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2018-08-24 12:37:09

 

ファミリーエージェントの小倉です。

先日の香取の記事では「高齢者と賃貸住宅」というテーマで、

増える単身高齢者への入居を促進するかどうかという内容でした。

 

記事にもあった通り、今後も単身高齢者は増える見込みで、

特に首都圏は物件数に比例し孤独死の数も年々増えている状況です。

 

 

 

孤独死があった場合に先ず気になる点が、事故後の「原状回復費用」ですが、

これは死亡後~発見までの期間により程度が大きくなります。

 

 

女性と比較し男性の方が発見が遅くなることが多いようですが、

全体では死後2週間以内で見つかっているケースが半数以上となっております。

 

同報告から2週間以内で発見した場合の原状回復費と残置物撤去費用を見ますと

原状回復:331,778円、残置物撤去:199,531円と

1回の事故で50万円以上は費用負担がかかる見込みです(戸あたり30㎡での試算)

日本少額短期保険協会参照:http://www.shougakutanki.jp/general/info/2015/news20160310.pdf

 

遺品整理やリフォームに時間がかかることや、

次の募集では賃料も一時的に下げて募集を行うことを考えると

上記の金額以上の損失がある為、それであれば死亡リスクの高い

高齢者の入居は断って「空室」にしておいたほうが良いと考えるのも一つかと思います。

 

ただ、最近では単身高齢者向けの「保険サービス」も充実してきております。

 

 

基本的には、事故後の原状回復やその後の賃料保証が対象となり、

月々のコストも1戸あたり数百円程度の商品が多い為、

かかるコストと事故後の保証を比較すると、

高齢の入居者がいる物件に関しても「原状回復リスク」が一定担保できるかと思います。

 

ランニングコストは戸あたり数百円程度となる為、高齢の方から入居希望があった場合は

上記の保険でリスクヘッジをして入居に繋げるのも一つではないでしょうか。

(保険にかかる費用分を賃料にプラスすることが入居条件にするというの提案でも良いと思います)

 

さらに、最近では孤独死保険に加え、事故後早期に発見できるようなサービスを付帯した

商品もあるようです。

 

参考URLhttp://r65.info/news/5311.html

 

賃料帯の安い中古物件に関して、今後も増える見込みの「単身高齢者」を

入居付けに繋げることは、空室の改善に繋がる大きなテーマかと思います。


2018-08-20 01:06:44
いつもご覧頂きましてありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

突然ですが、皆様は不動産投資に何を求められていますか?

「所有欲」や「社会的意義」という事もなくはないかもしれませんが、

「経済的な便益を得る為」という事を求めているかと思います。

この「経済的な便益を得る方法」というのは人それぞれ違い

・キャッシュフローを長期的に得たい

・所得税や相続税が高く節税をしたい

・5~6年での売買を繰り返し、キャッシュフローと売却益の合計で利益を得たい

等、様々な手法が存在します。

元々30年~10年前までの不動産投資の主流としては

「超短期的にキャピタル狙いで売買する」(バブル期)・・・①

「実勢価格と相続税課税価格の差を利用して相続対策をする」(富裕層)・・・②

「寝かせている土地に新築アパートを建築し長期的にキャッシュフローを得ていく。」(年金対策)&(相続税対策?)・・・③

等の目的が主でした。

その為取引される不動産が「超好立地」以外、活発に取引されておらず、

おおよそ10年前~5年前頃には

「取引が活発でない為に価格が下がった割安な中古不動産を買いキャッシュフローを得る」

といった運営方法を行うサラリーマン層が出てきました。

当時は、

「リーマンショック」や「収益還元法」を用いて一般的なサラリーマン層にも融資を出していた金融機関があり、

「割安な物件」を「比較的誰でも」買えるという状態が実現していました。

この時期からサラリーマンによる「不動産投資ブーム」が起こり、

「低属性サラリーマンがたった〇年で〇〇万円のキャッシュフローを得た」といった内容の書籍が多く出版されました。

ですが、そもそも「取引が活発でない為に出ていた割安な物件」が市場参入者が多くなった今、

価格は適正な市場価格へと戻ってきており、当時の書籍の内容などが再現性のないものへとなっています。

その為、

「相続税対策」が必要なほど資産を持っておらず、アパート用地になり得る土地も持っていないサラリーマン層は

どのように不動産投資をしていくべきなのか?

次回はこの辺りの話をさせて頂きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

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