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2019-01-31 00:00:00

ファミリーエージェント森です。


皆様は現地確認時にどのようなポイントを確認されて
いらっしゃいますでしょうか。

・境界の有無
・越境の有無
・設計図書との相違がないか
・残置物
・クラックの有無
・前面道路の幅員
・屋根の確認
・電気、ガスメーター
・チョーキング
・散水栓の有無
・消化機器の有無、消費期限 etc、、、

お客様によって物件を確認する際のポイントは異なると思いますが、
本日は現地確認時にあったら便利な「便利ツール」をご紹介させていただきます。


■便利ツール1:ピアノ線、クラックスケール

現地確認時に建物にクラックが入っていないか確認されると思います。
その際に、実際にクラックがどの程度まで深く入っているか確認する際に
使われるツールが「ピアノ線」「クラックスケール」となっております。




インターネットなどで数百円で購入できますので、現地確認時に
お持ちいただければと思います。

一般的にクラックが入っている場合、幅0.3ミリ、深さが約4ミリ以上である場合は、
構造クラック(ひびが表面だけではなく内部の鉄筋まで届いてしまっている)
と言われるクラックが入っている可能性がございますので注意が必要です。

構造クラックが入っている状況を放置してしまうと
雨水の侵入により鉄骨に錆が生じ建物全体に危険が及ぶため、
早期の補修が必要です。

現地確認時にクラックは必ず確認するようにしましょう。


■便利ツール2:水平器

建物の傾きに関しても注意が必要です。
その場合、手ごろに建物の傾きを確認する手段として「水平器」
がツールとして挙げられます。




水平器は1/100(1mの距離で1㎝の高低差)程度の傾斜の有無を判断するのに適して
おりますが、一般的には3/1000の勾配がある場合は注意が必要となります。

傾きが3/1000ある場合は地盤や建物に欠陥がある可能性がございます。
気になる場合は検査会社などのプロにチェックしてもらうということも
一つ方法ではあるかと思います。


■便利ツール3:赤外線カメラ

物件を購入される際に雨漏りや給排水管の修繕リスクをご心配されると思います。
その際に、赤外線カメラを使って簡易的なチェックを行うことが可能です。




カメラを使用することで赤外線反射のエネルギーを検出することが
できるため、その温度分布画像の色の違いで雨漏り部分等を突き止めることができます。

一般の方が正確に雨漏り、給排水管の故障を突き止めることは
難しいと思いますので、温度分布が激しい場合は、プロの方に見てもらうことをお勧めいたします。



不動産の購入は何千万とする買い物のため、
ご自身の目で物件をきちんと確認していただくことをお勧めいたします。

もちろん上記のような仕事は仲介も確認しお客様にお伝えいたしますが、
ご自身でもきちんと確認されたいお客様にお勧めのツールとなっております。



本日も最後までご覧いただき誠にありがとうございました。


2019-01-29 12:00:56


ファミリーエージェント三上です。

本日は「青色申告」についてです。

そもそも、確定申告には「青色申告」「白色申告」と種類があります。
それぞれ特徴がありますが青色申告の特徴はどのようなものでしょうか


▼青色申告特別控除
▼純損失の繰越控除
▼青色事業専従者給与
▼少額減価償却資産の特例


など様々な特典があります。
一番大きなメリット?として挙げられるのか「青色申告特別控除」です。



▼青色申告特別控除

「青色申告特別控除」には「10万円」と「65万円」とがあります。
不動産投資において控除額の大きい「青色申告特別控除65万円」を受けるには下記の条件があります。

(1) 不動産所得又は事業所得を生ずべき事業を営んでいること。

(2) これらの所得に係る取引を正規の簿記の原則(一般的には複式簿記)により記帳していること。

(3) (2)の記帳に基づいて作成した貸借対照表及び損益計算書を確定申告書に添付し
この控除の適用を受ける金額を記載して、法定申告期限内に提出すること。
※国税庁 No.2072 青色申告特別控除


(1)の「不動産所得・・・を生ずべき事業を営んでいること」とありますが
ここは、不動産貸付けが事業として行われているかどうかの判定となります。
その判定基準は原則として下記に当てはまれば事業として行われているものとして
取り扱われることとなっています。

→ 貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること。
→ 独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること。

よく出てくる【 5棟10室 】のことです。


(2)の複式簿記に関してですが、白色申告で使われる単式簿記ではなく、取引の二面性(原因と結果)
借方・貸方という形で左右にわけて表す方法による帳簿の付け方を言います。

(3)に関しては記載の通りです。


上記条件をクリアした場合、青色申告特別控除65万円の恩恵が受けられます。



とは言え「控除」の為、「不動産所得」がプラスの場合に限り最大65万円の控除がある訳です。
中古アパートで大きく減価償却を取り不動産所得をマイナスにして損益通算で税圧縮効果を得ている方の場合は
当然、控除額は0円となります。



その他「青色事業専従者給与」による効果も良く紹介されています。

青色申告の専従者給与の控除するには以下の条件を満たす必要がある

イ 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
ロ その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
ハ その年を通じて6月を超える期間(一定の場合には事業に従事することができる期間の2分の1を超える期間)
その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。

子供に関しては年齢制限があり、実際に事業に専ら従事している必要があることや
給与を支払うことで扶養控除や配偶者控除は受けられなくなります。
そうなると、控除額以上の給与支払いをしなければ、メリットが無い為、給与を高くするケースがありますが
実態と大きく差が出てしまった場合、税務調査時に加算税・延滞税の支払いが発生する場合もあります。


上記から、青色申告がメリットになる方、ならない方いらっしゃいますので
自身の確定申告を事前にしっかり確認してから方向性を決めることが必要になります。



投資家様の中には安易に「事業的規模」にして「65万円の青色申告特別控除」を受けたいなどとのご依頼がよくあります。
本当に青色申告特別控除が必要なのかしっかり確認した上で進めていきましょう。


2019-01-28 19:21:13

いつもコラムをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。


本日は「団体信用生命保険と不動産投資」について
お話させて頂きます。

 

団体信用生命保険とは、


住宅ローンを組んだ方が死亡または所定の高度障害状態になられたとき、
その保険金で住宅ローンを返済するための生命保険です。

 

 

 

よく、営業トークで「団体信用生命保険があるので、万が一の時も安心です」
といったワードは聞きますが、果たしてそれは、不動産投資においてはどうなのでしょうか。

 

不動産投資において、本人の健康状態は、融資を受けるうえでは重要となってきますが、
収益を上げるうえでは、本人の健康状態は重要度が下がってきます。



不動産投資において、万が一の時でも

・収入>返済

・売却可能価格>残債

であることの方が重要なのではないでしょうか。

 



弊社のお客様には、物件を購入する際、


団体信用生命保険がある→万が一の時でも安心

ではなく、


・収入>返済

・売却可能価格>残債


なので、万が一の時でも安心できるような物件を購入して頂ければと思います。

 

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 


2019-01-25 12:57:45

お世話になっております。
ファミリーエージェント高宮です。

投資物件を探すにあたって、各不動産会社から
「積算価格が高い」「土地値が張っている」といった言葉が
売り文句として記載されていることが多々あるかと思います。

ただ、お客様の中にはそれらの言葉の違いについて、
あまりわからないといった方もいらっしゃいましたので、
その違いと算出方法についてご説明いたします。

■積算価格
そもそも積算価格というのは、特定の評価方法によって算出された
不動産の評価価格のことで、ある程度の価格指標となってくるものです。

また、実際に積算価格を重視して評価出しを行い、
融資額を決定される金融機関もございますので、
どの程度の融資が期待できるのかといった指標の一つにもなります。

算出は「土地積算価格」と「建物積算価格」をそれぞれ算出して、
それら2つを合算することで行われます。


▼土地積算価格
「土地積算価格」はその名の通り、土地に対する積算価格となり、
《路線価(円/㎡)×敷地面積(㎡)》で算出することが可能です。

と簡単に記載はできますが、路線価と一言で言っても、
どちらのことなのか悩んでしまいますよね。

弊社では路線価は下記のように確認しております。
1. 全国地価マップへアクセス
2. “相続税路線価等”を選択
3. “同意する”を選択
4. 対象物件の住居表示を入力して検索結果を開く
5. 対象物件の前面道路の表示から路線価を確認する
※複数接道している場合はもっとも高い数字を適用

なお、表記は末尾の英字は気にしなくて良く、数字部分のみご覧ください
数字の単位は千円となります

EX.


まれに、数字がない場合がございますが、
その場合は”固定(平30)”というタブをご選択いただき、
そこで出てきた数字から計算値で想定いたします。
※”固定(平30)”における表記単位は円です

EX.



▼建物積算価格
「建物積算価格」はその名の通り、建物に対する積算価格となり、
《再調達価格×延面積×(法定耐用年数-築年)÷法定耐用年数》で算出できます。
※法定耐用年数-築年がマイナスの場合はゼロです

再調達価格は会社や金融機関によって様々なため、
弊社でも積算を記載する際には、再調達価格をいくらで設定したのか
記載させていただくことが多いです。

そのように誤差が発生しうる再調達価格ですが、
ある程度の参考値と法定耐用年数について下記いたします。




▼物件事例
建築年:平成12年1月(築19年)
土地面積:100㎡
延面積:150㎡
構造:軽量鉄骨造
路線価:15万円/㎡

→土地積算価格 15×100=1,500万円
→建物積算価格 14×150×(27-19)/27=622万円
⇒積算価格   1,500+622=2,122万円


以上が積算価格のベースとなる算出方法です。
投資を始めたばかりの方にはぜひ覚えておいていただきたい手順となります。

ただ、金融機関によっては土地の形状やエリアなどによって、
様々な係数が存在いたしますので、ベースとなる計算で高積算だからといって、
金融機関も同一とは限らないことはご認識されておいたほうがいいかと存じます。

次回は土地値についてお話させていただきます。
最後までご覧くださいましてありがとうございました。

担当者:ファミリーエージェント 高宮
Mobile:070-4510-2849
Email :takamiya@family-group.jp


2019-01-24 18:36:11

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

 

一昨年に決定した話しになる為、既に忘れている方も多くいらっしゃるかと思いますが、

202041日から施行される改正後の民法により、不動産賃貸業にもいくつか

影響が考えられる項目がございます。

 

1) 敷金及び原状回復のルールの明確化

2) 連帯保証人の保護に関するルールの義務化

3) 建物の修繕に関するルールの創設

 

 

敷金及び原状回復のルールの明確化

賃貸住宅標準契約書の改定により、家賃滞納があった場合の敷金相殺について要約しますと

旧「本物件を明け渡すまでの間、敷金を持って賃料、共益費その他の債務と相殺することができない

新「借主が本契約から生じる債務を履行しないときは、敷金をその債務の弁済に充てることができる」と改定されました。

現在では「家賃保証会社」への加入が大半なことに加え、

「敷金ゼロ」で募集をするケースも多い為、大きな影響はないと考えられます。

 

また、賃貸物件明け渡し時の「原状回復」については、貸主と借主の見解に相違があり、

トラブルが散見されます。

原状回復費は建物の通常損耗分をもとの状態に回復することではなく、

賃借人の故意・過失等による劣化の回復を意味するもの。という点をより明記した内容になっています。

 

 

連帯保証人の保護に関するルールの義務化

借主の債務保証(連帯保証)について、民法改正で【極度額】の設定が要件化されました。

借主に等しいともいえる責任を追及される【連帯保証】に加え、契約書に【 極度額100万円 】と

明記することにより、今後は一層「連帯保証人」<「保証会社利用」という選択肢が増えるのではないでしょうか。

 

 

建物の修繕に関するルールの創設

新)第12条 「本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、

それが乙の責めに帰することができない事由によるものであるときは、賃料は、その使用できなくなった部分の割合に応じて、

減額されるものとする。この場合において、甲及び乙は、減額の程度、期間その他必要な事項について協議するものとする。」


2項 「本物件の一部が滅失その他の事由により使用できなくなった場合において、

残存する部分のみでは乙が賃借をした目的を達することができないときは、乙は、本契約を解除することができる。 」

 

と、今までは「減額を請求できる」という文言であったものが「当然、減額できる」という意味合いに変わったため、

借主を保護する意味合いが強いです。

 

 

何れも借主を保護する内容に変わっていく傾向にありますので、

貸主は極力リスクがないよう「特約」を利用し、プラスαで自身を守る文言を加える事が増えそうです。

 

賃貸管理についてもお気軽にご相談ください。


2019-01-23 17:34:46

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの鈴木です。

本日は、弊社の取り扱っているような収益物件に限らず、
不動産購入時に多くの方が行う【現地調査】についてお話させて頂きます。




不動産を購入される際に、切っても切り離せない【現地調査】ですが、
実際、現地に足を運んだ際に『どこをどう調べるか』を詳しくご存じでない方も多くいらっしゃるかと思います。

本日は[最寄り駅~目的物件に行くまで]について、
実際の調査をどのようにして行うかという点とその際の注意すべきポイントについて簡単にお話させて頂きたいと思います。

■駅周辺・物件周辺の確認

~最寄り駅の把握~



収益物件に限らず、物件の選定の際に最寄り駅につきましては
非常に重要なポイントとなってきます。

・駅利用者の属性は?
・どっち口が栄えているのか?
・駅周辺の商業施設はどのような建物が立っているのか?
・再開発工事等はしているか?
・1日乗降者数は何人か?etc…

駅周辺にポジティブな要素
(例:新しいショッピングセンターの開業予定/大学キャンパスや工場の移転予定/鉄道の駅の新設や延伸・相互乗り入れの開始予定/再開発改革の有無etc…)があれば、
将来的に賃貸需要が強くなる可能性が考えられます。

過去の実際の事例として、武蔵野線、南武線、横浜線など外周を回る路線は、
都心と直結しない利便性の悪さから人気薄でした。
それが路線にショッピングセンターなどの商業施設が続々と開発され始めて、
都心に出ずとも買い物などが完結する新しい人の流れができたことで、地価上昇が起き始めているといったような事例もございます。

ただ、上記のようなエリアの特色については、必ずしも良い事ばかりとは限りません。
周辺の大学生や工場勤務等の一部の需要に依存した物件の場合、施設の移転等が発生すると
たちまち空室が目立つようになり、思ったような運用が出来ないなどリスクもはらんでいる為、事前にインターネット等を駆使し、調査をする必要がございます。

■物件周辺の確認

~物件までのアプローチ~



では実際に物件に足を運ぶ際のチェックポイントとして

・坂道はあるか
・踏切・歩道橋の有無
・商業施設の有無
・MAPの表記の時間と実際の駅徒歩の計測
・物件周辺にスーパーやコンビニ等の商業施設はあるか等々

販売図面に表記されている時間と実際に計測した場合、
坂道が急で表記通りの時間では辿り着かない、踏切に一度引っかかると当初想定の倍以上の時間をとられてしまうなど
実際に現地に赴かなければわからない事も多々あるのも現実問題としてあります。

その際は、お持ちのスマートフォンやストップウォッチを使い
Mapと照らし合わせ、実際の時間を計測してみるのもよいでしょう。

~嫌悪施設の有無~




物件をいざ購入となった際、物件周辺に上記のような嫌悪施設が存在する場合、
融資を受けらないといったような場合もございます。

またそれだけでなく、騒音が酷い・悪臭がする・心理的に忌避される施設がある等、
今後の客付けに影響を及ぼす場合も考えられる為、周辺施設は実際に足を運ぶほかにも
事前にGoogle Mapを活用し周辺環境チェックする事も良いでしょう。

では次回は[物件自体を調査する際の注意点]について
お話させて頂きたいと思います。

最後までご覧頂きましてありがとうございました。

担当者:ファミリーエージェント 鈴木 浩貴
Mobile:070-4579-4095
Email :suzuki.h@family-group


2019-01-22 18:43:21

いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、不動産投資においてきっても切り離せない、
所得税の負担についてです。

現在の日本においては、
累進課税制度」を取っているため、
所得が高ければ高い方ほど、
税払いの負担が高くなっております。


※上記は所得税のみの数値であり、別途住民税の支払いが発生します。

また、その中でも年収が1,000万円を越えている方が、
日本の税金の多くを支払っております。



しかし、上記内容にも関わらず、
所得が高い方の税負担については増える一方でございます。



このように、今後も所得が高い方の税負担については、
増える傾向にあると言えるでしょう。

そのため、所得が高い方におかれましては、
税金の対策 」というのが今後は必須となると言えます。

これより、単純に物件を購入しキャッシュフローを得ていくという資産形成ではなく、
税払い 」を意識をすることで、
より効率よく資産を形成していくことが可能となります。

不動産賃貸業以外の他の事業にて経費計上を行える範囲というのは、
ほとんど限られているでしょう。
そのため、実際に入ってきた収入に対して、
ダイレクトに税負担がかかってまいります。

しかし、不動産においては、
実際に経費として利用をしていなくとも、
とある項目については【 経費 】という名目での計上が可能となっております。

それが、【 減価償却費 】でございます。

本スキームを用いることによって税金の負担を減らし、
資産形成の加速を図ることが可能となります。
※これは、個人所得の総合課税という特色を利用したスキームとなります。

なお、本スキームについて本文で記載をさせて頂きますと、
膨大な量となってしまいますので、割愛をさせて頂きます。

上記内容についてご興味のある方は、
個別にてご対応させて頂きますので、
お気軽にお問い合わせ下さい。

本日も最後までご覧頂きましてありがとうございます。


担当:岡田
Email:okada@family-group.jp


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