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2017-01-30 20:28:48
株式会社ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産は他の金融商品と比較した場合、
流動性が低い投資商品です。

預金なら即日現金化ですますし、株式でも売却後、
4日後には現金として受け取ることができます。

一方不動産の場合は現金化するまでに
1ヶ月~2ヶ月程度、長ければ半年以上かかる場合み
あります。


不動産の流動性の高い低いについては、
現金化できる時間が短い程流動性が高く、
時間が多くかかる不動産ほど、
流動性が低いを言えます。


具体的に流動性が高い不動産とは、
・物件ロットが小さい(購入できる層が多い)
・利用性が高い(更地や分割ができる)
・立地が良い(都心部・駅近)
などが挙げらます。

収益不動産の場合、物件ロットが小さい場合は
利回りとの関係性は大きくはありませんが、
立地が良い物件は大勢が欲しがる為、
利回りは低くなります。

つまり流動性が高い物件とは
利回りが低い物件となる為、
流動性と利回りの両方を求めるのは
難しくなります。

2017-01-27 09:47:10
ファミリーエージェント三上です。


本日は建物の【 定期清掃 】のお話しです。

収益物件を保有しているお客様のほとんどが管理会社に物件の管理はお願いしているかと思います。

一般的に管理委託手数料は 5% のところが多いかと思います。
高いところで 7% 、安いところで 3% など、管理会社によって様々です。

この管理委託手数料の中には建物の定期清掃費用が込みになっている会社や
定期清掃は別途負担となっている契約条件などもございます。

この【 定期清掃 】ですが、清掃内容や頻度、委託先など

単純に導入すれば良いものではありません。


【 清掃内容 】
清掃業者によっては、作業前・作業後の写真を送らずに
「実施しました」の文言だけの報告をするところもありますので注意が必要です。
基本的には地面の掃き掃除、玄関ドアや階段鉄部などの拭き掃除、照明点検、ゴミ置場清掃がメインです。

【 頻度 】
頻度に関しては、しっかり行う場合は月に4回
少ない場合は月に1回の清掃作業になりますが
どの程度が良いでしょうか?
ファミリータイプの物件の場合、敷地内やゴミ置場などは比較的入居者が綺麗に使用してくれますが
シングルタイプの物件の場合はすぐに汚くなる傾向が高いです。
特にゴミ置場などは顕著に表れます。
月に4回(週に1回)のペースであれば、汚くなる前に清掃に入れるため
シングルタイプの物件は月に4回ほどがベストかもしれません。

【 委託先 】
委託先は通常管理会社が提携している会社を使うのか一般的ですが
オーナー様によっては役所が斡旋している、シルバー人材を活用している方もいます。
シルバー人材の場合、例えば週に4回1時間の清掃をお願いした場合
計算上は1時間(時給)1,000円で週4回で4,000円ですが、実際に依頼すると
「1日1時間では作業員からすると稼げないので最低1回2時間以上にしてください」とか
「1日1時間であれば月8回(週2回)の清掃にしてください」などと言われることが多いようです。
そうなると月8,000円となり、相場よりは若干安いのですが
先ほど記載しました、作業前・作業後の写真の提出がなかったり
照明の交換などは断られたりなど清掃の内容には納得が行かないこともあるようです。


いずれにしても、定期清掃は必須で入れるほうが良いでしょう。
定期的に清掃をすることで、入居者の意識も変わってきます。

収益物件の資産価値を落とさない一つの方法ですね。

2017-01-26 23:57:08
こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

これから不動産投資を始めようと考えられている方の中には、「区分ワンルームマンション」への投資を検討されている方もいらっしゃるかと思います。
(新築ではなく中古を前提として書いています)

【区分ワンルーム】

一番に考えられるメリットとしては、東京23区内や横浜市の主要部で駅徒歩10分圏内等の「立地の良い」ところに投資ができるため、賃料単価も高く且つ空室のリスクが低い点ではないでしょうか。

反面、郊外や地方等の賃料単価の低いエリアですと、1度の入退去にかかる費用で1年間の賃料収入が飛んでしまったり、高い賃料が取れない分、毎月かかる管理費・修繕積立金のランニングコストで手残りがほとんど無くなってしまうことも十分に考えられます。

例えば、同じマンションの規模で同じ18㎡のワンルームと仮定した場合、賃料6万円が取れるエリアと賃料4万円しか取れないエリアでも、その部屋にかかる原状回復コストは都心と地方で大きな差はない為、1回の修繕費用が15万円だとすると、単純計算で賃料6万円で約2.5ヵ月、賃料4万円で約4か月の回収期間が必要になります。

さらに、需賃貸要のある都心部では空室期間も短く、賃貸募集にかかる広告費も地方と比較すると少なくて済むため、そこでも1ヵ月~半年分の収支が変わってきます。


管理に関しましては、マンションの規模も数十戸~数百戸と大小様々ですが、基本的には「建物管理」といわれる、共用部の管理を取り纏めている管理会社が入っているケースが多く(中には所有者で形成される管理組合による自主管理の物件もございます)基本的にBM業務を一括して請け負っているため、「共用部の清掃」や「電気設備・給排水設備・エレベーター等の保守点検」「不具合個所(共用部分)の小修繕」まで面倒を見てくれるため、所有者は手間がかからず、管理が楽な点も「区分マンション投資」の魅力の一つです。

その他にもメリット・デメリットは多数がございますが、本日は以上とさせていただきます。

不動産投資については弊社までお気軽にご相談ください。

2017-01-26 18:16:12

こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。

前回の私の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/40

「築浅のRCは購入時と売却時の金額が大幅に下がりやすい。」

という事を書かせて頂きました。

なぜこのようなことが起きるのでしょうか?

大きな理由は2つあるのですが、

まず一つは年々収入が減っていくという事です。

築が新しければ新しいほど経年によって賃料が下落しやすいのはご存じかと思います。

上記に関しては築浅の中でもむしろRCよりも木造の方が一般的に下落が起きやすいです。

但し、築浅RCの場合、家賃の下落もさることながら運営費が上がるという所に

注目されている方は少ないのではないでしょうか。

RCの場合、築15年を超えてくるころから細かな補修が多くなり、一回一回の修繕費用は木造に比べ多く費用がかさみやすいです。

またエレベーターなどの設備がついているものは経年によるコストの増え方が顕著です。

そしてもう一つが経年により購入検討利回りが上がるという事です。

こちらが売却出口を大幅に下げる要因になります。

築年数が上がれば「求められる利回り」が上がるのは当然といえば当然なのですが、

なぜ築浅RCが他に比べ「求められる利回り」が上がるのでしょうか?

それは融資が関係しています。

今築浅のRCの購入検討をされている方の大半は

低金利長期のプロパーローンを利用した購入を検討しています。

プロパーローンは築年数に対しての柔軟性が低く一部を除き法定耐用年数通りの融資をします。

仮にCFを2%程度欲しいという方が築17年1億のRCを金利1%30年フルローンで買ったとします。

この時の年間の返済率が3.85%(1億なら年間返済額385万)です。

RCの経費率・空室率の合計が平均25%(地方なら30%~)程度ですので、

利回り7.8%の物件でちょうどCFが200万円となる計算です。

これを10年間保有し売却を考えると物件の築年数27年になっていますので

RCの法定耐用年数47年から築年数を引くと20年の融資しか出来ない計算になります。

売却時、同じく金利1%20年フルローンを使いCF200万欲しいという方に売却を検討した場合、

返済率は5.51%ですので、

表面利回りで10.01%で売却をしなければいけない計算になります。

ということは物件価格が

購入時1億→売却時7800万

と2200万も下がってしまう計算になります。

CFが10年間で2000万ですので売却時にCFで得た収益はすべて失ってしまう計算です。

もちろん賃料下落や運営費が増える、経年が古くなったことによって求められるCFも増えることを考えると

更に売買金額が下がってしまう事も考えられるます。

特に地方のように、利用できる金融機関が限定的な物件は

選べる融資条件も少なくなる為、危険度が高くなります。

一度築浅RCの購入を検討する際はこの記事を思い出していただければと思います。

本日も最後までお読みいただきまことにありがとうございました。


2017-01-24 19:54:10
不動産投資を行うことによって得られるメリットが
自分の目的に合致していれば、不動産投資にチャレンジ
することは有効です。

意外ときちんと不動産投資のメリットを整理して
理解されている人は少ないように感じます。

不動産投資によって得られる効果は

1.資産形成

購入時は融資を使って取得することが多いので、借入の残債が
多いうちは資産性は低いのですが、借入を家賃収入で返済して
いくことで残債が減っていく(無くなる)ことで資産がつくれ
ます。家賃収入によって返済できる(自分が働いたお金ではない)
ということがポイントで保有し時間を使うことで資産形成ができます。

2.副収入

定期的(毎月ごとに)に入ってくる家賃収入が支出である
返済、経費、税金を上回れば安定的な本業以外の副収入
となります。

3.転売益

物件取得時に相場より低い価格で取得したり、保有期間中に
バリューアップ等で収益率を上昇させることにより、物件の
売却したときに利益を得ることができます。

4.節税

金融資産を不動産に変えることで評価を下げて相続税対策を
したり、主に減価償却を経費計上することで赤字にし、本業
所得を下げることで所得税を節税することができます。

5.私的年金の形成

収益物件を取得し年金が必要な65~70歳などを目途に家賃収入
が定期収入として受け取れる運用をすることで、私的年金を
形成できる。

6.インフレリスクヘッジ

現在のように金融緩和などで将来的にインフレを継続させる
経済状況の中では、インフレにより目減りする現金資産より
その時々でマーケット価格を反映する不動産のほうが
インフレに強い資産と言えます。


その他、購入する時の融資に団体信用生命保険が付くことから
生命保険の代わりになるというメリットを言われることが
ありますが、その側面がないとは言えないものの、投資する
ことのメリットを死ぬことに見出す概念があまり私は好きでは
ないのでわざと1.~6.には入れてません。


上記の不動産投資がもたらすメリットは一つの物件ですべてが
満たせるものは、まずありません。

逆に資産性が高い物件は収益率が低かったり、節税を目的とした
場合は私的年金の形成には不利になることがあります。

「あちらを立てれば、こちらが立たず」ということになるケース
多いので、自分の目的、目標に合致するメリットを確認して
それに合った物件を取得し運用することが大切です。

物件をたくさん持ちたいとか、融資が付くからとか、利回りが
高いからとかあいまいな基準で投資に踏み切ると失敗するリスク
が高くなりますから、目的を絞って投資することが重要です。




2017-01-23 08:31:06
こんにちは!ファミリーエージェント星野です!

投資不動産は「買ったら終わり」ではありません!
安定的賃料収入を得るための施策も必要ですし、最終的に物件そのものをどうすればよいのか…。

本日は出口戦略の一つである「売却」について考えていきたいと思います!

まず、売却するメリットは、所有していれば起きリスクを回避できること、まとまったキャッシュを得られることです。いくら最初はキャッシュフローが順調であっても、長期保有していると賃料設定が低くなるなどの外部要因なことでキャッシュフローが悪くなる可能性もあるし、一時的にキャッシュが必要になる可能性もあります。
実際に売却する、しないは別にして「売りたくなったらいつでも売れる」状況を保っておくことがとても重要です。

売却のタイミングについては、自分にとって都合がいいタイミングではなく、買い手がその物件に対して融資をひきうけやすいタイミングに売却することも必要になってきます。金融機関が融資期間を決定する際に、大きな根拠とするのが耐用年数の残期間です。買い手が15年以上の融資をひきやすいタイミング、つまり耐用年数が残り15年以上あるうちに売却すると、「融資が使えないことが原因で買えない」という状況を避けやすくなります。

また、売却の際の損益に大きく関わってくるのが譲渡所得に対する課税です。土地や建物の譲渡による所得は、給与所得などと合計せず、分離課税として計算されます。譲渡した年の1月1日現在で所有期間が5年を超えていれば長期譲渡として税率15%ですが、所有期間が5年以下であれば、短期譲渡として税率が2倍の30%となります。
税金面から考えれば、所有期間が5年を超えるまで待つということも必要となります。

上記を参考に売却するタイミングを考えながら不動産を保有しましょう!

最後までお読みいただきありがとうございました!

ファミリーエージェント星野

2017-01-19 09:18:53


こんにちは。ファミリーエージェントの福村です。

2017年に入りましたが、依然と金利が低い状態が続いていおり、
不動産投資する方には追い風となっています。


その中でお会いするお客様が、自己資金の割合をできるだけ低くし、
フルローン・オーバーローンで融資を受けたいというお声を度々耳にします。

それではフルローン・オーバーローンが降りる条件とは何でしょうか。


一つは積算評価が高い物件という条件です。

しかし、必ずしも「積算評価の高い物件=フルローン・オーバーローンを引ける」
というわけではございません。

たしかに積算評価が高い物件は、フルローンが出やすくなるのは事実です。

ですが、全ての金融機関が積算価格だけで担保評価を出しているわけでは
ありません。

積算価格を重視する金融機関、収益還元を重視する金融機関、
その両方をみる金融機関など様々です。

ですので、物件の所在や収益性、積算などを見て、その物件に合った金融機関を
利用するということが大事です。


オーバーローンに関しましては、『属性』によるものが大きいということです。

まず、金融機関は担保評価の範囲内でしか融資をしないというわけではございません。

このことはオーバーローンに限ったことではなく、担保評価を超える融資が
下りることに言えます。

これは、「信用」での貸し出しとなっており、個人の『属性』を金融機関が判断し、
融資可能な金額を設定するということです。

ここでいう『属性』とは、個人の場合、年収や保有資産(株や不動産等)などで、
法人の場合は経営状況や利益、内部留保などが挙げられます。


フルローン、オーバーローンが出やすいのは、信用での貸し出しに柔軟な地方銀行や
信用金庫などのオーダーメイド型の融資になります。
(※原則は属性と担保評価の掛け合わせで融資が行われるので、担保評価の高い物件の
ほうが貸しやすいです。)

反対に、パッケージ型の融資は、融資割合が決まってしまうので難しいと言えるでしょう。


また、フルローン・オーバーローンにはリスクも伴いますので注意が必要です。

こちらに関しては、次回にご説明させていただきます。


弊社は定期的にアパートローンセミナーを行っておりますので、ご興味のある方は
ぜひお越しくださいませ。



最後までお読みいただき、ありがとうございました。

2017-01-16 23:09:16
こんばんは!
ファミリーエージェントの小林です。

本日は新築と中古のメリット・デメリットについてまとめてみたいと思います。

まずは

新築物件のメリット・デメリット
【メリット】
・最新の設備、間取りが取りやすいことが多い
・新築プレミアム価格での賃貸付けが出来る
・長期間の融資を受けやすい
・メンテナンスのコストが当面かからない

【デメリット】
・取得時の利回りが低いことが多い
・減価償却期間が長いため節税効果を得にくい
・新築後数年での極端な賃料下落が起こる(価格下落)

中古物件のメリット・デメリット
【メリット】
・新築に比べて高利回り
・購入後すぐに賃料が得られることが多い
・現在の状況から運営状況を読みやすい
・減価償却期間が短く、効率的に節税が出来る

【デメリット】
・建物の修繕や設備の修理・交換などのコストが掛かる
・長期の融資が受けづらい

上記のメリット・デメリットが挙げられると思いますが、
購入の目的によってどのような物件を取得するかが異なります。

利益や資産形成という観点から考えれば中古物件が非常に有効と言えます。

一般的に、新築物件では高利回りは期待出来ません。
利回りが低いということは、純収入が少なくなるので投資回収スピードが遅くなります。

新築時の家賃は俗に言う「新築プレミアム」という相場よりも高く設定可能ですが、
それ以上に物件の価格が割高に設定されていることが多いです。

また「新築プレミアム」で相場よりも高く賃料が設定されているということは
新築後賃料の下落は免れません。中古物件でも賃料の下落は起こりますが、
新築後の下落は大幅に下がることが多いです。(立地が良ければ多少下落率は下がりますが)

そして賃料の下落に加えて、新築物件と中古物件では求められる利回りが違い、中古物件の方が
高利回りを求められますので、物件価格自体が下落してしまいます。

収益物件購入に関して利益を最大化させるためには、
■純収入が多い
■物件価格が落ちづらい
上記2点が非常に重要となります。

◇新築プレミアム後の賃料の下落
◇物件価格の下落してしまう可能性が高い

そのため一般的には新築物件は資産形成目的の投資にはあまり向いていないと言えます。
(割安で新築物件が購入出来ればこの限りではないですが、あまり期待は出来ないと思います。)

中古物件に関しては、利回りが高いため、新築物件に比べて純収入が多く投資回収が速く進み利益を得やすいです。
中古物件は新築物件に比べて賃料下落が少なく、また建物価格も下がっているため、土地価格の割合が高くなります。
土地価格の割合が高いということは物件価格が大幅に下落する可能性が低くなります。(土地は減価しないため)

また減価償却期間が短いために節税効果が得やすく手元に残る純収入が新築物件に比べると多くなりやすいです。

メンテナンスコストや融資に関しては新築物件に有利で、資産形成には中古物件が適しているということになります。

上記内容を踏まえて、割安な新築物件を購入するか、建物状況を確認したうえで、中古物件を条件の良い融資で購入していくか。

新築物件が決してダメなわけではなく、割安な物件が出てきづらいということと、
中古物件もしっかりと確認したうえで、中古物件の特性を理解していれば新築物件を凌ぐ収益物件になるということです。

弊社では新築物件、中古物件どちらもご紹介可能ですが、
お客様の目的や所有されている不動産の内容によっても取組み方は様々だと思います。

まずはそれぞれの特性をしっかりと理解したうえで取組み方をご検討されることをおススメ致します。。

詳しくご相談されたい際は、個別面談も随時受け付けておりますので、お気軽にご連絡下さい。

本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。

2017-01-13 21:37:50
株式会社ファミリーエージェントの永瀬です。

1月~3月は賃貸では繁忙期と言われていいます。

理由としては、新築物件がこの時期に合わせて
完成することと、卒業や転勤など新生活の
スタートの時期と重なり入退去が増えるからです。

賃貸の部屋を専門に取り扱いしている不動産
業者さんでは年間売上の4割が1月~3月に
集中するなど忙しい時期となり、休みを返上して
営業している駅前の業者さんも見かけます。

アパート・マンションを所有しているオーナー様で
季節に合わせた戦略をされている方も
いらっしゃいます。

相場賃料というものがありますが、一年間ずっと
同じ賃料というわけではないからです。

それは、季節により賃貸需要が大きく変わるためです。

繁忙期には多少賃料が高めでも賃貸が決まる可能性は
高まります。逆に夏は賃貸需要が少なくなります。

例えば1月の繁忙期に退去が出てしまった場合、
原状回復工事を行い早く募集ができれば、退去
した賃料よりもく貸し出す戦略も可能です。

学生需要が多いエリアでは、卒業時期の1月~3月に
退去が集中しやすいことはだれでもわかりますので、
退去前通知を1ヶ月ではなく2ヶ月前にしたり、
できれば退去を3月より前にしてほしいなど
事前にこちらの意向を伝えておくだけでも
効果があるかもしれません。

また3月までが繁忙期というイメージがあるかと
思いますが、5月の連休前ぐらいまではある程度の
動きがありますので、空室が出た場合は早めの
原状回復の募集がポイントになります。

2017-01-12 20:41:04
ファミリーエージェント三上です。

本日は収益物件の収支を見る際に考慮する「 空室率 」に関して記載します。

空室率には「時点空室率」「稼働空室率」「賃料空室率」の3つの考え方があります。


「時点空室率とは」
文字通りその時点で全戸数に対する空室数の割合になります。
良く管理会社が自社の管理物件の空室率を出す際に利用する空室率ですが
HOME'S不動産投資の「見える!賃貸経営」で出ている空室率はこの時点空室率になります。

「稼働空室率とは」
1年間の稼働日数のうちの空室日数が全体の何%なのか?という視点で空室率を計算する方法です。
※我々がお客様にご提案するときはこの稼働空室率を使っています。

「賃料空室率とは」
日数ではなく賃料ベースで計算します。
予定満室賃料から空室後の賃料下落分を考慮して計算します。


各空室率に関しては大手管理会社が全国賃貸住宅新聞でも解説していましたので
ご確認下さい。
※http://www.artavenue.co.jp/info/82_1.pdf



不動産投資を取り組む方が空室率を考慮して計算する場合は
「稼働空室率」を使うのがベストです。

中には6部屋のアパートで2部屋空室になっただけで空室率が30%を超えてくるので
最低空室率は30%見てます。とお考えの方もいらっしゃいますが
この場合、2部屋が1年間ずっと空室だった場合ですよね。

当然、原状回復し賃貸募集をして空室を埋める動きをしますので
設定賃料が間違っていなければ、入居者は決まるでしょう。

それでもその間に別の部屋が空室になる可能性があるからとお考えの方もおりますが
こちらは 解約率 というものがございます。
入居者によっては1年で退去する人もいれば、10年以上住み続ける方もいます。

一般的には1Rなどの単身タイプのお部屋は4年~5年の解約率と言われております。
この場合、20%~25%の解約率となる為、総戸数6部屋のアパートの場合
1年間に1.2~1.5部屋が解約=退去が出ると想定する訳です。

ファミリータイプの場合は入居期間が長くなる為、さらに解約率は低くなります。


このように現実的な観点から空室率を算出し収支計算をし年間のキャッシュフローを出していきます。



その他、空室になった後の「原状回復費用」や
入居者が決まった際に管理会社に支払う「事務手数料」や
客付業者に入居斡旋の為に支払う「広告料」など
空室以外にも実際の収益不動産の運用には様々な費用がかかりますので
その点も考慮する必要がありますが、上記の詳細は次回お届けします。



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