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スタッフブログ

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2018-06-12 09:38:31

ファミリーエージェントの小倉です。

新築アパートや1棟マンションと組み合わせの良い「プロパーローン」に関しては、

昨年辺りからどの金融機関も担保評価の掛け目が厳しくなり、一定の自己資金

物件価格の20%~30)を求められ、耐用年数内での融資がスタンダードという

状態に戻ってきております。

その中でも「アパートローン」を取り扱う金融機関に関しては、

申込人の属性に審査の比重を置いていることから、担保評価が割れている物件でも

【フルローン】で取り組むことができ、少ない自己資金で資産形成ができるという点で

サラリーマン層」の需要が強く、現に、アパートローンの融資対象となる

「中古アパート」の価格は未だ上昇傾向にあります。

 

 

↓前回の記事↓

https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/215

 

しかし、昨今ニュースにもなっている「スルガ銀行の不正融資」による影響もあり、

アパートローンを取り扱う金融機関も以前より目線が厳しくなりつつあり、

タイムリーな話しでは「貸出金利の上昇」や

「エリアにより担保評価の掛け目が厳しくなり、自己資金の捻出が必要になる」等、

その傾向も顕著になってきました。

 

今後の市況も踏まえて、中古アパートを保有されている方は

現段階で一度「保有物件がいくらで売れるのか」という

確認をされてみても良いかと思います。

 

物件のご購入後、安定してキャッシュフローが入ってくると、

「売却」という選択を具体的に考えにくいかもしれませんが、

特に、保有期間が5年超を越えた物件や、

平成2111日~平成221231日に取得している物件がある方は、

売却時の税金面でも有利になりますので、一度ご検討しみてはいかがでしょうか。


2018-06-06 16:36:27



いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

前々回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/207
前回の記事【https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/214

に引き続きイールドギャップについてご説明させて頂きます。


前回の記事で

「総収益率(FCR)」-「年間返済率(K%)」=イールドギャップ(YG)…①

というキャッシュフローに着目したYG算出法についてお伝えしました。

こちらのYGは手元の資金に限りのあるサラリーマン投資家の方からすると

運営中の資金回収効率がわかりやすくすぐれた指標ではございますが、

「投資としてどの程度の純利益をあげられるのか?」

という部分についてが抜けており、投資判断を①のYG算出で行ってしまうと

「債務超過」を侵したり、売却が出来ず「むしろ資金回収効率が落ちる。」といった事に陥る可能性があります。

それでは、なぜそのような事が起こるのか?

答えは「元本返済」「資産減価」にあります。

①では上記の2つの概念がなく、

「純資産が増えているのか?減っているのか?」

「どれだけ増えているのか?」

がわかりづらいというデメリットがあります。


その為、①のYG計算と併用して下記YG計算も是非頭にいれておいてほしいです。

FCR-金利率±資産減価(増加)率=YG



例えば、

FCR6%の物件を金利3.3%で買い、土地値≒売価 の為、購入額と出口での売却額が変わらないとすると

6%-3.3%±0%=2.7%・・・A

FCR5%の物件を金利1%で買い、築が古くなるにつれ建物価値が下がり平均して年2%ずつの売却価格下落があるとすると、

5%-1%-2%=2%・・・B

とそれぞれのイールドギャップを算出出来ます。

Aは土地値の中古木造、Bは一般的な新築をモデルケースにしていますが、

弊社で良く中古の木造を進めることが多いのはAのように資産減価が少なく「FCR-金利」がそのまま純資産増加率となり

売却まで見据えた投資として最も効率が良いことが多い為です。


この2つのYGの使い分け、「キャッシュフロー」「純資産増加」の両立の出来る物件探しが

不動産投資の成功のカギとなります。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-06-05 09:11:31

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日は【国勢調査からエリアを判断する】という内容を
上大岡駅エリアを例にお話しさせて頂きます。

 

 

 


上大岡駅は京浜急行電鉄・横浜市営地下鉄の急行停車駅であり、
横浜南部最大規模のバスターミナルを有しており、横浜市の人気エリアです。

 

世帯数や人口も増えており、単身者も増えているというデータもあり、
新築アパートを上大岡エリアで購入される方が多い印象です。


↓上大岡駅築3年以内アパート賃貸募集状況↓

https://suumo.jp/chintai/kanagawa/ek_09090/nj_101/

 

ここまでの情報を踏まえ、
本題の【国勢調査からエリアを判断する】の視点で上大岡エリアを見てみます。

 

上大岡エリアの国勢調査は以下の画像の通りとなっております。

 

国勢調査を見てみると、人口も世帯数も増えておりますが、
新築アパートのメインターゲットの層は、
人口減少しております。



一方、40歳以上の年齢の層が増えていて、
人口・世帯数・単身者が増えているのであれば、
中古アパートが狙い目なのではないかという
考え方もあります。



中古アパートは当然、修繕リスクは当然ありますが、
新築と比べ、短期で利益を確定できる点や、
将来の不確実性を考え、利益確定は早い方がいいというスタンスで
考えると、個人的に上大岡エリアでは中古アパートがオススメです。



最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-06-03 23:02:11

いつもコラムをご覧いただき有難うございます。
ファミリーエージェントの村田です。

今回は「不動産投資」を検討するにあたって重要な点について
確認できればと思います。

「不動産投資」において重要なポイントとしては、
「3つ」のことがございます。

その3つとは、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ
②抱えるリスクに対して想定できるリターンの≪効率性・安全性≫
③融資を組む際の≪ファイナンス≫

基本的にはこの3つの視点がクリアできれば、
その物件は投資しても良いという判断になるかと考えております。

1つ1つ簡単に説明すると、
①賃貸物件として≪貸せるかどうか≫ということ

この点については、当たり前と思う方も多いかと思いますが、
収益性だけを重点的に考え、物件の利回りの高さで判断されてしまっているお客様に
この点の判断基準を甘めに見てしまっている方が多い気がします。

正直、賃貸付がしやすい都内の23区内のエリアにいくに連れて、
相場の利回りは下がっていく為、高利回り物件を追求するのであれば、
その他の地方の物件の方が探しやすいです。

ただ、将来的に考えてみたときに、その利回りの高さは
本当に維持しやすいでしょうか?

つまり、利回りが10%台後半になる物件など、
利回りベースで考えると、かなり好印象にはなりますが、
入居付けをするのに、広告費やADを高くつけて、4ヶ月の期間をかけて
何とか賃貸付が出来たなんていった場合、
利回りが高かったとしても、空室よる損害が大きすぎてしまいます。

弊社は上記のような、「きちんと貸せるかどうか」の入居付けの面で
将来の人口の増減の点から考えて、
人の流動性の高い「国道16号線の内側」をエリアとして取り扱っております。

たまにお客様から「このエリア大丈夫?」といったご相談を受けますが、
例えば「周囲に工場があり、そこからの賃貸需要が見込める」ことや、
「バス便が豊富にあり、周辺の駅へのアクセスのしやすさ」
「学校・病院が多数あり、ファミリー向けに適したエリア」といった、
何らかの賃貸付が見込める理由がある物件を基本的は取り扱っております。

それでも入居付けに多少難易度が高そうな物件は利回りが高い物件や
長期の入居が見込め、安定した賃料収入が期待できるファミリータイプの
物件と、高めの空室リスクを考えた利回り・間取の物件を取り扱うようにしています。

また、その他、賃貸付の面を考え、お客様の中で、○○県や、○○市の物件しか
購入されないと、逆にエリアをかなり絞って探される方もいらっしゃいます。

確かに、土地勘がつかめているエリアの方が、
賃貸付のところに関しても想像がしやすくなりますが、
エリアをかなり絞られると、今度は良質な物件が出てくるまで、
長い間待つ必要があり、投資として重要な「時間」がもったいなく
なってしまいます。

それに、エリアを絞っていたがために、あまり投資効果が得られないような
物件を購入されてしまっては、何のために不動産投資を行っているかわかりません。

不動産投資において重要な事は、購入の検討ができる物件の中で「儲かる物件を購入する事」です。
そのうえで、かなり重要な賃貸の入居付けをサポートしていく為に、
弊社は管理会社を設け、お客様の投資効率を円滑にできるよう、努めております。

高利回り物件しか買わない、エリアを限定的に考えていらっしゃる方は、
今一度「貸せるかどうか」を判断基準として重要視し、
・空室損を考慮して収益が得られる利回りを維持できるのか、
・他のエリアの物件で、今購入できる物件が、入居付けから考えて安全性のある
賃貸付ができる物件かもしれない
といったことを踏まえて不動産投資にお取り組みされたほうが良いかと思います。

次回は、②③についてお話致します。

最後までご覧いただきありがとうございます。


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