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2017-08-30 14:56:38

ファミリーエージェントの亀山です。

投資用不動産のご案内をする中で
稀に取得後の管理について自主管理をご希望される方がいらっしゃいます。

空いた時間にできそうだから。管理会社に支払う管理料を圧縮して手残りを増やしたい。など、様々お考えはあるかと思います。ですが、自主管理は私個人としてはお勧め致しません。

不動産賃貸業に携わったことがある方や、お仕事を引退されて時間に余裕のある方などはこの限りではありませんが、本業をお持ちでお勤めされている方ですと管理業務が煩わしいと感じられると思います。

なぜなら、管理の主な業務は、賃料の入金確認、退去時の立会などの入居者対応、定期的な清掃やリフォームの手配などの物件の維持になりますが、全ての入居者が、毎月決められた日に賃料を支払い、他の入居者に迷惑になるような行動は起こさずルールを守っってくれるとは限らないですし、突発的な雨漏りなどの建物の不具合、修繕などが発生することもあるからです。

入居者対応の部分で例を挙げると、多くはありませんが
・賃料の遅れ
・騒音
・家賃の滞納からの未納
・室内がゴミ屋敷と化す
・臭気
・精神異常者による奇声、怒声
・行方不明
などが起こった場合、対応に多くの時間を割かなければなりません。
殆どが時間をかければ解決できるものですが、自身の本業の傍らこの問題を解決するのは意外と手間のかかる業務です。う

例えば、賃料の遅れについては保証会社の集金代行や、代位弁済の場合を除いて未入金があった場合、
入居者に催促のご連絡を入れなければなりません。一度目の催促で入金して頂ければよいのですが、幾度も催促してもなかなか入金を頂けないケースもあります。
2~3週間遅れての入金となると、翌月の入金も同じように遅れ、繰り返すうちにいつのまにか数カ月分の賃料の未納が発生してしまうなんてこともありうるのです。まだ、連絡が取れなくなり無視されることなども有り、直接お部屋まで訪問しコンタクトを取る必要が発生する場合もあります。

滞納から未納に至るまではごく稀なケースですが、入居者対応以外でも本業を抱えながらの管理業務を行うとい観点から考えると次のようなことも想定できます。例えば退去が発生した時の対応です。退去希望の入居者と連絡を取るところから始まり、立ち合いをして原状回復費用負担の打ち合わせをします。その後、室内リフォームの見積もりを取り、場合によっては相見積もりを取り、施工し、リフォーム後には募集が開始できるかどうかの室内の点検を行わなければなりません。それぞれの対応は、本業をお持ちの方であれば就業時間外に限られまして、立ち合いやリフォーム業者との打ち合わせ、リフォーム後の室内点検等の対応に時間がかかるほど募集開始時期が遅れ空室期間が長くなり結果的に収益減につながるという事態になり兼ねます。



管理会社に管理を委託するには、管理費がかかります。
ですが、自主管理をするとなると前述した事象以外でも入居者の細かな対応に追われたり、また物件を維持するための定期的な清掃を行ったりと時間というコストを支払わなければいけなくなるのです。

何よりもこういった入居者対応や物件の維持の業務に追われることを煩わしいと感じることもあるでしょう。
本日は、自主管理をすることの煩しさに焦点(管理の意外と大変あん部分)を当ててお話ししましたが、収益不動産を運営する上で、管理会社を利用するメリット及びプロパティマネジメントについて次回はお話ししたいと思います。

最後までお読みいただき有難うございました。


2017-08-26 19:29:06

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産の購入判断として利回りは大事な要素ですが、表面利回りだけしか見ていない場合は注意が必要です。

基本的な考え方として利回りが高い物件は投資に対するリターンが大きくなる為、高利回りな物件を購入されたいお考えは間違っていないと思います。

しかし「利回りが高い」=「利益が出る」と安易に考えることはキケンです。

販売図面に記載されている利回りについては、いわゆる表面利回り(グロス)が記載されています。表面利回りとは、年間の満室家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字です。

そのため物件を維持するランニングコストや空室損は含んでおりません。

ランニングコストは物件の種別や築年数、物件ごとの設備等により異なる為、販売図面には表面利回りが記載されていることがほとんどです。

年間の家賃収入からランニングコスト、空室損を差し引いたものを、物件価格に購入時の諸経費を足したもので割った数字を実質利回り(ネット)といいます。

ランニングコストや空室損を事前に確認し、実質利回りを把握することで良い物件かどうなのかの判断をすることができます。

 


中には「利回り12%の物件に金融機関から融資承認を貰えたので購入したが、思ったよりも手元に資金が残らない」等のご意見を”購入後”に伺うことがあります。

突発的な修繕費用が発生した場合は別ですが、ランニングコストや空室損は事前に調べることができます。また修繕履歴や建物の劣化具合等からもある程度の修繕費用は予測ができます。

購入後にこんなはずではなかったと思っても、物件ごとに一定のランニングコストは発生し、設備の故障や建物等の劣化等には修繕費用が発生いたします。

エリアや募集賃料によっては、1年以上の空室が埋まらないこともあります。

ポータルサイトの健美家から「東武東上線沿線駅別アパート投資利回りの平均」の調査結果を発表した結果、利回り1位は「高坂駅」12.95%、2位には「東松山駅」11.41%との結果が発表されていました。

弊社では上記の駅はエリア外になる為、取り扱いはしておりませんが、12.95%は高利回りに見えますがエリアからして空室リスクや修繕費用、将来の不動産の値下がりリスクなども折り込んだ実質利回りは高利回りではないと言えるのではないでしょうか。

地方物件や空室期間が長い店舗物件などは実質利回りが低くなる傾向が強く、見せかけだけの高利回り物件とも言えます。

利回りが高い=リスクが高いとも言い換えられますが、しかし中には利回りが高くてもリスクが少ない物件もございます。

次回は買っていもよい高利回り物件について記載します。


2017-08-25 08:09:17

ファミリーエージェント三上です。
前回の続きになります。
 
↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://family-ag.co.jp/column/%E4%BB%8A%E6%99%823%E7%82%B9%E3%83%A6%E3%83%8B%E3%83%83%E3%83%88%E3%81%AF%E5%85%A5%E5%B1%85%E9%9C%80%E8%A6%81%E3%81%8C%E3%81%AA%E3%81%84%E3%81%AE%E3%81%A7%E3%81%AF%E3%83%BB%E3%83%BB%E3%83%BB


数回に渡り、お伝えしております「中古アパート」に関してです。

【中古アパートの心配事】
1 今後かかる修繕費が心配。
2 今後の入居付けが心配。
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。
 
中古アパートに対しては多くのお客様が感じられる心配事がありますが
上記2の「今後の入居付けが心配」に関して、3つの点を挙げておりました。
 
①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・
②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・
③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・
 
本日はその中の③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・に関して記載いたします。


基本的には新築時から築年数が経過するごとに家賃は下落していきます。
ポイントとしては
・大幅に家賃が下落するポイントはどこか
・家賃を下げない(上げる)対策はあるのか
を抑えておく必要があります。


一点目の「・大幅に家賃が下落するポイントはどこか」に関しては下図をご覧ください。



図の通りアパート新築時は当然一番高く賃料が取れますが(新築プレミアム賃料)築10年目ほどまでは急激に賃料は下落する傾向にあり
築11年~築20年の期間も多少緩やかになるものの賃料下落は続く傾向にあります。
築20年を超えた築古アパートになる頃には家賃の下落は底をつき、一定の賃料水準で進む傾向にあります。
逆にいうと一定水準まで下がった賃料はその他特別な要因が無ければこれ以上賃料は下がらないものが大半です。



二点目の「・家賃を下げない(上げる)対策はあるのか」に関してですが
例えば、同立地、同間取りの築25年のアパートと築35年のアパートがあるとします。
外観の見栄えが然程変わらない場合、どちらのアパートが入居者に選ばれるでしょうか?
答えは室内状態(設備)です。
正直、築25年も築35年も変わりません。
同立地、同間取りの場合、勝負になるのは室内の綺麗さや設備です。
長年アパートを保有しているオーナー様の場合、原状回復もいつも通り一般的なものになりがちですが
少しの工夫や設備の交換、新設で周辺の競合物件と差を付けられます。
家賃は当然需要と供給で決まります。上記二つのアパートの場合単純に築年数が若いアパートのほうが
良く思われがちですが、入居者からすれば「築古アパート」は「築古アパート」です。
外装より内装に力を入れたほうが入居者から選ばれやすくなります。
そうなると、相場の賃料から賃料を下げない(上げる)ことも可能となり、運用中の賃料下落リスクを抑えることが可能です。



次回は【中古アパートの心配事】
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。
に関して記載します。


2017-08-24 20:31:13

 

こんばんは。 ファミリーエージェントの小倉です。

収益物件の購入を検討する際、「利回り〇〇%以上・駅徒歩〇〇分まで」と、 物件探しをスタートする前に、先ずは「利用できる金融機関」を把握しておくことが重要です。

融資の条件は「人(属性)」と「物件」で決まりますが、 「物件」は同一条件のものがないのに対し、「人(属性)」は同じである為、 先ずはご自身の「属性」から利用できる金融機関を絞っていくことがセオリーになります。

ご自身の属性により利用できる金融機関を絞り、 その金融機関の条件がマッチする物件(構造や築年数、評価方法等)で どのような投資手法になるかを確認することがスタートです。

「人」と「物件」により上手く「融資」をマッチさせることは

投資の成果を大きく左右する重要なポイントになります。

 

当社では複数の金融機関との取引により、各金融機関融資基準を把握して
いるため、ご相談の方へ具体的な金融機関、支店をもとに

ご提案をしておりますので、融資についてもお気軽にご相談ください。

 

ファミリーエージェント小倉

 


2017-08-18 16:03:13

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前々回の記事

前回の記事

前回、前々回に引き続き減価償却を利用した節税対策について書かせて頂きます。

本日は「減価償却スキーム」とは? という点について書いていこうと思います。

まず「減価償却スキーム」は誰にでも有効な手法ではなく、 高所得者向けの手法です。

なぜ高所得の方向けの手法なのか?ですが、 これは日本の税制度に由来します。

 

日本の税法では個人の方の場合、 『所得税』 と 『譲渡税』 が分離課税となっており、
『所得税』 最大55%(住民税含む) と 『譲渡税(長期の場合)』 20%(住民税含む) と税率に差がある為、このギャップを利用して税圧縮をすることが可能です。

 

売却しない限りは譲渡税はかからないのですが、 減価償却を利用した節税対策では、 一般的に4年で償却が終わり、税負担が大きくなる為売却出口は必須となります。

 

譲渡税率が39%(短期譲渡)から20%(長期譲渡)に代わる5~6年を目途に売却を取っていくことになるのですが、 節税自体は出来たがそれ以上に売却損がでてしまっては本末転倒です。

 

その為、売却金額が値下がりしづらく予測しやすい物件が対象になるわけですが、 「売却金額が値下がりしづらい予測しやすい物件」とはどんな物件でしょうか。

 

弊社では2つの種類の物件をご提案しています。

1つ目は土地値の物件。 2つ目は近隣の相場利回りよりも利回りの高い物件。 です。

 

それぞれメリット・デメリットがあり選択は一長一短です。

それぞれのメリット・デメリットは

 

「土地値物件」

メリット

投資需要以外にも実需にも対応できるため、価格のブレが少なく最も売却出口が安定する。

 

デメリット

土地の値段が高い為、減価償却スキームに必要な建物価格を極端に大きく取る事が難しい。

 

「近隣の相場利回りよりも利回りの高い物件」

メリット

「土地値物件」に比べて建物価格を大きく取りやすい。

そもそもの収益性が高い為、節税効果とは別にキャッシュフローも大きく取れる。

 

デメリット

売却先が投資家をターゲットとしている為、 相場の変化や銀行融資姿勢の変化があった場合価格が下落する可能性がある。 です。

 

 

「どんな人」が「どんな物件」を買えば良いかについては書かせて頂きましたが、 少し長くなってきた為、「どう買って」「どう運営」すれば良いのかについては また次回書かせて頂きます。

 

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-08-17 19:51:28

 

収益物件購入のエピソードによく出てくる「価格交渉」所謂”指値”
についてです。

収益物件はもちろん「安く買う」ことで投資が有利になることは
言うまでもありません。

そのため物件の価格交渉は取引の場面ではよく出てくる話です。

当社でも購入の相談時に価格交渉の依頼をいただくことはよくありますが
当たり前のこととはいえ一度整理してみると・・・



物件価格を引き下げるという事は、売り手が受け取る金額を減らすと
いう事です。

設定している金額で【誰も】購入に手を上げる人がいなければ、
売らなくてはならない事情がある場合は価格交渉に応じるケースもあります。

ただ、他に設定している金額で購入を希望している【他の人】がいれば
わざわざ減額を希望している先に価格を下げて売却する必要はないわけです。

原則的ではありますが、

「いい物件」
←多くの購入希望者がいる
「そうでもない物件」←購入希望者が少ない(いない)

このようなベースがありますので、物件情報を手にしたとき物件を見る目が
ある人ほど基本的には「指値」は通らないケースが多くなります。

そのため

「購入したい物件が見つかる」⇒「指値する」⇒「買えない」そして
⇒「購入したい物件が見つかる」⇒「指値する」⇒「買えない」そして
⇒「購入したい物件が見つかる」⇒ 以下同じ・・・

の繰り返しになっている方も多いような気がします。


逆にあまり物件購入に基準がなく購入物件の購入判断経験の少ない
方ほど、不動産業者の「この物件価格が下がります・・・」
のトークになびいてしまい、指値をしても全然高かったなんてケースも
よく見かけます。

もちろん「そうでもない物件」が価格交渉することによって「いい物件」に
なるケースもありますので、価格交渉が悪いということではありません。

ただ、価格交渉にこだわるあまりにそのままの価格でも「いい物件」を
逃しているケースはとてももったいないと思います。それを購入できる
方なら尚更。

そのためにはどうしたらいいのか?ということですが、自分なりに物件購入の
基準を持っているいるならいいと思いますが、その時々で判断がぶれている
場合は<モノサシ>が必要です。

次回にその<モノサシ>とはどのように持つのか?ということを書きたいと思います。


2017-08-15 07:09:38

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

前回の記事では健美家のコラム記事について指摘点を書かせて頂きました。

https://family-ag.co.jp/column/%E6%B8%9B%E4%BE%A1%E5%84%9F%E5%8D%B4%E3%82%92%E5%88%A9%E7%94%A8%E3%81%97%E3%81%9F%E7%AF%80%E7%A8%8E%E5%AF%BE%E7%AD%96%E3%81%AF%E6%9C%89%E5%8A%B9%E3%81%8B%EF%BC%9F

前回の続きなのですが、

対象の記事のシミュレーションでは「なぜ減価償却木造を買って損しているか?」

について説明いたします。

結論から言うと

「ファイナンスアレンジのミス」

「減価償却スキームを理解していない」

という2点が大きな原因です。

対象記事では購入者属性・購入物件を下記の条件としていました。

給与収入800万円
購入金額1億円( 建物5,000万円、土地5,000万円 )
木造築25年
年間家賃収入800万円

そして、融資条件が

借入金1億円( 金利3.5%、返済期間20年、元利均等返済 )

としています。

本当に融資情勢を知らないのか、減価償却スキームを否定したいが為にわざとやっているのかわかりませんが、

この融資アレンジはあり得ません。

弊社であれば本物件への融資は、

借入金1億円(金利2.5% 25年 元利均等)
(金利3%  30年 元利均等)
(金利3.3% 34年 元利均等)

の3パターンをお客様の投資スタンスや属性によってアレンジ可能です。

上記のどの融資を使っても収支状況は改善しますが、

最もわかりやすい3.3% 34年での融資でシミュレーションしなおしてみます。

上が元々の買う前のシミュレーション(元ブログより転載)

下が物件を買った後のシミュレーションです。

 

ファイナンスを買えただけで30年までのキャッシュフローは改善します。

とはいえ、これではどちらにせよ赤字続きです。

そこで「減価償却スキームへの理解度」が必要となります。

次回は「減価償却スキーム」とは?とその効果について書かせて頂きます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-08-09 22:25:51

耐用年数を超えた中古アパートは、
短期間で減価償却を行うことで税圧縮がはかれ
自己資金の短期の資金回収が可能になります。
減価償却期間は、耐用年数によって決められております。
本日は2種類の耐用年数の定義、考え方の違いなどについてお話ししたいと思います。

まず、一般的に扱かわれているのが法定耐用年数です。
税法では、恣意性を排除する目的で「資産の種類」「構造」「用途」の別に
耐用年数を詳細に定め、画一的に処理するよう扱われています。



この法定耐用年数は、金融機関が融資期間を決定する一つの指標になっております。
金融機関によっても融資の期間や建物の価値の判定の仕方は異なりますが
都市銀行、地銀の多くはこの法定耐用年数をもとに融資期間を決めており、
耐用年数を経過した建物は無価値と判断しているところが多いです。
(アパートローンにおいては別です)

もう一つ、不動産鑑定士が行うもので経済的残存耐用年数があります。
建物が経済的に価値を有するのは何年か。言い換えると、無価値になるまであと何年か
を評価したものをいいます。
税法上の法定耐用年数とは異なり、物理的要因、機能的要因、経済的要因による
劣化を総合的に勘案して建物が経済的に稼働できる残りの寿命を判定します。
建物状態によっては法定耐用年数より長い期間で判定されることもあります。

経済的残存耐用年数が長くなることで償却期間が長く取れるのか否かについては
税務署に相談の必要がありますが
税金面でのコントロールや売却時のプラスポイント(銀行評価アップ)にもなりうる為、
経済的残存耐用年数を判定することは収益アップにつながる可能性もあります。
※判定には不動産鑑定士に依頼し費用がかかります

通常は、前述の法定耐用年数をもとに減価償却期間が決められております。
耐用年数を超えた4年で償却しなければならない木造のアパートなどの
償却期間中の収支や5年目以降の収支、運用方法についてなどまた別の機会に書かせて頂きます。


2017-08-04 08:20:23

ファミリーエージェントの永瀬です。

前回の記事では「オリンピック後は景気が悪化する」という説がある中で過去開催国のGDPデータを基に東京オリンピック後の不動産は下がらないのではないかという内容を書かせていただきました。

https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/145


前回の続きとして、人口の推移や増減についての側面から見てみます。

平成 27(2015)年国勢調査によると、東京の人口は、今後もしばらく増加を続け、2025 年の 1,398 万人をピークに減少に転じるものと見込まれる。 都下(多摩・島しょ)の総人口は、一足早く、2020年に426万人でピークを迎えます。

 

 


日本の世帯数の将来推計では2020年をピークに減少し、首都圏の埼玉県と千葉県、都下については2020年をピークに減少に転じる為、東京オリンピックが過ぎると東京であっても不動産賃貸の需要が減ると言われている所以ではないでしょうか。

空室や賃貸付けで苦労している大家にとっては、人口減少は脅威と感じている方も少なくないと思います。

世帯数が減少している中で不動産鑑定業者である株式会社タスの世帯別の将来推計では「単独世帯」「ひとり親と子から成る世帯」「夫婦のみの世帯」では2020年以降も世帯数が増加してしているのがわかります。

 

 

 

 

 


不動産賃貸需要として考えてみるとシングルタイプや2人入居の層が今後のカギになるのではないでしょうか。また首都圏については人口減少の下げ幅が少ない一方で、地方については過疎化・高齢化の進行が早まるという怖い予想になっています。

現在首都圏以外に不動産を所有している方については、将来的な不動産の価値が予想よりも下がる可能性や賃貸需要の縮小があります。将来の人口の増減について意識しておく必要があると考えます。


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