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1/1ページ 

2017-10-30 11:52:59

 

今年の春以降不動産向け融資が絞られてきた状況に合わせて
新築アパートの所謂「1法人1物件スキーム」も流行が過ぎようと
しているように感じます。



この物件取得スキームに関してはいろいろ問題があるため
当社では取扱いしていなかったのですが、取組をされている
方と多く接触することがあったので流行っていたのであろう
と思います。

不動産投資にはその時の相場の波や投資手法の流行などで
状況に様々変化がありその時々やり方が変わるように
感じてしまいます。

しかし、本筋としては「資産価格」と「家賃収入」
を基準として運用上の見込利益を期待して投資をする



基本というか正解が既に発掘されている”枯れた投資”が
不動産投資なのでそんなにテクニカルにリスクを冒して
取組まなくても

「きちんと不動産投資に取組むことによって利益を出す」
「基準に足りない方は無理にチャレンジしない」

というのが当社のスタンスなのであまり流行り廃りに影響
されることはないです。

流行的な手法が終わってくる特徴は否定的な情報が一気に
出てくることです。

ここ最近で

1法人1物件スキームという「禁断の果実」の歪み
楽待編集部 追跡リポート 2017.9.26 |


マイナンバー:法人を隠すスキームは危険

1法人1物件についてのわたしの意見
投稿日 : 2017年10月13日


「何億円もの一括返済が強いられる」ことも! 「1法人1物件」
に警鐘、元メガバンク支店長の現役不動産経営者が打ち明ける
2017/10/28 配信


続々情報出てきてます・・・


2017-10-26 20:08:08

ファミリーエージェントの亀山です。
前回、前々回と管理会社の役割、これからのアパート運営に必要なプロパティマネジメント等についてお話しさせていただきましたが、
本日は、一見良さそうな管理サービスに見えても選択を間違うと物件の資産価値を下げかねないサービスを提供している管理会社もあることについてお話させて頂きます。


例えば、入居付けを良くするために入居者の初期費用負担を抑える敷金礼金ゼロをはじめ
・退去時のクリーニング費用
・鍵交換費用
・火災保険費用
等を無しにして入居付けを行っている場合があります。

敷金礼金ゼロにして初期費用を抑えて募集する方法は当社でも行っておりますし
稼働率を良くする方法のひとつでありますが上記の中で問題なのは火災保険費用負担を無しにする部分です。

この費用は、表向きは“火災保険費用を分割で月々入居者にお支払い頂いている”としてますが、実際は、振り込まれた家賃の中から月の負担額を差し引いてオーナーへ入金される為実質オーナー負担となっております。

また、このサービスで問題なのは、管理を継続している場合は問題有りませんが、管理会社を変更するとなると入居者の火災保険が失効し、新たに入居者に火災保険に入って頂くかオーナーが負担しなければなりません。

つまり、このサービスは、オーナーさん向けのサービスというより管理会社を変えさせない為に行っていることなのです。

他には、原状回復費用を分割払いで入居者から頂いている体でオーナーから月々一定額を徴収しているしている場合なども同様です。
管理会社を変更した場合この積み立てた原状回復費用はオーナーへ戻ってきません。

さらに、この場合の入居者の設定賃料が火災保険料分、原状回復費用分相場賃料に比べ割高であれば良いのですが、賃料は相場賃料なんて場合もあります。これであればこれらの費用は実質全てオーナー負担となり、満室稼働していてもランニングコストが高く純収益はかなり低くなります。

他には、保証会社加入費用を火災保険同様、入居者に月々の分割払いにしているケースなどもありますが、これも管理会社が独自におこなっているサービスであり管理会社を変更するとこの保証が継続できない場合などもあります。

初期費用をかからないようにし入居付けを良くするために行っていることとは言えオーナーさんの利益のためになっていないサービスであると言えます。
また、これらの管理サービスで運営していると売却の足かせにもなります。

管理サービスは、各社様々ですが管理委託契約書は必ず内容をよく確認し任せきりにならないことが大切です。


2017-10-23 11:06:07

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資を始める理由として、「給料とは別でプラスで収入が欲しい」「年金が足りないから老後の為に収入が入ってくる仕組みを作りたい」「早めにリタイヤをしたい」など個々により様々です。

不動産投資を取り組むメリットとして大きく、年金、保険、貯蓄、節税の4つのメリットがあります。
中には利益よりも買うことに意識が向かってしまい、「融資が出たので買いました」や「家から近く土地勘があるから購入しました」など投資や利益と直接結び付かない理由で購入されている方もいらっしゃいますが、「利益を得ること」というのことが大前提にあり、取り組まれているはずです。

利益は保有期間中のキャッシュフローと売却時の価格により決定します。売却時には購入価格と売却価格との差額と売却価格とローン残債との差額により利益確定いたします。

将来の老後の不安から不動産からのインカムゲイン(家賃収入)を目的としたキャッシュフローの出る物件を探して、家賃収入の積み増しを考えている方もいらっしゃいますが、築25年~30年の中古アパートを購入しメンテナンスをしながら亡くなるまで物件を保有することは考えにくいものです。

老後の不安から年金とプラスで収入を得たいから不動産投資を行うというようであれば、定年までに不動産で資金を作り、その資金を老後の蓄えとする方法や新築・築浅の物件を自己資金割合を多くし融資を受ける等の選択が良いのではないでしょうか。

生命保険文化センター「生活保障に関する調査(平成28年度版)」によれば、ゆとりある老後生活を過ごすための費用は月額34万9,000円とのことです。厚生年金については個人差が大きいですが、厚生労働省が2017年3月に発表した「平成27年度厚生年金保険・国民年金事業の概況」という報告書によりますと、夫が働いていて妻が専業主婦だった場合の年金は、厚生年金(夫)+国民年金(妻)221,364円とのことです。

年金を満額受給できたとすると、35万円-22万円(年金)=13万円、ゆとりある老後生活を過ごす為には、別で月13万円必要になり、老後生活が65才~85才までの20年間とすると、65才までに3,120万円の資金が必要になります。40才の方であれば年間125万円の預金が必要になる計算になります。

年間125万円の預金を行うことでもできますが、不動産で資金を作るとした場合、物件種類や投資内容により異なりますが、7,000万円程の物件を保有すれば年間125万円の手残りは見込むことができます。年収700万円以上の方であれば、自己資金を抑えてたアパートローンを使い資金を作ることは可能です。

 


不動産投資に充てられる時間は有限の為、55才の方であれば65才までの10年で資金を作ると考えますとリスクの高い物件に投資をしたり投下資金を多くする必要があることはいうまでもございません。不動産投資で一歩踏み出せない方はもう一度時間の使い方を考えてみてはいかがでしょうか。


2017-10-20 11:32:21

ファミリーエージェント三上です。
当社が推奨している「中古アパート投資」の出口としては

①住宅用地として売却
②築古アパートのまま売却
③新築アパートを建築

があります。
本日は「①住宅用地として売却」に関して記載いたします。



まず中古アパートを住宅用地として売却するのであれば

【入居者の退去】が必要になります。

入居者を退去させる場合にも何通りか方法がございます。
大きく分けるとこの二つ。

①建物解体の為と通知し通常の退去を促す
②事前に定期借家契約に切り替え、契約期間満了を待つ

①に関しては、建物を解体するからと貸主側の都合を一方的に伝えるだけだと
借主からすると、「新規の引っ越し先探し」や「引っ越し費用の負担」などメリットがありません。
入居者から承諾が取れず、退去をしてもらえない可能性もあります。
その場合、「新規引っ越し先の斡旋」や「引っ越しに伴う費用(新規物件の敷金・礼金・初回家賃・火災保険・鍵交換代・仲介手数料など)」
を貸主が負担して上げるなどの条件を提示する必要が出てきます。

また、上記条件を提示しても退去に応じてくれない場合はプラスアルファで「ご迷惑料」を負担したりするケースもございます。
ここまでしなければいけない理由は貸主・借主との間で取り交わされている賃貸契約が【 普通借家契約 】の為です。

普通借家契約の場合、借主に有利な契約になります。
借主が退去に応じず、更新期日を迎え、貸主が更新しないと突っぱねても
期日が過ぎれば「法定更新」という形で契約は自動継続してしまいます。

意地でも退去しない借主がいる場合、建物の解体ができない為、住宅用地としての売却が困難になってしまいます。

そのため、②事前に定期借家契約に切り替え、契約期間満了を待つという方法がございます。
定期借家契約とは文字通り期間(期日)を定めた契約となり、更新はありません。
契約期間が2年であれば、2年経過で契約は終了するため、入居者を強制的に退去させることが可能です。

この契約は仮に出張等で自宅を離れてしまう方が期間を定めて借主に貸す際に使われることが多いですが
通常のアパート・マンションの契約にも取り入れて問題ありません。
・更新ができない代わりに「再契約」
・更新手数料が貰えない代わりに「仲介手数料」
と普通借家と同等の条件で手続きが可能です。

上記から、アパートの運用中に徐々に 普通借家契約 → 定期借家契約 へ切り替えていくことで
最終住宅用地での売却の際、スムーズに進められる可能性が高まります。



入居者の退去後、続いては【建物の解体】です。

建物の解体には・建物構造・規模・土地形状・接道状況などにより費用は異なりますが
木造アパートの目安としては 延床面積で坪4万円前後になります。

例えば、20㎡の1Kが6戸のアパートの場合、20×6=120㎡=36.3坪
36.3坪×4万円=約150万円となります。


無事、入居者の退去・解体工事 が完了後、住宅用地で売却となりますが
売却価格を決定する場合、【土地形状】【接道状況】【高低差】などにより金額が大きく変わります。




次回、住宅用地の価格査定に関して記載いたします。


2017-10-19 23:31:41

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

昨日の「資産管理法人セミナー」も多くのお客様にお越し頂きました。

資産管理法人を活用する大きなメリットは≪税率≫にありますが、「個人は増税」「法人は減税」という税制改正の傾向が強い中で、 個人の所得が高い方は、法人で物件を保有することで「税率の差」が生まれ、より有利に賃貸経営を進めることが可能です。

課税所得が800万円~900万円を超えてくると「個人」よりも「法人」の方が税率が低くなるため、 個人の税率が高い方ほどその効果は大きくなります。

 

また、≪所得の分散 ≫という点では、家族を社長や役員にし、役員報酬を支払うことで家族内で所得の分散が可能です。 支払った給与は法人の経費になり、受け取る方も給与所得控除が使えるため、うまく所得を 分配することで節税が見込めます。 

他にも≪損益通算の幅が拡大≫する事で、より節税効果が期待できます。個人の場合、家賃収入は不動産所得、給与収入は給与所得、不動産の売却による損益は譲渡所得など、 所得を10個の項目に分けるのに対し、法人は黒字・赤字の1か所になります。 不動産の売却時で考えると、個人の場合売却による損失が発生したとしても、他の所得との合算はできませんが、 法人はその損失を他の所得の金額から控除でき、且つ最大で「9年間赤字」の繰越しが可能なため、利益の調整がしやすいと考えられます。 (個人でも給与所得と不動産所得の損益通算は可能です) また、一般的に経費の幅が広がることや、既に個人で保有している物件に対しても、 管理会社との間に資産管理法人へ「管理委託」や「サブリース委託」をすることで、利益の一部を法人に移すことができ、 所得税の圧縮も見込めます。

一方で≪融資≫の側面で考えますと、所得が高くても資産が少ない方は≪個人≫で取り組めるアパートローンの方が、限られた手元資金で資産形成を進めることが可能です。

法人では入ってくる賃料収入に対し税金の圧縮が期待できますが、本業の給与所得から発生する所得税・住民税の圧縮には繋がらない為、上記に該当する方はまず≪個人≫で、所得税・住民税を圧縮しながら資産形成を進めていく方がより有効です。

不動産賃貸業では、税金面をコントロールすることでより大きな利益が見込める為、弊社ではお客様の状況によって税金面も考慮したご提案を差し上げております。

随時、個別相談会も実施しておりますのでお気軽にお問い合わせ下さい。

ファミリーエージェント小倉


2017-10-17 08:30:06


いつもブログをご覧いただきありがとうございます。
ファミリーエージェントの堀内です。

第1回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/142

第2回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/159

第3回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/152

第4回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/160

第5回の記事
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/166


今まで減価償却スキームとは?
という内容で

「どんな人」が「どんな物件」を「どう買うか?」そしてデッドクロス後「どう運営(あるいは売却)するのか?」まで書かせて頂きました。

本日は保有中にどうすべきか、といった点について書かせて頂きます。

ここについては、お客様の属性と物件規模や減価償却費をどれだけ計上するのかによって大きく異なる為、

一概に言いづらいのですが抑えていくポイントとしては、

1、賃料はなるべく下げず(もしくは上げて)運営できるようにする。

2、外壁等の修繕については、積極的に行う

といったことです。

1、については、減価償却スキームに限った話ではないのですが、
減価償却スキームでの物件購入の場合、売却出口が5,6年となる事が多く比較的短期での売買となる為、
収益性で出口価格を決めている場合、最終収支の狂いが大きくなってしまいます。

仮に表面利回り8%で売ろうとしている物件で、退去した1部屋を5000円安く貸してしまった場合、
年間6万円の賃料収入の下落となり売却額が75万下がることになります。
これが10室のアパートで全部屋同じことをしてしまうと年間の賃料収入が60万下がるのみではなく、
売却額が750万も下がってしまう事になります。

その為、
2、の修繕が必要となってくるわけですが、
「賃料を下げない」為に行うというだけではなく修繕を行うべき明確な理由があります。

まず前提として、外壁などの修繕をした場合、
掛かったコストは売却出口で回収できます。

例えば売却直前に150万の外壁修繕をした場合は、売買価格は150万円以上、
売却の5年前にやった場合、実際に享受した分を差し引きして100万円以上の価格あがる場合が多いです。(外壁塗装の耐用年数を15年で計算)

ですが、外壁修繕を行った場合のコストは経費計上出来る為、
税率が50%(所得税・住民税)の方の場合、
実質の手出しは75万円で行えたことになります。

ですので、ボロボロな物件を購入した直後にリフォームをしてしまう。

あるいは、減価償却期間の切れたタイミングでリフォーム費用を計上する。

といった運営が必要です。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございました。

2017-10-12 12:42:14

 

不動産投資を始めるにあたり動機としては先行きの制度不安から”年金代わり”
であったり、”老後の資金のため”という方も多いかと思います。

そのために30~50代の方であれば20年~30年後に向けて不動産投資を考えて
しまいがちですが、はっきり言ってそんな先のことはわからないと
思いませんか?

今は利益が出なくても家賃収入でローン返済をしていけば数十年後のローン完済
以降は全額手元に入ってくるのでそれまでの我慢ですなどというセールス
トークも聞いたことはありますが、我慢の期間が長すぎると思いませんか?



確かに不動産投資はインカムゲインを基本とし時間を味方に利益を増やしていく
面があるので全て間違っているとは言いませんが、投資期間を何十年と長期に
シミュレートすることにより、リスクやデメリットが隠れてしまうことが
あるので注意が必要です。

頭を整理して考えてみれば、自分の老後に必ずしも収益物件があることが
必要なのではなく、その時点で自分で必要な(安心できる)資金や資産が
あればいいのです。

そのために不動産投資を活用するということを考えた場合は、なるべく
早く利益が発生する仕組みで、3~5年程度で売却を含め資金、資産を増やして
いく方策を考えるべきです。

不動産投資で間違いやすい考え方は

・毎月〇〇万円のキャッシュフローを・・・
・〇〇年後から家賃収入・・・
・売却出口を想定していない・・・
・想定していても売却出口は数十年後・・・

などなど、投資期間(時間)を考えていないか、時間軸が長いケースが
多いです。

そうではなく、購入~運用~売却まで長くても5年程度の期間でまずは
利益が見込める物件かシミュレーションし確認することが必要です。

資産形成を考えているのであれば、5年程度の期間で利益が出にくい物件は
手を出すのはやめたほうがいいのです。

この不動産投資による利益はキャッシュフローだけではなく、売却価格や
元本返済、運用中の税金等トータルで利益は考えないといけませんので
物件ごとの投資シミュレーションは是非ご相談下さい。


2017-10-10 19:18:47

前回、前々回と管理会社の役割についてお話させて頂きましてたが、

family-ag.co.jp/column/%E8%87%AA%E4%B8%BB%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%82%92%E3%81%99%E3%82%8B%E3%81%93%E3%81%A8%E3%81%AE%E9%9B%A3%E3%81%97%E3%81%95%EF%BD%9E%E7%AE%A1%E7%90%86%E3%82%92%E5%A7%94%E8%A8%97%E3%81%99%E3%82%8B%E3%83%A1

family-ag.co.jp/column/%E7%AE%A1%E7%90%86%E4%BC%9A%E7%A4%BE%E3%81%AE%E4%BB%95%E4%BA%8B%E3%81%AB%E3%81%A4%E3%81%84%E3%81%A6

本日は、これからの収益不動産の運営において最も要になってくるプロパティマネジメントについて

お話しさせて頂きます。

管理会社の仕事は、物理的な維持、管理、賃貸借業務の代行、賃料の回収、トラブルの対応など

資産の管理を行うことが具体的な業務内容になります。

「どのような視点で」というのが重要で、運用期間中の利益の最大化と、出口戦略を共有し

どうすればコストをかけずに高く売れるか、売却時期、修繕など出口を見据えた視点で

提案をしてくれる管理会社が理想です。
また、管理戸数や仲介店舗を広く展開しているというだけでなく、売買にも精通しているかどうかも

管理会社を選ぶうえで重要なポイントになります。

例えば、賃料設定についてです。

取得後数年経ち、賃料の見直しを考えなければならない時や閑散期の入居付けが期待できない

時など、現況の賃料の値下げを考える時があると思います。

この時の賃料設定ですが、例えば以下の2パターンが考えられます。

 

設定:一部屋賃料50,000円 ※入居期間を2年と試算した場合です

1)広告費を一ヶ月余分に払って50,000円での入居づけ

50,000円×24ヶ月-広告料50,000円=1,150,000円

2)1,000円賃料を値下げでの入居付け

49,000円×24ヶ月=1,176,000円

この場合であれば、賃料を下げたほうが総収入はプラスになります。

1,000円の値下げをしたほうがオーナーさんの一時的な負担もなく一見良さそうに見えますが

そう判断するのは安易な選択です。では、この物件の2年以内の売却を考えていたらどうでしょうか。

例えば利回り10%での売却想定の場合、50,000円の家賃であれば売価600万、

49,000円の家賃であれば売価588万になり、売価に大きな差がでてきます。

戸数が多いほどこの差は大きくなります。
利益の最大化を考えれば、1の選択のほうが良さそうです。

 

逆に、売却時期は先で次の入居者を募集するタイミングで室内の大きな修繕を考えている場合は

一旦賃料を下げて募集をかけるのも有効です。

上記はあくまでも例ですので、現況の賃料や賃料の下げ幅によって適宜判断しなければ

なりませんが売却時期を考慮した賃料設定は必要です。

 

他には、修繕費をどこまでかけるかの判断についてです。
費用対効果の認識のない管理会社による不必要なリフォーム工事の提案を受け入れてしまう

ことは利益を損なうため注意が必要です。費用をかけることでどれだけの賃料が取れるか、

賃料下落をどれだけ食い止められるかを考慮することは必須となりす。

 

リフォーム費用の判定方法としましては、リフォーム利回りを考慮することです。
リフォームを施すことで賃料上昇分(賃料下落抑制分)を利回り計算し、

物件購入時の利回りより高ければ施工メリットは高くなります。

 

◆リフォーム費用の判定方法◆
リフォーム利回り=賃料増加分(もしくは下落抑制分)×12か月 / 工事費 ×100%

例えば取得時の利回りが10%の中古の物件を修繕する場合、
和室から洋室への変更工事を20万円で行うことで3,000円の賃料下落を
抑えることが出来ればこのリフォームはメリットがあると考えて良いと思います。
リフォーム利回り=3,000円×12か月/200,000円×100%=18%

 

では、リフォーム利回りが、取得時の利回りを下回る場合は、収益性が低下してしまう

ということになります。この場合には、工事費用を抑えるか、前述したように、

広告料を多く払うもしくは賃料を下げた場合でシミュレーションし、どの方法であれば収益性が

一番良いかを判断する必要があります。

 

日本には、20年以上前には空室率という問題がありませんでしたが、人口が減少に転じ今後

空室率が年々高まると言われている中でいかに入居者を確保するかがアパート経営には

非常に重要になってきております。
その中で、売却を見据え、オーナーさんの利益が最大化されるよう最善の運営を提案をしてくれる

管理会社の選定がこれからのアパート経営には必要です。

 

次回は、陥りやすい管理会社の甘い罠について書かせて頂きます。

最後までお読み頂き有難うございました。


2017-10-03 20:27:25

ファミリーエージェントの永瀬です。

不動産投資では長期の30年融資を想定した場合、
「キャッシュフローが100万円/年以上取れます!」や「自己資金100万円で収益物件の取得が可能です!」など様々な物件紹介がありますが、出口のことまで考えて不動産投資に取り組む方が少ないように感じます。

「なんとなく儲かりそうだから」「少ない自己資金で購入できたから」「銀行の融資が通ったから」など、ふわふわとした捉え方で何千万、何億とお借入れをされている方が売却できずにどうすることもできないなんてことにならないように事前に確認が必要です。

例えば、売りたいけれども市場で売れる価格よりも残債の方が多く、手出しの資金を入れないと売れないというケースです。不動産投資の場合、売却時に利益が確定するので、購入時よりも売却時に価格が下がる可能性がある物件については保有期間中のCFの蓄積と残債の減り、売却価格の事前判断が必要になります。



投資不動産の出口(売却)は下記が考えらます。


①値上がり益での売却 (安く買って高く売る)

購入時に相場よりも安く購入し、売却時に同価格もしくは値上がりしている場合です。
またボロ物件を購入→リフォーム→賃貸付け→価格を上げて売却 するといったことも考えられます。


②回収(購入時・売却時の諸経費を含む)

投下資金を回収しての売却になります。


③楽にやめられる(損なく売る)

売れる価格で損なく売る場合です。
例えば土地値の中古アパートの場合、土地価格の下支えがある為、物件価格が土地価格以下に下がりにくい傾向があります。
仮に数年保有し売却価格よりも残債の方が少ない場合は、借入が数千万残っていたとしても残債がない状態とも言えるのではないでしょうか。逆に築40年のRCマンションの場合は融資が付きづらく、メンテナンス費がかかります。土地売りを前提とした場合には立退き、解体費がかかり出口は取りずらいと考えます。

株や投資信託等の金融商品に違い不動産の場合は換金性が弱いですが、相場利回りより1%高く(物件価格は低く)、土地値のアパートであれば路線価の1.2倍で市場に出したとすれば、すぐに買い手が現れるはずです。

金融機関からの融資がついてくる属性の方であれば、底堅い投資を言えるのではないでしょうか。

そのためにも購入する物件は出口が取れる物件を選び、高く売る為に物件はキレイに入居を良くしておくことが大事だと考えます。


2017-10-02 12:57:34

ファミリーエージェント三上です。


前回の続きになります。
 
↓↓前回の記事はこちらから↓↓
https://apart-toushi.com/contents/code/blog/id/155


数回に渡り、お伝えしております「中古アパート」に関してです。

【中古アパートの心配事】
1 今後かかる修繕費が心配。
2 今後の入居付けが心配。
3 築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配。
 
中古アパートに対しては多くのお客様が感じられる心配事がありますが
上記3の「築古で購入後、さらに築が古くなる為、将来売却できるのかが心配」に関して記載いたします。



元々、当社では中古アパートをメインでお客様にご紹介しております。
中古アパートのメリットとしては
① 入居者の賃料が相場(底値)の為、売却価格(利回り)が下がりにくい。
② 売買価格が土地値に近いため、大幅な価格下落が少ない。
③ 木造の築22年以上経過している物件の場合、単年で落とせる減価償却費が大きく出せる。
点になります。


逆に言うと、購入検討者は築年数はあまり気にしません。
築28年だから購入して、築32年だから購入しない、ではなく
「築古物件で利回りが〇%以上だから・・・」や
「築古物件でも、土地値の割合が高いから・・・」など
現実的に運用をして得られるキャッシュフローと売却によって得られるキャピタルゲインを見て判断します。


物件のエリア・価格帯にもよりますが、相場よりも利回りを高く設定してあげることでキャッシュフロー重視のお客様への売却は十分可能性があり
また、土地値の高い物件であれば、どんなに築年数が古かろうと、解体費などを考慮した土地値以下になることも考えにくい為
売却時の最低価格ラインは容易に予想できます。

また、減価償却費を狙って購入される投資家の需要も高いことから
利回り以外の設定を工夫することで、さらに売却の可能性は高まります。



そもそも木造アパートはどのくらいもつのでしょうか?
1981年(昭和56年)6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されていますので
新耐震基準で建てられたアパートで一番古い築年数は現在築36年です。
新耐震基準で建てられた築古木造アパートが築何年まで、利用することができるかは、事例が無い為わかりませんが
今まで、築古アパートを専門で修繕してきた経験から、物件のメンテンナンス次第ではありますが
築40年・50年の運用は十分可能と判断しております。


利回りから見る最低価格、土地値から見る最低価格より、融資残債が減っていけば
その後の、キャッシュフローと元本返済は直接、利益(含み益)と考えることができます。


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