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2017-05-31 23:50:47

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

お客様からのご要望で、

「ファミリータイプの物件で探してます」という方がたまにいらっしゃいます。

 

理由としては、ファミリータイプの場合「入居が長く見込めるから、一度決まれば当面は退去の心配が少なくて安心

反面、「シングルタイプの場合、入退去が激しく修繕や募集コストが多くかかりそう

という部分かと思います。

 

では、修繕コストにピックアップして実際に見てみますと…

シングルタイプとファミリータイプの工事単価・工事項目を以下に統一して考えた場合

 

■クロス貼替 1,000/

■クッションフロア貼替 2,200/

※何れも耐用年数は6

※入居年数は日管協の平均入居年数の統計より

 

1R18㎡)・入居年数4

■クロス貼替(床面積×3として場合)54,000

■クッションフロア貼替(床面積とした場合)39,600

合計93,600

貸主負担:36,000円(クロス)+26,000円(CF)=62,000

 

2DK40㎡)・入居年数6

■クロス貼替(床面積×3として場合)120,000

■クッションフロア貼替(床面積とした場合)88,000

合計208,000

貸主負担:208,000

 

6年を超えると借主負担の項目が極端に少なくなる為、

クロス・CFの貼替だけでもかかる費用は「3」です。

 

 

ファミリータイプの平均退去年数で考えた場合、

シングルタイプは一度入居者の入れ替えがある為、空室・募集コストが発生しますが、

反面、ファミリータイプの場合ですと、複数人での入居が多いことから「意思の決定」に時間がかかり、

空室期間をシングル以上に長く考慮しなければいけないなど一長一短です。

 

先ずはエリアや立地条件からどちらの需要が見込めるかを考え、

その上で、かかるであろう経費を考慮し投資の判断をすることが大事かと思います。


2017-05-30 20:34:54


いつもご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前回の属性別の不動産投資手法の1つとして、

年収700万円 自己資金700万 40代後半

現在小学生以下の子供が3人いて、子供が出来る前は共働きだった為貯金も出来たが

妻が専業主婦になってからは、貯金はほとんどできておらずぎりぎりの生活を送っているが、

出来れば子供にも高度な教育を受けさせてやりたいと考えている。

こんな方の場合はどんな方法が良いか?という所まで書かせて頂きました。



まず、この方の場合は、

現在700万円の収入でぎりぎりが生活できている為将来に向けての貯蓄が出来ていないという事になります。

その為、追加でのキャッシュフローでの貯蓄と子供の受験などのタイミングで大きな金額が必要になる事が考えられます。

不動産投資の選択肢として

・新築、築浅の木造

・中古の木造

・新築、築浅マンション

・中古マンション

と分類した場合、

・新築マンションは利回りが取れずフルローンではキャッシュフローが取れない為、NG

・中古マンションの場合、出口での融資基準が難しく、更に突発的な修繕が起きた場合に自己資金でカバーできない出費がでる可能性が高くNG

となり、

・新築の木造

・中古の木造

のどちらでやるか?

というような二択になるかと思います。

新築の木造の方がキャッシュフローを厚く取りやすく、修繕のリスクも少ないので良い!

という考えもありますが、

私はこの場合、中古の木造をお薦めするケースが多いです。



また長くなってしまったのでまた次回続きを書かせて頂きます。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました。

2017-05-29 17:46:07

 

銀行カードローン

残高急増、過剰融資を懸念

毎日新聞2017年4月17日より

 

銀行の個人向けカードローンの残高が急増し、
過剰融資を懸念する声が強まっている。
消費者金融並みの高金利である一方、貸金業法で
定められた融資額の制限(総量規制)が適用されず、
多重債務対策の抜け穴になりかねないためだ。



銀行業界は3月に融資審査の強化を申し合わせたが、
「自主規制でどこまで効果があがるのか」と厳しい
視線が注がれている。

銀行のカードローンの残高は、貸金業法改正で貸金業者に
「年収3分の1まで」との総量規制が導入された2010年
6月以降、急速に増加。16年末は5兆4377億円で、
10年3月末比65%も膨らんだ。

特に日銀が大規模金融緩和を始めた13年以降、
各行は高い金利を得られるカードローンをこぞって強化。
一部地銀にとっては主力商品に成長した。


だが、急増するカードローンは「新たな多重債務の温床」
との批判が強まっている。日本弁護士連合会が昨年6~7月
にカードローン利用者を対象に実施したアンケート
(153件)によると、貸金業者と銀行の合計借入額が
年収の3分の1を超えていたケースは、約6割の95件に達した。
さらに16年の自己破産申立件数は前年比1・2%増の
約6万4600件で13年ぶりに増加に転じており、日弁連は
「カードローン増加が影響している可能性が高い」と指摘する。
このため日弁連は昨年9月、「借り手保護の観点から、
銀行カードローンも総量規制すべきだ」との意見書を公表した。

聖学院大政治経済学部の柴田武男教授は「実態は消費者金融と
変わらないのに、銀行から借りることで利用者の抵抗感が減り、
むしろ多重債務者を増やすことにもなりかねない」と問題点を指摘する。

 

最近は広告宣伝もよく見かける銀行系カードローンですが、上記の記事の

ように利用者が増えているようです。

不動産投資には既存借入が必ず影響するため、今後融資を使い

不動産投資に取組もうと考えている方は安易に手を出さない方が賢明です。

 

 


2017-05-29 08:12:07
家賃保証会社を利用するメリットについて
お話したいと思います。

家賃保証会社とは、連帯保証人のいない
入居者と保証委託契約を結び
入居者に変わって家賃保証会社が
代位弁済をアパートオーナーに行う会社のことです。
家賃の保証の他に原状回復費用の立替や
訴訟費用の負担など保証内容が充実していて、アパートオーナーにとって
様々なリスクを回避できることから保証会社の利用が主流となっています。

保証内容は、保証会社との契約内容により様々ですが
その中の一部を紹介します。

◆家賃立替払
家賃の不払いがあった際、入居者に変わり
オーナーに家賃を立替し、その後入居者へ請求を行う
代弁済保証。
もしくは、入居者の家賃を一度保証会社が集金し、
オーナーへ振り込みをする家賃集金代行型もあります。
オーナーは予定していた家賃収入の未収を防ぐことができます。

◆未払い家賃の請求催促手続き及び契約解除手続き
家賃滞納の入居者へ家賃の請求を行い、
催促期限経過後も入金とならない場合
賃貸借契約の解除の同意、明渡し訴訟の手続きを
オーナーからの委任により行います。

◆訴訟費用
契約解除後も入居者が物件を明け渡さない場合、
弁護士等に依頼し訴訟提起します。
その場合の費用は保証会社負担。

◆執行費用
判決後も明渡しを行わない場合、裁判所への
強制執行の申し立てを行います。
裁判所の執行官が入居者宅へ訪問し、
荷物の退去命令・残置物の処分の許可を下します。
その費用の負担。

◆残置物撤去費用保証・原状回復費用保証
退去後の残置物の撤去費用や、入居者の責任による
破損・汚損等を修繕修復するための費用を
立替払いします。

入居者にとって保証会社への加入は
余計な費用負担となるので、条件にするかどうかは
物件や入居者の属性によって対応することをお勧めしますが
保証会社の利用はアパートオーナーにとっては
未収を防ぎ安定した収益を得るには有効だと言えます。

2017-05-25 12:05:10
ファミリーエージェント永瀬です。

共済系の積立金が受け取れる
「経営セーフティ共済」制度についてです。

「中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)」は、
引続き1年以上を経営している中小企業が加入できる
「公的な共済制度」です。

この制度は法人や個人事業主が掛け金を納めていれば、
取引先が倒産した場合には、その掛け金総額の
10倍までの金額を無担保・無保証で貸付が
受けられる制度です。

掛け金は毎月20万円が上限で総額800万円まで
掛けることができます。
(月額5千円から20万円まで選択可能)
平成23年10月から上限額が総額320万円から
総額800万円へと大幅に引き上げられました。

この経営セーフティ共済がなぜ節税に使えるかというと、
それは掛け金を全額損金に算入できるからです。

しかも、掛け金は40カ月以上かけ続けると任意で
解約した場合でも掛けた金額の100%が返ってきます。

つまり、節税をしながら実質的に貯金を
していることになります。

ただし、掛け金を費用として処理しているので、
解約をした場合には解約返戻金を
収入として計上しなければなりません。

つまり、そのままでは課税を繰り延べしているに
過ぎません。

しかし、退職金の支払いや大規模な修繕費の
支出などがあった場合に解約をすれば、
それらの費用と相殺されるため
課税されることはありません。

この制度の対象は法人と個人事業者です。
個人事業者の場合、事業所得は対象ですが、
不動産所得は対象になりません。

しかし、法人の場合はすべて対象になるので、

不動産賃貸業を法人化していれば
活用できる内容です。

2017-05-24 19:43:46

ファミリーエージェント三上です。
最近の新築区分マンションの価格はかなり上昇しているようです。

場所 :23区内
駅距離:10分以内
平米数:25㎡前後

上記条件の物件の場合

■10年ほど前は → 価格1,800万円~2,200万円ほど
■数年前になると→ 価格2,300万円~2,600万円ほど
■最近は    → 価格2,500万円~3,000万円ほど

さらに昨日、知り合いのデベの担当者から聞いた話では

■昨日(5/23) → 価格4,650万円!!

と衝撃的な金額になっているようです。


場所が「港区」で希少な立地条件とは言えども
ここまでくると正直よくわかりません・・・


賃料設定も港区なので強気になるのはわかりますが
さすがに25㎡ほどで賃料 17万円 はなかなかです。

レインズで過去3年の近い条件での賃貸成約事例の平均を見ても
新築時で15万円ほどが良いところです。
数年後には2・3万円下がる可能性もあり、どう考えてもリスクが高い気がします。

数年前から中国の方などの購入が増えてきているようで
「新宿」「渋谷」「目黒」「港区」といったアドレスだけで高買いしてくれる
お客様がいらっしゃったようなので強気の金額設定になったのかと思います。


さすがにこの異常なまでの価格上昇はそろそろ天井を迎えてくるはずです。(すでに迎えている?)
融資をする金融機関自体もさすがにここまでの物件への融資はNGですと
断られ始めて来たようなので、そろそろ手を引いておかないと危険かもしれませんね。


本来収益物件の利益となる「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」ですが
当初の購入時点で毎月の収支が1万円~3万円のマイナス。
今後の賃料下落や金融機関の融資条件引き締めなどを考えると
数年~10年程度での売却は厳しいでしょう。

10年以上運用し残債を減らしていっても、同じスピード、またはそれ以上のスピードで
売却価格も下落していく可能性が高い為、正直利益はあまり期待できません。

それでも新築区分マンションを購入する方は後を絶ちません。
購入後、後悔し別の不動産業者に相談に行ったお客様が
次はキャッシュフローの出る「地方築古RCを高金利で購入」する(させられる)方も多く
これはこれで難易度が高く、数年後が心配になりますね。


不動産投資を取り組む方の目的はそれぞれ違います。
間違った道に進み、戻れなくなる前にしっかりと正しい方向へ進む努力が必要です。


2017-05-24 00:11:36

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

現在進行中のシリーズものを小休止し、本日は入退去の際に行う

原状回復」でのトラブルと「管理会社の選定」についてです。

 

何かとトラブルが起きやすい原状回復費用の借主・貸主の負担割合ですが、

平成1610月に施工された賃貸住宅紛争防止条例(東京都)に倣って、

東京都以外の地域でも契約時に原状回復の基本的な考えた方や入居中の修繕についての

説明を行うことが現在では主流になっているかと思います。

 

トラブルが多い故に作られた条例の為、以降は貸主・借主の原状回復に係るトラブルが減ったかと思いきや、ここ10年間はトラブルの相談件数も横ばいでほとんど改善が見られていないようです。

 

理由はいくつか考えられますが、日本賃貸住宅管理協会では「契約書特約であいまいな表現や金額の明記を行っていない」ということが大きな理由との事です。

 

つまり、借主への説明不足が後のトラブルの引き金となっているケースが多いようです。

 

賃貸仲介をメインとする業者さんはたくさんありますが、どうしても「仲介件数をこなしてなんぼ」という仕組みのため、たしかに、退去の時のトラブルまで考えて慎重に取引を進めようとする営業マンは現状少ないように思います…。 

 

賃貸仲介がメインの場合、数多くの「仲介」をしないと毎月会社を運営していくだけの収入が得られない為、良くも悪くも成約する為に必死になります。(都内のターミナル駅前の店舗だと個人で月に15件~20件程の成約を課せられている会社もございました)

客付けするために必死になるので、一見、貸主とは利害関係が一致するようにも見えますが、

 

前途のように「決めてなんぼ」の為、入居者が新居への期待を膨らませているところに、退去時の精算による費用負担の割合まで事細かに説明し、対応できる業者さんは少ないように思います。

 

室稼働はオーナー様や管理会社の目指すところではありますが、退去時のトラブルで思わぬ出費や新規での募集ができないような空室ロスがないように、信頼できる管理会社を選定し、賃貸募集~入居中のクレーム対応~退去時の精算まで依頼することも利益に繋がる重要な選択かと思います


2017-05-22 21:34:53


いつもご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェント堀内です。

不動産投資は目的によってどんな物件を買えば良いのかが変わってきます。

わかりやすい例でいえば、

資産を100億単位でお持ちのお客様(実際にこういうお客様もいらっしゃいます。)であれば、

ネット利回り3%を切るような物件でも、相続対策用に流動性が高く価格が下落しずらい超都心部のビルなどを

買ったりしますが、

これを年収300万 自己資金100万という属性の方にとっても(例え買えたとしても)最良の投資かと言われればそうでもないのではないでしょうか?

こういった大きな話ではなくても、

上場企業に勤めるサラリーマンの方同士でも、年収や自己資金、もっといえば年間の消費額や家族構成などによっても

大きく変わってきます。

例えば、

年収700万円 自己資金700万 40代後半

現在小学生以下の子供が3人いて、子供が出来る前は共働きだった為貯金も出来たが

妻が専業主婦になってからは、貯金はほとんどできておらずぎりぎりの生活を送っているが、

出来れば子供にも高度な教育を受けさせてやりたいと考えている。


というような方の場合、どのような投資が良いのでしょうか?

その答えは次回のブログで書かせて頂きます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-05-19 18:38:05

 

現在当社では新築アパートの用地を複数確保しています。

グループ内に設計事務所やアパート建築部門があるため
俗にいう「建売」の商品化も可能なのですが、できるだけ
利回り高く商品化したいため、提携の建設会社とプランニング
を打ち合わせし、購入者が建設会社と直接契約できる形での
商品化を進めています。

この内容は当社の建築コスト負担をなくすことで
全体での利益を建売で行うより減らすことができるため
その分全体の売価が下がります。

そのため出来上がりでの土地を含めた建築コストが低くなる
ため利回りが高くなります。

計画としては

土地購入→建物請負契約→建物着工→建物完成

と取引形態が複雑にはなりますが、融資手配や建築計画
含め当社が全体をコントロールしますので、取り組みには
あまり負担はないと思います。

当社が取り扱う一都三県では新築アパート利回りは
6~7%程度のものが多く、その利回りの元である設定賃料も
「新築プレミアム賃料」のものが多いのが実情です。

それに対して当社の「土地購入+建物建築」スキームは
標準賃料設定で7~8%の利回り設定となっています。

この設定であれば「新築プレミアム賃料」で募集できれば
8%超の利回りも可能で、賃料下落でのキャピタルロスも
影響が大きくありません。

詳細につきましては十分なご説明が必要なスキームですので
ご興味ある方は是非ご相談下さい。

ファミリーエージェントへご登録いただいています会員様へは
今後物件情報が順次配信されると思いますので、是非検討下さい。


2017-05-19 09:52:45

収益物件の維持には、管理費含め運営費が賃料収入の約14~16%ほどかかります。
その中の一つに消防点検費があります。

消防点検は法令で義務付けられており、
火災で事故が起こった場合にオーナーの責任が問われる為
必須で行わなければならないものです。

共同住宅の消防用設備は、
消防法によって定期的に点検を行い、
その結果を消防所長へ報告する義務が定められています。
そしてその点検期間は、以下のように定められています。

■外観機能点検:6ヶ月に1回

消防用設備などの種類に応じ、
消防用設備などの適正な配置、損傷、機能について、告示に定める基準に従い、
外観または簡易な操作により確認することをいいます。


■総合点検:1年に1回

消防用設備などの全部または一部を告示に定める基準に従い、
作動させ、総合的な機能を確認することをいいます。

■報告書提出  : 3年に1回

上記に従い、外観機能点検のみの作業を年1回
外観機能点検+総合点検の作業を年1回、
計年2回の点検を行う必要があります。
点検作業は消防設備点検資格者が行わなければならないため、
点検は専門業者へ依頼して行います。

共同住宅の規模によって
義務付けられている設備が違うのですが
消防設備とは、
消火器、火災報知器、消火栓、誘導灯、避難はしご等になります。
小さいアパートであれば、避難器具や非常警報もないところもあれば、
大規模マンションであれば、すべての機械・器具がついているところまであります。

点検費用の目安はこちら。

■小規模(10戸未満)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
・消火器・誘導灯・・・8千円~1万円
・消火器具・自動火災報知設備・誘導灯・・・1万円~1.5万円

■中規模(20戸~50戸未満)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
・消火器具・自動火災報知設備・避難器具・誘導灯・・・2.5万円~3.5万円
・消火器具・自動火災報知設備・避難器具・誘導灯・連結送水管・・・4万円~5万円

■大規模(50戸)の点検項目(消火器交換は別途)と費用目安/年
・消火器具・屋内消火栓設備・自動火災報知設備・避難器具・
誘導灯・連結送水管・非常電源専用受電設備・・・7万円~8万円

大規模な共同住宅になると、消防点検費だけでも高額になる為
収支を組む際は運営費にかかる消防点検費を確認するようにしましょう。


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