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2019-03-29 11:15:09

瑕疵担保責任について

ファミリーエージェント三上です。
不動産を売買する際、売買契約書に「瑕疵担保責任(かしたんぽせきにん)」という言葉が記載されています。

「瑕疵担保責任」とは
売買の対象物に隠れた瑕疵(=外部から容易に発見できない欠陥)がある場合
売主が買主に対してその責任を負うことをといいます。

売主が契約時に告知していた瑕疵に関しては「隠れた瑕疵」に該当しないため
瑕疵担保責任を追及できませんが、外部から容易に発見できない、告知されていない瑕疵に関しては
売主が責任を負うことになります。



【瑕疵の種類】
不動産取引における瑕疵には以下のような4つの種類があります。

▼物理的瑕疵
その建物に対する物理的な欠陥や問題についてを指します。

▼法律的瑕疵
その物件に対して法的な制限があって自由に使う事が出来ないような欠点を指します。

▼心理的瑕疵
自殺、他殺、病死、事故死などがその物件であった場合は心理的瑕疵にあたります。

▼環境的瑕疵
近隣に暴力団事務所、ゴミ屋敷、悪臭、騒音、振動など嫌悪施設や環境に問題がある場合該当します。


様々な項目が瑕疵となり得ますが、上記に記載したように当然既に告知されている事項や
明らかに見てわかるものは「隠れた瑕疵」には該当しません。



【期間に関して】
民法上、買主が隠れた瑕疵を知ってから1年以内に申し出れば
売主は瑕疵担保責任を負わなければならないとしています。(消滅時効10年)
民法の原則どおりだと引き渡しから何年経っていても
買主が気づけば損害賠償などを請求できることになり、売主に過大な責任を負わせることになってしまいます。
その為、期間に関しては契約時に取り決めるケースがほとんどです。

▼「個人売買の場合」
・「瑕疵担保免責」や「期間3ヶ月」などが中古の収益物件での取引ではほとんどです。

▼「宅建業者が売主の場合」
・「期間2年間」と指定するケースがほとんどです。
宅建業者が売主となる場合、宅建業法上2年間は担保の責任を負う条例がある為、特約で期間を定める場合は2年以上の期間を定める必要があります。
仮に「期間は1年とする」などの特約を付した場合、その特約は無効となり、民法の規定(瑕疵を知った時から1年)によることとなります。


このように瑕疵担保責任には立場によって規定が異なります。
また、瑕疵として該当する項目は広範囲に渡るため、不動産の売却時には
既に把握・知っている不具合に関しては契約前にしっかり買主へ告知しておく必要があります。

また、ここは重要となるのが瑕疵担保責任は契約時(売買契約時点)に既に存在していた瑕疵に対してが対象となるため
売買契約後に建物や付帯設備に不具合が生じる経年劣化等による故障や棄損やその他の瑕疵に関しては瑕疵担保に該当しないことに注意してください。

瑕疵となる範囲は広域となるものの、瑕疵として認められるものは売買契約時からその瑕疵の存在があったことを”買主”が証明(立証)する必要があります。
例えば「雨漏り」に関しても引き渡しから1年後に雨漏りが発生した場合は買主側が、当該不動産売買契約時点から雨漏りが発生していたことを証明しなければいけません。
その雨漏りが1年以上前から発生していたのか、半年前からのものなのかを証明するのは非常に困難です。
瑕疵担保に関しては引き渡しから期間が経てば経つほど、証明は難しくなります。


弊社が多く扱う築古アパートに関しては、運用中の不具合は新築と比べてどうしても多くなる傾向にあります。
一部保険を掛けるとこでヘッジできる部分はあるものの、ある程度の修繕費に関しては事前に想定しておくことが必要です。


「瑕疵」とは『通常有すべき性能・性質を有していないこと』を意味します。
中古物件でそれ相応の劣化・故障があるのはある意味『通常有すべき性能』と解されるため
不具合・故障=瑕疵 とはならないことに注意が必要です。


2019-03-28 13:01:55

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。



空室についての考え方として、

時点空室率(全戸数に対する空室数の割合)
稼働空室率(1年間の稼働日数に対しての空室日数の割合)
賃料空室率(1年間の満室賃料に対しての家賃収入の割合)



大きく分けて、上記3つに分類されますが、

本日は賃貸住宅市場レポートと稼働空室率について、お話させて頂きます。



株式会社タスが発行している
賃貸住宅市場レポート(2019年3月)によると

空室になった部屋の募集期間(平均)について、

東京都23区:2.63ヶ月
神奈川県 :3.98ヶ月
千葉県  :3.24ヶ月
埼玉県  :3.27ヶ月

というデータが出ております。


一般的にシングルタイプが4年程度
ファミリータイプが6年程度の入居となるため、

千葉県シングルタイプの稼働空室率を
机上の数字で出してみると、

4年入居   ≒1460日
3.24ヶ月空室≒97.2日

といった数値となり、

約1558日(入居期間+空室期間)のうち、
98日が空室であり、稼働空室率は約6.3%という机上のデータが出てきます。


東京都23区シングルタイプの稼働空室率を
机上の数字で出してみると、


4年入居   ≒1460日
2.63ヶ月空室≒78.9日



といった数値となり、

約1539日(入居期間+空室期間)のうち、
79日が空室であり、稼働空室率は約5.1%という机上のデータが出てきます。



当然、物件個別でしっかりと精査していく必要がございますが、
23区でも当然空室は出ますし、23区以外でも賃貸需要が無くなることは考えづらいです。


本日は稼働空室率ベースで机上のデータで比較してみると、
立地に関して、必要以上にマイナスで見る必要はないという事を
ご説明させて頂きました。



最後までお読みいただきありがとうございました。


2019-03-27 07:35:41

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

弊社では、投資用不動産のお取引に際して、
売主の負担で外壁などの塗装を行うことを
契約条件にするケースがございます。

ただ、塗装と一言で言っても、多くのカラーが存在するだけでなく、
アクリル、ウレタン、シリコンといった種類も多く、
さらにはメーカーによっても微妙に異なってまいります。

極めつけは、満を持して選択した塗料であっても、
いざ塗装してみると、外壁の素材や日照条件などなどによって、
発色は2~3段階ほどずれることもございます。

例えば、弊社の事例をご紹介いたします。

・日塗工色ナンバー:N-45
・メーカー:エスケー化研
・種類:水性シリコン
日塗工色ナンバー見本

▼カラーシミュレーション



▼塗装結果


発色はN-55や65-60Aといったところで、
N-55でしたら、おおよそ2段階明るい結果と言えるかと存じます。

なお、塗装においては、面積効果と言って、大きな面積になると、
明るい色はより明るく、鮮やかな色はより鮮やかに、
暗い色はもっと暗く感じる現象が起きたり、
他にも艶のあるほうが長持ちしたりとなかなかに塗料選びは難しいです。

今後塗装をご検討の方はご参考までに。

なお、このように、塗装は読みづらいため、
弊社では、お取引時に塗装を行うケースにおいては、
基本的にお任せいただくことになっております。

弊社実績の一部はこちらでご覧ください。
よろしくお願いいたします。

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担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp


2019-03-26 18:39:18

 

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。 

オーナーチェンジ物件を購入する際に既存入居者の性別、職業、年齢から、

滞納リスクや事件・事故のリスクを考えられるかと思います。

滞納や事件・事故については、保証会社や保険等で最低限担保する事が可能ですが、

「騒音トラブル」に関しては保険や保証もないので厄介です。

 

「騒音トラブル」も拗れると法的な手続きによる解決になりますが、

航空機や工事現場などの所謂公的な騒音は「公害」として社会的に捉えられていたことから、

騒音規制法や振動規制法を初めとする様々な法整備がなされておりますが、

入居者同士の騒音トラブルに関しては私的な揉め事として扱われるため、

全国共通の法整備がなされておらず、警察も中々介入してくれません。

 

さらに、騒音トラブルを起こしているとて、借主は「借地借家法」で守られている為、

貸主の都合で一方的に賃貸借契約を解除する事も難しいのが現状です。

 

このような騒音トラブルを起こす入居者がいると、上下左右の入居者が退去し、

次の入居者が決まっても数ヶ月で退去してしまうという、修繕や賃料設定で解決できない

「空室リスク」を背負ってしまう可能性がございます。

オーナーチェンジ物件を購入する際に、過去の事件・事故の有無や滞納トラブルと併せて、

騒音トラブルの有無も「賃貸経営」に大きな影響を与える為、確認が必要です。


2019-03-25 23:30:07

いつもご覧頂きましてありがとうございます。

今回は不動産投資で最も大切な三つの要素
■「貸せるかどうかの判断」
■「効率性と安全性の判断」
■「ファイナンスの技術」

この上記3点についてお話をさせて頂きます。

本日はその中でも一番初めの「貸せるかどうかの判断」を中心に取り上げていきたいと思います。

大手収益不動産のポータルサイトの記事で下記のような記事を目にしました。


収益不動産に関してはもちろん賃貸が決まらなければ
物件を購入したからといって、通常はそこから家賃収入を得る事は出来ません。

上記記事に関しては所謂、地方高利回り物件を購入後、
・一定の需要に依存をしていた為、情勢の影響をもろに受け、購入後1年程で一気に全空へ。
・その後、まったく空室が埋まらない
・競争物件の乱立により、需要と供給のバランスの崩壊。賃料を大きく下げざるを得ない状況に。



等々、収益物件を運用していくにあたって一番最悪のパターンである”賃料が入ってこない”といった状況へ
陥ってしまった方々の実際の体験談が記載されておりました。

今回に関しては周辺の賃貸需要を全く意識しておらず物件を購入してしまったが故に
貸せるかどうかの判断」を見誤ったパターンの一例です、

まず物件を購入される際には、
・一定の需要層に依存をしていないか
・現況はいいものの、その後賃料下落を踏まえ賃貸に出していけるか。
・空室損は適正に見積もれているか

などその都度その物件にはどういった需要層が
存在するのかといった点をしっかりと調査するべきでしょう。

収益物件をご購入される際にはまず「貸せるかどうかの判断」をきちんと理解して頂く事で、
今後の[純資産の増加]に繋がる事は言うまでもないでしょう。

最後までご覧頂きましてありがとうございました。


2019-03-23 17:32:43

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は融資を組む場合には、
ほぼ必須条件としてついてくる火災保険についてです。

火災保険については、
加入する保険の内容によって金額は全く異なってまいります。

しかし、100円や200円の商品を購入するわけではなく、
数千万円、場合によっては数億円の商品を購入するため、
何かあった際のリスクをヘッジしたいということで、
保険の内容をできるだけ手厚くしたいということになるのではないでしょうか。

すると、どうしても保険料については高くなってしまいます。
以下保険の1つの例でございます。



条件の良い保険に長期で加入をしようとすると、
火災保険+地震保険=計100万円程がかかってしまいます。

もちろん、保有期間中については加入の義務がありますが、
初期投資として100万円近い金額を拠出するのは、
投資を行う上で痛手となるでしょう。

そこでオススメするのが、分割払いでございます。
10年分一括で支払いをする方が、
当然に費用は安くなりますが、
現時点で果たしてそこまで手出しをする必要があるのでしょうか?

また、経費計上できるのは加入期間で割るため、
100万円を一括計上できるわけではございません。

すると、火災保険の加入期間が切れてようやくそのメリットを享受できることとなるでしょう。

この100万円を他の物件の投資に充てられていたら?
繰り上げ返済をできていたら?


より、資産形成は加速するのではないでしょうか。

今回お伝えしたいポイントとしては、

火災保険は一括払いのみではない!
⇒年払いや月払いで対応可能な保険あり!

貨幣の時間的価値は大切!
⇒総合して多少の損が出るとしても、
手前でのメリットが高い方を選ぶべき!
他に再投資が可能になるのではないか?

火災保険の支払い1つで不動産事業は大きく変わってきます。
融資を組み物件の取得をする際には、
今回の記事を思い出してみてください。


2019-03-22 23:05:08

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

本日は銀行融資指標の一つ「債務償還年数」についてです。

バランスシートを意識している投資家の方はよく見ますが、

「債務償還年数」についての意識のある方はあまり多くないように感じます。

簡単に概要を説明すると

総借入額に対してどの程度の支払い能力があるのか?を見る指標であり、

一般的な事業だと10年ほどが良いと言われています。

不動産投資の場合、長期的に資金回収をする事業モデルの為、

20年‐25年以内を一つの目安としている銀行が多いです。

(借入負債-流動性資産)/(NOI収入-金利)=債務償還年数

といった計算式で算出されるのですが、

上記数値を常に維持していく為には

規模拡大していくと流動性資産での補填が追いつかなくなる為、

物件価格/NOI収入-金利=債務償還年数

をクリアしつづけないといけません。

その為プロパーでの融資を意識する為には

NOI収入-金利/物件価格=4% ※債務償還年数25年で計算

となるように物件を買い進める必要があります。

そもそもの前提が「利益を埋める投資なのかどうか?」であり、

債務償還年数に拘るあまりそもそもの前提を見誤っては本末転倒ですが、

自身の現状把握の為にも上記指標については覚えておいてもよいのではないでしょうか。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2019-03-20 21:17:43

いつもコラムをご覧いただき、ありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

先日、日経にもありましたが、2019年の地価公示価格の発表がございました。

 

公示地価とは、、、、

国土交通省が毎年3月に公表する11日時点の全国の土地価格。不動産鑑定士が評価し、学識経験者らでつくる同省の土地鑑定委員会が適正な地価を公表する。一般の土地取引や公共事業用地の取得の際に価格の指標となる。

(日経記事抜粋)

 

公示地価の第1位は「銀座4-5-6」の「山野楽器」の土地が今年も高く、

「坪単価:18909.1万円」と驚異的な数字です。

 

今回は弊社が取り扱う一都三県のエリアに関して、

公示地価における推移をみていきましょう。

※国土交通省『平成31年度地価公示の概要』参照

 

まず、全国の地価動向ですが、

「上昇傾向」にあると言えるでしょう。

平成31年度は全国的に見て、前年度比がプラスに転じております。

 

東京都を中心に一都三県に関しても上昇しておりますが、

次は県ごとに見ていきましょう。

・都道府県別地価変動率

 

平成30年のものと比べ、今回は、福岡・宮城・北海道といった、

地方都市の水準が上昇してきています。

一都三県は特段平成30年と大きく変わりませんね。

・地価変動率の経年推移(住宅地の変動率)

細かいグラフになりますが、一都三県(赤枠の部分)に関しては、

過去5年間程度は1%前後で上昇してきております。

ここ5年間では下落がしてないようですね。

・平成20年度比の地価指数

一時的に上昇していた平成20年度と比べても、

一都三県はその水準をあまり落としておりません。

 

先程のグラフから見ても、

全国的に地価が上昇している中でも、一都三県に関しては、

一定の水準を保ちやすいと考えられるのではないでしょうか。

実際に上昇率ランキングで見てみると、

一都三県は上位に挙がってきておりません。

その為、土地値の変動が激しくなく、一定の資産価値が保たれやすいと

考えられるのではないでしょうか。

 

我々が一都三県で取り扱っているのは、

「不動産としての価値が今後も見込みやすいエリア」というのも

一つの理由です。

 

安定して不動産価値が得られる一都三県のエリアが

投資対象エリアといて適しているとかんがえられるのではないでしょうか。

 

次回からはそれぞれ都道府県別にみていきたいと思います。

最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-03-19 22:33:55

いつもご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの森遥香です。

本日は、入居者様の平均居住期間について記載させていただきます。

公益財団法人 日本賃貸住宅管理協会が出している
「日管協短観」によると首都圏で属性別の平均入居期間は以下のようになります。




高齢者65歳以上の方が平均入居期間6年以上が約63%以上と
高い割合の方が比較的長期で入居されております。

現在日本では超高齢化社会となっており、
高齢者の方の人口割合が高い国となっております。

そのため、今後も高齢者の賃貸需要が見込めるかと思いますが、
懸念点は「事故物件になるリスク」だと思います。

事故物件になった場合、物件を売却できるのかと心配される
お客様も多くいらっしゃいますが、
弊社では上記のような物件をお取り扱いさせていただくことも多くあり、
購入されるお客様はいらっしゃいます。


また、告示事項があるお部屋を「賃料が安いから」という理由で
借りられる方も一定層いらっしゃいます。

築30年前後の物件に住む方は「賃料」を重視しますので、
適切な募集、賃料設定であれば賃貸はつくと思います。


ただ、告知事項があるお部屋は次に賃貸の募集を行う際には
賃料は下がってしまいます。

上記のような場合には、下落した分の賃料を保証してくれる保険が
ございます。
また、賃料の保証だけではなく、お部屋の修繕も保証してくれるケースも
あり1部屋数千円/年で保険に加入することが可能です。


平均入居期間のグラフからも高齢者の方は安定した入居が見込め、
今後はそういった方も賃貸募集のターゲットとしていくことも
検討していくべきだと考えます。

ただ、リスクはあるため事前にリスクヘッジができる対策を
取られることをお勧めいたします。


本日も最後までご覧いただきありがとうございます。


2019-03-18 22:10:18

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。
ファミリエージェントの森です。

本日はレオパレス問題で建物の安全性が話題となっておりますので
木造アパートの耐震問題のチェックポイントについて記載します。

・地盤、基礎はしっかりとしているか
基礎がしっかりとしていない場合や、軟弱地盤の場合などは常時の微振動
等でひび割れを起こす原因となります。

・腐朽の心配はないか
床下の換気が悪いと土台や柱などが腐食し、シロアリの被害が発生する
原因となります。
また、屋根の劣化で雨漏りが発生し、構造上は安全な建物でもこれらの問題が
ある場合は早急な補修が必要となります。

・建物の形・バランス
構造種別。構造形式に関わらずバランスが悪いと地震に弱い建物になります。
平面立面図上、不整形ではないか、凹凸の多い平面ピロティのある建物は
耐震上不利となります。

・壁のバランス・量
筋交いを入れた軸組を釣り合いよく配置して耐震強化が図られてるか
チェックすべきです。
これは旧耐震の時代にはなかった法律です。
旧耐震時代の建物には耐震壁が必要量達していない場合が多々見られます。

・結合部の着緊性は不足していないか
阪神大震災の時に倒壊した建物の多くは柱と土台を差し込んである簡単な
接合でした。
現在は鋼製の金物により着緊させるのが一般的です。

以上のチェックポイントは1981年以前の多くに見られた問題点です。
現在、都市計画区域内においては、木造アパートも建築基準法により確認が
義務づけてられており安全基準はクリアされております。
しっかりとご自身でご確認されたい場合は各自治体などのホームページで
誰でも利用できる木造建築建物簡易耐震診断表がありますので、以下URLでご確認頂くのもよいかと思われます。
http://www.taishin.metro.tokyo.jp/proceed/topic01_01.html

最後までご覧いただきありがとうございました。


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