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2018-04-26 19:08:50

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は優遇金利だけで判断をしてはいけないという事に
ついてお話をさせて頂きます。

 

 


当然、金利は低いに越したことはないです。


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売買価格5,000万円の新築アパートに
融資額5,000万円、融資期間30年の場合


--------------------------------------


①金利が1.2%→年間支払い約198万円
②金利が2.3%→年間支払い約230万円


10年後残債

①1.2%→約3,528万円
②2.3%→約3,698万円


金利が約1%違うだけで、

10年後残債が約170万円変わり、

支払いが年間約42万円違ってきます。

このため、当然金利は低いことに越したことはないです。


ただ、収益不動産の価格は、融資条件と利回りの関係で決まることが多いため、
物件が適正価格かどうかの判断基準が低金利という事によって、
判断が鈍る可能性が高いです。



①1.2%の融資が出来る物件の表面利回り 6.5% 


②2.3%の融資が出来る物件の表面利回り 7.2% 


①、②の前提で比較してみると、年間のキャッシュフローに差はなくなってきますので、
年間支払いの観点で言うと、金利が安いメリットが少なくなります。


また、新築の場合、売却時は、新築時の融資条件関係なく、
中古物件という扱いになります。


表面利回り8.5%で売却を想定した場合(※比較のため家賃下落を考慮してません)


①1.2%で購入した利回り6.5%の物件→売買価格 約3,823万円

 

②2.3%で購入した利回り7.2%の物件→売買価格 約4,235万円



①、②の10年後残債は①の方が約170万円少ないですが、

売買価格に関しては ①の方が約412万円安くなります。

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低い金利で良い物件を購入するのが圧倒的にいいですが、
スピード勝負の場合アパートローンの方が圧倒的に有利になり、


スピード勝負にならない物件を低金利で買うとなると
普通の人が買わない(買えない)物件≒出口が取りづらい(売却しづらい)


となるため、優遇金利だけで物件を判断してはいけないという事を本日はお話させていただきました。


最後までお読み頂きありがとうございました。


ファミリーエージェント香取。


2018-04-25 07:04:51

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

今回は「所得税」についてお話したいと思います。

 

弊社ではよく、築古木造物件による、税圧縮効果を目的としたスキームを

ご提案させて頂いております。

 

このスキームとは、築古木造物件であれば、建物価格の範囲で経費計上できる

減価償却費を4年間の短期間で償却ができ、1年あたりの減価償却費を多く

計上することによって不動産所得で赤字を出します。

 

不動産所得は給与所得と合算される為、不動産所得に対しても給与所得に対してかかる

所得税率と同じ税率がかかり、不動産所得が黒字の分だけ、所得税がかかってしまいます。

 

逆に、減価償却費を1年間で多くとることによって、

不動産所得で赤字を作れば、所得金額が圧縮され、源泉徴収の際に差っ引かれていた

所得税の税金を還付できるといった効果があり、還付する分だけ、

税引前のキャッシュフローに比べて、税引き後のキャッシュフローが

潤沢になるといった運用方法です。

 

このスキームで重要となってくるポイントは、

・いかに建物価格を大きくとり減価償却費を1年間で多くとるか

・所得税率が高ければ高いほど効果が見込めるといった

2点かと思います。

 

このうち、所得税率の部分で皆様が自信の所得税率の指標としているのが

以下の表に記載されている、税率かと思います。

しかし本当にこの表の税率で所得税が計算されているのでしょうか?

 

まず、この表に記載されていることはあくまで「速算式」です。

所得税の計算方式は

(給与収入-給与所得控除-所得控除)×税率=税-税額控除=所得税

となります。

先程の表はある程度年収別の税率とそこから控除額をざっくりと差し引いた金額です。

 

その為、ご年収が700万円の方であっても、速算式の表の通りでは、

税率が23%となってますが、各控除額が引かれた後に実際にかかっている

税に対しての税率は低くなっております。

 

給与所得控除の計算方法は以下の通りです。

また、所得控除に関しましても、以下の14項目と

数多くの項目があり、人によってはかなり所得が

これらによって大きく差し引かれている可能性がございます。

 

さらに、その他、税額控除としては、

住宅ローン減税等があり、給与収入に対してかかる所得税が

意外と低いケースがございます。

 

確定申告書の記載で実際にかかっている税額とその所得に対しての税率が

「実効税率」になり、減価償却による税圧縮スキームの際に考えなければならない税率は

この「実効税率」です。

 

減価償却による税圧縮スキームは、税逃れではありません。

このスキームを使った場合、物件の簿価が下がる為、売却時にかかる

譲渡税の金額が大きくなってしまいます。

その為、長期譲渡税率とさほど所得税の実効税率が変わらない方であれば、

このスキームを使うメリットが高いとは言えません。

 

それでも所得の高い方で実効税率が高い方であれば、

高い税率でかかってくる税金分を還付でき、その分、低い長期譲渡税率で

税金をかけられるため、高い効果が得られます。

 

不動産で税対策スキームを考えるのであれば、ご自身の、

所得金額とそれに対する税額を予めご確認されていた方が、

より適した運用スキームをご利用頂けるかと思います。

 

最後までご覧いただき、ありがとうございます。


2018-04-22 20:18:21

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は現在の不動産市場の動向についてお話をします。

ここ最近では、某シェアハウスの問題が世間を騒がせておりますが、
皆様はこれをどうお考えでしょうか?

近年、融資が出にくくなっている現状がございますが、
上記のような問題で銀行によっては、
収入に対して以前よりもストレスをかけている銀行、
不動産投資に対して融資を行わなくなった銀行、
様々でございます。

では、このように融資が厳しくなっている中、
不動産市場ではどのように動きがあるかということです。

不動産と融資というのは、
切っても切り離せない関係でございます。

そのため、もちろん融資情勢が変われば、
不動産市場にも動きがございます。

どのように変化しているかですが、
結論から申し上げますと『物件価格が落ちている』ということです。

いったい、それはなぜでしょうか?
これは、いたって簡単でござます。


①融資が厳しくなった場合

融資が厳しくなる

自己資金を入れてでの融資が基本となる

購入できる人が限定される

中々売れない

物件価格を下げざるを得ない

このようなサイクルとなる為、物件価格が下がります。

当たり前とお考えの方も多いかと思いますが、
ここでポイントとなるのは、
自己資金を入れてでの取り組みが基本となるという点です。

これは、本来の不動産投資においては当たり前の内容ですが、
今までの融資情勢におきましては形骸化されていた内容です。

では、反対に融資が緩和された場合の動きを見てみましょう。


②融資が緩和された場合

融資が緩和される

現金を入れることなく(もしくは少ない自己資金で)購入が可能

購入できる人が増える

物件価格が上がる

無論、融資が厳しくなった場合と逆の動きとなります。

この2つのサイクルを見て既にお気づきになった方もいるのではないでしょうか?

現在は、融資が厳しくなっている①の傾向にございます。

そのため、市場には物件価格が下がり、
割安(投資に適している)な物件がでてきているように感じます。

ほとんどのお客様が現金を入れず購入したい。
あわよくば、オーバーローンで…なんてお客様が多くいらっしゃいますが、
現在の融資情勢から考えると、
オーバーローンはおろか、
フルローンという考えは中々難しくなっております。

そして、上記のサイクルをご理解頂けている方であれば、
自己資金を入れて融資を組むことで割安な物件を購入できるチャンスなのです。

自己資金割合はもちろん少ないほうがレバレッジは効いてくるため、
良いという判断もできますが、
一度現在の市場の動きを見直し、

自己資金を使うのであれば購入しない

↓この考え方から…

自己資金を入れてでも割安な物件を取得する

このように考え方をシフトしてみてはいかがでしょうか?

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。

物件の購入や融資についてなどお気軽にご相談下さい。


2018-04-20 07:34:54

ファミリーエージェント永瀬です。

不動産投資では100%完璧な物件は無い為、80%~90%ぐらいを目安に物件購入をされている方がほとんどです。

特に中古物件については修繕履歴の無いものや賃料のばらつきがある物件も多くあり、中古の収益不動産のオーナーチェンジについてはある程度のリスクを承知した上で購入することが一般的です。

なかなか物件購入にいたらない方や不動産投資を偏った見方をしている方の意見としては

「修繕履歴がなく、購入後に修繕費用がかかりそう」

「長く入居している2部屋の賃料が他の部屋と比べて高いので、退去した場合は利回りが下がる」

「空室が3部屋あり繁忙期を過ぎているので、入居が付くか心配」など

物件を購入してから、自ら家賃や入居率を上げるための努力を何もせずに家賃収入を期待している方と言えるのではないでしょうか。

確かに不動産投資は適正な物件を適正な価格、適正な融資条件で取り組めば儲かる投資と言えますが、
物件を購入したらそれで終わりではないということです。

株や投資信託等の金融商品への投資と違い不動産投資の場合は、入所者や管理会社とのやり取りがあり、必ず入退去が発生します。そのため不動産投資は「事業」であり「経営」と言えます。



当社のオーナー様でも入居率を上げる為にご自身でクロスや床の色デザインを選ばれる方や空室が半分以上ある物件をご自身の手配で内装業者から賃貸募集まで段取りを行い積極的に努力をされている方もいらっしゃいます。

建物は毎年価値減価し日本の人口も減っているため、なにもしなければ価値が下がるのは当たり前です。購入するだけで毎月のキャッシュフローや売却益が得られると考えている方には不動産賃貸業としての経営者としての意識を持ってみてはいかがでしょうか。

弊社では購入後の賃貸管理も行っている為、オーナー自らが動いていただく必要はありませんが、オーナーが不動産賃貸業の経営者として物件価値や入居率を上げる気持ちを持って取り組まれている方は賃貸管理とのやり取りもよりスムーズのように感じます。

他の事業として比較しても不動産投資(不動産賃貸業)はサラリーマンの方でもお仕事をしながらでも十分に取り組める事業です。取り組み方や購入後の運営方法についてもご提案が可能ですので個別相談等でお問合せください。


2018-04-18 12:05:56

2018年4月21日号の「週刊東洋経済」の特集で
「不動産投資サバイバル」と題して「かぼちゃの馬車事件」で明るみになった
不動産投資の詐欺行為が掲載されていました。

また、4月18日には朝日新聞に「中古1棟マンション投資でも不正があった」との記事を掲載。
いずれもスルガ銀行が融資を行っており、スルガ銀行側は
「業者による資料の改ざんにより融資が実行されたことは遺憾で、一層のチェックを徹底していく」とコメントしています。


記事の内容を読んでみると、事実と違う掲載や資料を掲載しているため
この記事の鵜呑みにするのも危険ですが、全国紙などにここまで大々的に掲載されてしまうと
ギリギリまで不正行為を行っている不動産業者もさすがに止めざるを得ない状況になってくるかと思います。

この取引をメインの収入源としていた不動産会社はどうなるのでしょうか?
・新築ワンルーム投資の営業に戻るのか
・こころを改め、通常の不動産会社に転職するのか
一旦、おいしい思いを経験した人間はなかなか元の生活には戻れません。

新たな悪事を考え出し、近いうちに何げなく登場しているかもしれません。
(※ちなみに、そんな新しい悪事を考えた営業マンから当社に連絡がありました・・・)


これから不動産投資を始めようと考えている方にとっては非常に怖い事件ですね
本来不動産投資は適正な物件を適正な価格、適正な融資条件で取り組めば儲かる投資です。

ただ、現在書店に並ぶ不動産投資の本を出している不動産会社や定期的に不動産投資のセミナーを開催している
不動産会社の大半は残念ながら怪しい不動産会社です。
・エビデンスの改ざん、賃契・売契・修繕履歴の偽造など
初めて不動産投資を行う際はその点を十分注意し進めましょう。



ファミリーエージェント三上

2018-04-13 08:10:14

 

ファミリーエージェントの小倉です。

これから不動産投資を始めようと検討されている方、

あるいは始めて間もないという方は、弊社のセミナーや個別相談会にも

多くお越しいただきます。

 

お話しを伺っている中で、他社から提案されている物件の内容を

見てほしいというご相談はよくあるのですが、その中でも、空室の

想定賃料を見誤っているケースや、現入居者の賃料が相場よりも高いにも拘らず

利回り(表面上)が高いから購入してしまった、又は検討していますという方も

少なくありません。

 

不動産業者が設定する賃料次第で、当然ですが、表面上の利回りは高くも低くもなり、

それに伴って物件価格も割高にも割安にもなります。

 

賃料相場は資産価格を大きく上下する部分になりますので、

以下の無料ツールからご自身でも確認されてみると宜しいかと思います。

 

~見える賃貸経営~

http://toushi.homes.co.jp/owner/

不動産情報サイトを展開する中でも大手である

「ホームズ」が展開する不動産投資家向けのサイトです。

 

 

検討されているエリアの賃貸需要が見えるヒートマップから始まり、

 

 

 

駅距離や間取りから見える「需要(検索回数)と供給(HOME‘S掲載物件)」がグラフ化されていたりと、

見やすいコンテンツになっています。

他にも、築年数×賃料、広さ×賃料、駅距離×賃料等、多角的に情報を掲載しているあたりも含め、

賃貸物件の掲載数も多いHOME‘Sだからこそ、より実態に近いデータとして一つ参考にできそうです。

 

 

ホームズ賃貸も含め、「スーモ」「アットホーム」などのエンド向けサイトから

近隣の物件を検索してみるのも宜しいですが、大まかな部分は上記のホームズ賃貸経営から

先ず確認してみても良いかと思います。

 

広告料が多く必要となり初期費用を抑えないと決まりずらいエリアや、

逆に敷金・礼金が取れている需要の高いエリアかどうかというあたりも見えてきます。

 

 

ただ、いずれも掲載されているのは「募集賃料」がベースで「成約賃料」ではない点、

実際に決まる賃料との差異もある為、その点は近隣で成約している物件の内容と比較してみることも必要です。

 

今回は王道の「見える賃貸経営」をご紹介させていただきましたが、

その他にもお勧めできるサイトがいくつかございますので、またの機会にご紹介させていただきます。


2018-04-06 09:42:10

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

皆様イールドギャップについて、正しく理解されていますでしょうか?

期待するイールドギャップをお持ちのお客様がたまにいらっしゃいますが、

そもそもイールドギャップの出し方が間違っており参考指標として意味をなしていないケースが多いです。

多いパターンとして、

「表面利回り」-「金利」=イールドギャップ

として捉えているケースがありますが、

これでなにがわかるのでしょうか?

問題点としては、

・物件ごとの空室率・運営費率について全く触れていない

・元本返済についての考えがなく、毎年のキャッシュフローがわからない

というのが大きな問題です。

上記のような安易に(「表面利回り」-「金利」)で計算してしまうと

「空室率・ランニングコストの高い地方物件を買ってしまい全く儲からない」

「元本返済期間が短すぎて手残りが少ない」

といったことになります。

上記の算出式で出した「間違ったイールドギャップ」で出た数値が

8%あっても収支の回らない物件は回りませんし、5%であっても収支の回る物件は回ります。

それでは本来どのように計算すべきなのでしょうか?

こちらについては次回詳しく説明いたします。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。




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