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2017-09-28 23:05:14

ファミリーエージェントの小倉です。

弊社が取り扱うエリアでも、下水管が前面に来ていない(又は建築当時来ていなかった)為、現在も「浄化槽」で汚水・雑排水を処理している物件も少なくありません。

浄化槽というだけで物件を敬遠する方も中にはいらっしゃいますが、理由としては1番に『コスト』の面が大きく、なんとなく『衛生』面も不安という方が多いのではないでしょうか。

衛生面については、平成13年度の浄化槽法の改定により、新規に浄化槽を設置する場合は、家庭から出る「生活排水(=し尿と台所、お風呂、洗濯等の雑排水を合わせたもの)」のすべてを浄化できる『合併処理浄化槽』のみとなり、以前に比べ大きく環境が改善されているようです。

※使用している浄化槽が単独の場合は、合併へ切り替えるように努めなければならないようです

収支に関わる『コスト』面に関しては、下水道を使用している物件よりも不利になりそうです。

浄化槽の場合は『保守点検・清掃』が法律で義務付けられており、規模にもよりますが、毎年『5万円前後』のコストが最低限かかります。

また、浄化槽は30年~40年程が耐用年数とされており、ブロワーなどの機器設備は7年~15年が耐用年数とされているため、 設置後30年以上経過している物件の場合はより注意が必要となります。

新設の場合、公共下水道設置の事業が進められていない地域に限り、一部行政からの補助金はあるものの、5人槽のものでも60万円前後の費用が発生するため、規模の小さい物件の場合は収支を圧迫する大きなコストとなってしまいます。

ランニングでかかる費用や浄化槽・設備機器の故障によるコストを考えると、下水道を利用している物件の方が有利なのは確かかと思います。

その為「浄化槽」の物件でも、下水管の敷地内への引き込みが可能であれば、購入の段階で収支に織り込んで考え、 想定する保有期間で浄化槽の「ランニングコスト」の方が安く済むのか、あるいは下水への「切り替え工事」の方が安く済むのかを購入時に検討してみると良さそうです。


2017-09-26 09:25:33
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

第1回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/142

第2回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/159

第3回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/152

第4回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/160

今まで減価償却スキームとは?
という内容で

「どんな人」が「どんな物件」を「どう買うか?」まで書かせて頂きました。

では、保有後どう運営するのが良いのでしょうか?

まず減価償却物件で大事なのが「いつまで運営するか?」です。


こちらについては前回の記事とやや被る内容ですが、

減価償却期間は有限の為、償却が切れるタイミングでの売却が最も投資効率が上がります。

償却後もただただ保有し運営してしまうとその後の税負担が大きくなり、

場合によってはキャッシュフローが赤字になります。

その為、

1、減価償却が切れたタイミングで売却

2、減価償却が切れたタイミング(切れる前)に物件の買い増し

3、減価償却が切れたタイミングで簿価に近い金額で自己所有の資産管理法人に売却

などの方法があります。

1、や2、はそのままですが、3、がなぜ税対策になるか?ですが、

個人税率は段階税率の為、所得の高い方ですと税率が43%や50%と税負担が大きくなりますが

法人の場合、800万以下であれば税率が25%以下となる為、そもそもの税負担が少ないうえに、

経費計上の範囲が広い為、実際に収入として申告する額が少なくなり税コントロールがしやすくなります。

※ただし、法人の場合、赤字でも必ずかかる法人住民税が7万円(東京都の場合)と決算書等の税理士報酬が10万~15万かかる為、
 小さすぎる物件を持つとむしろ経費負けしてしまう可能性があるので注意が必要です。

今回は運営のなかでも「いつまで運営するのか?」に着目して書きました。

次回は「保有中はどうするべきか?」という部分について書かせて頂きます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。















2017-09-22 11:31:02

 

某収益物件を取り扱う会社からメールマガジンがきたのですが、

--------以下内容抜粋--------

早速ですが、
【 〇月〇日(〇曜日) 弊社主催による不動産投資セミナー】
 のご案内をさせて頂きます。

突然ではございますが、
「不動産投資」に正解は有るのでしょうか?

残念ながら正解はございません。
なぜなら、収益不動産購入の「目的と目標」は、投資家様
それぞれの事情により異なるからです。

ただ、収益不動産を所有することで「目的と目標」をある程度叶えることはできます。

投資家様の目的は様々で【給与収入+副収入】【早期リタイア】【相続対策や節税対策】等々、
個人個人の「目的と目標」があり、目標達成をする為のご相談を弊社では多く頂き、解決への
筋道を描き、目標達成へのお手伝いをさせて頂いております。

・・・・・・・・・・・・・・

--------内容ここまで--------

 

 

この文章の内容を読んでみるとなんとなくそれなりに読めてしまうのですが、

 

「不動産投資」に正解はあるのでしょうか?→残念ながら正解はございません。

 

と書いてありますが、はっきり言って不動産投資には正解はあります。

 

この内容には投資家それぞれに「目的と目標」があるので正解なしとのくだりではありますが、

もちろん不動産投資によって得たい目標がそれぞれあるとは思いますが、ここはきちんと

整理して認識する必要があります。

 

具体的な目的・目標を叶えるにはそのための使える資産が必要です。

それがあれば、具体的な目的・目標に対して策を講じればよいのですが、具体的な

運用できる資産がない中、具体的な目的・目標に不動産投資を合わせるのは

無理があるのです。

 

「副収入のためにキャッシュフローがでる物件を」

「税金対策のために物件取得を」

「早期リタイアのために規模拡大で物件取得を」

 

などの理由で買って困る物件を買ってしまう方がなんと多いことか・・・

具体的な目的が動機となり損をする物件を取得してしまうことも往々にしてあります。

 

不動産投資の正解はずばり「利益を得ること」「純資産を増やすこと」です。

これが正解なのです。仮に税金対策や年金代わりにならなくても、利益を得ることが

できれば困ることはありません。

 

不動産投資はどのようなかたちでも利益が出る物件を取得すること一点にポイントをおいて

実施し、それによって十分な資産を作ったあとに具体的目的・目標達成に取組むべきです。

 

そのために自分はどのステージにいて、どのくらいの資産を運用できるのかを

きちんと把握する必要があります。

 

純資産を増価させて時間を使い大きな利益を出すことには不動産投資は最適な方法だと

自分は考えています。

一方、副収入や税金対策、早期リタイアなどは必ずしも不動産投資でなくてもよいのでは

思います。(もちろん不動産投資が有効な場合もあります)

 

収益物件を取得する上での成功、失敗には考え方も大きく影響してきます。

まずは不動産投資の「正解」を正しく理解することが大切です。

 


2017-09-20 08:55:59

ファミリーエージェントの亀山です。
8月30日のコラムで自主管理をすることの難しさについて書かせて頂きましたが
本日は、個人のオーナーさんでは得られないメリットや管理会社の役割について書きたいと思います。

 

メリット1

プロパンガス会社との交渉で
エアコンやモニター付きインターホンを
無償提供。オーナーさんにとってエアコンの故障や交換は大きな負担となることがあります。

扱うプロパンガス会社によっては、給湯器のみならずエアコンやモニター付きインターホンの無償提供

といったサービスを付帯することができます。

これは多くの物件を管理しプロパンガス会社との太いパイプがあるから交渉できるとも言えます。

 

メリット2

管理会社は保証会社との代理店契約を結んでいることから保証会社の様々なアレンジも可能です。

以前のコラムでも書かせて頂きましたが、オーナーチェンジでの購入は、入居者の属性が入居開始時から

変わっている場合や、以前の管理会社で入っていた保証が切れてしまう場合、

連帯保証人の方がご高齢、遠方に住んでいる場合など、家賃の担保が取れないことがあります。
弊社が代理店契約している保証会社の中には入居者に負担をかけず一棟丸ごと保証してくれる

といったものもあります。加入時に1世帯3,000円のオーナー負担が発生しますが滞納や未回収のリスクを考えれば

高額な負担ではないと思います。

また、個人のオーナーさんへは集金代行を行わない保証会社もあり、未納が発生した場合都度保証会社へ代位弁済の
手配をしなければならず、家賃が遅れ気味の入居者であれば毎月保証会社へ連絡しなければならない

といった手間がかかることもあります。

メリット3
共用部の電気代やJcom、清掃費、消防点検費などのオーナー負担金の管理を一括管理会社へ任せる

ことで実質の収支を把握しやすくなる。
運営費を個人で管理するとなると、こまごましたランニングコストをデータ入力するといった手間がかかります。

オーナーさんの中には、これらの管理が曖昧になり、月々の運営費がどのくらいかかっているか、

自身の負担分を把握できておらず売却の際に物件の詳細を買主に提示出来ない(資料がそろわない)

なんてことも多々あります。
収益物件の運営には、前述したランニングコストだけでなく、退去が発生した際の修繕費、

募集経費など様々なコスト管理が必要であり前回のコラムでも書いたように本業をお持ちの方だと

コスト管理に時間というコストを支払わなければならなくなります。

 

メリット4

収益の最大化を考えた運営方法を提案頂ける。これはプロパティマネジメントのお話になります。
オーナーさんは運営を時に『自分が住む目線で考えてしまう』ということがあります。
例えば、退去が発生したときのリフォームです。
自分が住む目線で、リフォームを行ってしまい高額なリフォームを行ったのにも関わらず、

思っていたほど賃料がとれず結果的に収益減に繋がってしまったということがあります。

リフォームは、エリア、募集時期、募集賃料によって適宜判断する必要があります。リフォーム代が

多少高額になったとしても繁忙期であれば賃料をあげて入居付けができたり、駅から近い物件であれば

簡単な手直しで入居付けができたりなど、多くの物件を扱い入居付けをしている管理会社であれば

物件や状況に合わせ何処までリフォームするべきか?の判断をし、不必要な支出を抑える提案ができます。

 

首都圏では、アパートの個数も増え、運営の仕方で収益は大きく変わります。

自主管理もひとつの管理方法ではありますが、
知らないで運営していくのは勿体無いと思いませんか。無駄な時間というコストを使わず、

収益を最大化していくためにも管理は委託するこをお勧めします。


2017-09-15 20:42:37

ファミリーエージェントの永瀬です。

前回では利回りが高い=リスクも高いと言い換えられるという内容で記載をさせていただきました。

内容としては表面利回りが高かったとしても経費や空室損が高く、実質利回りが低くなりやすく、地方物件や空室期間の長い店舗物件は事前確認が必要というなります。

しかし利回り10%の物件を200万円の指値をして利回り10.4%で購入した場合は、利回りは高くなっておりますが、リスクも利回りと併せて高くはなっていません。その為、利回りが高い=リスクも高いとは一概には言い換えることはできないということになります。

では、表面利回りが高くてもリスクが高くない物件とは、「実質的な利回りも高い」物件と言えます。経費や修繕費、空室損を見込んでも実質利回りが高い物件は買っても良い高利回り物件と言えます。つまり周辺相場と比べて割安感があり、利回りの高い物件ということになります。


1.売主が売却を急いでいる

売主側の都合で所有不動産の現金化を急いでいる場合は、価格よりのスピードを重視する為、相場よりも安く売りに出されることがあります。売主側に売る理由がある場合は価格交渉に応じていただけることもありますが、相場よりも割安感が大きい場合は、価格交渉等は行わずに物件購入を検討する方が物件購入に至るケースが多いです。割安感のある物件は競合相手も多く、未公開物件と聞いていても他から申込が入ることはよく聞く話です。逆にあまり売り急いでいない売主の場合、強気の売買価格を付けている方が多く、価格交渉にも応じていただけない傾向があります。


2.値付けが間違っている

不動産会社であっても、取り扱う物件は一戸建て、マンション、ビル、土地、賃貸など、各不動産会社により得手不得手があり、普段の業務で収益不動産を取り扱わない不動産会社と収益不動産の価格をよく知らないオーナー様との組み合わせの場合、相場よりも安い価格で販売されることがあります。ネット等に広く安い価格で公開された場合は、買付が殺到し瞬間蒸発物件となることがあります。または不動産業者や売主が価格が安いことに気が付き、売買価格を上げて再度売りに出てしまったりします。


3.空室が多い

空室が目立つような物件は売主も積極的に賃貸業を行っていないことが多く、相場よりも安く売りに出されることがあります。空室のリフォーム費用を織り込んで、割安感があるようであれば取り組んでも良いでしょう。リフォーム費用と併せて、賃貸募集費用と空室期間も費用としてみる必要があります。


4.プラスで収入が見込める要素がある

物件によっては、空室の賃料や駐車場を利回りに入れていない物件や、収益不動産とは別に駐車場などが別で売却できる物件など、プラスで収入が見込める物件などは割安感が出る物件です。

掘り出し物の物件を探している方も多くいらっしゃるかと思いますが、不動産の情報は1番目に不動産業者に入ってくることがほとんどですので、日頃から収益不動産の取り扱いをしている担当の営業マンと良い関係をつくり、どんな物件をどこの金融期間で購入できる(購入したい)のかを話し関係を作っておくことが大切だと考えます。


2017-09-12 10:22:15

共同担保とは

ファミリーエージェント三上です。
本日はお客様から良く質問のある共同担保に関してです。

共同担保(共担)とは、債権(借金)の担保として、複数の土地建物に対して担保(抵当権)を設定することです。
土地とその土地に建っている建物に対して共同担保を設定するのが最も一般的。
一つの不動産では担保価値が足りず、借りたい金額が融資してもらえない場合
所有している他の不動産に共同担保を設定して、融資額を大きくしたり、借入をしやすくする場合もあります。
我々が言う共担は後者の場合です。



例えば、5,000万円の物件を購入するとします。
融資を受けるためにA銀行に打診したところ、融資可能額は3,500万円、フルローンを希望していた為
自身で保有している自宅(残債無し)を共同担保に入れることで、フルローンを組むことが出来る。
こんな具合です。


金融機関の担保評価が不足していた場合、売買価格との乖離分を補ってくれます。


当然自宅以外の所有不動産も共同担保として提供可能です。

・区分所有マンション
・一棟収益アパート、マンション
・土地

など、保有している不動産に担保余力があれば共同担保として利用可能です。


【 担保余力の判断 】
上記、担保余力はどのように判断すれば良いでしょうか?

統一した計算方法があるわけではなく、金融機関毎に評価方法は異なりますが、例えば、、、

・無担保の区分所有
・購入時から残債が半分以下まで減った収益物件や自宅

などをお持ちの場合は担保余力のある不動産があると判断され共同担保として活用出来る場合は多いです。
※2・300万円の区分マンションが無担保 や
購入時から残債が半分以下まで減っていても資産価値も同時に減っているような物件は担保余力が無いと判断される可能性は大いにあります。


【 担保物件のエリア 】
それでは、担保余力があればどんな物件でも共同担保として評価してくれるのか?
利用する金融機関の”エリア ”が問題になります。
地銀や信用金庫など、エリアを支店エリアと限定している金融機関に担保提供する場合には原則的に
そのエリア内にある物件しか評価しません。

金融機関側からすると、共同担保がその支店で、直接的に債権管理ができることが条件となります。
金融機関の側からみて、融資先に万一不測の事態が生じたとき、支店から担当者が直ちに融資先のもとに直行できる
そんな距離でなければならないのと同様、担保物件も常に債権保全に瑕疵が生じるような著しい変化がないか
常日頃から管理できる距離にあるものであることが大原則です。
その為、当該銀行の支店の存在しないエリアの担保物件は、原則的にはありえない取り扱いになります。

いくら保有物件の残債が減っていたとしても、利用する金融機関によっては「担保価値ゼロ」という判断になってしまいますので
購入する不動産の立地もある程度考慮して考えていかなければなりません。


【 自宅を共同担保 】
当社のお客様の中で最も多い共同担保提供は「 ご自宅 」です。
ご自宅の場合、頭金を入れて購入されていたり、繰上返済で残債を減らしていたりと
担保余力のある不動産として見られるケースが多くあります。

お客様の中には「自宅は担保に入れたくない」とお考えのお客様も多いのですが
不動産投資をするうえで、自身の資産を有効活用しない手はありません。
当然、担保に提供しなくても希望の融資条件が出るのであればあえて担保提供する必要はありませんが
収益物件を買い進める上で共同担保を求められた場合、基本的には活用するべきでしょう。
利用できるその他金融機関や利用時期などは精査する必要がありますが
近々で自宅を売却する予定がなければ、共同担保提供は有効です。


2017-09-11 07:12:52

ファミリーエージェントの小倉です。

 

不動産投資の書籍やセミナーで、少額の自己資金で「資産〇〇億円」や、

自己資金を殆ど使わずに短期間で「キャッシュフロー〇〇〇万円」と謡い、

不動産投資を推奨している不動産業者や大家さんをよく見かけますが、

何れも、自己資本を殆ど投下せずに資産を形成するという内容の為、

所謂「フルローン」や「オーバーローン」等、必然的に「借入」を

多く起こして取り組む前提になるかと思います。

 

他の投資と違い、不動産投資の場合は借入(他人資本)を行い資産形成ができる為、

少ない自己資金でレバレッジをかけて取り組めるのが大きな魅力ですが、

単純にお金を出したくないという理由で、フルローンやオーバーローンのメリット・デメリットを

把握せずに購入を進める不動産業者も多いのが現状です。

 

 

■メリット

・自己資金の回収が早く再投資による複利の効果が期待できる

・貯蓄を待たずに早く投資を行うことで複利の効果がより期待できる

・その他の資金に充てられる

 

■デメリット

・返済額が大きくなる為、運用中のキャッシュフローが少なくなる、また空室によりキャッシュアウトする可能性が高くなる

・トータルの金利支払いが多くなる

・残債が足枷になり売却しずらくなる

・金利が上がった場合のインパクトが大きいetc

 

大きなメリットとして、融資を多く引き「再投資」に回せることが上げられますが、

使わなかった現金をただプールしてしまっている人や、計画性なく融資を組んでしまい

「売却価格<残債」で雁字搦めになってしまっている人も中には見受けられます。

 

フルローン・オーバーローンが必須という方も、

融資が付く=良い物件とは限らない為、本末転倒にならないように注意が必要です。


2017-09-07 09:08:06

いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

前前々回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/142

前々回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/159

前回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/152

前回の記事では「どんな人」が「どんな物件」を買えば良いかについて説明しました。

残りの「どう買って」「どう運営」すれば良いのかについてを書く前に

前回の記事のおさらいですが、

・減価償却スキームは高所得者になればなるほど効果の高いスキーム(どんな人)

・購入時と売却時の金額が下がりづらい物件を購入する(どんな物件)




では、「どう買うか?」ですが、

「土地と建物の按分を適切な額に調整する。」

という事が重要となります。

可能な限り建物額に寄せたがる方が多いのですが、

多く取りすぎてしまうと所得税率と譲渡税率が逆転し、

本来15%で良かった税金を将来的に20%支払うという事になります。

手前で資金回収が出来る為、必ずしもNGではないですが、一般的ではないかと思います。

また購入時に償却期間の調整も同時にしておくと良いです。

一般的に言われる「耐用年数を超えた木造の償却は4年」といったものは、

これは「簡便法」によるもので、本来減価償却期間は「使用可能期間」で見積もるものとされています。

その為、元々運用予定の期間に合わせて償却期間を延ばした方が良いです。

減価償却期間の設定に不安がある方は、不動産鑑定士などの資格者に頼むことで実際に「〇〇年持ちます」という記載いりのエビデンスも手に入ります。


いかがでしたでしょうか?

次回は「どう運営するか」について書かせて頂きます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-09-01 07:15:48

 

ここ1~2年の間で融資の関係からでしょうか、資産管理法人
を設立して物件を取得されている方が多いです。

本来は融資の関係と言うよりは税金対策や事業法人化のために
不動産投資で法人を活用するのが本筋かと思いますが、
いずれにせよ今回は法人を活用した場合の欠点を書きたいと
思います。



法人は個人所得を不動産収入から切り離せることと、売上が
高税率にならないように増やして分散することもでき、運用
方法によっては有効な方策になります。

一方法人による所得分散には欠点もあります。
法人はあくまで法人であるため個人とは別人格です。法人が
所有するものは法人に所有権があり経営者といえども個人の
持ち物とは認められません。

その場合、特に現金は扱いづらいものと言えます。
法人の現金を個人が使い込むと厳密には横領となり逮捕とは
ならないと思いますが、税務署は許してくれないでしょう。

発覚すれば個人の報酬とみなされ課税され追徴もあり得ます。
法人のお金を借りるとしてもきちんと利息をつけて返済する
などごまかさない方法でないと税務調査などで見つかる羽目に
なります。

また、税務署にチェックされないとしても個人と法人のお金の
やり取りが曖昧なことでは金融機関の信用を落とし、先行きの
融資に影響することもあります。

これらのことを考えると法人に多くお金を残しても、経費的支出
をするか、個人への報酬として課税された上でお金を受け取るかの
どちらかの選択になるため、後者の場合は節税目的で法人を
設立しても使えるお金を受け取るときはたっぷり課税される
というなんのための法人設立かわからなくなります。

そのため、法人設立はなんのためにどのような目的で、お金は
どのくらい置いておくかなど十分検討する必要があります。

物件を買うためだけに安易に法人設立して物件を取得したものの
本来の目的をきちんと考えた場合???にならないように
注意が必要です。


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