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2017-06-05 20:50:07

投資用不動産を個人で取得した場合、
所得税の不動産所得の計算において、
事業的規模として認められると有利な規定が数多くあります。

認められる基準は、
1区分―1室
1戸建て―2室
1棟物件―部屋数
として、所有している物件の総合計が10室となれば
事業的規模とみなされます。

例えば、
「マンション2部屋、1戸建て4棟所有」、「8部屋の1棟アパート、マンション2部屋所有」
であれば満たしていると言えます。

事業的規模の場合のメリット

メリット・1
青色申告特別控除65万円が適用されます。

メリット・2
青色事業専従者給与の支給
妻や子供に対して家賃収入から給料を支払うことができ、
さらに給料全額を経費として収入から差し引くことができます。

―青色事業専従者給与の経費算入の注意点―

・生活費は同じ家計から出ていること
この制度は、同じ家計のなかでやりくりしている家族が対象となります。
ですから、子どもが独立して別の収入を得ている場合は対象となりません。
一方で、進学等で一人暮らしをしており、
仕送りをしているようなケースでは対象となります。

・子供に給料を支払う際は15歳以上であること
同じ家計のなかで生活しているといっても15歳未満の子供に対しては、
給料を支払うことはできません。

・勤務実態があること
実際に働いていないにも関わらず、妻や子供に対して給料を支払うことはできません。
また、給料の額も仕事の内容や働く時間などに照らし合わせて妥当かどうか判断されます。

・対象となった妻や子は「配偶者控除」や「扶養控除」の対象からはずれる
給料を支払うことになった妻や子には、配偶者控除や扶養控除の対象からはずれてしまいます。
そのため、支払う給与はこの控除額以上の金額で設定することが必要です。
※配偶者控除 38万円 / 扶養控除38万円~63万円(対象となる年齢により異なる)

メリット・3
貸倒損失の計上が可能
滞納が何カ月も続いて家賃が回収できなかった場合、事業的規模であれば、
その年の経費として計上して、所得から差し引くことができます。
一方で、不動産経営が事業的規模ではない場合には、
収入として計上した年の所得から、なかったものとして取り扱われます。
その場合更正の請求を行わなければなりません。

メリット・4
火災や地震で発生した損失は全額を経費計上できる
火災や地震で建物に被害が発生した場合、その全額を経費として計上することができます。
事業的規模の場合、損失がその年の不動産所得から差し引けない場合には、
他の所得の黒字から差し引くことができ、
それでも引ききれない分は翌年以後3年間にわたって損失を繰り越すことができます。

では、事業的規模となる場合のデメリットはないかというとそうではありません。

デメリットは、
事業的規模では、各都道府県が課税する事業税の対象となります。
青色申告特別控除額(65万円の控除)を差し引く前の所得から、
290万円を差し引いた残額の5%が課税されます。


事業的規模と認められると税制面で
様々な優遇を受けられる一方で、
賃収が増えると事業税も大きくなります。
賃収が増えた場合は、資産管理法人を設立し
所得を分散させ税を圧縮するなどの方法もありますが
低価格帯の1棟物件を2~3棟保有する程度の規模であれば法人を設立するより
取り組みやすいのではないでしょうか。
また、1棟で10室あるようなアパートであれば
事業的規模と認められ1棟の保有でも優遇が認められます。


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