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2016-12-05 20:55:22

こんばんは。

ファミリーエージェント資産コンサルティング部の堀内です。

前回の記事に引き続き「木造・軽鉄のメリット・デメリット」の新築・築浅編です。

前回の記事は下記をご覧ください!

https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/26

それでは早速ですが、

「新築・築浅アパートのメリット・デメリット」です。

まず前提として築浅の定義としてここでは築10年以内の物件という定義で使わせて頂きます。


■メリット

・賃料が高い(賃料坪単価が高い)

・減価償却期間が長く取れる為、購入時の土地建物比率さえ間違えなければデッドクロスを起こさずに長期保有できる

・住宅瑕疵担保履行法により新築時より10年間瑕疵担保がつく

・入居が決まりやすい(賃貸募集期間が短い)

・直近での修繕必要箇所が少ない

・低金利、長期間の融資が組みやすい

・クレーム等の入居中のトラブルが少ない

■デメリット

・ほとんどの銀行からの資産評価が低い

・収益性で市場価格が決まるため、景気の変動を受けて売却金額が大幅にずれる可能性がある

・ハイグレード志向の方はRCに、金額重視の方には中古アパートにいかれる為、賃料がブレやすい

・減価償却期間が長い為、単年でとれる償却額が低い。

・新規参入者が多い際は、あまり投資知識のない方も購入する為、高値で取引されることがある

・経年により取れる賃料が下がりやすい

・バリューアップ出来る箇所が少ない


といったところでしょうか。

新築・築浅アパートの印象としては、

運営上の手間はかかりませんが、「入口の物件選定」が非常に大事になります。

賃料設定や土地の地型や間取り、設備などももちろんですが、

そのエリアで同等のスペックの築古物件の賃料の確認と売り出し中の物件の利回りは最低限確認して購入下さい。

更に周りに空き地などが多いエリアは、今後新規で新築アパートの参入の危険度が高い為

数年ですぐに築古扱いされる…という事もあるのでこのあたりも見てみるといいかもしれません。

運営中はそこまでの注意点はありませんが、管理会社の言いなりに賃料を下げるのではなく、

その他の条件の変更で入居が決まらないのか?を考えないと、賃料下落=収益性の下落 ですので

売却時の金額が大幅に下がってしまうことがありますので気を付けましょう。


最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

堀内


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