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2017-04-28 16:20:17


ファミリーエージェント堀内です。

突然ですが、構造別の不動産は何年もつでしょうか?

良く言われるのが法定耐用年数を基準として

「木造は22年・鉄骨は34年・RCは47年…」

といった回答です。

ですが、

所謂法定耐用年数というのは、

事業の継続性を保つために税務上経費を利用期間中分割して計上できるよう便宜的に設定している耐用年数に過ぎず
実質的な耐用年数との乖離があります。

この建物寿命について
財務省が平成22年に検討会で発表している資料が興味深いので
参考にされてみてはいかがでしょうか?
http://www.mof.go.jp/national_property/councils/pre/shiryou/221021_05.pdf


資料によると
共同住宅の構造別の寿命は

木造  43.74年
鉄骨造 49.94年
RC造  45.17年

となっており、建物構造によって建物寿命はあまり左右されない。
というような結果となっております。
私感としては、鉄骨造がやや長いですが、
これは築の古い鉄骨造には配管などのアスベストが吹き付けられているケースが多く
解体費が莫大にかかる為、取り壊しても取り壊せない…という建物がある為かと思います。

また海外の不動産は、
米国 103年
英国 141年
というサイクル年数で運営されており
比べてみると日本の不動産がまだまだ短命であるといえるかと思います。

この理由としていくつか抜粋しますと
・和室から洋室へと生活スタイルの変化
・設備水準の向上
・震災後との基準法の改正
といったものがあります。

逆にいえば、構造躯体で問題となるものはすくなく
上記2つは設備や室内リフォームの問題。
震災時の基準法の改定も建物に直接関するものではないため、
メンテナンスさえしっかりとしておけば、
半永久的に建物が運営できるのではないでしょうか?

少し長くなってきたため、
また次回少しこのことについて書かせて頂ければと思います。

本日は最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-04-27 07:35:45

 

投資物件購入を検討している方は普段ポータルサイト
や各会社のHPなどで物件を探されていることが多いと思います。

興味がある物件が目に止まった場合は資料請求や
物件の現地を確認したりすることになるわけですが
この時点で不動産会社の営業担当者とコンタクトがあります。

 



問い合わせた物件でスムーズに事が運ぶことは多くないので
それ以降コンタクトがあった不動産会社や営業担当者から
物件提案があったり、相談したりということが出てくる
ケースがあります。

そのような経緯で購入物件が見つかり投資がスタートする
ことも多いので、その時の不動産会社や営業担当者の対応は
非常に重要で、投資の成否が分かれることもあったります。

そのため、営業担当者を見極めるポイントをいくつか上げて
見ます。


1.ランニングコストや空室率、賃料設定等の詳細が分かった
上で正確性の高い収支見込(シミュレーション)が立てられる。
それに基づき投資効率の判断を示すことができる。

2.提案物件のエリア特性、賃貸需要、賃料推移等の
「貸せる、貸せない」のデータを把握している。

3.融資付けに関して複数の金融機関で提案することができて
それぞれでの投資成果、利益見込の提示ができる。

4.とにかく売りたいだけのスタンスでなく、投資内容、物件
に関して不利な点も説明し、投資(購入)をしない選択も
提案する。

その他もたくさんありますが、上記は不動産投資の核心に迫る
ポイントでもありますので、打合せの時に上記の4つは気にして
おいて損はないと思います。

1~3においてはきちんと質問してみると相手のレベルが分ると
思います。

やはり不動産投資においては残念ながら知識が乏しかったり
経験値の浅い新人には仕事として難しい面があり、お客様も
新人の勉強につき合わされたらたまったもんではありませんので
きちんと知識を経験のある営業担当者をパートナーにすることが
成功への必須条件です。

「物件選びと担当者選び」どちらも非常に重要なポイントです!


2017-04-26 10:14:19

収益物件を購入する際の融資は大きくわけて
アパートローンとプロパ―ローンに分かれます。

それぞれの特徴として、

≪ アパートローン ≫
融資エリア、築年数に関わらず長期の融資が組めることと
審査は本業の年収によるところが大きく審査も緩く
比較的取り組み易い融資です。
金利はプロパーローンに比べると高い傾向にあります。

≪ プロパーローン ≫
融資基準に明確な決まりが無く、申込者及び購入物件により
金融機関が融資利率や融資額をオーダーメイドで設定する融資。
基本的に不動産投資を事業とみなし融資を組み立てます。
融資期間は、基本残耐用年数分しか融資しない為
新築や築浅の物件への融資が主になりますが、
申込者の属性によっては融資期間が延びたり、
低い金利で取り組めたりと条件は様々です。
アパートローンに比べると審査は厳しくなります。

利回りと取り組める金融機関を図に表したものがこちら↓


純資産が潤沢にある方は、この限りではありませんが
どのような金融機関を利用し、
どのような物件を狙っていくかのおおよその目安です。

利回りの高い物件を低い金利で借りられるのが理想ですが、
利回りが高い物件は中古が多く基本プロパー融資を引くのは
難しいと考えた方が良いでしょう。

利回りの高い物件とは、
エリア目安:23区以外の東京(武蔵の市など例外もあります)、千葉、埼玉、神奈川
築年数:耐用年数オーバーなどいわゆる中古物件

利回りの低い物件とは、
エリア目安:23区、上記のエリアの中でも1部実勢土地値が高いエリア
築年数:新築、築浅

利用できる金融機関を選び、
どのような物件を狙っていくかの参考になればと思います。


2017-04-24 21:28:12
ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産の中には店舗と住宅が両方入っている
物件や建物すべてが事務所・店舗が入っている
ビルがあります。

このような物件はどのように考えればよいのでしょうか。

まず融資については、サラリーマンの方が使われる
ことの多いアパートローンでは融資が出づらい
傾向が強いです。

住居に対して店舗は景気に左右される傾向が強く、
景気が悪くなった際に空いた店舗の賃貸付けが
難しくなります。

住居であれば不景気になったとしても、賃料を安くすれば
入居は決まる可能性が高くなりますが、店舗については、
どのぐらい安くすれば入居するかが読みづらいです。

仮に家賃50万円で入っていた店舗が退去したとして、
8がけの40万円でも入居が決まらないことも
考えられます。

住居であれば、相場賃料が5万円のエリアで
8がけの4万円の募集であれば、一般的に
入居は決まります。

住居と違い店舗については、立地が重要になり、
通りが1本違うだけでも賃料が大きく異なることも
あるからです。

また立地と併せて、階数や看板の設置位置や
数によっても賃料や賃貸付けが変わってきます。

その為金融機関からしますと貸した資金回収が
厳しくなるため、店舗部分については賃料収入を
見なかったり、厳しい評価で見られることになります。

乗降客数が10万人/日以上の駅徒歩3分以内など、
店舗でも賃貸付けが苦にならなそうなエリアは別として、
一棟の物件の店舗割合にも注意が必要です。

全体の収入に対して店舗収入割合が多い
物件については、店舗が退去した際にご自身の
資金力で何ヶ月持ちこたえられるかを想定し、
動かせる資金準備も考えることも大事です。

また店舗物件の場合、借り手が経営者の場合も多く、
オーナーチェンジの際に共用部の美化の要望や
家賃交渉を持ち掛けれる可能性の考えられます。

店舗が飲食店の場合はオーナーが加入する
火災保険料が住居と比べて上がるので
ランニングコストとして事前に見積もりを
取っておくのが良いです。



2017-04-22 17:05:48
中古アパートは税圧縮に向いている理由


中古アパート投資の場合のメリットの一つに
「減価償却による税圧縮」があります。

これは会計上の計算で不動産所得を赤字にし損益通算することで
課税所得が下がり、所得税・住民税の圧縮をする方法になります。

この不動産所得を会計上大きな赤字にする上で大きく影響するのが

「減価償却」になります。

そもそも減価償却とはなんでしょうか?


企業会計に関する購入費用の認識と計算の方法のひとつである。
長期間にわたって使用される固定資産の取得(設備投資)に要した支出を
その資産が使用できる期間にわたって費用配分する手続きである。
~減価償却とは~Wikipedia


物件価格とは土地と建物の価格の合計です。
土地は時間の経過に伴って減価するものではありませんので
建物部分(価格)を決まった年数で毎年経費計上していくことになります。

仮に建物価格が4,000万円の不動産があった場合
この決まった年数が短ければ、単年で経費計上できる金額が大きくなることになります。

この決まった年数の事を「減価償却期間」と呼びます。
計算方法は → 法定耐用年数-築年数 +(経過年数×20%)= 減価償却期間 となります。

例えば
↓↓↓
築25年のRC造の場合
《RCの法定耐用年数47年-25年=22年 、25年×20%=5年 → 22年+5年 =27年》
減価償却期間は27年となり、4,000万円÷27年=年間約150万円 の減価償却費を計上できます。

築25年の木造の場合
《木造の法定耐用年数22年-25年=0年 、22年×20%=4年 → 0年+4年 =4年》
減価償却期間は4年となり、4,000万円÷4年=年間1,000万円 の減価償却費を計上できます。

同じ築年数でも期間が大きく変わってきます。


この仕組みを利用することで不動産所得を大きく赤字にすることができるため
中古の木造アパートが税圧縮に向いているのです。

先ほどの計算で中古木造アパートの減価償却期間は4年となりますので
建物価格が高ければ高いほど、税圧縮効果は高くなります。

次回は「建物価格をそのように決めていくのか」をご紹介いたします。

2017-04-21 20:36:03

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

ネットで物件を検索していると「土地(古家有り)」という

広告を見かけることがあるかと思います。

意味合いは読んで字の如くですが、上記の場合ですと「建物」にはほとんど価値がなく、

「土地」の売買を目的とするというケースが多いです。

 

基本的には建物を解体し「自宅」や「収益物件」を建築することが購入の目的となりますが、

「古家付き」の場合ですと、引き渡し後に建物を解体する「解体費用」は買主負担となるケースが一般的です。

 

ですので、古家付きの土地売買ですと、当然ですが建物の「解体費」も

購入価格に織り込んで考えなければなりません。

 

では、「解体費」をどの程度見ておく必要があるかどうかですが、

以下の内容が所謂「解体費」と呼ばれる原価の内訳になります。

 

作業員の人件費(3~4割)

作業員の日当です。30坪程度(アパートですと1R16㎡)×6戸のイメージです)の

住宅を解体する現場では、3人前後の作業員が7~10日程度作業に従事します。

日当は作業内容によって異なりますが、1万円~2万円程度であることが多いです。

手作業が多い現場や、大きな現場、鉄骨・RC構造では、作業期間が長くなる傾向が有ります。

 

廃棄物処分費用(3~4割)

廃棄物を中間処理場で処分する際に、解体業者が処理場に対して支払う費用です。

30坪の木造住宅を壊す場合には発生する廃棄物は、

木くず8.7t、コンクリート20t、石膏ボード1.2t、混合廃棄物8tと言われています。

処分には多大なる手間がかかるため、廃棄物処理費用も高額です。

 

養生や燃料等の諸経費(2~3割)

現場を囲う養生足場のレンタル費用、重機やダンプカーの燃料代、重機を運ぶトレーラーのレンタル費用、

近隣挨拶の手土産代、役所申請の手間賃などが諸経費に含まれています。

1つ1つの費用は人件費や処分費用と比べると小さいものの、積み重なるとそれなりの金額になります。

 

解体業者の利益(1~2割)

解体業者が工事から得る利益です。ハウスメーカーが提供する住宅の利益率が

3~4割程度であることを考えると、同じ建設業界であっても決して高額ではないと言えます。

この中から事務員の給料や重機の買替費用等が支払われるため、

ぎりぎりの経営を行っている解体業者が多いのが実情です。

 

大きく区分すると上記の4項目が所謂「解体費」になります。

 

解体費もエリアや物件、道路の状況や近隣の事情により異なってきます。

 

次回は具体的に条件を設定し、想定できる「解体費」の金額を見積もってみたいと思います。

 

本日は以上になります。


2017-04-20 21:13:34

こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。


第1回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/40
第2回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/53
第3回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/61
第4回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/70
第5回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/79
第6回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/87
第7回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/93

だらだらと書いているこのシリーズ。。
本日は、
地方物件などのファイナンスが限定されている物件を買った場合のリスクについて
書かせて頂いていますが、
本日は、
「特殊な融資観をもっている一部銀行及びノンバンクで地方RCを買ってしまった場合」
についてお話いたします。

ノンバンクは様々な融資条件のものがあり、
金利も3.5%~10%以上と大きすぎる為
最もポピュラーな金融機関の条件で考えていきます。

条件概要として
【金利】3.5%~
【期間】30年~(物件による)
【備考】個人融資のみ
同銀行で抵当権設定されている物件への融資は原則不可

です。
金利については個人的には3.5%というのはそこまで高くないと思っております。
期間をここまで延長し遠方の融資をするのであればこの程度の金利は
融資商品としてパッケージ化する上でしょうがないと思うのですが…
問題は「個人融資」という事と
「同銀行で抵当権設定されている物件への融資が原則不可」であるという事です。

利回りが高いからといって築25年以上経過した物件を購入した場合、
10年後売却しようとした場合、
「金利」と「期間」のせいで残債はほとんど減っておらず、
残債と同じ融資額で売却しようとした場合、
築35年の物件に12年以上融資する銀行がほとんどなく実質現金買い以外の出口がありません。
とはいえ、地方の35年経過した物件に多額のお金を突っ込む方は非常に少なく
相当金額が安くないと誰も購入検討をしない…といったことに陥ります。

とはいえ、残債が減るまでもっていようと思っても、
最も修繕費用がかさむ30年過ぎのRCを保有していると
いつ爆発してもおかしくない爆弾を抱えながら運営しているようなもの…

その中、元利均等払いの場合、返済のうち元本が占める割合が多くなり
経費計上できる金利が少なくなる為、税金がじりじりと増えていきます。

その為、個人の所得の黒字が増えキャッシュフローは減っていくのに税金は上がっていく一方…

もちろん借り換えも出来るわけもなく、、という八方ふさがりな状況に陥ります。


弊社に相談に来られる方でも、本当にこのケースで実質破たんされている方を多く見ます。

大抵の場合、弊社でもなにも手の施しようもなくそのままお帰り頂くことになってしまうケースが多いので

この状況に陥らない為にも、銀行の融資特性を理解し物件の買い方から出口までを戦略立てて投資下さい!

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。


2017-04-19 07:13:27

不動産賃貸事業においては人口や世帯数の推移は賃貸需要、経済情勢

への影響が大きいため重要な指標です。

国立社会保障・人口問題研究所が2014年発表している世帯数推計では

下の表のようになっています。

2010年を100としてその後に各エリアでどのように世帯数が推移するか表しています。

日本では少子高齢化や晩婚化・未婚化が進行しています。


すでに日本の人口は減少が始まっており、 世帯数についても東京オリンピックが開催される2020年頃

から減少に転ずると予測されています。

更に、総務省の平成27年国勢調査によると、人口が増加しているのは東京都、神奈川県、埼玉県、

千葉県、愛知県、滋賀県、福岡県、沖縄県の8都県のみです。

うち首都圏(東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県)の人口が約3,610万人で全人口の4分の1以上を

占めています。 首都圏への人口流入は今後も継続すると考えられます。

さらに、首都圏においても、東京23区に向かって人口が移動しており、二極化が進んでいます。

このような将来的な人口予測が100%的中するとは限りませんが、「その可能性高い」という

ことですので、人が減って入居者がいないなどという短絡的なことではなく、

人口減少するエリアは経済情勢が悪化する可能性が高く、資産価値に影響する問題や

維持、運営するシステムに対する影響も考えられるため、今後は更に投資するエリアは

重要になります。

これらのデータを見る限りは不動産投資は一都三県をメインにすることはまず間違いない

のではないでしょうか。

 

 


2017-04-18 23:00:45
本日は、3点ユニットのニーズの高まりについて
お話ししたいと思います。

当社で様々な物件をご紹介する中で
「3点ユニットバスは入居者がつくのか?」
というご質問を多く頂きます。

バストイレ別の物件に比べれば
市場での競争力は劣るかもしれませんが、社会的要因が関係し、
ここ数年、入居者のニーズが高まっているようです。

その社会的要因とは、

1、非正規雇用労働者の増加
  正規雇用者の平均年収を大きく下回る為、
  家賃に充てられる金額が限られているということ。

2、外国人留学生の増加
  2009年の入管難民法改正で留学のハードルが引き下げられ
  韓国人や中国人、フィリピン人などの入居者が増加傾向にあること。
  また、彼らは本国ではエリート層が大半である為家賃滞納などの
  トラブルのリスクも少ないという。

3、高齢の生活保護受給者の増加
  リストラに遭うなどした生活保護受給者が増加しているということ。
  生活保護受給者は、補助金が社会保険事務所等の公的機関から
  直接振り込まれるため滞納の心配はないとのこと。


以上のことから、
入居が見込め、家賃の滞納のリスクなども少ないとなれば
3点ユニットの物件のご検討も良いのではないでしょうか。

2017-04-17 16:27:50

ファミリーエージェントの永瀬です。

アパート投資で気になるポイントとして
気になるのが賃貸付けです。

金融機関からの資金調達が使え、
一定の収入見通しが立てやすいのが
不動産投資のメリットです。

空室期間は短く、満室期間が長いほうが
収入は多くなり、オーナーの負担は少なくなるのは
言うまでもありません。

空室期間については、物件のスペック(賃料、広さ、
間取り、駅距離、設備、地域、募集方法等)によって異なります。

誰でも競合する物件が少ないエリアで
物件を所有したいと考えますが、首都圏でも
供給の方が多く空室率が高くなっています。

平成25年の民間賃貸住宅、総務省「住宅・土地統計調査」によりますと、

全国  22.7%
東京  19.0%
神奈川 21.5%
千葉  24.9%
埼玉  22.4% となっております。

また住宅情報提供会社のタス社のレポートによると
平成27年以降に空室率が急激に増加しているのがわかります。


タス社の空室率では満室稼働している建物の
総戸数は含まれておりません。

分母の戸数には、入居者を募集している建物の
総戸数のみでの空室率(ポイント表示)を表しています。

つまり新築でアパートが建築され、入居が決まっていない場合は
タス社の空室率(ポイント表示)が多くなります。

平成27年以降の空室率の増加については、個人による不動産投資や
2015年(平成27年)の相続税増税に伴う地主の相続対策での
アパート建築が原因だと考えられます。

地主については空室があったとしても、資金力があり、
建築事業者とのサブリース契約を取り交わししているケースも多く、
すぐに困ることは少ないです。

さらに地主の場合、もともと所有している土地の上に建物を建築する為、
個人と比べて土地代金がかかっていない分、有利と言えます。

特に神奈川県で新築アパートをお考えの方は、
設定賃料が相場賃料と比べてどうか?
相場賃料と比べて高い場合はどのぐらいの差があるのか?
募集コストはどのぐらいかかるのか?
などに注意して検討されるのが良いのではないでしょうか。


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