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2018-01-30 21:53:25

ご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェンの岡田です。

本日は、某シェアハウスを購入した投資家の方々が、
業者が融資期間まで一括借り上げ(サブリース)を行い賃料保証をしておりましたが、
賃料改定(保証料の減価)を行いキャッシュアウトが起こってしまっており、
多くの投資家の方が泣き寝入りをしているという内容についてお話しをします。

この某シェアハウスにつきましては、
2012年~2016年ほどにかけて市場に多く出回り、
2年間で500棟というスピードで建設されておりました。

このサブリースを使ったスキームはというと、
業者が物件価格を本来よりも高く設定し、
利益を大きく乗せることで、
その余剰分を使い賃料保証を行うという内容です。

さらに、業者からの金融機関の紹介によりオーバーローンでの融資が可能なため、
「自己資金は必要ありません。」という内容でした。

そのため、かつての投資家の方々は、
・融資期間は賃料保証がある
・自己資金を使わずに物件が購入できる
ということで、リスクのない投資であると思いこんでいました。


賃料改定が行われた結果、キャッシュアウトの状態が続きますが、
本来であれば、「融資条件の交渉」「物件の売却」「入居付けを行い賃料収入を得る」というように
対策はいくつかございます。
それにもかかわらず、なぜ投資家は現在泣き寝入りの状態であるかというと、

①違法なオーバーローン
②売れない物件である
③特定のスキームでしか収益を得ることができない

この3点が問題となっております。


①違法なオーバーローン
これについては、現在でもいまだ見受けられますが、
銀行を騙し融資を受けるという内容です。

二重売契、値引き合意書の作成、1法人1銀行、個人の属性のエビデンスの偽装など、

このような方法より、銀行を騙して融資を受けているため、
仮にキャッシュアウトが起こったとしても、
銀行側に融資条件変更の交渉が行えないということです。


②売れない物件である
これは、①の金融機関にも若干重複してまいりますが、
シェアハウスは現在融資付けが難しくなっており、
次の買い手を見つけにくくなっております。
また、購入時は高い物件価格で購入をしているため、
売却価格も高く、評価との乖離が著しいという点もございます。


③特定のスキームでしか収益を得ることができない
本来不動産賃貸業というものは、
家賃収入より収益を得るというものです。
しかし、某シェアハウスにつきましては、
不動産からの家賃収入が見込めないため、
保証がなくなった際に投資家の方は収益を得ることができないということです。

このような理由より、某シェアハウスを購入している投資家の方々は、
泣き寝入り状態にあるということです。
(現在は投資家の方よりサブリースを行っていた会社に提訴する姿勢をとっております)


これらのことを教訓にしますと、
①融資を組む際は違法的ではなく、合法的に組むこと
②出口の取れない物件は購入しないこと
③仮にサブリース契約をしても、サブリースが解除された場合でも賃料収入が得られること

以上の内容を前提として不動産投資に取り組まれるのが良いでしょう。


現在、オーバーローンはおろか、フルローンを出す金融機関も多くございません。
弊社では違法的なオーバーローンでのご提案はできませんが、
正攻法で純資産の増加を図っていきたいという方は、そのお手伝いをさせて頂きます。
そのようにお考えの方は、ぜひ弊社ファミリーエージェントまでお問い合わせください。


2018-01-29 08:54:50

投資用不動産を購入した場合、
賃料収入を得た年から確定申告をすると思いますが配偶者控除を受けるべきか?
白色申告における専従者控除を受けるべきか?
それとも青色申告をして、配偶者へ給与を支払うとこで経費計上したほうがいいのか?
「税理士さんにお任せしている。」など、知らないまま申告している方も多いのではないでしょうか。

まずは5棟10室の事業的規模を目指して青色申告を!と考える人が多いように思いますが、青色申告には、配偶者に支払う青色専従者給与を
経費として計上出来たり、最大65万円の青色申告特別控除を受けらたり、赤字が出た年から3年以内に黒字化した場合などの赤字を
繰り越すことができるなど税制面でメリットがある一方、税理士報酬などの経費がかかる等のデメリットもあります。

本日は、2018年度から適用される配偶者控除の内容や白色申告で受けられる控除、青色申告で配偶者への給与の経費計上など、
「配偶者」がいることで受けられる控除についてお話ししたいと思います。

■配偶者控除について

2018年度から適用される配偶者控除についてはこちら↓



給与所得のみの方は通常、配偶者控除を受けていると思います。
尚、合計所得が1000万円超ある方は、
配偶者控除はありません。

■不動産所得があり確定申告をする場合

・白色申告

事業専従者控除として、配偶者の場合最大86万円の控除が受けられます。
尚、事業専従者控除を受けた場合配偶者控除は受けられません。

①と②の低いほう
① 配偶者の場合86万円・その他の親族の場合50万円/人
② 専従者控除適用前の事業所得等の金額÷(専従者の人数+1)

・青色申告

税務署へ届け出た範囲内で配偶者へ専従者給与として給与の支払いが可能です。
ただし、実態が伴わない給与の支払いは税務署より否決されることもあるようで、額については注意が必要です。
白色申告同様、配偶者控除は受けられません。

不動産収入があり、白色申告をする場合で考えると、
合計所得が900万円以下(38万円の配偶者控除が受けられるライン)になる場合で、
不動産所得が76万円より低くなる場合であれば、
白色申告における事業専従者控除は受けず、配偶者控除を受けたほうが良さそうです。

逆に、配偶者を事業専業者として控除を受けた方が良い場合で、
仮に控除前の不動産所得が80万円の時の白色申告と青色申告した場合で考えてみると、

≪白色申告≫

控除前の事業所得 80万円
専従者控除    ▲40万円
――――――――――――――――――
課税所得     40万円

≪青色申告≫

控除前の事業所得 80万円
税理士報酬(経費)▲25万円
専従者給与(経費)▲50万円 ※仮に50万円としています
――――――――――――――――――
控除前の事業所得 5万円
青色申告特別控除 ▲5万円 
――――――――――――――――――
課税所得     0円

となり、白色申告だと課税所得40万円に対し、
例えば課税所得900万円(住民税込みの税率33%)の方であれば、132000円の税払いが発生します。
一見、青色申告のほうが良さそうにも思います。
しかし、配偶者への所得の分散を行なえる一方、税理士報酬が発生しているため、
実質のキャッシュフローで考えると白色申告の方がプラスになりそうです。


上記の例はあくまでも配偶者が働いていないケースで考えてみたお話ですが、配偶者が働いている場合、高額納税者の方などの場合はまた違う見方になります。
青色申告をするには、申告したいその年の3/15日まで届け出なくてはならない為、青色申告申請をしたものの実は青色にするメリットが
あまりなかったなんてことにならないように、まずは、「自身の本業の課税所得がいくらなのか」不動産を購入することで、
得られる実質の手残りと共に「帳簿上の収支がどうなるか?」を把握することも大切です。

最後までお読み頂きありがとうございました。


2018-01-17 21:38:49

ファミリーエージェントの永瀬です。

高齢化および晩婚化・未婚化が進みシングルタイプ需要を見越してのアパートやマンションを投資先として考えている方も少なくありません。

日本の人口はすでに減少が始まっており、世帯数に関しても2020年頃から減少に転ずると予想されております。全国から人口流入している首都圏であっても
東京と神奈川は2025年、千葉と埼玉は2020年をピークに減少に転ずるとされています。

世帯数に対して首都圏の単身の世帯数の関しては2030年頃までは上昇が予想されています。ターゲットであるシングル層が増えている為、投資先として間違っていないと言えます。ファミリータイプの物件と比べてシングルタイプの物件は収益性が高く、リフォーム費用は安く済むのがメリットです。

リフォーム費用を抑えられる一方で、単身者で身軽な為、入居期間が短い傾向があり、原状回復工事費用と空室損、募集費用が運営費用を押し上げる傾向があります。

ファミリータイプの物件については長期入居が見込める一方で、空室損の期間やリフォーム費用が高くなる傾向が強く、一概にどちらが良いと断言することは難しいと言えます。

世帯数が減少していくファミリータイプの賃貸付けは上記内容であれば難しく感じますが、新しくスタートした住宅セーフティネット制度を利用することができるのではないでしょうか。

住宅セーフティネット制度とは、住宅弱者(要配慮者)を入れることで補助や支援がある新たな制度です。制度を利用するためには所有物件の登録が必要になります。

《登録住宅基準》
①各住戸の床面積が 25㎡以上であること

②耐震性があること(新耐震基準に適合)
消防法、建築基準法等に違反しないものであること

③台所、便所、浴室等の設備等が整っていること

東京圏にあるシングルタイプは収益性を重視し、床面積が25㎡より小さいケースが多い為、本制度を利用しようとした場合にはファミリータイプの物件が想定されます。(シェアハウスは別基準有)

制度が始まったばかりの為、家賃補助については事例がないようですが、専用のホームページで物件が公開されます。これにより自治体や居住者支援協議会などが要配慮者へ直接物件を紹介できるようになります。

要配慮者につきましては、主に住宅弱者の方々になります。

①低所所得世帯(月収15.8万円以下)

②被災者世帯(発災後3年以内)

③高齢者世帯

④障害者世帯(障害者にいる世帯)

⑤子育て世帯(子供が高校生相当以下)

⑥その他、国土交通省で定める者

上記内容について懸念を持つ方もいらっしゃるかと思いまうが、登録にあたり選択することができるのも特徴です。例えば「低額所得者の入居を拒まない。ただし、生活保護受給者
については、住宅扶助費等を代理納付する場合には、入居を拒まない」といった条件の追加ができます。

弊社でも生活保護の方の入居割合が多いアパートを取り扱うことも多くあり、代理納付の場合は家賃滞納リスクが無くなります。また引っ越ししづらい環境の為、長期入居になる可能性が高くなります。但し、高齢者の場合は死亡リスクがある為に孤独死保険等の
リスクヘッジが必要になります。

スタートしたばかりの制度ですが国のサポートから空室対策の一つの方法になると言えるのではないでしょうか。


2018-01-15 08:02:13

ファミリーエージェント三上です。


昨年末から既に物件をご所有のオーナー様から「売却をしたい」とのご相談が増えてきております。

当社での取引の大半を占めるのが、物件を購入したいお客様との購入契約です。
売却をしたいというご相談は然程多くありませんでしたが
昨年11月頃から、売却のご相談件数がかなり増えてきております。

築古1棟アパートやマンション、築浅のアパートや区分所有マンションなど
様々な売却相談があります。

ご依頼を受ける身としては、成約となれば当然仲介手数料をいただけるため
ウェルカムなのですが、一部ご希望に添えないケースがあります。


Case1「築浅アパートの売却」

→都内の上場企業にお勤めの会社員のお客様で 5年前に新築で購入したアパートの売却依頼を受けました。
売却理由は新築で購入後、即座に満室稼働となったようですが、2.3年で半分近く退去、再度募集時には
各部屋大幅に賃料を下げざるを得なく、思っていたようなキャッシュフローが出ない為とのことでした。

売主様としては「最悪売却益が出なくても良し」としていたようですが、この物件の現状売却できる価格では
売却益どころか、赤字での出口となってしまうため、結局売却は諦めることになりました。


Case2「築古鉄骨造マンションの売却」


→こちらも都内の外資系企業にお勤めの会社員のお客様で 数年前に購入した築古の鉄骨造マンションの売却依頼を受けました。
当時フルローン?の長期融資で購入したようですが、鉄骨造の場合、RCと比べても法定耐用年数が13年も短く、築古になると
融資付けがかなり厳しくなります。また、高い金利の長期で融資を組んでいる為、数年の運用では元金の減りが極端に少なく
Case1同様、赤字での出口となってしまうため、諦めることになりました。



このように、購入は”できた ”ものの、運用がうまく行かなかったり、売却すらできない物件を購入してしまう
お客様が増えてきているように感じます。



不動産投資は金融機関の後押しもあり、現在は手軽に購入できてしまう環境の為、安易な選択をしてしまいがちですが
結局、購入~運用~出口 で利益が決まる為、購入検討時に売却の想定は必須となります。


数年前と比べて、全体的に物件価格が上昇してはいるものの、当然、物件によっては変わらない(下がる)物件もございます。

当社で多く取引させていただく土地値に近い築古アパートに関しては、利回りが高めで長期融資が組めるためキャッシュフローも出やすく
土地値に近い為、売却時の下落リスクも低くなります。
数年運用でも出口も考えやすく、出口パターンも豊富な為
今後の金融機関の融資基準引き締めなどの状況となった場合でも想定を大きくブレることなく出口を取ることが可能です。

一見、新築アパートや築浅アパートの方が、修繕や入居付けなどでリスクが低いように見えがちですが
一部の物件を除き、大半の物件は購入後、出口を取ることが極めて厳しく、結果的に”運用失敗 ”なんてことが出始めてきております。


不動産投資で資産形成を真剣にご検討の方はファミリーエージェントへご相談ください。


2018-01-11 23:32:24

こんばんは。ファミリーエージェントの小倉です。

本日は某ポータルサイトの記事で「新築アパートの奨め。ローン完済後を見据えて情報戦で制す」という新築アパートの運用を奨める記事からです。

数年前に外資系の金融機関でリストラにあったことを機に、将来に強く不安を感じたことから不動産投資での資産形成を考え始めたという方の見解になります。

記事の内容は…

   アパート経営はローンを完済したあとからが本番

「築年数が経過したアパート一棟を買うよりも、ローン完済後の築年数などを考えて新築でアパート運用するほうが優位性があるし、仮に途中で売却を考えた際も築古よりも築浅のほうが売買マーケットに乗りやすい

 

   その中で、ローン完済後を見据えて投資エリアを調べ上げることが最も重要

ターゲット周辺の築20年、30年のアパートの家賃をゆっくり見ること。これは1年継続してみる。継続して変化を見ることで変化をつかむ。


その他にも何点かございましたが、新築アパートは上記がポイントとの事です。

弊社でも新築物件を取り扱っておりますが、先ず前提として収益不動産は利回りと土地建物の積算で価格(評価)が決まる為、新築物件のように、賃料は下がり売却時の期待利回りは上がる=売却価格が下がる、土地建物の積算価格(評価)が年々下がる=売却価格が下がるという物件の性質上「減価が顕著になる前にキャッシュフローで利益を稼ぎ売却する」という5年~10年程で出口を考えてご提案するパターンが多いです。

 

「賃料の下落+期待利回りの上昇」→収益価格の下落

 

 

「建物の減価」→資産価格(評価)の下落

 

新築物件を買った方が途中で売却を考えた場合にも、築古物件よりも出口が取りやすいというコメントもありましたが、上記の理由から借り入れが多い方は「残債>売却価格」にもなりやすい為、売却をするにもできないという状況の方も少なくありません。

 

「ローンを完済した後が勝負(恐らく30年~35年後)」の理由までは記載されていませんでしたが、30年後の市況が不透明な事や、30年後から利益が見込めるという前提であれば貨幣の時間的価値(インフレーション・将来の不確実性・機会損失)を考慮すると、70代後半(この方が40代後半の為)から恩恵が受けられるという投資であれば、他の投資を考えた方が良さそうです‥。

弊社ではお客様のご状況に合わせ新築・中古を問わず物件のご提案を行っておりますので、お気軽にご相談ください。


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