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2018-03-28 09:00:00

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日は賃貸需要の大切さについて、
お話しさせて頂きます。

「アットホーム調べ」によると、
2018年1月、アットホーム株式会社の全国不動産情報ネットワークに登録され成約した、
首都圏(1都3県)の賃貸物件は20,667件となり、

前年同月比 2.0%減少し 7 か月ぶりにマイナスになっております。

東京23区が同8か月連続、千葉県が同 7 か月連続増加と好調だったものの、

大雪の影響か、都下が同 8 か月ぶりに減少に転じたほか、
神奈川県・埼玉県では減少幅が広がりました。

ただ新築物件の成約は、
マンションが同6か月連続増、アパートは同8か月連続増と堅調に推移、
神奈川県の新築アパートは 2 か月連続二ケタ増となっています。


 


融資が付くから物件を購入した。

積算がでるから需要が少ない地方のRCを購入した。

土地値がでるから要修繕の築50年近いアパートを購入した。

 


すぐ転売できるのであれば話は別ですが、
不動産投資は基本的には、5年~10年の投資になり、
その間銀行への支払いを支えてくれるのは、入居者からの家賃になります。

純資産増加型不動産投資において、
一番大事なのは購入価格ですが、安定した運営をするためにも、
弊社のお客様には、賃貸需要があるかどうかを判断した上で、
購入して頂きたいと思い、記事を書かせていただきました。


最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-03-27 06:59:00

いつもコラムをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

弊社で収益物件を探される方のメリットとして、

「賃貸・管理」面でサポートできる点があります。

 

その為、保有後のランニングコストや、空室損の想定がしやすくなり、

運用についてのご提案を自信をもって行うことができます。

 

今回は「賃貸の募集方法」について、

弊社でご提案させて頂く、「初期費用フルゼロプラン」という

賃貸付の手法をお話致します。

 

「初期費用フルゼロプラン」とは、

入居者が敷金、礼金、火災保険料といった、

入居時に発生する費用のうち、「賃貸業者への仲介手数料のみ」

の【賃料の1か月分】で入居ができるプランです。

 

このプランにより、

「貯金の少ない方」「急な引っ越しが必要な方」

など初期費用が払えないお客様からの入居申し込みが見込めます。

  

ただ、このプランは入居者の負担をオーナー様が軽くしてあげる為、

入居者の負担を軽くした分、オーナー様に費用をご負担いただきます。

 

では、なぜ紹介するのかと言いますと、

大事なのは「いかに賃料を下げず、入居付けするか」

ということだからです。

 

賃貸の募集に対して、広告費や初回賃料保証などは、

オーナー様の負担となる為、オーナー様にとって損害にはなりますが、

それ以上に賃料収入が減少しない分、物件の「利回り」を保つ事ができ、

より高い値段での売却が検討できるメリットが大きいです。

 

例えば、同じ利回り9%で戸数が6戸の物件があった場合、

・賃料が全室5万円の場合⇒4,000万円での売却。

・賃料が全室4.8万円の場合⇒3,840万円での売却。

2,000円の賃料の違いが売却時には160万円の差になります。

 

これに対し、入居時の初期費用は賃料の約5か月分の為、

5月分-仲介手数料(1か月分)=賃料の約4か月分

がオーナー負担となるとすると、

5万円分の為⇒20万円の損害になります。

 

賃料の差額が2,000円の為、年間での差額は2.4万円。

入居者が4年間住むとすると、賃料が5万円と4.8万円のお部屋では

4年間で9.6万円の差額です。

先程のオーナー負担分と相殺すると、

1戸当たり、4年間で10.4万円の負担です。

 

解約率が25%の場合、4年間で6戸全部に入退去が行われる為、

全ての戸数に上記負担がかかったとして、

4年間で62.4万円のオーナー負担になります。

 

上記に記載した通り、オーナー負担金額に対して、

売却時は160万円の差が出ている為、相殺して、

100万円が利益としてかえってきます。

 

その為、入居時に多少オーナー様に負担がかかったとしても、

賃料を落とさないことによって、メリットが得られます。

 

その他にも、室内外や修繕や+αの設備の導入などによって

賃貸付の際の賃料に影響が出てきます。

 

運用中はなるべく修繕費やランニングコストを

抑える運用が大事ですが、賃料を維持することは同じかそれ以上に

重要になる為、当社では賃貸付が難しくなったとしても、

賃料を落とすのは最終手段で考えております。

 

賃料を落とすことが一番入居付けに手っ取り早いですが、

投資として利益を求めている以上は簡単に賃料を下げることは、

しない方が良いかと思っております。

 

もちろん物件のご紹介の際には相場賃料でご紹介しておりますが、

必要に応じては、物件設備や募集方法に

工夫を凝らすのも良いのではないでしょうか。

 

賃貸面に関しましてもお気軽にご相談頂ければと存じます。

 

最後までご覧いただき、ありがとうございます。


2018-03-22 21:09:34

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、実際にあったお客様の失敗談についてお話をします。

弊社では、自社ポータルサイト、健美家、楽待と、
数多くの物件をネットに掲載しております。

多くの投資家様は掲載されている物件情報をご覧になって、
購入していきたいという気持ちでお問い合わせ頂くことがほとんどです。

しかし、中には「この物件てどんな物件なのかな?」など、
気になっているという段階でお問い合わせ頂くこともございます。

そのようなお客様には是非ともご覧頂きたいです。

とあるお客様よりお問い合わせ頂き物件の資料をお送りさせて頂きました。
しかし、お客様の中では違うと思われ、
再び他の物件へのお問い合わせ頂き資料をお送りいたします。

上記の内容を何度かやり取りをさせて頂いた結果、
最終的に購入したい物件が見つかったため金融機関に打診を行いました。

すると、想像していた融資内容がでないということでした。


弊社ではいつもお客様とお話をさせて頂く際には、
お話の序盤で「融資を組まれる金融機関はお決まりですか?」と、
物件のお話よりも先に融資のお話をすることがほとんどです。

それは、上記の例からもお分かりいただけるように、
実際に購入をしたいと決まっても結局購入できないということが多くある為です。

勿論、物件によって融資内容は変わってきますが、
金融機関の物件に対する評価方法は決まっており、
弊社では多くの融資内容・条件については把握をしております。

そのため、まずはご自身が組むことのできる金融機関の選定を行うほうが、
不動産投資は時間のロスが少なく、
早い段階で取り組むことができるため大変有利でございます。

すなわち、ご自身のできることを確かめる必要がございます。
言ってしまえば、不動産投資においてはそれ以上のことはできないということです。

しかし、ご自身では現在どのようなことができるか分からない。
このようなこともあるかと思います。

そんな時は弊社にお任せください。
お客様それぞれにあった、ご提案をさせて頂きます。

また、弊社では現在の融資情勢についてのセミナーも開催しております。
ご興味のある方はお気軽にお申し込みください。


2018-03-19 07:43:18

ファミリーエージェントの永瀬と申します。

不動産投資を行っていく上でサラリーマン投資家が初期に継続して物件購入をしていく場合、CCRを目安にしてみてはいかがでしょうか。

CCRはキャッシュオンキャッシュリターンの略で「自己資金配当率」などと訳されるが多く、以下の式で表されます。


CCR = 年間キャッシュフロー ÷ 投下自己資金額 × 100

簡単にいうと「自己資金(キャッシュ)に対して得られた手取り(キャッシュ)の割合」を表す利回りになります。

例えば、自己資金を1,000万円投資して、毎年100万円のキャッシュフローが得られる物件の場合、CCRは10%となり、キャッシュフローだけで10年後に自己資金を回収することができることが分かります。

CCRが高いほど投資効率が高いことを意味しており、短い期間で自己資金が回収できることになります。限られた自己資金の中で2棟目、3棟目と物件を購入していく場合自己資金をいかに効率よく使うかがポイントになります。


 


■物件A(金利3.3%、30年、5,000万円融資)

物件価格  :5,000万円
利回り   :8.5%
投下自己資金:300万円
ローン返済 :262万円
年間CF   : 78万円
CCR     :26.0%
資金回収期間:3.8年


■物件B(金利2.3%、30年、4,000万円融資)

物件価格  :5,000万円
利回り   :9.5%
投下自己資金:1,300万円
ローン返済 :184万円
年間CF   :196万円
CCR     :15.0%
資金回収期間:6.6年

物件Bの方が利回りも高く、金利も低い内容ですが、一棟目に自己資金を1,300万円投下し物件購入した場合、自己資金の回収までに6.6年かかることが分かります。

仮に自己資金を2,000万円保有されている方であれば、自己資金700万円で2棟目の物件を購入していく場合は使える金融機関が限定されるため、1棟目の自己資金をある程度回収するまで使える金融機関や購入する物件が
限定されてしまいます。

サラリーマン投資家が限定した自己資金の中で初期に継続して物件購入をしていく場合、CCRが高い物件や融資条件を組み合わせていくことで事業拡大のスピード化が図れると言えるのではないでしょうか。


2018-03-14 15:47:20

確定申告締め切り

明日3月15日は確定申告の締め切りです。
収益不動産を保有している方で納税が必要な方の場合は期日までに確定申告をする必要があります。

この期日は”納税が必要な方 ”となりますので逆に還付申告となる場合には関係なく
控除などが発生した翌年の1月1日から5年間は申告を受け付けてくれます。

税務署側からすると「納税」に関しては2月16日~3月15日に必ず確定申告し納税させたい為
仮に期日に遅れた場合には、「無申告加算税」「延滞税」などの追加の税金を徴収されてしまいます。



【無申告加算税】
確定申告を期日までに行わなかった場合、もともとの納めるべき税金額に加算されるのが、無申告加算税です。
無申告加算税は、納付しないといけない税額に対し、50万円までならば15%
50万円を超えた部分には、20%の割合を乗じて計算した金額となります。
なお、税務署の調査を受ける前に自主的に期限後申告をした場合には
この無申告加算税が5%の割合を乗じて計算した金額に軽減されます。


【延滞税】
確定申告の期限日の3月15日というのは、所得税及び復興特別所得税の法定納期限でもあります。
そして、納付が必要な人がこの日までに税金を納めなかった場合、期限の翌日から納付する日までの日数に応じて
利息に相当する延滞税が自動的に課されます。



上記のように、確定申告により「納税」となる方に関しては無駄な税払いが発生してしまいますので
期日までに確定申告を行う必要がございます。




次に確定申告により納税ではなく「還付」となる方の場合ですが
税金が戻ってくる還付申告の場合は、申告期限は3月15日ではありません。
控除などが発生した翌年の1月1日から5年間は申告を受け付けてくれます。
ただし、還付申告は自分から申告しないと誰も教えてくれず、税金も戻ってきません。

そのため、還付申告に関しては確定申告時期に遅れても5年間はさかのぼって
確定申告をすることができるため、「2年前に多額の医療費を支払ったが申告を忘れていた」
などがあった場合でもその年の確定申告を提出することは可能です。

また、2年前の確定申告に間違いがあった場合、再度正しい確定申告を提出することになりますが
正しい申告によって「納税」となる場合は「修正申告」
正しい申告によって「還付」となる場合は「更正の請求」
と呼び名、提出書類が違ってきます。
※呼び名の違いから還付には非積極的なスタンスが出てますね。



収益不動産を購入された方の中にも、申告上「納税」になるのか「還付」になるのか
購入した物件によって様々ですが、確定申告による年間収支の変動は大きい為
物件を購入する際は必ず税引き後の収支の計算をする必要があります。

また、収益物件を購入した年度の確定申告で間違えやすい項目の一つに
「仲介手数料」がございます。

多くの方が仲介手数料は必要経費として全額経費計上してしまっている方が多いようですが
実際は必要経費ではなく、不動産の購入手数料に該当しますので、資産の取得価額に計上することになります。
建物に係る仲介手数料は、建物金額に計上されることになり、減価償却の対象になります。
土地に係る仲介手数料は、土地金額に計上されることになり、減価償却の対象にはなりません
(売却した場合の取得費として、譲渡所得から控除されるものになります)。

間違ったまま確定申告をしてしまい税務調査によって指摘を受けた場合は
延滞税などの余計な税負担をすることになりますので、ご心配な方は税理士への相談をおすすめします。


ファミリーエージェント三上


2018-03-13 14:09:06

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの小倉です。 

売却時に課税される譲渡所得についてはご存知の方も多いかと思いますが、

個人で不動産を取得した場合には、保有期間によって税率が異なります。

 

 

保有期間が5年以下の場合と、5年超の場合とで税率が20%近く変わる為、

簿価以上の価格で売却が見込めるのであれば、5年を超えたタイミングが望ましいのは

税率をご覧いただいた通りかと思います。

 

また、耐用年数を超過した物件を、建物価格を高く設定し取得している場合には、

減価償却により簿価が低くなる為、売却価格との乖離が大きくなり、

売却時の税金はよりインパクトが大きいものとなります。

 

例えば、以下の条件で物件を取得し、6年目に同額で売却した場合には…

(簡略化の為、譲渡費用は考慮しておりません)

 

     取得価格10,000万円(土地5,000万円・建物5,000万円)・築25年木造AP

(売却価格10,000万円-簿価5,000万円)×20%=税額1,000万円

 

     取得価格10,000万円(土地5,000万円・建物5,000万円)・新築木造AP

(売却価格10,000万円-簿価8,865万円)×20%=税額227万円

 

と、減価償却の累計額が少ない②の方が、同額で売却した場合の税払いは少なくなります。

 

また、例に挙げた「新築アパート」を購入価格と同額で売却をするのは、

物件の性質上難しいケースが多く、購入している条件によっては

「簿価>売却価格」となる事もあり得ます。

 

譲渡所得は分離課税となる為、他の所得との通算はできませんが、

売却損(簿価>売却価格)が出やすい新築・築浅アパートと、売却益(簿価<売却価格)が

出やすい築古アパートを「同年」に売却する事で、譲渡税を抑えることは可能です。

 

普段、お客様と打ち合わせをする中でも、1棟目に新築アパートを個人で購入し、

運営が上手くいっていないという方も多く見受けられますので、

資産下落の少ない中古アパートを組み合わせて税金面をコントロールすることにより、

出口戦略を見直すことも有効です。

 

税金は収支を大きく左右する要因になりますが、それ以前に購入する物件を間違えてしまうと

取り返しのつかない事態になり兼ねませんので、ご購入の前に先ずはご相談ください。


2018-03-07 20:50:47
いつもブログをご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

銀行の決算期である3月になりました。

銀行の融資の方向性は基本的に期毎に変わっていくため、

来期の始まりとなる4月からまた融資については色々変わってくる可能性が高いです。

来期以降の投資戦略を考えるうえで、

今後の融資がどうなっていくかをいち早くキャッチし融資条件に合った投資ロジックを組み立てる事は

必要不可欠となりますが、

それではどう変化していくのでしょうか?

現在金融機関を取り巻く環境の中で融資に直接的な要因になりそうな事象としては

・スルガ銀行スマートデイズ破綻問題

・個人情報改竄及び債務隠しでの不正融資問題

・金融庁検査マニュアルの廃止(2019年度から)

といったものがございます。

【スルガ銀行スマートデイズ破綻問題】

本来シェアハウス・サブリース業者が破たんしたという問題なのですが、
スルガ銀行が改竄の内容を知りつつ融資を実行していたのではないか?
という問題と
「破綻者が出てきた場合、返済停止に応じる」という前例を作ってしまった問題があります。

これにより金融機関全体で不正に対して敏感な姿勢がより強くなり、
今後今以上にリスクを取らない姿勢になっていく可能性が高いです。

【個人情報改竄及び債務隠しでの不正融資問題】

これも上記と重複するところがありますが、

所謂「一法人一銀行」と言われる手口で債務を隠して物件を購入を斡旋していた業者達が明るみにでてきています。
現在、この手口を事前に察知する事は難しいですが、フルローンの融資を出さない事で防ぐことは出来ます。
これは去年から既に行われている対策ですが、スルガ銀行の件もあった為より厳しくなっていく事が予想されます。


【金融庁検査マニュアルの廃止(2019年度から)】

2018年度末をもって「金融庁検査マニュアル」を廃止する予定だとの発表があります。
元々「金融用検査マニュアル」はバブル崩壊後の不良債権問題が深刻化した為平成11年につくられたマニュアルで
意味合いとしては融資審査を厳しくするためのものでした。
このマニュアルの廃止により、本来なら融資が出やすい方向に向かうはずですが、
銀行に直接ヒアリングしてみると「金融庁からのマニュアルがなくなった為、同様のマニュアルを行内で作っている。」という所が多く、
直ぐに影響が出そうにはありません。

また担保・保証に依存しない融資を進める事になる為、
今までは「担保があったから」という理由で融資が出ていたケースも融資が出づらくなる可能性があり、
今まで既に実績のある投資家はともかく新規の投資家には融資条件が厳しくなる可能性もあります。


上記を踏まえると、「融資がでるから」という理由で取引されていた首都圏や主要都市以外の地方物件はほぼ間違いなく価格下落が起きそうです。

逆に価格の決定が「収益性」ではなく「土地の資産性」で評価されているような物件については、
「土地の資産性」を支えている層が実需層の為、銀行融資の変更による影響が少なく価格の減少が少なそうです。



本日は最後までご覧いただき誠にありがとうございました。

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