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2016-11-30 23:01:54
賃貸経営をする上でリスクの一つとなる「入居者の家賃滞納」ですが、最近では「家賃保証会社」の普及により、賃貸募集サイトを見ていても「保証会社加入必須」と打ち出されている物件が多いように感じます。

現在では全国に200社以上の保証会社がありますが、実はこの保証会社も「4つ」のカテゴリー(協会)に分別されています。

1.信販系保証会社

いわゆるクレジットカードの発行会社(信販系会社)による家賃保証サービスです。
クレジットカードの審査のノウハウを活用して、家賃の支払い能力などを審査していると考えられます。

また、CIC、JICC、JBAなど、ローンやクレジットカードの審査で利用される個人信用情報センターの情報を、正式に照会できる家賃保証会社でもあります。
こうした個人信用情報も、審査に活用されていると言われています。

保証会社の中でも審査のハードルが高く、実際に滞納する人も少ないのではないでしょうか。

2.全国賃貸保証業協会(LICC)

信販系の保証会社とは異なり、個人信用情報センターの照会は行えません。
そのため、申込者の状況(年収、家族構成、職業など)によって、審査を行っています。

同協会の加入業者同士で連携し情報交換も行っているため、過去に同協会の保証会社で事故を起こしている方だと加入が難しいようです。

代表的な会社でいうと「エルズサポート株式会社、全保連株式会社、株式会社リクルートフォレントインシュア」などが加盟しております。

3.賃貸保証機構(LGO)

LICCと同様に信用情報の照会は行わず独自の基準で審査を行っています。

LICCと違うのは「協会内での情報交換」が少なく、例えば同協会に加盟している「株式会社Casa(カーサ)」で審査に落ちても、
同協会の「日本セーフティー株式会社」では審査が通った。ということもあり得るそうです。

4.独立系保証会社

こちらも信用情報の照会はできず、各社とも独立しており、独自基準での審査を行っています。

審査の通りやすさも各社さまざまで、「審査が甘い」と言われる会社もあれば、「審査が厳しい」と言われる業者もあります。

また、評判が良い業者もあれば、利用者の評判があまり良くなかったり、問題を起こして裁判に訴えられた企業もあります。

この分類の業者同士では、自主規制やルール・ガイドライン等もありません。
健全化はされているものと考えられますが、どの程度進んでいるかは何とも判断できません。


審査の基準や保証内容も会社により異なるため、管理は大変ですが、入居希望者に合わせて複数の保証会社を利用できるような体制を整えておくことも重要かと思います。

2016-11-29 21:58:39
こんばんは。

ファミリーエージェント資産コンサルティング部の堀内です。

2つ前の記事で「S・RCのメリットデメリット」という記事があったので

今度は所謂アパートタイプのメリット・デメリットについて書かせて頂きます。

この場合、

新築⇔中古

アパート⇔マンション

と2つのマトリクスの掛け合わせの為、

今回は「中古アパート」という部分にフォーカスを当てて書かせて頂きます。

まず初めにここで言う「中古アパート」の定義としてバブル期付近に立った

法定耐用年数を超過している年数のアパートとします。


■メリット

・賃料が底値付近になっている為、運営中の収入想定のブレが少ない。

・建物価値がなくなっている為、土地の値段に近い金額で売られやすい。

・減価償却が短く取れる為、購入時の土地・建物比率さえ上手く交渉できれば税務上有利。

・購入時にRCや新築に比べ競争が激しくない

・利回りが高い。

・比較的修繕が容易で安価。

・バリューアップできる可能性がある。

・現在の経済格差が広がっている情勢からいった場合にニーズが安定している。

・土地値にひきづられ売却金額が安定する為、5年前後での売買見通しが立ちやすい。

■デメリット

・入居期間や退去率が相対的に高く、空室率が高い。

・賃貸優位性が低く、坪賃料が低い。

・法定耐用年数が短く、デッドクロスを起こす為収益率が4年後から落ちる。

・ファイナンスが限られる。

・入居者属性が相対的に悪い。

・建物状態がピンキリの為、突発的な修繕が必要なケースがある。


といったところでしょうか。

中古アパートの印象としては、

「物件の選定」から「物件の運営」「物件の売却」までをしっかり計算しなければならなく面倒が多い分、

そこをクリアすれば投資予測とのブレが少なく収益性・安全性ともに高い投資になり得る投資というイメージです。

融資緩和や投資ブームで新規参入者が多い現状では、

投資・不動産知識の乏しい初心者の参入やそこを狙った業者も多く

人気の高い「新築投資」や「RC投資」は、

価格が高騰し投資としてなり立つ物件は少なくなります。

弊社では、不動産投資の知識のある営業マンと経験豊富な管理部隊がいる為、

中古木造のデメリットをいかに減らし、メリットをいかに上げるかを熟知してます。

中々サラリーマンの方など本業でお忙しい方は不安や面倒の多そうな中古アパートを敬遠しがちですが、

不安を解決し面倒な部分をサポートする事が出来ます不動産会社がついていれば

投資効率は非常に高い為是非ご検討頂ければと思います。

宣伝のようになってしまいましたが、

ご興味のある方は一度堀内宛までご連絡頂ければ

中古アパートに限らずお客様のご属性や投資プランに合わせたご提案をさせて頂きますのでお気軽にご連絡下さい。

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

堀内

2016-11-28 15:43:13

※不動産投資ポータルサイトレポートに下記の記事がありました。

 利回りや物件エリアの参考にしていただければと思います。

不動産投資と収益物件の情報サイト
「 健美家 ( けんびや ) 」を運営する健美家株式会社では、
同サイトに登録された新規物件を集計し、
「 東京駅から直通で30分圏内の駅 利回り比較 」の調査結果をまと
めましたのでお知らせいたします。

■東京駅まで直通30分圏内 2016年利回り上位10駅
1棟アパート、1棟マンション

 



■一棟アパート、1位は津田沼駅の9.12%
※2016年1月~8月の健美家登録物件より抽出(10件以上の登録がある駅のみ)
利回りが低い駅上位3駅は
1位 八丁堀駅( 京葉線 )5.31%
2位 恵比寿駅( 山手線 )5.32%
2位 浜松町駅( 山手線・京浜東北線 )5.32%
1位は津田沼駅で9.12%。2位は横浜駅で
8.89%、3位は船橋駅で8.55%となった。
平均築年数の古い駅が多い中で、築8.0年
の王子駅(6位)、9.5年の東高円寺駅(9位)
の新しさが目立つ結果となった。
利回りが低い駅上位3駅は
1位 四谷三丁目駅( 丸ノ内線 )4.42%
2位 高田馬場駅( 山手線 )4.53%
3位 大崎駅( 山手線 )5.27%

 

 


2016-11-25 21:55:19
不動産投資を始めようとすると新築が良いのか中古が良いのかマンションがかアパートかなどいろいろとご相談を受けます。

S造(鉄骨造)RC造(鉄筋コンクリート造)のメリットとデメリットを記載します。


■メリット

・耐用年数の関係で長期融資が組める
・一棟で規模の大きな投資ができる
・建物が堅固なため災害リスクが下がる
・木造に比べ賃料が高い
・建物評価が高く積算評価上有利



■デメリット

・建物価格割合が多くなる為、減価幅が多い
・メンテナンス、税金等のランニングコストが高い
・解体費などの関係で土地売りなどの出口が取りにくい
・物件価格が一定規模以上になる為、初期費用が高い


S造・RC造のマンション系は、木造・軽鉄アパートを比べて、利回りが低く、建物の維持管理、税金なとの経費が多くかかる為、収益性が低くなります。

一棟で規模の大きな投資ができ、金融機関から長期融資が組めるメリットはありますが、事業として考えた場合、収入が低く、経費が多くかかるので難易度が高くなります。


2016-11-24 11:19:58
本日は「サブリース」に関して記載いたします。

そもそもサブリースとは・・・
「転貸借」つまり、【大家さんが管理会社にお部屋を賃貸し、管理会社が賃借したお部屋を第三者にあたる入居者に貸す事】をいいます。


地主向けにアパートを
「新築させる業者」

「新築ワンルームマンションをエンドに販売している業者」
で良く利用されるサブリースですが基本的には保険と一緒で「勝ち戦」と言われるほど、業者からしますと取り組みたい業務になります。
その内容に関して下記に記載します。


①サブリースは業者側が儲かる仕組み?

「地主向けにアパートを新築させる業者」の場合ですが
通常「アパート建築」+「サブリース契約」で契約がセットになっているものがほとんどです。
地主からすると、賃貸経営の一番のリスクである空室がなんと30年間も保証されると言われれば皆さん加入してしまいます。
実際には「アパートの建築費」に今後業者が負うであろう空室リスク分の費用がかなり上乗せされています。
サブリース会社はまず建築の部分で相当な利益を取ります。(悲しいことに大家さんのほとんどが気付いていません)
回避の方法としては、別の業者で建築の見積もりを取り、比較してみることです。
※同じ地主にアパートを建てさせる別業者に依頼しても、同じく高額な建築費の見積もりが来ますので、地場の工務店などに依頼するようにしましょう。

「新築ワンルームマンション販売業者」の場合は
既に出来上がった新築マンションの一室を購入する為、建築費等は関係ありません。
この場合はそもそも販売価格が高すぎる点(23区駅徒歩10分以内20㎡の区分で2,600万円って高くないですか・・・数年前は2,000万円くらいでした・・・これでも高いですが・・・)
と好立地の新築RCマンションの為、入居者が付かないことがまずありませんよね。賃料の90%保証をしても当然、業者は儲かります。




②家賃の「見直し」ありますよ!

家賃保証については、当初の設定賃料がずっとは続きません。
契約条項を見てもらえばわかりますが、必ず「賃料の見直し」という項目があります。
小さい文字で、「2年毎に見直しがあります」などと書いてあります。
当然新築時には「新築プレミアム賃料」で入居者を募集致します。
入居者が1・2回変われば当然賃料は下がります。
その都度、保証賃料を変更ができますのでご注意ください。
また、中には募集開始の数ヶ月は保証免責(保証しない)という条項を設けていたりしますのでしっかりと契約書の確認が必要です。



③原状回復・リフォームでも搾取?

サブリース契約の場合、ちょっとしたリフォーム、修繕などに関しても、大家さんで行うことが出来ません。
ここにもカラクリがあって、通常のリフォーム費用に「余計な費用を乗せられて」請求されます。
ここでも少しずつサブリース会社に吸い取られていきます。
この部分も素人の大家さんはリフォーム項目の各種金額が妥当がなんてほとんどわかりませんので、業者側がここぞとばかりに金額を上乗せしてきます。



このように、サブリースに関しては大家さんにとってあまりメリットがありません。
上記にも記載しましたが
・元々の販売価格(建築費)が高いこと
・新築時は90%保証で、その後賃料が下がれば保証賃料の見直しを行うこと
・築が古くなればその分リスクも高くなるので保証賃料の見直しを行うこと
・別の名目で少しずつ搾取されてしまうこと
など、業者側の匙加減で決められてしまうので注意してください。




株式会社ファミリーエージェント
三上


2016-11-22 22:30:00

こんばんは。



ファミリーエージェント資産コンサルティング事業部の小倉です。



先日の不動産投資の融資性質②に続き、今回は実際に物件を仮定し、融資条件によって変わる収支について書いてみたいと思います。



(例)物件価格5,000万円・表面利回り9%・経費、空室損合計20%



アパートローン(金利3.3%・融資期間30年・フルローン)で取り組んだ場合…



年間の経費・空室損を差し引いた収入360万円に対し、年間の返済額は約260万円のため、税引き前のキャッシュフローで「100万円/



初年度元金返済額「99万円」



5年後の残債→「4,470万円




プロパーローン(金利1.5%・融資期間20年・フルローン)で取り組んだ場合…



同様に年間の経費・空室損を差し引いた賃料収入360万円に対し、年間の返済額は約290万円のため、税引き前のキャッシュフローで「70万円/年」となります。



ただし、初年度の元金返済額は「216万円」



5年後の残債は「3,880万円」です。



仮定したアパートローンとプロパーローンの金利は倍以上違いますが、金利が高くても期間を長く組んだ「アパートローン」の方がキャッシュフローは多く残ります。



ただ、5年後の残債を見てみると、こちらは「プロパーローン」を利用した場合のほうが返済が進んでおり、売却時には有利な状態といえます。



5年間の収支を見てみますと、



①アパートローン



・キャッシュフロー積み上がり「500万円



・残債「4,470万円



②プロパーローン



・キャッシュフロー積み上がり「350万円



・残債「3,880万円



仮に購入価格と同額で売却できるような物件だとすると、



アパートローンの方が、含み益「530万円」、プロパーローンの方が含み益「1,120万円」となり、



累計のキャッシュフローを加味すると…



簡略化したシュミレーションですが、アパートローンで取り組んだ場合「+1,030万円」、プロパーローンで取り組んだ場合「+1,470万円」という内容になります。



上記の例ですと、②プロパーローンの方が良いように思えますが、これも先日の記事にあった、いつどれだけの利益(資産)を得たいのか、あるいは取り組む物件やその人の資産背景によっても選択が異なるため、不動産投資の全体像を計画し、融資を上手く組み合わせていくことが大事だと思います。




本日も最後までご覧いただきありがとうございました。




ファミリーエージェント 小倉



2016-11-22 00:50:21

こんばんは。

ファミリーエージェント資産コンサルティング部堀内です。

先日の「不動産投資の融資性質」に引き続き、

不動産投資の融資性質をより理解する為に実際に活用した際のメリット・デメリット

について書かせて頂きます。

【アパートローン】

メリット

・融資金額が伸びやすい

・融資期間にも独自の基準を持っている為、プロパーよりも長期間の融資になりやすくキャッシュフローがでやすい。

・新規の申し込みでも内容によっては最短3日で融資がでる事もある。 ・担当者が不動産投資に理解力がある。

 

デメリット

・借入の上限金額が団信などに依存する金融機関が多く、一定金額で打ち止めになる。

・プロパーローンに比べ金利を高く設定している所が多い。

・融資金額が伸び金利が高く融資年数が長い為、残債が減らず信用棄損を起こしプロパーローンの足かせとなる事がある。

 

【プロパーローン】

メリット

・金利が低い。

・健全な事業経営が出来ていれば金額の上限が特にない。

・取引をしていく毎に銀行との信用が積み重なり融通が効いてくるケースがある。

デメリット

・一般的に融資金額が伸びづらい。

・融資期間に融通が効きづらい。

・新規での打診の場合、審査に1ヶ月以上かかる事が多い。

 

アパートローンは住宅ローンの延長での審査となる為、

融通が効くという反面、 リスクの分金利が高く設定されていたりする為、

何も考えずに利用した場合に プロパーローンへの移行が難しくなるケースがあります。

とはいえ、プロパーローンでの融資では個人属性で条件緩和が薄い為、

1~2棟目はフルローンが出たが、3棟目で多額の自己資金の投入を要求されるというケースが 非常に多いです。

このような性質の違う融資を組み合わせて投資を最適化していくためには、

信頼できる営業マンと、「1棟の物件購入・収支計算」だけではなく「目的に合わせた不動産投資の全体像」

を綿密に打ち合わせする必要がございます。

 

 

本日も最後までお読みいただき、誠にありがとうございました。

 

堀内


2016-11-19 14:02:24

不動産投資をするにあたって必須の事項は何といっても「融資」

ではないでしょうか。

 

 

融資の組み合わせによって良い投資になるか悪い投資になるか

ということもありますし、そもその融資が使えないと投資が始まらない

ということもあります。

 

不動産投資向けの融資についてもカテゴリーがありその大枠を

書いてみたいと思います。

==================================

○アパートローン(パッケージ型融資)

申込者の基準(年収、勤務先、年齢等)や購入物件価格に対する融資割合、融資利率などが設定されている融資。
基本的にサラリーマンの資産形成の意味合いが強い。
住宅ローンの延長線での融資審査がなされる。

==================================

サラリーマン投資家なんて言われるように、会社員をしながら不動産投資に

取り組む方は多くいらっしやいます。そんな方は上記のアパートローンと

言われる融資を使うと投資が始めやすくなります。

==================================

○事業性資金融資(プロパー型融資)

融資基準に明確な決まりが無く、申込者及び購入物件により金融機関が融資利率や融資額をオーダーメイドで設定する融資。基本的に不動産投資を事業とみなし融資を組み立てる。

==================================

自営業や会社経営や又は法人を活用した不動産投資を行う場合は

上記の事業性融資を利用することが多くなります。

投資規模が大きくなった場合も同じです。

 

当社は多くの金融機関と取引があり、偏った融資紹介をしておりませんので

お気軽にご相談下さい。


2016-11-18 21:06:58
不動産投資を始めようとすると新築が良いのか中古が良いのか
マンションがかアパートかなどいろいろとご相談を受けます。

中古収益アパート・マンションのメリットとデメリットを記載します。


■メリット

・新築に比べて利回りが高い
・賃料の下落幅が少ない
・オーナーチェンジの場合、すぐに賃料収入が入ってくる
・現在までの賃貸推移から、今後の運営状況が読みやすい
・減価償却期間が短いため、年度で落とせる額が大きい
・中古相場で購入した場合は売却時に同じラインで売れる可能性が高い
・新築に比べて収支効率が高い



■デメリット

・同条件の場合、新築・築浅に対して賃貸付けが不利
・メンテナンス、交換、修繕費のコストがかかる
・金融機関によっては融資評価や物件評価が厳しい
・減価償却が長期に取れない場合は早めにデットクロスになりやすい


中古物件は新築・築浅に比べて収益性が高く、
賃料下落が少ないことがメリットです。

メンテナンス、交換、修繕費のコスト必ずかかるため、
物件によって費用をストックする必要があります。

2016-11-17 12:13:52
不動産投資をする上でのリスクの一つに「入居者の事故」があります。

入居者の事故とは
・高齢者の孤独死
・病死
・自殺
・殺人
などです。

近年、高齢者の孤独死が増え一時ニュースで連日報道されるなど社会問題化してきました。それ以降、入居者の死亡事故に備えようとするオーナーが増えたことから、現在入居者の死亡事故の為の保険が各社から出て来ています。

東京海上日動火災保険:「家主費用・利益保険・企業総合保険(家賃補償特約)」

 東京海上日動火災保険は賃貸のアパートやマンションの個人オーナー向けに、入居中の高齢者が孤独死した場合に対応する保険を開発した。部屋の清掃や空室期間の家賃などを補償する。
 高齢者の孤独死は増加傾向で、都内では一人暮らしの高齢者の在宅死亡が10年間で7割増えた。だが孤独死に対応する保険は大手管理会社向けが中心。このため個人オーナーが単身の高齢者の入居を敬遠するケースも増えているという。
 この保険は自殺や犯罪死にも対応する。空室期間の家賃損失は500万円を上限に最大で1年間補償し、清掃などの原状回復にかかる費用などは最大100万円まで補償する。(日経新聞)


孤独死だけではなく、自殺も犯罪死も適用されるようです。

地震保険のように火災保険の特約としての商品ではなく、単体での加入が可能です。

保険料の実例は下記の通りです。

■ケース①
家賃月額60,000円 部屋数10戸 のアパートの場合
6(万円)×10(戸)×360円=21,600円
(端数処理あり)

■ケース②
家賃月額30,000円 部屋数6戸 のアパートの場合
3(万円)×6(戸)×360円=6,480円
(端数処理あり)


年間この程度の金額であれば負担も少なく、万が一の際の保証としては、高くない金額かと思います。


特に当社で多く扱っております、築古アパートの場合、高齢者や訳ありの入居者が比較的多いので、孤独死や自殺への対策としては非常に有効かと思います。

もちろん、火災保険・地震保険と併せてご紹介できますので、お気軽にお問合せ下さい。



株式会社ファミリーエージェント
三上




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