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スタッフブログ

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2016-12-28 11:56:21
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日頃より、弊社をご利用頂き誠にありがとうございます。

年始年末の営業日程を下記の通りお知らせ致します。


2016年12月29日(木)~2017年1月9日(月)お休みを頂戴致します。


2017年度の営業は1月10日(月)14時から行いまして、11日以降は通常営業を致します。


ご利用のお客様・関係者の皆様方には、大変ご迷惑ならびにご不便をおかけいたしますが、何卒どうぞよろしくお願い申し上げます。


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上記の通り弊社も年末年始のお休みをいただきます。


本年もご登録会員様、オーナー様、関係取引先の皆様大変お世話になりました。


今年よりファミリーコーポレーショングループにファミリーエージェントが発足しあっという間に一年が経ちました。


定期開催しているセミナーも毎回大勢のお客様にご参加いただき感謝しております。


来年も皆様の不動産投資において有益になる仕事を全力でさせていただくつもりでございますので、何卒よろしくお願い申し上げます。


本ブログもお正月休みをいただき来年1月10日から再開いたしますので、よろしくお願いします。

2016-12-26 16:00:00

当社は比較的築年数の古いアパートを取り扱うことが
多いのですが、よくお客様から

「建物は何年持つのですか?」

と質問を受けることがあります。

これは実際にどのくらい建物が賃貸物件として使用
できるのかとの意図だと思うのですが、減価償却や
融資の条件等から「耐用年数」という基準もあり
よくわからないところではあります。


参考に財務省のPRE戦略検討会(早稲田大学・小松教授)
「建物は何年もつか」のレポート内容では

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寿命と耐用年数

■建物の寿命とは
・ある建物が実際に存在した年数
・決まるもの

■建物の耐用年数とは
・減価償却のための年数
・使用を予定する年数
・決めるもの

寿命の推計方法

• サイクル年数
• 日本30年、米国103年、英国141

年 • 解体・リサイクル制度研究会報告-自立と連携に
よるリサイクル社会の構築と環境産業の創造を目指して-
(平成10年度 建設省)
• 「平成5年 住宅統計調査」(総務庁)

• 滅失建物の平均寿命
• 日本26年、米国44年、英国75年
• 平成8年度 建設白書

上記の観点から

建物寿命推計をまとめると

• 構造材料による差はない
• 木造は短い、RCは長いということはないといえる
• 面積の大小が影響している
• 最近は寿命が伸びている
• 経済情勢の変化
• 建物の質の向上

• ただし欧米と比較するとまだ短命

建物寿命の「常識」を疑う

• 常識:「材料の耐久性が重要である」
• だから「木造は30年しかもたない」が
• 「鉄筋コンクリート造は60年もつ」
• 常識:「建物は経年減価するものだ」
• 財務省令による建物の耐用年数の設定
• 固定資産税評価基準の経年減点補正
• 中古建物の取引価格-高経年建物は価格がゼロ
•これらに合理的な根拠はあるのか?

「耐久性」説の問題点

• 研究は構造材料の特定の劣化のみに着目
(腐朽、中性化等)
• その現象が建物全体にとって致命的かどうかが問題
• コンクリートの中性化は必ずしも致命的とはいえない
• 耐久性は長寿命化の必要条件? 十分条件?
• [十分条件]材料の耐久性があれば、建物は必ず長寿命となる ・・・?
• [必要条件]長寿命の建物では、必ず耐久性の高い材料を使う ・・・?
• 耐久性は必要条件でも十分条件でもない
• メンテナンスをしないならば、耐久性は長寿命化の必要条件となる
• 耐久性より、むしろ使い方が問題
• わが国で建物が自然に倒壊することは稀
• 建物を壊すのは使用者や所有者である

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日本では木造は26年~30年で平均的には取り壊されている
統計になっているようですが、日本では自然に倒壊すること
は稀であるため、この平均年数はあくまで使用者や所有者が
取り壊した年数ということです。

そのため、建物寿命はむしろ使い方メンテナンスで変わって
くることと、建物の質の向上、経済情勢で近年は建物寿命が
伸びている結果になっているようです。

耐用年数は一般的には

木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造47年となって
いますが、これは減価償却期間や使用期間をあくまで
「決めた」ものであって実際はそれよりもかなり長期に
日本の建物の場合は利用できるのではないでしょうか。

 

 

 

 


2016-12-22 21:00:00
不動産投資を始める際に資産管理法人の設立を
検討される場合も多いかと思います。

個人事業主の場合、アパートマンションの経営を
初めてから1ヶ月以内に税務署に開業届を
提出することぐらいです。

一方、法人で購入する場合の手続きは

・設立登記(株式会社・合同会社)

・会社の銀行口座を開設

・税務署、県税事務所、市区町村に開業届などを提出


ここで注意をしなくてはいけないのが銀行口座です。

昨今、都市銀行を中心に法人の銀行口座の開設が
厳しくなってきています。

法人名義の口座を用いたマネーロンダリングや
振込詐欺などが横行しているのが原因です。

数日で法人の銀行口座をつくることは
ほぼ不可能な状況で、口座開設の審査から
通帳が発行されるまでに3~4週間ほど
かかります。

資産管理法人への融資を行っている
金融機関の中には引き落とし口座に
指定できない銀行口座もある為、
事前の確認が必要です。

法人での融資承認は期限に間に合いそうだが、
銀行口座開設が間に合わないということが無いように
融資と並行して早めの準備をしておくことを
お勧めいたします。


2016-12-21 13:00:00
株式会社ファミリーエージェント三上です。

収益物件を探す上で多くの皆様が利用される「ポータルサイト」ですが
なかなか希望の物件が見つからない・・・方が多いようです。

投資家の皆様はどのように物件情報を得ているのでしょうか

ポータルサイトの中には会員登録することで業者から個別で物件情報の紹介を受けられるシステムや
あらかじめ事前に「希望条件」を設定することで、条件に合った物件のみが登録と同時に通知が来るようなシステムもございます。

それでも、先に物件が取られてしまったり、融資審査に時間がかかり契約まで進めなかったりと様々な苦労があるようです。


優良物件を入手する手段として一番安定・確実な方法は【 不動産業者(担当者)】選びかと思います。
不動産業者の担当が売却物件の情報を手にしてからポータルサイト等に登録するまでには必ず行うことがあります。
それは「自身のお客様や面識のあるお客様に”先に ”物件のご紹介」です。

担当者としては、既に取引や面識のあるお客様の方が希望条件や融資の可能性、性格をわかっていますので
該当する物件であれば先にご紹介してしまいます。※サイトに登録し数十人から問い合わせがあっては対応が大変ですよね。

担当者も多くの顧客を抱えており、そのなかでも優先順位を決めています。
それでは担当者はどのように優先順位を決めているのか・・・
先ほども記載した通り「お客様ごとの希望条件や融資の可能性」から成約につながる可能性の高いお客様からは当然ですが
同等に重要なのが【お客様の性格】です。

担当者としては、日々お客様に物件を紹介し契約し決済し、アフターフォローをする繰り返しですが
日々の業務を円滑に進める上で「非常に細かいお客様」や「上から目線で話してしまうお客様」「判断に時間がかかってしまうお客様」「手数料の値引きを要求してくるお客様」は嫌われるケールが多いようです。

もちろん、最低限の不動産の調査や提案は当然ですが、それ以外の要素で担当者に嫌われてしまうと優良物件の紹介は来ないでしょう。
担当者も人間なので、良い取引ができたお客様に関してはその後も続けて優良な物件を紹介するものです。

当社のお客様の中にも良い取引をしていただけるお客様は多くおり、社内でも評判が良くなりますので優先的にご紹介しております。


とはいえ、そもそもすべての不動産業者(担当者)が優良物件情報を持っているかや担当者自体の「性格」が残念ながらよろしくない方もおられます。
複数の不動産業者と面談等を行い、お客様の判断で良いお付き合いをしていきたい業者を選別し、かつ好かれるような対応を心掛けることを繰り返すことが重要になってきます。


当社「ファミリーエージェント」も収益物件に特化した業者ですが、業者目線からこのような方には先だって優良物件を紹介しておりますので
随時開催しております「個別相談」や「セミナー」に足を運んでいただき、WINWINの関係作りをしていきたいと考えております。

アパート投資.COMのトップページから「会員登録」「購入ご相談」のバナーがありますので、ご賛同いただけるお客様は是非お問合せ下さい。

2016-12-21 00:00:00

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。


賃貸の繁忙期に差し掛かり、すでに収益物件を保有されている方は入居者からの退去通知が増えてくる時期かと思います。

賃貸住宅の管理会社で構成される協会「日本賃貸住宅管理協会」では、2015年度下期の「居住者の平均居住年数」を賃貸住宅の利用客層を「学生」「一般単身者(学生除く)」「一般ファミリー」「高齢者(65歳以上)」「法人」「外国人」の六つに分類し、調査した結果がでています。

やはり平均入居年数が長いのは、子供の就学問題、高齢者は周辺地域との接点の維持や引越しの手間のハードルの高さ、引越しの必要性も低く、同じ住居に継続して住み続ける希望を多く持つ「高齢者」「一般ファミリー」層となっております。

一般ファミリー層では4年以上の入居が全体の約72%で、高齢者層に関しては4年以上の入居が全体の「91%超」となっております。

反対に、学生・一般単身者層では、全体の70%~90%が2年~4年入居という、2度目の更新前に退去が多いという結果になっております。

上記の結果は全国ベースでの数字ですが、地方であればあるほど、高齢者の入居期間は長くなるような調査結果がでております。

高齢者の方の入居は、孤独死の可能性や、一般的に所得が高くないことから賃料滞納が起きやすかったり、室内の滞在時間が長いことで室内が傷みやすく、また、近隣とのトラブルが起こりやすいなど懸念される事項はありますが、保険や保証会社、管理を委託する管理会社の選定次第では、長期入居による安定したキャッシュフローが見込める優良な入居者となります。

エリアや物件により賃貸のターゲットは異なりますが、長期入居が見込める「高齢者」の入居も視野に入れた募集方法も検討してみても良いかと思います。

売買だけでなく、入居付けや管理に関してもお気軽にご相談ください。

2016-12-17 19:00:00

こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。

本日はRC投資について考えてみたいと思います。

近年お客様と打ち合わせをしている中で

「RCの物件で探しています。」

というワードを頂く事が多いです。

たしかに事業規模で展開していくための主軸はRCが最も適していると私も思います。

が、お客様が最近他社様より買ったRC物件やシミュレーションを見てみると

「おいおい…この物件(投資)は儲かるのか…?」と首を傾げたくなる事の方が多いように感じます。

多いケースとして

・築浅RCで収支が回りそうなら買ってしまう

・築古RCでも利回りが高いので買ってしまう

・高金利&長期融資で買っている

・土地建物比率が建物3割以下になっている

・地方物件

などでしょうか。

個別になにが問題なのか?に複数回にわけて具体的な問題点について説明していきます。

まず1回目は「築浅RCで収支が回りそうなら買ってしまう」についてです。

築浅RCのRCは低金利でのプロパーローンがつきやすく、修繕の心配も当面必要なくCFさえ回るのであれば

良い事しかないように感じます。

築浅のRCにもしっかりデメリットはあります。

築浅RCにもいろいろありますが、すべての築浅RCに共通して言える最も大きいデメリットとしては、

【購入時と売却時の金額が大幅に下がりやすい】

という事があげられます。

なぜこのような事が起きるのでしょうか?

こちらについては、また次回の記事でお伝えさせて頂きます。

本日は最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

2016-12-15 14:05:06


不動産投資を行うことによって得られるメリットが
自分の目的に合致していれば、不動産投資にチャレンジ
することは有効です。

意外ときちんと不動産投資のメリットを整理して
理解されている人は少ないように感じます。

不動産投資によって得られる効果は

1.資産形成

購入時は融資を使って取得することが多いので、借入の残債が
多いうちは資産性は低いのですが、借入を家賃収入で返済して
いくことで残債が減っていく(無くなる)ことで資産がつくれ
ます。家賃収入によって返済できる(自分が働いたお金ではない)
ということがポイントで保有し時間を使うことで資産形成ができます。

2.副収入


定期的(毎月ごとに)に入ってくる家賃収入が支出である
返済、経費、税金を上回れば安定的な本業以外の副収入
となります。

3.転売益

物件取得時に相場より低い価格で取得したり、保有期間中に
バリューアップ等で収益率を上昇させることにより、物件の
売却したときに利益を得ることができます。

4.節税

金融資産を不動産に変えることで評価を下げて相続税対策を
したり、主に減価償却を経費計上することで赤字にし、本業
所得を下げることで所得税を節税することができます。

5.私的年金の形成

収益物件を取得し年金が必要な65~70歳などを目途に家賃収入
が定期収入として受け取れる運用をすることで、私的年金を
形成できる。

6.インフレリスクヘッジ

現在のように金融緩和などで将来的にインフレを継続させる
経済状況の中では、インフレにより目減りする現金資産より
その時々でマーケット価格を反映する不動産のほうが
インフレに強い資産と言えます。


その他、購入する時の融資に団体信用生命保険が付くことから
生命保険の代わりになるというメリットを言われることが
ありますが、その側面がないとは言えないものの、投資する
ことのメリットを死ぬことに見出す概念があまり私は好きでは
ないのでわざと1.~6.には入れてません。


上記の不動産投資がもたらすメリットは一つの物件ですべてが
満たせるものは、まずありません。


逆に資産性が高い物件は収益率が低かったり、節税を目的とした
場合は私的年金の形成には不利になることがあります。

「あちらを立てれば、こちらが立たず」ということになるケース
多いので、自分の目的、目標に合致するメリットを確認して
それに合った物件を取得し運用することが大切です。

物件をたくさん持ちたいとか、融資が付くからとか、利回りが
高いからとかあいまいな基準で投資に踏み切ると失敗するリスク
が高くなりますから、目的を絞って投資することが重要です。


2016-12-14 15:56:58
アパート投資を行う上で個人で所有するか
法人で所有するか計画的に行っている方も
多くいらっしゃるかと思います。

個人と法人の違いの一つで、「税率」があります。

個人は所得税率、法人は法人税率となり、
利益に応じて上がっていく仕組みになっています。

一定のラインを越えてくると
法人税率の方が低くなるため、
法人での取得を検討する場合です。


■個人の税率(所得税率+住民税率)

 課税所得金額      税率    控除額

    0~195万円    15%      0円
 195万円~330万円    20%   97,500円
 330万円~695万円    30%   427,500円
 695万円~900万円    33%   636,000円
 900万円~1,800万円   43%  1,536,000円
1,800万円~4,000万円   50%  2,796,000円
4,000万円超        55%  4,796,000円


■法人の税率(法人税+住民税+事業税)

 利益          税率

 0~400万円      約22%
400万円~800万円    約23%
800万円~        約36%


給与収入が1,000万円の方であれば
家族構成などにもよりますが、
課税所得は700万円程です。

不動産所得がある場合は
課税所得700万円に上乗せになります。

個人と法人の税率が逆転する課税所得の目安は
800万円~900万円になります。

2016-12-13 16:14:46
昨日の「大学生の賃貸繁忙期」に続き、大学生申込み取得方法と傾向に関して記載いたします。

日本全国を見てもやはり首都圏、特に一都三県の大学は多く、全国の大学数の約30%を占めております。
そんな一都三県の大学生需要を取り込むにはどうすればよいでしょうか。

一つは昨日のブログにもありました「3月までのフリーレント」で申し込みしやすくする方法
また、学生が入居する賃料が2万円~4万円ほどである場合、客付業者の仲介手数料も少なくなってしまうので、AD(広告料)を2か月~3か月に設定し、1取引で10万円近くの報酬が取れるように設定する。※仲介会社の営業マンにもノルマがあり、時間は限られておりますので、上手に調整する必要があります。

内装に関しては、写真映えする色、設備を多用する、地方から首都圏への来られる学生の場合、基本的にはネットで物件の目星を付けます、その際に重要なのが写真です。
枚数を多く掲載するのはもちろん、撮り方も重要です。それでも競合が多くある単身者タイプの場合はアクセントクロスや設備で差別化を図り、閲覧者により良く見せることも重要です。


当然、上記設定をしても見ていただけなくては意味がありません。

新大学生が賃貸物件を探す方法としてもう一つ重要なのが、「大学生活協同組合」通称「生協」です。http://www.univcoop.or.jp/

各都道府県に組合があり、大学の内部にブースを設け、新入学生や在学生を対象に賃貸物件を紹介しています。
組合に入れる(入っている)業者は大手や古くから繋がりのある業者が占めており、新規での参入には障壁がありますので、当社の場合は組合に加盟している業者へ大学生向けの賃貸物件を紹介し客付けの協力をしていただいております。
※大学の合格発表後、関係書類が自宅に送られてくる中に生協の広告が入っているケースが多いです。

大学生の入居者のメリットとしては
■連帯保証人が親御さん(申込者が親御さん)なので、遅延・滞納のリスクが少ない。
■学生期間の4年間(薬学部工学部等の場合6年間)の長期の入居期間になるケースが多い
■退去時の原状回復もスムーズに進むケースが多い
などが上げられます。

一方、大学生のみに頼ってしまう場合、デメリットもございます。
「大学のキャンパス移転」です。
最近では、八王子の「杏林大学」が「井の頭に新キャンパス」や「文化学園大学」が「新宿南口に新キャンパス」など
大学も学生の獲得のために都心へ移転する動きが出てきております。
※国立大学など移転の可能性が低い大学は良いかもしれません。

また、1月-3月の繁忙期を過ぎてしまうと入居者が激減してしまう傾向にありますので
そのほかの単身需要があるかどうかの確認も必須ですね。

2016-12-12 21:04:23
賃貸の繁忙期は1月~3月と言われておりますが、この時期からネットを中心にお部屋探しを始めるお客様が多い印象です。

一般的な入居の流れは「物件確認→申込→契約→引き渡し」を10日~2週間前後で行う為、2月・3月入居希望の方ですと、今の時期から探し始めるのはまだ早過ぎるのですが…

弊社の管理物件で「大学生」をターゲットとした物件は既に申込が増えてきている状況です。

大学によっては合格発表が行われている為、合格者の方がお部屋探しを始めているのですが、上記の一般的な「申込~入居まで」の期間ですと、賃料発生のタイミングが早すぎてしまいなかなか物件を決めきれない。というパターンが多い為、弊社で管理している物件では「3月までフリーレント」と打ち出し、以降入居申し込みが増えてきている状況です。

ちなみにですが、大学生の平均賃料は「23区内約6.2万円」「平均通勤時間約28分」「電車・バス通学の割合約76%」に対し、「23区外(埼玉・神奈川含む)55,183円」「平均通勤時間約14分」「電車・バス通学の割合」と、都内と郊外では賃料平均の差に加え、通勤時間や交通機関を利用しない徒歩圏内(自転車圏内)から通えることがポイントとなっているようです。
(参照URL:http://www.gakusei-alker.jp/yachin/new.html)

立地は変えられない分、駐輪場付き等の設備面やフリーレント等の募集方法を変えることで入居の促進を行い、競合が少ない繁忙期前の早い段階で入居が増えるようなご提案を差し上げております。

管理・賃貸募集のについてもファミリーエージェントまでお気軽にご相談ください。



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