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2017-02-25 21:32:11
こんにちは!ファミリーエージェント星野です。
本日は住宅ローンとアパートローンの違いについてです。

住宅ローンとアパートローンの最大の違いは「自分が住む家かどうか」の違いになります。
仮に一戸建ての物件でもあっても、自分の住居目的でない場合には住宅ローンを利用することはできません。
また、自宅を住宅ローンで購入し、転勤や期間的に住宅を空けるため貸し出すことは暗黙の了解とされていますが、基本はできません。

融資の違いとしては、一般的に金利等の条件は住宅ローンの方が借り手にとって好条件で融資してくれます。
それは、住宅取得の奨励という政治政策的な意味合いと、自分が住む家のローン返済率はアパートローンよりも
比較的に高いからです。

また、審査のポイントも住宅ローンとアパートローンは異なります。住宅ローンは保有していてもお金を生むわけではないので、重視されるポイントは借り手が返金できる能力、お仕事をされているかを見ています。
一方でアパートローンは借り手の信用属性により借り入れの条件は変わることを前提に、
融資で買った物件が生み出す収入から返済を行われることが前提とされていますので、物件の収益性や担保的価値重視されるポイントとなっていきます。

基本的にアパートローンを利用できる金融機関は、
・オリックス銀行
・三井住友トラストローン&ファイナンス
・SBJ銀行
・静岡銀行
・スルガ銀行
・一部地方銀行保証協会付アパートローン

各金融機関で融資条件は全く違ってきます。
自分がご購入する物件や、目的に合わせて融資先を決める必要があります。

アパートローンの各融資条件はまた次回お話させていただきます。

最後までお読みいただきありがとうございました。

星野

2017-02-23 21:53:24
こんにちは。ファミリーエージェントの福村です。

低金利や将来の年金不安などから、多くの方が不動産投資に興味を抱いております。

不動産投資を始めたいとご相談に来ていただいたお客様に目標の不動産収入をお聞きすると、
税引き前のキャッシュフローで数百万~数千万くらいと、ご年収を目安に目標設定されています。

その目標を達成するには、一棟だけでなく、複数等の収益不動産を取得しなければなりません。

そこで、今回は1棟目の収益不動産を取得する際のポイントをお伝えいたします。


複数等の物件を取得するためには、借り入れ(資金調達)がカギとなります。
借り入れを上手く行い、効率的な不動産活用をすれば、資産を形成することができます。

収益物件の借り入れにおいて、物件の生み出すキャッシュフローと長期間の設定が重要です。

金融機関は、物件の生み出すキャッシュフローを見た時に、あまり余裕がないと判断すると
同時に本業の収入も加味して、借入期間を設定する場合があります。

キャッシュフローに余裕のない物件で、本業の収入をあてにすることで、金融機関が貸し出しを
行った場合、キャッシュフローがマイナスの物件を抱えていると金融機関から判断されてしまいます。

キャッシュフローがマイナスの既存物件を抱えている人に対して、他の金融機関であったとしても
融資を受けるのができなくなってしまいます。

ですので、1棟目は特に物件単体でキャッシュフローが回る条件を設定する必要があり、
それが借入期間の年数に影響を及ぼします。

借入年数が10年と30年では大きく変わるうえ、金利は後から交渉次第で下がることもありますが、
設定した年数は伸ばすことができません。

複数棟の収益不動産を取得するためには、キャッシュフローに余裕がある物件で借入期間を長く設定
することが不可欠です。

2017-02-21 20:41:15
こんばんわ!
ファミリーエージェントの小林でございます。

本日は収益物件を活用することが様々なメリットをもたらすということを簡単にご説明出来ればと思います。

■副収入
まずは不動産投資を始めるときに皆様がおっしゃることですが、収益不動産からの収入があります。
いわゆるキャッシュフローと言われるものです。
今のご時世、収入の安定性に不安を抱えている方も多くいらっしゃいますし、
老後資金の貯蓄の為に副収入を得たいとお考えの方も大勢いらっしゃいます。
この収入を確保することが皆様の目標だと思います。


■貯蓄
収益不動産を購入することで貯蓄が生まれるの?と思う方もいらっしゃるかと思います。
時期によっては物件価格が高騰し購入時よりも売却時の方が高額で取引されることもありますが、
良く言われるキャピタルゲインと言われるものはなかなか今のご時世難しいのが実情です。

しっかりと購入物件を選別し、物件価格が下落しづらいものを購入することで、
売却時の売却価格と元本返済が進んでいる分の差である含み益としての貯蓄を生み出すことも可能です。


■節税
弊社のセミナーでもご説明させていただいておりますが、
減価償却をうまく利用してキャッシュフローはプラスに保ちながら会計上を赤字にすることが出来ます。
個人の所得税、法人の法人税と損益通算することで利益が圧縮されますので、節税効果があります。

収益不動産の時価と評価額との差を利用して大幅に財産の評価を下げることで、
相続税や法人であれば株価を下げることが出来ます。


収益不動産をうまく活用することで、上記のようなメリットを生み出すことが出来ます。

弊社では定期的に中古アパートを活用したアパート経営のセミナーを開催しております。
上記の収益不動産の活用方法などをご説明させていただいておりますが、是非ともご参加してみてはいかがでしょうか。

明日も20名ほどの方がご参加いただく予定です。
次回以降のご参加も募集しておりますので、お気軽にお問い合わせ下さいませ。

本日も最後までお読みいただきましてありがとうございました。

2017-02-17 22:30:46
株式会社ファミリーエージェントの永瀬です。

アパート・マンション経営で心配事の一つが
賃貸付けではないでしょうか。

賃貸管理会社の大部分が店舗を持ち
管理と仲介(客付け)を行っています。

駅前で見かけるグリーンの看板のエ〇ブルなどが
こちらになります。

テレビCMなどを行い、駅前の店舗は必然的に
一日の来客数も多くなります。

立地の良い駅前に店舗は維持費(家賃)が
高くなります。

売上を挙げるために両手物件(自社管理)を
仲介(客付け)しています。

賃貸が決まれば特に問題ないとお考えになる
オーナー様もいらっしゃいますが、他社には
紹介せずに自社のみで取り扱いをする囲いのような
状況になるため、紹介される件数が少なくなります。

また、店舗型の管理会社は管理手数料より
入退去があったほうが売上につながりやすい為、
入居者の入れ替わりを喜びます。

では店舗が無い賃貸管理会社の賃貸付けとはどのように
行っているのでしょうか。

オーナー様の代わりに、エリア内やターミナル駅の各方面の
仲介店舗に幅広く仲介(客付け)を依頼します。

多くの仲介店舗が取り扱うことで、
紹介される件数が増えます。

オーナー様からの広告費がある場合は、仲介店舗は
広告料と仲介手数料をいただくことになり、
両手取引ができる為、仲介店舗も仲介(客付け)をがんばります。

店舗が無い賃貸管理会社の売上を気にされる方も
いらっしゃるかと思いますが、店舗の維持費(家賃)がない為、
経営として成り立ちます。

賃貸管理会社の売上は管理委託料として家賃収入の3%~5%程度を
いただくケースが多いです。

この場合、空室が多くなると管理委託料(売上)が減ってしまうため、
仲介(客付け)をして入居率を上げることが売上につながります。

店舗が無い賃貸管理会社はオーナー様のお考えと近いかたちで
賃貸管理を行っているとも言えるかと思います。

2017-02-16 12:12:20

ファミリーエージェント三上です。

毎年、この時期になるとテレビで不動産会社(特に仲介会社)のCMが目立ちます。

主に賃貸仲介会社や賃貸のポータルサイトを運営している会社が繁忙期に向けて
顧客獲得の為、必死でCMを打ち出します。

 

例えば アパマンショップは
【 Wi-Fi無料 】
Wi-Fi無料で入居者獲得に力を入れたり

センチュリー21は
【 春のNo.1フェア 豪華賞品プレゼント 】
来店or成約で豪華賞品プレゼントで集客しています。


入居者目線で見ても当然、プラスαの特典があればそちら側に引き寄せられますが
集客が出来ても、賃貸物件そのものの状態が良くなければ決まるものも決まりません。

最近のオーナー様の中には休日に自身で所有している物件まで足を運び
室内設備の修繕・グレードアップをして早期入居促進に力を入れている方も多くいらっしゃいます。


良くあるワンルームタイプのお部屋の場合
どんな場所の修繕・リフォームをすると良いでしょうか
最近、当社の管理物件でも行った修繕項目が下記になります。


・シューズボックス→可動式シューズボックス(棚)に変更

・玄関スペース→ 帽子掛け取り付け

・電熱器→ IHヒーターに変更

・キッチン棚→ダイノックシート張り

・浴室→ 横長ミラーに変更、水栓をメタリックへ変更

・照明→可動式照明に変更

・壁紙→アクセントクロスに変更

・床材→ フロアタイルに変更

・ロフト下部→ホスクリーン設置

・窓上部→物干し可能シェルフ


上記すべてを行う必要はありませんが、
安価でできる追加工事に関しては入居者の印象は変わりますので、入居付には有効かと思います。


近隣に競合物件が多い場合は差別化が必要です。

例えば、駅からの距離が2.3分違うだけで、その他条件が一緒の物件があった場合
ほとんどの方は駅に近い物件を選ぶと思いますが
上記のような室内設備のグレードアップをするだけで、競合に競り勝てたり
駅からの距離も同じ物件との比較であれば、多少の賃料アップも見込めるかもしれません。

不動産投資の面白いところは株式などと違い
オーナー次第でダイレクトに賃収や空室期間などを改善させられるところですね。


2017-02-15 17:12:44
こんにちは。
ファミリーエージェントの小倉です。

本日は、昨年の12月に発表された「平成29年度税制改正大綱」より、個人投資家の方に影響のありそうな内容をピックアップいたしました。


【所得税・住民税】配偶者控除、配偶者特別控除の見直し

配偶者特別控除について、38万円の控除を受けることができる配偶者の要件が、給与収入ベースで105万円→150万円に変更予定となります。

一見すると、控除できる要件が緩和されておりますが、一方で、配偶者控除について控除を受ける本人に所得制限(合計所得金額1,000万円以下)が加わったり、配偶者控除・配偶者特別控除ともに、控除を受ける本人の合計所得金額900万円超1,000万円以下の場合には、控除額が2段階で縮小されるので、実際、世帯主の≪給与年収が1,120万円≫を超えると、増税になってしまうという政策です。

こちらは平成30年分の所得税、平成31年度分の住民税から実施の予定となっています。


そしてもう一つは…

【固定資産税】タワマンの税額計算見直し

タワーマンションの固定資産税・不動産取得税の税額計算方法の見直しです。
高さ60m超の建築物について、建築物全体の固定資産税額を按分する床面積の割合につき、1階を100とし、1階増すごとに10/39を加えた補正率で計算するというものです。

高層マンションの場合、既存の計算方法だと、高層階になるほど人気があり取引価格が高くなるにも係らず、固定資産税等の額にそれが反映されないので、それを是正する趣旨です。低層階に住む人は朗報、高層階に住む人は悲報という改正内容です。

平成30年度から新たに課税される建築物から(ただし、平成29年4月1日以後に各部屋の売買契約が開始されるものに限定)実施の予定です。


何れにしても【所得の高い個人】をターゲットに税政策は今後も見直されていくのではないでしょうか。

2017-02-14 21:36:09


こんばんは。

ファミリーエージェントの堀内です。


前々回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/40
前回 https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/53
とRC投資の陥りやすい失敗について書かせて頂きましたが
本日は「築古RCでも利回りが高いので買ってしまう」という事の危険性について書かせて頂きます。

もちろんすべてのRC投資をやめた方が良い。という事ではございません。

事業規模に買い進めるためにはRC投資は欠かせない投資だと考えています。

ですが、今の市況で購入すべきRC物件が少ないのも事実です。

また物件が良くてつける融資や属性によって投資として成り立たなくなるという事も多々あります。

買った後に「こんなはずじゃなかった…」と後悔する事が少ないように

事前に知っておいて頂きたい予備知識として本記事をご活用ください。

それでは、本題ですが、

築古RCを購入してしまう…のデメリットです。

比較的条件が良い物件が出てくるのも

昭和60年~平成3年ごろのバブル期の築年が多いのですが、

物件状況やメンテナンス状況、融資条件によっては非常にリスクの高い投資になることも多いので

注意が必要です。

まず最も多いのが

「メンテナンス費用を軽視している。」というケースです。

アパートタイプと比べ、一回の修繕の費用が大きく収支が狂いやすいのがRC投資の特徴です。

アパートタイプですと、

外壁・鉄部・屋根の塗装など全て含めて延床×1万~1.2万と言われていますが、

RCの場合、3階建て以上が基本となる為、足場代などが高額になりやすく外壁費用が高くなります。
(RCの場合、建物により金額のブレが多く木造のような概算式はありません)

また配管の故障などがあった際も、躯体をつたって3階での漏水が1階の部屋天井で漏れる…などと

原因調査にも時間と費用がかかったり、そもそも発見が遅れて気づいた時には手遅れに…といったケースも多いです。



そして、次に多いのが

「次の購入者の融資がつかない物件を買ってしまう」

というものです。

こちらも非常に危険です。

一部の銀行では自行の抵当権が設定されている物件については融資をしないというものがあります。

その他の銀行でも融資が可能な物件ならば問題ないのですが、

地方物件の場合銀行の選択肢は非常に限定的な為、

融資に積極的な銀行が融資をしなくなると物件の購入はほぼ不可能な物件が多く

ただでさえ「高金利・長期間融資・オーバーローン」などで買われていると残債の減りもほとんど0に近い為、

築年数も経ち物件価値が下落しているのに購入金額よりも高い値段で売らないとショートしてしまうといったケースも多いです。



「高金利&長期融資で買っている」

「地方物件」

の問題についても簡単にふれてしまいましたが、

次回はこの辺りを1つずつもう少し詳しくかかせて頂きます。

本日も最後までお読み頂き誠にありがとうございました。

堀内




2017-02-10 16:46:28
不動産投資については融資がポイントになることは
皆さん感じていることだと思います。

融資を使うことによって

「レバレッジが効く」「レバレッジ効果」などと耳にする
のではないでしょうか。

そもそも、レバレッジ効果とは

=========================

レバレッジ効果とは「テコの原理」のことです。
つまり、小さい力で大きな効果をもたらすという意味で、
不動産投資に置きかえると「小さい資金で投資効果を上げ、
さらに収益性を高める」ということになります。

具体的には、自己資金と借入金を併用することで、
見た目の利回り以上の収益を得ることができるというものです。

=========================

とされています。融資を使うことによって投資効果を上げて
収益性を高めることができるわけですが、これはレバレッジ
効果がプラスに働けばという前提があります。

逆にレバレッジ効果がマイナスに働くと見た目以上の損失が
でることとなります。

そのために不動産投資にいては「借りられるかどうか」の後に
必ず「効果的かどうか」をチェックする必要があります。

確かに融資が使えないと不動産投資が始まらないというという
側面はありますが、「融資が借りられる」というだけで
踏み切ってしまう方が多いように感じます。

融資が借りることができて物件を取得することができたと
しても、レバレッジがマイナスに働いていしまう(しまいそうな)
融資設定をしてしまうと、あるラインを超えてレバレッジマイナス
の域に入ってしまうと、あっという間に損失が拡大し、
自身の所得から返済を補てんする、最悪返済不能に・・・

などという事もありえます。

そのためにも、購入する物件と設定する融資を合わせてきちんと
数字で確認することが大切になります。

次回はその方法を書きたいと思います。

2017-02-09 09:06:31
こんにちは。ファミリーエージェント星野です。

敷地内に自動販売機が設置してあったり、公衆の電柱が立っていたり、屋上に携帯キャリアの基地局が設置してあったりといった場合は副収入になります。
特に、自動販売機については、購入時には設置していなくても、ベンダーに依頼することで家賃収入に加え、上乗せの収入を得られる可能性があります。

自動販売機を設置する場合、ベンダーが飲料の定期的な補充はもちろん、売上の改修やおつりとして必要な小銭の補充、ごみの回収などの運営また費用を負担してくれるケースが多く、その場合オーナーが電気代のみ負担します。

負担する電気代でも、古いタイプの自動販売機と最新型の省エネタイプのものでは価格も違ってきます。
単月でみればそれほどの差はなくても、5年10年というスパンでみればかなりの差になります。
最近では、太陽光パネルのついたものやLED照明を使ったコストが抑えられるものを契約することをオススメします。

設置後にオーナーに得られる収入をロケフィーと呼びます。
ロケフィーの割合は平均して売上の20~25%程度の場合が多く、1本150円のドリンクが月に150本売れると売上は22,500円となり、
ロケフィーを25%と仮定すると5,625円、ここから電気代を差し引いた金額が「副収入」の金額となります。
また、契約時に10~20万円前後の「設置協賛金」が受け取れる場合もあります。

設置協賛金が受け取れる反面にロケフィーなどの契約条件や電気代が高くつくタイプ、3年や5年など契約期間にしばりがある場合はデメリットになることがあります。
自動販売機の設置には、副収入を得られる他にも、防犯効果や入居者の利便性向上といったメリットもありますので、
一時収入に目を奪われるのではなく、長期的な目線でしっかりと収支を考えていくことが大切です。

最後までお読みいただきありがとうございます。



2017-02-05 19:17:39
こんにちは。ファミリーエージェントの福村です。

前回の記事ではフルローン・オーバーローンについてご説明させていただきました。

https://apart-toushi.com/contents/code/blog?month=0&date=2017-01-19


今回はオーバーローンのリスクについて書かせていただきます。

オーバーローンのメリットとして、自己資金の投入額を少なく、または自己資金を投入することなく
不動産を購入できることです。

他にも帳簿上の収支で、借入金の利息はは経費計上できるので、課税所得が減少し、
資金を増やしやすくなるメリットもあります。

一方で、借入額が増えることにより、月々の返済額が高くなってしまいます。

購入時には家賃収入と返済の収支が上手く回っていたとしても、空室率や家賃の下落率、突発的な
修繕出費が起きた場合、ギリギリの収支に…さらに悪ければマイナスのキャッシュフロー
になってしまうかもしれません。

もちろんオーバーローンが悪いというわけではなく、上手く利用できた場合は、自己資金を温存しながら
家賃収入を得て資産形成ができます。

オーバーローンで不動産を購入することは、自己資金を投入した場合に比べ、
ハイリスク・ハイリターンの投資方法と言えます。

自己資金を使いたくないからオーバーローンを考えるということではなく、目的・目標を
踏まえた上で計画的に不動産投資を行うことが重要です。

目標を達成するために、融資のことや、不動産の情勢、税金などに詳しい不動産会社に
相談してみてはいかがでしょうか?

ファミリーエージェントはお客様の不動産投資のお手伝いをさせていただくため、日々研鑽に
励んでおります。

皆様のご相談をお待ちしております!

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