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2017-11-30 17:55:37

ファミリーエージェントからのお知らせ

 

今回は物件情報の新規サービスのご案内です。

ご登録方法詳細はこちらから↓↓

https://apart-toushi.com/contents/code/linetouroku

LINEIDで検索→追加:「@familyag」.

 

 

当社ファミリーエージェントでは金融機関、税理士、弁護士、
地域賃貸管理会社、物件所有者直接
など様々なルートで優良物件
が入ってきます。

物件によっては当社が固くグリップしている物件もありますが、
複数社同時に動く物件があるもの事実です。

当社のみ取扱いであっても複数の営業スタッフが会員様へ
物件紹介していますし、複数社動いていればそれだけ優良物件が
成約となってしまう期間も短くなります。

投資家の方では申込を入れたものの他の方に先を越され
購入に至らない経験をされた方も多いかと思います。

どうしても収益物件の検討にはスピードが必要になる場合が
多いです。

そのためまずは当社が情報入手し精査した上で売却可能となった
好条件の物件は今回開始する「LINE@」にて物件概要を早期に
配信いたします。

情報を受け取る会員様もスマートフォンなどで素早くチェック
できるため目に止まる物件があった場合は、すぐに担当に連絡
いただくことで優良物件が手に入る確率が高くなります。

是非、お気軽に活用ください!!

=========================================================

ファミリーエージェント公式アカウントを友だちに追加で、
1都3県(東京、神奈川、千葉、埼玉)の非公開物件情報を
最速でお届けします!

ファミリーエージェントでは、多数の非公開物件を
ご紹介しています。

当社は登録の会員様へ配信している物件の90%以上は、
当社のみ取扱いの「非公開物件」で一般公開する前に
ほぼ成約となってしまう優良物件です。

そのため、LINE@ではまず新規物件の概要を最速で
配信いたします。

メールよりも、お手元のスマートフォンなどで素早く
チェックできますので、優良物件情報が手に入る機会
も増えるのではないでしょうか!!


良い物件はすぐにお申し込みが入るため、物件購入
にはスピードが大切です。

簡単登録! いち早く新着物件情報をご覧いただけます。

ご登録方法詳細はこちらから↓↓

https://apart-toushi.com/contents/code/linetouroku

LINEIDで検索→追加:「@familyag


2017-11-25 19:42:14

ファミリーエージェントの亀山です。

当社では、日々様々な物件を会員様にご紹介しておりますが
その中で、立地や利回りなど様々な観点から賃貸付けが期待できるメジャー都市ではないものの
投資として面白ろそうなだなと思う町があります。

本日はその中の一つであります、「千葉県流山市」について
ご紹介したいと思います。

流山市は、流鉄流山線、東武アーバンパークライン(東武野田線)、JR武蔵野線が市内に通るものの、
それぞれが市内で接続せず、地域ごとの繋がりが薄い市となっておりましたが平成17年のつくばエクスプレスの開通により、

それらの地域が結ばれ、現在は「流山おおたかの森」駅を市の新拠点として整備されています。

つくばエクスプレス線開通後は市外からの転入者が急増、開業から4年半後には人口が約1万人増え、2014年には、
転入超過数2387人となり県内1位、全国10位になるなど、近年でも人口増加が著しい市であります。

また、「母になるなら流山市」http://www.nagareyama-city.jpのキャッチコピーを掲げ、子育て施策の充実を図っています。

「流山おおたかの森」から始発駅であります秋葉原までは約30分、北千住、浅草、新御徒町駅等で他路線に乗り換えることで
都心各方面へのアクセスが可能です。

子育て世代を支援する施策を打ち出していることと都内へのアクセスが良好という条件が整っていることから
今後も人口の流入が期待できるエリアと言えます。

流山市の魅力についてはこちら↓
https://www.google.co.jp/amp/toyokeizai.net/articles/amp/16818

不動産経営という観点からみたらファミリー向けの物件でないと需要がなさそうにも思いますが、
人口の流入は地域経済の発展も期待できるため単身者の需要の増加も期待できそうです。

また、人口が増加することにより【土地値が安定する】もしくは、【土地価格が上がる】というメリットがあります。
土地値の安定、値上がりは投資用不動産の出口を考えた際に大きな安心材料になります。

都心部への通勤が便利な距離にありながら、高利回りの物件があがることも多々ありますので
これから収益不動産を検討するうえで面白いエリアの一つであると思います。

■ 流山市にありますおすすめの駅 ■

「流山おおたかの森」駅 乗車人数61,000人/日(つくばエクスプレス線 東武線合計)
https://suumo.jp/article/oyakudachi/oyaku/sumai_nyumon/machi/otakanomori150520/

「南流山」駅 乗車人数67000人/日 (つくばエクスプレス線 JR武蔵野線合計)
https://xn--68j8axdn0370d2i2c.com/post-1840/
https://allabout.co.jp/gm/gc/375769/

本日は、千葉県流山市をご紹介いたしましたが他にも面白そうなエリアがありましたら随時ご紹介していきたいと思います。

 


2017-11-15 21:43:16

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産の購入を決める条件の一つとして、駅距離を上げる方が多くいらっしゃいます。
駅徒歩10分以内とか徒歩15分はNGとかお客様のお考えによって様々です。

理由は「賃貸付けの不安」から駅距離が遠くなると賃貸付けに苦労し、
空室期間が長くなり家賃を下げても空室が埋まらないと考える方が多いです。

もちろん駅までの距離が近い方が同じ距離内に物件が少なくなるので、
同じ物件内容であれば駅徒歩5分と15分の物件では5分の物件の方が
賃貸付けが有利になることは言うまでもありません。

では同じ部屋のスペックで徒歩15分の賃料が1万円安い場合はどうでしょうか。

一概には言えませんが、1万円安いことで探している人数が増えるので
徒歩15分の物件でも募集方法によっては徒歩5分の物件よりも早く決まる可能性も
十分にあると思います。

募集方法では入居の際にかかる初期費用(鍵交換費用や保証会社の保証料等)を
オーナー様が負担することで入居しやすい物件にするなど他の物件との差別化を
することで、賃貸の仲介会社からの案内の数が多くなり申込につながりやすくなります。

以前と比べ賃貸物件は供給過多になり、借り手が選ぶ時代となってきたと言われてきています。
また社会では収入の格差が広がり、「少しでも安い賃料で借りたい」「部屋を借りる諸経費を
少しでも下げたい」と考え物件を選んでいる方も多くいらっしゃいます。

例えば、最近転職をしたばかりで保証人もいなく、部屋なんて借りれないと思いながら
賃貸不動産を訪れる方もいらっしゃり、バス便でも借りられる部屋があれば十分という
需要もあります。

駅徒歩が遠い物件やバス便の物件は現在の入居者がどうのような方なのか担当の
営業マンに聞いてみるのも一つの方法です。

実はバスの本数が多く以外にアスクセスが良いエリアや大きな工場が近くあり
長期入居の方が多いなど物件により借りる方のニーズが見えることがあります。

こちらも一概には言えませんが駅距離のある物件については広めのファミリータイプの物件よりも
シングルタイプの物件の方が、1都3県であれば成約は高いかもしれません。

ファミリー層や2人入居の場合は2人の意見がまとまらないと成約につながりにくいことと、
シングルと比べて賃料が高くなる為です。

但し駅距離が離れることで、駅近の同築年数の物件と比べて、
利回りが高かったり、土地が広かったりメリットがある為、
事前リサーチとシミュレーションが大事だと考えます。

 


2017-11-13 21:01:20

当社が推奨している中古アパートの入居者の中には賃料の低さから
生活保護受給者の入居者が多くいらっしゃいます。

生活保護受給者と聞くと、なんとなく敬遠されてしまう方も多くいらっしゃるようですが
それだけで判断するのは間違いです。

生活保護と聞くと
・入居態度が悪くトラブルも多いのではないか・・・
・家賃の滞納が多いのではないか・・・
・高齢で孤独死などのリスクが高いのではないか・・・
・賃料が相場よりも高いのではないか・・・
など、間違った想像をしてしまいがちですが


最近当社が取引をしたアパートを例に取ると

・入居者間のトラブル無し(管理会社聴取)
・滞納履歴無し(管理会社聴取)
・年代は40代3名、50代2名、65歳1名(孤独死リスク低)
・賃料は相場通り
さらに
・敷金1~2ヶ月徴収
・保証会社or連帯保証人あり

と条件としては、全く問題ありませんでした。

また、学生などの入居者とは違い、長期入居の可能性も高いことから
逆に上記のような生活保護者の方が運用上のコストを抑えられることから
はじめての投資には適していると言えるでしょう。


不動産投資に関しては表面上の内容で判断するのではなく
しっかり本筋を理解する力が必要ですね。


2017-11-09 08:55:51

こんにちは。

ファミリーエージェントの小倉です。
ここ最近、保有物件の売却をお考えの方からの
≪売却相談≫が増えております。

弊社では買取・仲介の何れでも取り扱いが可能ですが、
「極力利益を残したい」という投資家の方へは≪仲介≫
という形で売却の依頼をお受けするケースが殆どです。

仲介には≪一般・専任・専属専任≫の3種類の形態がございますが、
その中でも先ずご希望される方が多いのが≪一般媒介≫です。

 

媒介形態により特徴が異なりますが、≪一般媒介≫の場合、
1社に縛られずに複数社で買主を探すことができる為…

・早く買主が見つかりやすい

・高い金額で買主が見つかりやすい

という認識から一般媒介をご希望される方が多いように感じます。

売主によっては、レインズ(不動産業者のみが利用できる物件情報サイト)に
掲載する義務がなく、周りに知られず内々で売却ができる為。という方も
いらっしゃいますが、多くの方は≪早く・高く≫売れるからという内容です。

≪早く≫売却したい場合は、情報を広く認知させるため≪複数社≫に依頼するのが
一見正解に思えがちですが、一般媒介の場合≪レインズ≫への掲載が義務ではない為、
むしろ情報はクローズになりがちです。

窓口を増やし≪早く売却したい≫という売主の意向に反し、媒介を結んだ仲介業者は
売主・買主の双方から仲介手数料が見込める≪両手仲介≫で成立させたいという
意向が強くなる為、自社顧客のみ(他社の客付け不可)で買主を見つけようとするケースが多い為です。

本来、一般媒介で複数の業者に依頼する事で、広く情報を公開し≪早く≫買主を見つけるはずが、
情報はよりクローズドになり、買主が見つかる「機会損失」を生んでいるというギャップが生じます。

以前話題になった大手仲介の≪囲い込み≫が代表的なケースではないでしょうか。 

まだまだメリット・デメリットがございますが、長くなってしまう為次回へ続きます。


2017-11-06 15:31:49


いつもブログをご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

投資用不動産を探している中で、
皆様当然ですが「良い物件を探したい」と考えていると思います。

「良い物件」の定義は様々ですが、
おそらく「良い物件」=「割安な物件(市場の類似物件よりも安く出ている。)」
という考えが一般的に感じます。

もちろん市場価格よりも2割も3割も安いという事であれば、問答無用で買ってしまうのも手かもしれません。
(買った瞬間転売すれば利益が出るわけですので…)

5、6年前のサラリーマンが不動産投資というのが一般的ではなく、
一部の情報に敏感な投資家を除き1棟物の投資は地主や不動産業者ぐらいしかしていなかった時代であれば、
流動性も低く、相場よりも2,3割安い物件というのもありました。

ですが、現在はサラリーマン大家という言葉も出来るほど一般のサラリーマンも不動産投資をしています。
現在の成熟したマーケットでは、成約事例も多く相場価格が決定されてきている為大幅な売価の差はございません。
(相場よりも高い物件はいくらでもありますが…)

仮に何らかの売主の都合で相場価格よりも2~3割安く出さざるを得ない物件も0ではないですが、
その場合、不動産業者が買取・再販する事になる為、不動産業者から同様の物件が出てくることは皆無です。

高掴みしてしまっているケースは別として、

市場価格と同等(もしくはやや割安)な物件を買ってる方々の中にも、

投資を成功させている方とそうでない方がいます。

なぜこのような事が起きるのか?

長くなってしまいますので、これについて今後何回かにわけて書かせて頂きます。


本日もお読みいただき誠にありがとうございました。

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