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2017-06-28 21:15:23

本日はメリットその②「保有時と売却時の税率のギャップを利用した節税」
についてお話しをしたいと思います。

個人の収益物件の保有期間における損益は、
他の所得と通算されたうえで課税される総合課税です。
たとえば所得税の最高税率55%(住民税含む)の方であれば
減価償却費で赤字を計上した分、税率にすれば55%の節税効果があります。
仮に、収益物件の減価償却費で500万円の赤字が出れば
節税効果はその55%である275万円です。
一方、収益物件の売却時の税率は他の所得とは切り離して課税される分離課税です。
収益物件を5年超保有した後に売却する長期譲渡においては
税率が約20%となりますので保有時の税率と比較して35%のギャップが生まれ
大幅な節税が可能です。

節税イメージはこちら↓ 


最高税率の(55%)の人が木造築古物件で毎年500万円、4年間減価償却した場合。
1~4年間の節税額は計1100万円になります。
6年目で長期譲渡で売却した場合、減価償却分(売却価格ー簿価)2000万円の
譲渡益にかかる税金は20%で400万円になるので
差し引き700万円もの節税ができたことになります。

このように個人の場合は保有時と売却時の税率のギャップを利用することで、
税の先送りだけではなく節税が実現し利益を最大化することが可能になります。

減価償却を利用した税圧縮は、所得税率が高い人ほど(課税所得目安900万超~)
圧縮効果が高くメリットがあると言えます。

 

 


2017-06-27 15:25:22

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産業者は物件の情報を大切にするため、同じ不動産業界の横のつながりや人脈を大切にしている業種と言えると思います。

最近の業者間の話題で耳にするのは、やはり「週刊ダイヤモンド」です。こちらのコラムでも何度が記事が書かれていますが、不動産業者を名指しで記載し、業界批判のような記事には必然的に関心が高くなります。

マスコミの情報は強く一般の購入者の中には不動産業者や業界の悪いイメージを持たれた方も多くいるのではないでしょうか。

また不動産業者からしますと業界の内容をわかっていて記事との相違があったり、適正価格にて真っ当に取引をしている側にはとっては気持のいいものではありません。

弊社でもいわゆる第三者の為の契約(略して三為)での取引は行っておりますが、記事に中には「三為業者にご用心」という転売業者には気を付けるような内容の記載があります。

最後まで注意深く読み込めば内容に違いがわかることもあるかもしれませんが、一般の方がその違いに気が付くことは難しいと思います。

理由としては売買取引をあまり多く行っていない不動産業者でも第三者の為の契約の内容を知らないケースもあり、まだまだ認知度が低いと感じることもあります。

第三者の為の契約とは平成16年の不動産登記法の改正により、中間省略登記ができなくなったため、従来の中間省略登記方式から、「第三者のためにする契約」方式か「買主の地位の譲渡」方式になり、新中間省略登記と言われています。

内容としては、売主Aは買主である業者Bに所有権を移転せずに、第三者Cへ直接移転するということがAB間の契約内容に記載されており、売主Aの了承を得ている内容になります。

「週刊ダイヤモンド」の記事では、売買契約はAB間とBC間との別で取り交わしを行うため、売主Aは最終売買代金がわからない為に、業者Bは購入価格の2割~3割上乗せして販売しているので、第三者Cは明らかに高値つかみをさせていると記載されています。

実態としては、記事で記載されている三為業者の取引は2重契約書を作成し売買価格を上乗せし金融機関からオーバーローンを行っていると聞いております。

弊社では、売主Aが瑕疵担保責任を負いたくない、空室が多く一般の方では融資が使えない、物件の修繕を行っておらずボロボロになっている物件を一度購入をして、修繕・リフォーム工事を行った上で再生して販売をしております。

また修繕やリフォームが必要ない満室賃貸中に物件につきましは、第三者の為の契約を行うことにより業者Bの登録免許税と取得税の抑えられる為、多少ですが安く物件ご紹介しております。

上記価格が相場よりも明らかに2割~3割高ければ高値つかみということになりますし、逆に上乗せされた価格であったとしても相場よりも安ければ、物件は安く購入できたといえます。

担当する営業マンから「第三者の為の契約」「新中間省略登記」と言われたとしてもすべて疑うわけではなく、取引内容と物件価格の相場を確認することが大事になるのではないでしょうか。


2017-06-27 10:47:11

本日は、耐用年数切れのアパートを購入した際の「減価償却費の経費計上を利用した税圧縮をおこなうメリット」について

お話ししたいと思います。

耐用年数切れのアパートを購入した場合、建物金額の減価償却費の経費計上を短期で(中古の木造であれば4年)行うことが可能です。
不動産所得で赤字を出し、本業の給与所得と損益通算することで所得税の還付を受けられます。

減価償却費の経費計上イメージはこちら↓

例えばこの物件を課税年収1,000万円・所得税率43%(住民税込)の方が購入した場合であれば503万円×43%=約216万円/年の

税還付が受けられます。
税圧縮分と実質のキャッシュフローとを合わせれば約420万円の手残りとなり、この物件の購入に費やした諸経費約560万円(物件価格のおよそ7%)を約2年以内に回収できる計算となります。
※空室損、その他経費については考慮しておりません。

 

減価償却で建物金額を経費計上した場合、売却時に譲渡税がかかるので実際には税払いを先送りしているのですがここで重要なポイントは、お金の時間的価値という概念です。

 

お金の時間的価値とは簡単に言うと
今日のお金のほうが明日のお金よりも価値があるということです。
理由は、
①インフレーション
基本的に世界の経済はインフレして行きます。以前は100円で買えた缶ジュースも110円になり、そして120円になりました。いずれは150円、200円となって行くでしょう。今は100円で買えるものも、将来は200円出さないと買えないならば、将来の100円は今の半分の価値しかないことになります。
②将来の不確実性(リスク)
明日もらえるお金に関する約束は、企業や金融機関の破綻によって不履行になるかもしれません。お金をもらえるという契約書を無くしてしまうなんてこともあるかもしれません。意外と忘れられがちなのは、お金を受け取るはずの自分がお金をもらう前に死んでしまう(企業であれば倒産してしまう)かもしれないという点です。
③機会費用
今持っているお金は、様々な投資案件に投資することが可能です。単純なところでは、大手銀行の定期預金にでも入れておけばお金は増えます。同じお金でも今ではなく将来受け取ることにするということは、こうした数々の投資機会をあきらめるということであり、そこには無視できない機会費用が発生します。

 

減価償却費で税を圧縮すれば、早く資金回収できた分次の投資に備えられます。
償却期間が長く、費用計上が少ないと不動産所得が黒字になり税払いが発生し実質のキャッシュフローは更に少なくなります。
お金の時間的価値という概念から考えると、効果は一目瞭然です。

 

次回は、減価償却を利用した税圧縮メリットその②についてお話したいと思います。


2017-06-27 10:43:58

ファミリーエージェント三上です。

不動産投資を扱う会社のセミナーは毎日全国で数多く開催されています。

不動産投資に興味を持ち多くの方がセミナーに参加されているかと思いますが、不動産会社によって紹介している商品、内容は異なります。

新築区分マンションから中古区分マンション、地方の中古アパートや地方築古RCマンションまで様々なセミナーがあり、セミナーに参加されたお客様の中には何が本当に良い不動産投資かわからなくなってしまう方も多いのではないでしょうか。

当社のセミナーや個別相談にご参加されるお客様からの質問で最近多いお問合せが「新築アパートと中古アパートどっちで始めたほうが良いかで悩んでます・・・」という内容です。

悩まれている理由としては

 

【新築アパートの場合】
1 長期、低金利で取り組めるものの、利回りが低い。

2 新築で修繕費などのリスクが低いけど立地(駅距離)があまり良くない。

【中古アパートの場合】
1 今後かかる修繕費が心配。

2 今後の入居付けが心配。

3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。

 

などの声が多いようですが、結局は新築アパートでも中古アパートでもご自身の不動産投資の目的が達成できれば良い訳です。

さらに上記の「お悩み」自体がそもそも合っているのかも確認が必要です。

突き詰めると、運用中の【キャッシュフロー】と【運営費用】、【出口戦略】を追及すれば、最終的な純資産増加(目的)に繋がります。

先日から当社のコラムやブログでもお伝えしてます通り「週刊ダイヤモンド」の記事からも新築アパートの注意点はご理解いただいているかと思いますので、本日は中古アパートの抑えておくべきポイントの一つをご紹介させていただきます。

ポイント1

【 中古アパートの修繕費 】

中古アパートをお客様にご紹介するうえで当然お客様から質問が来る「修繕」に関してですが大きく分けると

「内装」と「外装」です。

 

【 内装 】

内装とは入居者退去時の原状回復費用になりますが下記に某中古アパートの原状回復費用を添付いたしました。

※① 134,180円 間取り2DK

※② 360,200円 間取り2DK

※③ 712,000円 間取り2DK

 

 

いずれも40㎡ほどの2DK築古アパートの原状回復工事見積もりですが、合計の金額は異なります。(2枚目3枚目は工事項目が続きますが1枚目のみ添付しております)

 

要は入居者の入居期間やお部屋の使い方によって原状回復はここまで差が出てきます。

入居期間が短期でお部屋も綺麗に使用していた入居者の退去の場合は①ほどの費用で収まる場合もありますし

入居期間が長期でお部屋の使い方も良くない場合は②③ほどの費用がかかる可能性がございます。

 

②③ほどの原状回復費用になってしまう理由としては金額の高い「エアコン交換」「給湯器交換」「水栓交換」「換気扇交換」「キッチン交換」などの項目が入ってしまうことです。

使い方にも寄りますが上記設備の交換は使用から10年前後で取替えの時期となるケースが多く、タイミングが重なると高額な原状回復費となってしまいます。

逆に言うと、交換したてのお部屋が退去し原状回復をする場合は①のような少額で済む場合もあり

ガス供給がプロパンガスを利用していれば、「エアコン」「給湯器」の交換はプロパンガス無償で行ってくれますので、原状回復費用は抑えられます。

新築アパートだからと言っ原状回復費用がかからないわけではなく、設備の交換が10年後というだけで通常のクロスの張替、床材の張替、室内クリーニング費用はかかります。

 

 

【 外装 】

外装とは「屋根・外壁・鉄部」の塗装がメインになります。

上記塗装工事は当社が毎月複数棟実施しておりますので、ざっくりとした金額目安で言いますと、延床面積(㎡)×1万円ほどです。

先日、千葉県の総武線某駅の物件の塗装を実施しましたが、アパートの延床面積は約100㎡、築30年の木造アパートですが見積もりは下記の通りです。※物件の接道や敷地状況により金額は前後します。

 

外装の全部塗装を行いますと、当社ホームページの下部「ファミリーリユース(再生)物件」にもある通り、新築時までとは言えないものの非常に綺麗な見栄えになります。

塗装後は鉄部を除いて長期(8年~10年以上)に渡り修繕費用は抑えられます。

この外装の全部塗装ですが、もっと高額な修繕費用がかかる印象をお持ちのお客様も多いようですが、実際はそこまで高くなく、これからの長期運用を考えますと非常に有効です。

また、運用中の雨漏りや配管関係の修繕など頻繁にはありませんが、建物の修繕リスクとしては考えられます。

このような修繕も木造や軽量鉄骨のアパートタイプの場合は案外簡単に修復可能で然程大きな費用にならないことと、オーナー様が加入する火災保険の項目に該当した場合、保険が下りるケースも多々ございますので、中古アパートの修繕に関してはそこまでナーバスになる必要はないかと思います。

 

長くなってしまったので、次回はポイント2「今後の入居付けが心配」に関してご説明致します。

 

 


2017-06-24 00:36:25

こんばんは。

 

ファミリーエージェントの小倉です。

 

昨日の堀内の記事にもございましたが、先日発売された「週間ダイヤモンド」の

記事の一面からです。

 

「1億投じて毎月5万円の利益!~土地ごと買わせるアパート経営~」

という、インパクトのある打ち出しから始まる記事に関してですが、

内容としましては、土地を持っていないサラリーマンや公務員の資産形成に

都心部の新築アパートを提案している業者が作成する「収支シュミレーション」が

破綻しているとダイヤモンド社がメスを入れた内容になっております。

 

↓業者が作成したシュミレーション↓

 

 

 

↓ダイヤモンド社独自で作成したシュミレーション↓

 

 

 

 

 

■前提条件■

価格:9,940万円

利回り:5.79%(賃料収入:576万円/年)

立地:都心部のターミナル駅から数駅先の私鉄駅から徒歩10分

間取り:ワンルーム(10㎡~12㎡)×8戸

融資:融資額9,940万円、金利2.35%、期間35年

 

それぞれ「35年間」のシュミレーションを作成しております。

どちらも気になる点がいくつかございますが、

 

先ずは…

 

【賃料下落と空室損】

市況・経済状況が読みずらい(ましてや生きているかも分からない)35年後の

想定賃料にそもそも意味はあるの?という疑問が聞こえてきそうですが、

業者作成のシュミレーションでは「35年間」賃料下落がなく満室稼働という

前提の収支になっているのに対し、ダイヤモンド社は「毎年約1%の賃料下落」で

「年間約2%の空室損」にて試算しております。

 

35年間賃料下落が無く、且つ35年間満室稼働というのは無理がありますが、

言い分としては「マスターリース契約」を締結する前提だから賃料下落は

加味していないという事なのかと(HPを見ますと「最長5年間」の保証期間中は

保証料の見直しをしないという内容ですが…)

 

それに対しダイヤモンド社は「年約1%の賃料下落」で「年2%の空室損」

という収支で試算している為、経費と返済、修繕積立を差し引くと「7年目」

あたりからマイナスの収支になるというシュミレーションです。

 

業者が作成したシュミレーションは論外とし、ダイヤモンド社の

シュミレーションを見ますと何となくそれっぽいようにも見えますが、

実際はどうでしょうか。

 

新築物件では避けられない【賃料下落】の妥当性については、

三井住友トラスト研究所が発表している下記のグラフからも

「毎年1%の下落」は妥当と言えそうです。

 

 

 

但し、このグラフは「東京23区」の賃貸マンションから算出した数字であるため、

地方物件であれば、賃料下落はより厳しく見る必要がございます。

 

一般的な20㎡前後のワンルームよりも10㎡~15㎡の所謂

「狭小ワンルーム」の方が「需要」が少なく、その影響が賃料下落にも

繋がるものでは?という疑問もありそうですが、都内に至ってはその限りではなさそうです。

 

一つは「ワンルーム規制」という条例により新築物件は各部屋を一定以上の

大きさにしなければならない為「小さいけど賃料帯が低い」ワンルームは

供給が少ないこと(増えにくいこと)、もう一つは、立地の良い物件は

建築ラッシュがあった「バブル期」の建物が多い為、狭いけど割安感のある

小ぶりなワンルームの方が「需要」がある事が一つ考えられます。

 

 

 

  

賃料下落については妥当性がありそうですが、35年間を平均して「毎年2%の空室損」は

どうなのでしょうか。

 

長くなってしまったため、次回に続きます!


2017-06-22 21:39:26

いつもご覧いただきありがとうございます。 

ファミリーエージェントの堀内です。 

 

もうお読みになられた方もいらっしゃるかと思いますが、 

今週号の週刊ダイヤモンドが不動産特集でした。 

実名やそれに近い名前で評判の悪い業者について指摘しており 

おそらく一般の方が知らない業界の裏事情などが多く書いてある為 

一度購入されてみてはいかがでしょうか。

 

とはいえ、首を傾げるような記事がちらほらある事も事実です。 

業界で働いているわけではない為、不動産業界の専門家(と称する方)へのヒアリングが中心の記事構成だと思いますので、 

どうしてもそういった記事が出てきてしまうのでしょうがないのですが… 

特に気になったのが下記のページです。

 

 

右下の「物件タイプ別メリット・デメリット」では、 

木造アパートは評価が出にくい と書いてあるのに 

左中央の「物件タイプ別の投資指標の優劣一覧」では、 

担保評価が優れてるとなっているなどの根本的なミスはともかくとして、 

左上中央の【物件タイプごとの優劣比較の一例】では、 

 

都心の新築区分RC=地方の新築一棟RC>都心の中古区分RC>都心の新築一棟木造>地方の中古一棟木造

 

という事になっておりますが、 

不動産投資業界では最もやってはいけないと言われる「都心の新築区分RC」が一番良い投資となるというのは流石にいかがなものでしょうか…

批判で終わってしてはつまらないので、

なぜそうなったのか?どうするべきだったのか?を考えてみました。

おそらく、この表の失敗点としては

①項目判定が「優」or「劣」の2択となってしまい、物件タイプ別での優劣比較が出来ない

②全項目の重要度が同等の価値と捉えられている

という2点が最も大きな失敗点ではないでしょうか。

まず上記①を0~10点の点数式にしてみました。

 

 

※都心=国道16号の内側程度の「東京生活圏」

 地方=上記以外の主要都市を除くエリア
 中古=バブル期程度に建てられた建物
といった条件で考えております。

いかがでしょうか。

少し近づいてきたとは言え、やはり現実とは少し遠い気がします。

それでは、②も考慮してみます。

 

 

いかがでしょうか。

この図では
利回りを1.5倍
賃料水準を0.5倍
立地条件を0倍
耐用年数を0.5倍
出口戦略を2倍

としてみています。

理由としては、
収支を担う「利回り」「出口戦略(売却価格)」は最も重要なポイントであり
その他倍率なしの「入居率」「ランニングコスト」はその補足的な内容に過ぎない為、
点数価値を上げています。
また勘違いされている方が多いですが投資の収益性や成功可否を最も大きく左右するのは
「利回り」よりも「出口戦略(売却価格)」です。
この詳しい話は別の記事に譲るとして、
その為、「出口戦略」を2倍、「利回り」を1.5倍としています。

また「賃料水準」については、
なぜ必要か?というと運営コストに比べて賃料が取れているかどうか?ですので、
「ランニングコスト」欄とほぼ被っている為0.5倍としました。
逆に0倍としなかったのは、
「賃料水準が高く取れる=賃貸需要が高く長期的にみた資産価値・入居付け」
にも影響があるとの見方から0倍とはしませんでした。
「立地条件」については、
「入居率」「賃料水準」「出口戦略」の全てとかぶっており、それ以上の価値を特段見いだせない為、
不要な係数として判断しました。
「耐用年数」については、
「法定耐用年数」とは別に実質判定で運営可能な年数という意味合いでとらえた際に、
新耐震以降の物件であればメンテナンス次第でかなりの延命が可能であり、
むしろ設備の耐用年数が切れた後のRC等の方が、設備の耐用年数に引きずられ大規模改修などを余儀なくされる事から
優劣のつけ方が難しい為、下方倍率をかけました。
とはいえ、銀行融資は「法定耐用年数」を加味して考えられ、保有中の収支も「法定耐用年数」を元に算出されるため、
0倍とはしませんでした。

…と、図の解説を長々と書きすぎてしまいましたが、
いかがでしょうか?

小一時間でざっと作った表の為、多少の不備は目を瞑って頂きたいところですが、
元々の表に比べると実態に近いづいているのではないでしょうか?

雑誌に書かれている内容を鵜呑みにしすぎてしまうと、一定の価値観や思惑に偏ってしまう可能性がある為、
こちらの記事も参考にしていただければ幸いです。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。


2017-06-21 16:11:30

 

投資信託などでNAVという指標があります。

NAVとは、Net Aseet Valueの略で、投資信託の純資産の総額を指し、投資信託のバランスシート
の資産から負債を差し引いたものです。

また投資の指標として利用しやすくするためにREITなどの投資信託では、純資産の総額を投資信託
の発行口数で割った一口当たりNAVが決算の開示に使われることもあります。

上記のNAVの概念は不動産投資でも非常に重要で既に不動産投資を始めていて物件を所有
されている方は一度確認してみてはいかがでしょうか。



NAVは資産から負債を差し引いた純資産額という事なのですが、不動産投資においてはどのよに
考えたら良いのかというと、負債に関しては借入をしている残債の額ということになりますので
返済予定明細などを確認すればすぐわかると思います。

その負債を【資産】から差し引くわけなのですが、その資産をどのように見積もるのか?
ここがわからないと自身のNAVは出てこないことになります。

不動産、特に収益物件においては資産評価の方法がいくつかあります。

積算評価、収益還元評価、取引事例比較などなど・・・自身の所有物件をどのように見積るかと
いうと簡単にいって「現時点で売れる金額」です。

いくら積算評価が高くても、利回りが高くても融資の状況やエリア特性、建物状況などにより
実際に売れる金額とは乖離が大きい場合も多くあります。

所有物件の「純資産額」をNAVと捉えるのであれば実際に手にできる金額を確認しないと
意味がないので、【NAV=売却可能価格-残債】として状況を確認してみることが大切です。

いくら税額評価や金融機関評価が高かったとしても実際に投資を終了して換金(売却)できる
解散価値がわからないと意味がないからです。

この不動産投資におけるNAVを確認してみていままで以上に不動産投資の運営に安心感が増す方も
いると思いますし、逆に真っ青になる方もいるかと思います。

この売却可能価格については、銀行も不動産鑑定士も有名投資家であっても算出は難しいと思います。

こればかりは収益不動産を専門的に取り扱いしていて融資情勢や投資家需要などに精通している
【不動産会社】でないとわからないことではないかと思います。

必ずしも売却をする必要はありませんが、複数棟物件を所有されている方は一度売却可能価格を査定
してみて「Net Aseet Value」を確認してみてはいかがでしょうか。

ファミリーエージェントでは十分にそして正確に対応可能です。


2017-06-14 15:43:37
ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資で物件を所有した後にはリーシングを管理が必要になります。

不動産賃貸業を本業として自主管理を行っているオーナー様のいらっしゃいますが、
会社勤めのオーナー様は不動産会社に賃貸管理を委託している場合がほとんどです。

アパート・マンションなどの収益不動産の場合は満室だったとしても、常に満室状態が
続くわけではなく必ず退去があり、空室期間が発生します。

当たり前の話ですが、空室の部屋からは賃料が発生しない為、いかに空室期間を
短くするかが収益率を高くするキモになります。

オーナー様の中には現状回復工事の見積が高いという理由で他社へのあい見積もりを
ご希望される場合や管理会社を通さずにご自身で工事会社に連絡をとり、工事の
段取りを行うオーナー様もいらっしゃいます。

工事費用が安く抑えられ、工期も短くできた場合は良いですが、あい見積もりや
ご自身で工事の段取りを取られた場合の多くは工事完了の日にちが延びるケースが
多くなる傾向があります。

理由としては、あい見積もりの場合は工事着手に時期が遅くなり、完了が遅くなります。
またご自身で工事会社を手配した場合は価格の安い業者に依頼をした場合などは、
工事会社入るスケジュールのズレや調整で1社に依頼するよりも時間がかかって
しますことがあります。

仮にあい見積もりを取って、工事費が5万円安く抑えられたとしても入居可能日が
1ヶ月延びた場合は意味がなくなりますし、時期やエリアによっては、1ヶ月遅くなった為に
空室期間が更に伸びたり、家賃を下げないと入居が決まらないなどのリスクも
考えられます。

賃貸管理については、収益不動産の取り扱いが多く現状回復工事の見積もりや
次回の家賃設定や募集方法など、投資家のオーナー様の目線で動いてくれる
管理会社に依頼すべきであるこは言うまでもありません。

2017-06-13 17:04:42
ファミリーエージェント三上です。

築古アパートを多く取引している当社ですが
入居者様の中に「生活保護受給者」がいるケースがあります。
一般的に良い印象を持たれないケースが多く
このような場合、購入の検討をやめる投資家も多くいらっしゃいます。

イメージとしては・・・
「滞納しそう・・・」
「トラブルが起こりそう・・・」
「なんとなく嫌だ・・・」
など、様々な印象を持たれているようです。


生活保護受給者の入居に関しては「デメリット」はありますが「メリット」もございます。
過去に取引をした物件も生活保護受給者が多く入居していましたが、この物件を例としてご紹介いたします。


【物件概要】
種別 :1棟アパート
構造 :木造
築年 :築29年
立地 :東横線 某駅 徒歩20分
間取 :1DK×8戸
状況 :8戸中6戸生活保護受給者

今まで取り扱ったアパートの中で一番「生活保護受給者」が多かった物件でしたが結論から申しますと「家賃の滞納・遅延ゼロ」で長期入居稼働中です。


メリット1
・上記の通り「家賃の滞納・遅延」のリスク低。
生活保護受給者の場合は各地方自治体から居住に伴う費用を受け取れます。
 受け取り方は受給者が直接お金を受け取る場合と行政から直接管理会社に家賃として支払われる2パターンがあります。
 直接管理会社に支払われる場合は当然家賃の滞納・遅延のリスクはありません。
 一旦、受給者に支払われる場合もよっぽどのことが無い限り、受給者は家賃を支払います。
仮に支払わなかった場合不正と見做され受給がストップしてしまい住む場所を失うことになる為、基本的に家賃を支払わないことはありません。

 ちなみに、地方自治体からは居宅するために必要な敷金・礼金等の入居前の準備金は元より、家賃・間代・地代等の支払い更に更新時の費用までも負担してくれるので生活保護受給者は費用負担無く、賃貸住宅に住むことができます。


メリット2
・長期入居に繋がります。本来経済的に困窮する国民に対して、国や自治体が、健康で文化的な最低限度の生活を保障する制度である為「環境を変えたい」や「もっといいところに引っ越したい」などの転居は認めません。

 社会への自立までをサポートする制度の為、基本的に定職に就くなど自立するまで補助は続きます。
 多くの生活保護受給者は高齢の為、社会復帰できる方は少ない為、一度入居になると退去もなく長期の入居が見込めます。


上記メリットの反面、デメリット(リスク)としては


デメリット1
・入居者間・近隣とのトラブル。社会人の入居者の場合、日中は仕事で外出、帰宅は夜で自宅にいる時間は
 夜から朝までのケースが多いのですが生活保護受給者の場合、1日中家にいる場合も多く、入居者間のトラブルや近隣とのトラブルなどが起こる可能性は高くなります。
 トラブルの仲介・解決にはほとんどの場合、管理会社が一時対応しますが、解決しない場合や事件となると
 資産価値の下落につながることもありますのでデメリットの一つです。

デメリット2
・住宅扶助額の減額による賃料下落。現在、意図的に生活保護の住宅扶助を受ける不正受給が全国的に増えてきており一部ではかなり問題になっています。各地方自治体で住宅扶助額が決まっておりますが一部の自治体では扶助費の見直し・減額を検討しており、制度の改正で支払い賃料の減額や退去となる可能性もある為、全くリスクがない訳ではありません。

デメリット3
・孤独死。70代や80代の高齢の生活保護者の場合、孤独死のリスクは高くなります。居宅内の死亡となると死後から発見までは時間にもよりますが室内の原状回復費用は高額となったり、身寄りがない場合室内の残置物の処理費用など費用はかさみます。
 このような場合、オーナー自身で「孤独死保険」等の加入でリスクヘッジをするなどの対策は必要になるかと思います。


このようなデメリットはあるものの、当然どんな物件でも起こりうるデメリットです。

一概に「入居者に生活保護受給者がいるから購入を見送ろう・・・」と言う考えになるのではなく
収益不動産の購入は「投資」なので、最終的に利益が出るのか?をしっかりと判断することが必須です。


2017-06-11 19:12:57

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

 

賃貸経営に係る経費のうち、大きな支出となる「税金」を考慮せずに

購入を進めてしまっている人も少なくないように感じます。

 

支払う税金は様々ですが、不動産を1棟(1戸)の購入で

下記の税金の支払いが発生します。

 

~購入時~

 

 

・売買契約書印紙代(200円~480,000円)

・金銭消費貸借契約書印紙代(200円~600,000円)

・抵当権設定、登録免許税(抵当権設定金額(借入額)×0.4%)

・所有権移転、登録免許税(固定資産税評価額×土地1.5%、建物2%)

・不動産取得税(固定資産税評価額×土地1.5%、建物3%)

・固定資産税(固定資産税課税標準額×土地・建物1.4%)

・都市計画税(固定資産税課税標準額×土地・建物0.3%)

 

購入時だけでも上記の「税金」がかかります。

 

仮に…

物件価格5,000万円(固定資産税評価額土地3,000万円・建物500万円)を

フルローンで購入した場合で

・売買契約書印紙代1万円

・金銭消費貸借契約書印紙代2万円

・抵当権設定20万円

・所有権移転55万円

・不動産取得税60万円

 

固都税の清算金を考慮せずに考えても概算で「約140万円」程、

購入時に税払いがあります。

 

不動産を購入するうえで避けられない部分ではありますが、

何れも「必要経費」となる為、初年度は経費が多くなり、本業の収入で支払った所得税の一部が還付されることで、

不動産投資で「節税ができる」という業者も一部あるようですが、購入~運用~売却までで考えるといかがでしょうか。

 

次回に続きます。


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