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2017-07-31 20:57:47

ファミリーエージェント三上です。
前回の続きになります。

 
↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://family-ag.co.jp/column/%E3%80%90%E4%BB%8A%E5%BE%8C%E3%81%AE%E5%85%A5%E5%B1%85%E4%BB%98%E3%81%91%E3%81%8C%E5%BF%83%E9%85%8D%E3%80%91%E2%91%A0%E8%A1%97%E4%B8%AD%E3%81%A7%E3%82%88%E3%81%8F%E3%81%BF%E3%82%8B%E7%AF%89%E5%8F%A4


 【中古アパートの場合】
1 今後かかる修繕費が心配。
2 今後の入居付けが心配。
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。


上記2の「今後の入居付けが心配」に関して多くの方が持たれている中古アパートのイメージとして
 
①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・
②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・
③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・
 
が挙げらる中で、本日は②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・に関してお伝えします。


単純に「風呂・トイレ・洗面所」が一緒になった、3点ユニットよりも、バストイレ別の方が当然人気はあります。


それでは、築古物件に良くある3点ユニットのお部屋は入居者付かず空室だらけなのでしょうか?・・・

そんなことはありませんよね。


そもそも家賃には相場があります。
「〇〇駅の新築アパートの家賃相場は〇〇万円」「〇〇駅の築古アパートの家賃相場は〇〇万円」など
当然、その物件ごとに相場の賃料設定で募集活動を行いますので極端に最寄り駅の乗降者数が少ないとかその他の要因が無い限り入居付けは可能です。
※最近多いですが、横浜市の新築アパートもちろんバストイレ別のお部屋でも半年以上入居が付かないお部屋は山ほどあります。
家賃設定が間違っているのですね。

それでは「賃料の低い築古3点ユニットのアパート」にはどんな入居者からの申込があるでしょうか?
当社で管理しております管理物件のほとんどが「築古アパート・マンション」で、バス・トイレ別と3点ユニットでは
断然、3点ユニットのお部屋のほうが多い状況です。

入居者の属性としては多いのは

① 外国籍の方
② フリーター学生などの所得が200万円前後の方
③ 生活保護受給者

が大半を占めます。


①外国籍の入居者に関しては、近年非常に多くなってきております。
外国籍の方の場合、そもそも3点ユニットに嫌悪感を抱いておらず、入居付けの足かせにはなりません。
また、千葉県総武線の●●駅や常磐線●●駅など特定の駅にはかなり多くの外国籍の方がお住まいになっており、駅を降りると異国感が感じられるほどです。
昔は外国籍の入居者を敬遠されるオーナー様も多くいらっしゃいましたが、最近では外国籍専門の保証会社多くあり、保証会社必須で入居付けすることで
滞納やトラブルのリスクを抑えられますし、実際のところ、然程トラブルになっておりません。
※以外と日本人のほうが手におえないクレーマーになってしまうケースが多いような気がします。



②フリーターや学生など、所得の少ない方に関してはそもそも高額な賃料を払えない為
妥協せざるを得ない状況で、賃料の低い「3点ユニットアパート」が対象となることがほとんどです。
バストイレ別を希望してしまえば、駅距離が遠くなったり、お部屋が狭くなるなど、どこかしら妥協しなければいけないですが
男性のフリーターや学生であれば、3点ユニットの重要度は高くありませんので、ここでも一定の需要がございます。
その中でも室内の設備に差を付けるや初期費用を安くすることで、類似物件との競争に勝つことは十分可能です。



③生活保護受給者の場合は各自治体によって、補助を受けられる金額が決まっておりますので当然贅沢はできず、物件は限られます。
バストイレ別というよりは比較的荷物が多い方が多く、お部屋の広さを重視されている傾向が強いようです。
こちらも3点ユニットだからダメではなく、その他要因で入居を決めてきます。
また、逆に補助額に近い賃料設定にすることで生活保護受給者を狙って入居付けしているオーナーや管理会社もいるほどです。
さらに生活保護受給者の場合、家賃の滞納リスクはかなり低くなりますので、以外に運用は安定します。



ざっくりとですが、このように「今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・」とのイメージは単にイメージで
実際のところ、入居需要は多く、ポイントを抑えることで入居付けは難しくありません。


次回は「③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・」に関してお届けいたします。


2017-07-25 10:06:13

ファミリーエージェントは1都3県(東京、千葉、埼玉、神奈川)をメインに収益物件を扱っています。

 

ここ数年はご相談に来られるお客様の中で利回りの高さから地方物件に投資されている方も多く見受けられますが、今後の人口減少、少子高齢化等で構造が変化してきそうです。

 

 

「2040年、896市町村が消滅!? 若年女性流出で、日本創成会議が試算発表」

 

2040(平成52)年に若年女性の流出により全国の896市区町村が「消滅」の危機に直面する-。有識者らでつくる政策発信組織「日本創成会議」の人口減少問題検討分科会(座長・増田寛也元総務相)が8日、こんな試算結果を発表した。分科会は地域崩壊や自治体運営が行き詰まる懸念があるとして、東京一極集中の是正や魅力ある地方の拠点都市づくりなどを提言した。

 分科会は、国立社会保障・人口問題研究所が昨年3月にまとめた将来推計人口のデータを基に、最近の都市間の人口移動の状況を加味して40年の20~30代の女性の数を試算。その結果、10年と比較して若年女性が半分以下に減る自治体「消滅可能性都市」は全国の49・8%に当たる896市区町村に上った。このうち523市町村は40年に人口が1万人を切る。

 消滅可能性都市は、北海道や東北地方の山間部などに集中している。ただ、大阪市の西成区(減少率55・3%)や大正区(同54・3%)、東京都豊島区(同50・8%)のように大都市部にも分布している。

 都道府県別でみると、消滅可能性都市の割合が最も高かったのは96・0%の秋田県。次いで87・5%の青森県、84・2%の島根県、81・8%の岩手県の割合が高く、東北地方に目立っていた。和歌山県(76・7%)、徳島県(70・8%)、鹿児島県(69・8%)など、近畿以西にも割合の高い県が集中していた。

 増田氏は8日、都内で記者会見し、試算結果について「若者が首都圏に集中するのは日本特有の現象だ。人口減少社会は避けられないが、『急減社会』は回避しなければならない」と述べ、早期の対策を取るよう政府に求めた。

 

市区町村(自治体)消滅”について、誤解を招かないように補足します。市区町村(自治体)消滅は、消えてなくなるという意味の消滅ではありません。現在の機能を維持できなくなるという意味なので誤解のないようにしてください。

 

このようなデータも出てきていますので、これからは投資するエリアも非常に重要になります。

 

消滅する可能性のある896市区町村(自治体)は“全国市区町村別「20~39歳女性」の将来推計人口”に掲載されています。下記のリンクより閲覧してください。

 

・一覧表:全国市区町村別「20~39歳女性」の将来推計人口


2017-07-21 21:58:00

入居時に入居者が保証料を支払うことで加入できるのが一般的な保証会社の契約形態ですが、弊社が代理店契約している保証会社の中には現入居者から保証料を頂くことなく現入居者を含めた1棟まるごとの包括契約が可能な保証会社がございます。



毎月の賃料は、入居者からの自動引き落としになり保証会社の収納代行になります。

既に全入居者が保証会社に入っているケースはまれで中には連帯保証人の方もいたり、保証会社に加入していたとしても入居者からの振り込みで回収している場合などは、滞納が発生し賃料の回収が遅れることもあるので、
見込んでいた収益が上がらないなどのリスクがあります。

加入条件もあり、1棟丸ごとである為メリットもデメリットもありますが、収益不動産を運営していく上でリスクとなる家賃の未回収が防げるという意味ではお奨めの保証会社であります。

入居者加入条件

■連絡のつく電話を必ず持っていること
■緊急連絡先があること
■直近3か月で滞納がないこと(保証会社が入居者にヒアリングを行います)

1棟包括契約である為、一人でも入居者に滞納歴があった場合などは加入できません。また、生活保護受給者の場合、役所からの直接入金が条件となる為それを入居者が拒んだ場合なども加入不可となります。

メリット

■加入時のオーナーさんのコストゼロ。加入時の現入居者の保証料ゼロ。
■全入居者の賃料の未回収が防げる

デメリット

■更新時には現入居者も保証料負担が発生するため連帯保証人がいる方の退去に繋がる可能性
■包括契約の為、新規入居者は当保証会社の利用が必須になる為、当保証会社の審査に通らなかった場合入居ができない。

オーナーさんにとって加入時のコストがかからない面では、取り組みやすそうに思える反面、一人でも現入居者に滞納歴がある場合や生活保護受給者の場合、役所からの直接入金が条件となる為それを入居者が拒んだ場合などは加入不可となる為、加入条件は厳しいと言えます。
物件を検討した際に入居者属性に不安を感じた方や、今後の未回収リスクを低くしたい方には安心を付帯するという意味で利用してもよいのではないでしょうか。


2017-07-13 20:59:23

ファミリーエージェントの永瀬です。

2020年、東京オリンピックが開催されます。

収益不動産の購入を検討されているお客様より、
「今は不動産が高くて(利回りが低い)買えない」や「オリンピック後は不動産の価格が下がる」等の
ご意見を仰れる方がいらっしゃいます。

確かにオリンピックの決定や金融緩和の影響で不動産価格は上昇したと言えますが、
オリンピック後に不動産の価格がすぐに下落するのでしょうか。

東京2020大会開催に伴う経済波及効果(生産誘発額)は、
東京都で約20兆円、全国で約32兆円と試算しています。

大和証券の木野内栄治シニアストラテジストは安倍政権の国土強靭化計画が進めば
約55兆円の効果が見込める為総額150兆円規模になると分析しています。

オリンピック開催国のGDPを確認してみると

 

 

 

(資料)IMF、CEIC、Haver、ドイツ連邦統計局、カナダ統計局よりみずほ総合研究所作成


どの開催国でも開催後もプラス効果が持続しており、成長率で反動減が生じないのがわかります。

過去開催国のGDPデータだけですが、少なくてもオリンピック開催後すぐに不動産価格が下がるとは
言い切れないのではないでしょうか。

次回は人口についても見てみたいと思います。


2017-07-12 16:03:04

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

前回の続きになります。

 

↓↓前回の記事はこちらから↓↓

https://family-ag.co.jp/column/%E3%80%8C1%E5%84%84%E6%8A%95%E3%81%98%E3%81%A6%E6%AF%8E%E6%9C%885%E4%B8%87%E5%86%86%E3%81%AE%E5%88%A9%E7%9B%8A%EF%BC%81%EF%BD%9E%E5%9C%9F%E5%9C%B0%E3%81%94%E3%81%A8%E8%B2%B7%E3%82%8F%E3%81%9B%E3%82%8B

 

木造アパートの経年劣化による【年間1%の賃料下落】については、

各データからも妥当性が見えてきましたが、【年間2%の空室損】は

いかがでしょうか。というのが前回までの内容になります。

 

先ず、【空室率】の基準に関してですが、

今回の件では恐らく【稼働空室率】という、

「1年間の稼働日数のうち、空室日数は全体の何%にあたるのか」を

基準に空室損を試算していることが考えられそうです。

 

つまり、空室損2%ということは…

稼働日数365日のうち空室は7日(365日×2%=7.3日=▲11.6万円/年)という驚異的な数値

で35年間推移するという、現実的ではないシミュレーションになっている可能性が高そうです。

 

仮に、前回の記事に上げた物件の内容

・都心部のターミナル駅から数駅先の私鉄駅より徒歩10分

・ワンルーム(10㎡~12㎡)

で想定した場合、どの程度空室損を見ておけば、より現実的なシミュレーションになるのでしょうか。

 

上記の稼働空室率を算出するのには、先ず「解約率」を考えなければなりませんが、

こちらは下記のデータを参考に試算してみます。

 

※日本賃貸住宅管理協会2016年度下期データより

 

首都圏という括りになっておりますが、本物件の入居者ターゲットにあたる「一般単身・学生」の

平均居住年数を見ますと、最も多い割合が「2年~4年」の入居年数となっております。

 

本物件のような狭小間取りですと、外国籍やフリーターの方が半年~2年程での短期間で退去する場合と、

セカンドハウスとして長期間契約していただく場合との2パターンのケースがよくございますが、

仮に、入居期間を4年平均で考えた場合ですと、解約率は「年間25%」となりますので、

前回の記事に上げた物件の内容ですと、総戸数が8戸の物件なので「総戸数8戸×解約率25%=年間解約2戸」と考えられます。

 

次に、解約があった部屋の「空室期間・募集コスト」を賃料の何ヵ月分で見るかですが、

今回は立地と設備・間取り仕様が明確ではない為、弊社が管理している都内の物件を参考に、

空室期間については退去から「1ヵ月」、募集コストに関しては「賃料2ヵ月分」と仮定し、

1戸の解約につき「賃料3ヵ月分」のロスがあると想定します。

※退去の連絡があった時点ですぐに賃貸募集は行いますので、物件によっては退去前に申し込みが入ることも多くございます 

 

つまり、本物件の場合、解約2戸×賃料3カ月分(空室+募集コスト)

=賃料6カ月分のロスが年間の【空室損】と考えるのが妥当ではないかと思います。

 

今回の物件ですと、満室想定賃料が【581万円/年】という条件でしたので、

1戸あたりの毎月賃料「60,520円」×「6ヵ月分」=≪▲約363,100円≫が年間の空室損という計算です。

 

この空室損をパーセンテージに直すと…

【2戸(解約戸数)×3ヵ月分(空室期間+募集コスト)】÷【12ヵ月(稼働月数)×8戸(総戸数)】×100で

=空室率6.25%(募集コストは空室損で見ず経費で見ているケースもございます)

 

満室想定賃料581万円×空室損6.25%=≪▲約363,100円≫

 

稼働空室率については、収益不動産の収支シュミレーションを行う上で

合理的な計算の為我々も利用しておりますが、立地や間取り、設備、建物状況、賃料設定等

によりその物件の空室率は異なる為、より現実的な数値で考える場合には、

相当数のデータと実際に賃貸募集を行っている現場の感覚も必要になるかと思います。

 

弊社では賃貸・管理部門と連携し、より具体的なシュミレーションをもとに物件のご提案を差し上げておりますので、

収益物件の購入をご検討の方はお気軽にご相談ください。


2017-07-11 16:00:23
ファミリーエージェント三上です。
前回の続きになります。

↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://family-ag.co.jp/column/%E4%B8%AD%E5%8F%A4%E3%82%A2%E3%83%91%E3%83%BC
%E3%83%88%E3%81%AE%E4%BF%AE%E7%B9%95%E8%B2%BB

前回に続き、不動産投資に興味を持たれた方のお悩みの「新築アパートと中古アパートどっちで始めたほうが良いか・・・」に関して中古アパートの心配点その②【 今後の入居付けが心配 】に関してを記載します。
多くの方が持たれている中古アパートのイメージでは

①街中でよくみる築古アパートは空室が多いのですが・・・
②今時3点ユニットは入居需要がないのでは・・・
③賃料を下げ続けなければ入居が埋まらないのでは・・・

などなど様々な理由から二の足を踏んでいる方は多いのではないでしょうか?




それでは
疑問 ①街中な築古アパートは空室が多い、のはなぜか?どんな理由があるのか?

Answer1 ・単純に現オーナーが入居募集をしていない
Answer2 ・原状回復をせずに募集している
Answer3 ・そもそも募集の設定賃料や条件が合っていない

などか挙げられます。


Answer1を解説しますと、
よくある築古アパートのオーナーの多くは高齢者です。バブル時代に不動産を取得、建築し長年アパート経営しており、残債もなく
言ってみれば年間の固定資産税分だけ賃収が入ってこれば問題がない方々が多いです。
一般の投資家とは違い、いかに賃料を高く、満室にするかという考え自体がありません。
また、相続や売却を考え始め入居者を退去させて土地で売却を考えている方も少なくありません。
そのような考えのオーナー様の物件は当然空室が多くなります。それを見て築古アパートは空室が埋まらないと考えるのはナンセンスですね。

Answer2を解説しますと、
高齢のオーナーの中には昔の慣習?で入居申し込みが入ったら原状回復します。という考えを持っていらっしゃる方もいるようです。
理由としては先に原状回復してしまうと「畳が日焼けしてしまう」などの入居までの期間が長くなってしまった場合のリスク回避?としてや
単純に先行投資を嫌がりそのまま募集しているケースがあります。こんな募集方法では当然空室は埋まりませんよね。

Answer3を解説しますと、
こちらも高齢のオーナーに多いのですが、昔の感覚が抜けず、未だに敷金1ヶ月や場合によっては礼金まで付けて募集をしている物件もあります。
立地が抜群であれば兎も角、それでは決まりません。礼金は問題外として敷金に関しても賃貸住宅紛争防止条例が施行されてから敷金からの原状回復費用の回収は難しくなってきております。
また、退去時のトラブルも全国で多発している状況から言えば、敷金ではなく退去時清掃費として別枠で徴収するのが無難です。
これだけで賃貸募集時には敷金礼金ゼロゼロで広告が打てますし、退去時清掃費は全額償却しますので退去時に入居者に返す必要はありません。
また、募集の賃料に関しても昔の感覚の高い賃料で募集している物件もありますが単純に 相場 の賃料で募集をすれば入居は決まります。
最近では入居に関する初期費用を抑えてあげる事でさらに入居付しやすくなります。


結局は単純なイメージだけであり、不動産の投資家が空室を許すわけがありません。
新築でも築古でもなんらかの対応を取り、高稼働・満室稼働にされているオーナーがほとんどでしょう。


次回は ②今時3点ユニットは入居需要がないのでは? に関して記載いたします。

2017-07-07 21:07:59


いつもブログをご覧いただき誠にありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

毎日通勤時間には情報収集として不動産投資に関わるニュースやコラム等を読んでいます。

本日もいつも通り情報収集をしていると健美家に掲載されている下記の記事を見つけました。

『節税目的で築古木造APを購入する人の誤解』
https://www.kenbiya.com/column/zei/28/?ac=UL

我々もご提案する「中古の木造を使った節税対策」についてでしたので興味があったのですが、

「中古木造を使った節税対策」の意味や手法の理解がされていない様な印象を受けました。

健美家という大半の投資家がチェックしている記事ですのでご覧になった方も多いかと思い

本サイトをご覧いただいている皆様には補足・訂正し正確な情報として提供したいと思います。

大きく分けて

・書き方のトリックで損するもののように書いてある

・そもそもの減価償却スキームを理解度が低い

という2点について書かせて頂きたいのですが、


まず1つ目の「書き方のトリックで損するもののように書いてある。」

という部分ですが、

元コラムで減価償却用の物件として選定されている物件と融資条件は下記の通りです。

 

給与収入800万円
購入金額1億円( 建物5,000万円、土地5,000万円 )
木造築25年
借入金1億円( 金利3.5%、返済期間20年、元利均等返済 )
年間家賃収入800万円

 

そして元コラムのシミュレーション画像の購入前後をみると、

 

≪物件購入前≫

 

≪償却物件購入後≫

 

 

「諸費用」という名目が2年目以降200万ずつ増えています。

おそらく運営費として200万程度かかるという事でしょう。

その為、

給与収入 800万円
購入金額 1億円( 建物5,000万円、土地5,000万円 )
木造築  25年
借入金  1億円( 金利3.5%、返済期間20年、元利均等返済 )
実質収入 600万円

こういった物件という事になります。

本物件の借り入れ条件でいくと

返済額は695万円

という事になりますので、

税金云々ではなく税引前ですらCFが年間95万ずつ悪化する計算になっております。

この記事の内容ですと21年目から30年目までの10年間中古木造を保有する事で、

▲2412万ですんだ赤字が▲3338万となる為、

赤字が▲926万増えているので、

減価償却を利用する効果はなくむしろ収益を悪化させる要因だ。となっておりますが、

本来減価償却効果を利用しない場合、

▲95万(税引前キャッシュフロー)×10年=▲950万

 


と▲950万の赤字が出るはずでしたので、

むしろ24万円収支を改善出来ていることになります。

減価償却を利用した物件購入がどうというよりかは

ただ儲からない物件を掴まされてしまったのでキャッシュフローが悪化しました。

というだけの話です。

無理やり「減価償却を利用した節税」を批判する為につくったような記事です。

その他、細かいシミュレーション上のミスや「減価償却スキームへの理解度の低さ」については

長くなったため、次回に譲ります。

元コラムを書かれている方は実際に面識もなければ、この記事で初めて知った方ですので

どのような方かは知りませんし、個人を攻撃するつもりはないのですが、

税理士資格などもお持ちの方ですので、税務知識のない一般の方が謝った知識を鵜呑みにしてしまう可能性が高い為、

取り上げさせていただきました。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございます。

 


2017-07-03 19:02:42

当社は月に3~4回定期的に不動産投資のセミナーを開催しています。

 

セミナー内容は現状の融資情勢についてや法人化、中古アパート運用など
各回違うテーマを取り上げてお話させていただいています。

 

当社のセミナー日程はこちら

 

できる限り不動産投資を進めるにあたり参考になる内容をお仕えできる
ように取り組んでいます。また、不動産投資の良い面と悪い面もきっちり
ご説明するようにもしています。

 

そんな中ですが、先日開催したセミナーで参加されたかたから

 

「御社のセミナーは良心的ですね」とのお言葉を・・・?

 

話を聞くと他で不動産投資のセミナーへ行くとセミナー終了後に半ば強引に
面談となり次々物件を提示され決断を促されることもあるようです。

 

物件を買わないといけないような雰囲気のなか逃げるように帰ってきた
とのこと・・・

 

当社の場合はセミナー後に個別相談を実施しますが、決して押し売り
はしないので、このお話を聞いたときは非常に不思議に感じました。

 

もちろんそのようなセミナーばかりではないと思いますが、ここ数年で
各社セミナー開催が増えていますので、しっかり内容を吟味して参加
されることお勧めいたします。

 

当社のセミナー日程はこちら


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