13%)▲38.6万円
返済:▲296.4万円
BTCF:▲37.4万円
▲約3万円(毎月)

空室損や経費は概算ですが、毎月約3万円の持ち出しになります。

仮に「8,780万円」の融資枠を利用して、収益物件を購入した場合

物件価格8,780万円・利回り9%(年間賃料収入790.2万円)築古AP
金利3.3%・期間30年・フルローン
賃料収入:790.2万円
空室損・経費:▲158万円(20%)
返済:▲460.8万円(返済)
BTCF:171.4万円
+14.2万円(毎月)

住居費は別途考えなければなりませんが、
同じ借入をして毎月約17万円の差額です。

賃貸部分に関しましては賃料下落がありますが、
特に新築~築20年程までは下落が大きい為、毎月の収支は今後より開くことが想定できます。

それでも少ない持ち出しで新築に住めるなら。
という事なのかもしれませんが、賃貸併用住宅にはどうしても高いハードルが…

次回に続きます。

2017-03-15 15:28:06

こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。


第1回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/40
第2回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/53
第3回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/61
第4回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/70

とRC投資の陥りやすい失敗について書かいております。

第5回目は「地方物件」という事の危険性について書かせて頂きます。

まず「地方」の定義ですが、

東京や東京近郊の千葉・埼玉・神奈川以外(お客様の投資方法によっては例外的に大阪や京都、名古屋といった地方の大型都市は良いかもしれません。)です。

まず、【地方物件のメリット・デメリット】です。

・メリット
表面利回りが高い
同価格であれば築の浅い綺麗な物件が多い
積算評価が高い
運営中の物件所在地までの交通費が経費として申請できる

・デメリット
賃料坪単価が低い
家賃の底値がない
融資先が限定的
景気変動等で取引相場利回りが激変する
運営費が高い
空室率が高い
土地が余っており新規参入への障壁が低い


といったところでしょうか?

いくつか補足を致します。
【なぜ積算評価が高いのか?】
これは大きく分けて二つの理由が起因します。
1、土地の需要供給バランスが崩れている
2、建物が大規模になる
です。

1つ1つ説明すると、
1、土地の需要供給バランスが崩れている。

物件の価格については、一般的に
実売土地値+建物価格ー解体費用≦売買価格
となります。

一般的には実売価格≒路線価×1.25倍
と言われておりますが、需要供給バランスによって実売価格と路線価の関係性は大きく変わります。

例えば、
東京都中野区にある土地を見てみると路線価と実売価格はこんな感じです。

前面路線価 35万/㎡
実売土地値 72.6万/㎡(240万/坪)

実際には路線価×2倍以上の値段がついています。
人気の高い土地は、1.3倍でも買う人が現れ、1.5倍でも買う人が現れ…と続き
路線価と実売価格に大きく乖離が出てきます。

それでは地方の土地はどうでしょうか?
山梨県甲府市の土地を調べてみると路線価と実売価格はこんな感じでした。

前面路線価 3.8万/㎡
実売土地値 3.3万/㎡(10万/坪)

実際の路線価と実売の土地が逆転し
路線価×0.85倍程度となっております。

その為、
実売土地値=売買価格とした場合、
上記土地が仮に5000万の土地だとすると

【中野区土地】積算 2410万 実売土地値5000万
【甲府市土地】積算 5757万 実売土地値5000万

と需要が高いエリアになればなるほど積算との乖離が高くなります。

当然ですが、土地の需要が高い方が流動性が高く、賃貸需要も高い為
投資には適しているのですが、
銀行評価を気にするあまり上記の甲府市のような物件を好んで買う方が多いようです。

長くなってきましたので本日はここまでにして、
次回【建物が大規模になるのはなぜか?】
という事についてお話させて頂きます。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました。

堀内


2017-03-14 11:37:34

 

不動産投資を行う場合は全額現金という方もいるとは
思いますが、多くは融資(ローン)を使って投資を
行う方がほとんどです。


不動産投資はそもそも投資対象の不動産が高額なため
融資を使って資金調達しないと物件を取得できない
という実質的な面が一つと、レバレッジ効果などと
いわれるように融資を使ったほうが投資効率が上がる
という面があります。

物件の取得を検討しているとどうしても融資が、

「借りられるか?借りられないのか?」

ということが購入のポイントになってしまいがちです。

借りられる=購入できる
借りられない=購入できない

ということのため、仕方がないのですが
「借りられる」という事になった後に「効果的か?」
を更に検討することが重要です。

融資を使った不動産投資で効果的かどうかのひとつの
目安として

【物件実質利回りより年間返済割合が低いこと】

実質利回り>元利金返済割合


通常物件資料やネットの物件情報で表記されている
利回りは

「表面利回り=満室時賃料収入÷物件価格」

で表記されています。

実質利回りとは賃料収入から空室損、ランニングコスト
(固定資産税、光熱費、管理費、設備メンテナンス費等々)
を差引いた賃料から、物件購入時の総費用
(物件代金、諸費用、修繕費等々)
で割った利回りになります。

例えば、満室時賃料500万円で物件価格が5,000万円の
物件であればどの物件も表面利回り10%です。

しかし、物件ごとに構造が違えば税金や設備メンテ費も
違いますし、物件のあるエリア、間取りによって空室損
も変わります。



実際にローンを返済する原資は全て差っ引き後の賃料で
支払うことになるためこの賃料の割合が、購入するにあたって
の総額に対してどのくらいの利回りなのかを確認する
ことが大切です。

借入れた額を年間の返済額で割ることによってローンの
返済割合がわかりますので、それを比べて実質の利回り
より年間の返済割合が低ければ、借入は有効に働く
ひとつの目安になります。

いくらキャッシュフローがプラスで回っていてもこの関係が
逆転しているとお金は残りません。

意外と融資が効果的に働いていない方もケースも多々見かけ
ますので、物件購入、融資のご相談はお気軽にご相談下さい。


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