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2018-02-27 12:46:24

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

本日はBERについて、
お話しさせて頂きます。

BERとはBreak Even Ratioの略で、「均衡が破られる比率」という意味であり、
日本語では「損益分岐点」と訳されています。

不動産投資の場合、BERは「投資物件をどれだけ安全に運用しうるか」
を示す指標として利用されています。

BERを求め方としては、
BER=(年間負債返済額+運営費)÷満室時賃料収入
となり、70%を下回ると一般的には優秀と言われております。

例として
価格5,200万円、表面利回り10%の物件を
融資額5,200万円・金利3.3%・期間30年で考えると、

BER=(返済額約273万円+想定運営費約78万円)÷年間家賃収入520万円
BER=約67.5%
となります。

この数字は、税引き前キャッシュフローで、年間32.5%の空室までなら
プラスになるという事を示します。

空室率32.5%という数字は、年間約118日空室である状態であります。
弊社の管理物件の空室率は4%~6%で推移してますので、
例に出した物件は、BERの観点で見ると、安全に運用できると言えます。

ただ、BERは指標の一つであり、
基本的に、賃貸需要や家賃の相場が大切になり、
低くてもお勧めできない物件、高くてもお勧めできる物件がございます。

また、売却出口の不確定要素が多い物件に対し、
BERを良くするために自己資金を入れすぎても、資産形成期の方にとっては、
自己資金利回りを下げる可能性も高いので、
一概に低ければいいというわけではありません。

不動産投資は一つの指標だけで物件の良し悪しを判断できるものではございませんが、
判断の指標の一つとしてBERを紹介させて頂きました。

最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-02-24 18:23:52

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

本日は物件の浴室について、お話したいと思います。

 

物件には主に、

・バス/トイレ別(独立洗面台の有無)

3点ユニット

に分別できるでしょう。

また、賃貸付に関しましても、

     バス/トイレ別 独立洗面台つき

     バス/トイレ別

     3点ユニット

の順に賃貸付がしやすくなるかと思います。

 

多くのお客様もバス/トイレ、独立洗面台に関しては

上記について注意しているかと思います。

 

しかし、多くのお客様が実際に現地に行かれた際に

かなり落胆されるポイントとして、

お風呂が「バランス釜」かどうかというところが挙げられます。

 

「バランス釜」とは、

浴槽の横に給湯器が付いており、手動のハンドル等で着火させて給湯し、

排気ガスは外へ排出する風呂釜のことです。

 

1965年ごろからバランス釜は使用されておりますが、

最近ではこのような風呂釜のタイプをそもそも見かけない人も

多くいらっしゃるのではないでしょうか。

 

今では、新築物件ではバランス釜を使用している物件は見かけず、

物件でも現在までバランス釜使用の物件は数としては少ないかと思います。

 

バランス釜のデメリットとしましては、

・通常の給湯設備の浴室に比べ、賃貸付には多少マイナスポイントになること

・古くなった際に、交換費用が掛かること(約10万円強)

が挙げられますが、反対に以下のようなメリットがあります。

・電気を使わない為、停電時も使用可能。

3点ユニットの物件の浴槽でたまにできない追い炊き機能付き

といった点があります。

 

外見からも多少古臭さを感じる為、入居者にもオーナー様にも

印象は良くないかと思いますが、お風呂としての設備は通常の給湯設備の

浴槽とほとんど変わらないと言えます。

 

「低い家賃で入居したいが追い炊き機能付きの風呂が良い」という方には、

バランス釜物件の需要が考えられるため、賃料によっては

入居付けがかなり難しいわけではないかと思います。

 

また、バランス釜を通常の給湯設備のタイプに変えるとなると、

リフォーム費用として約30万円~約50万円ちかくがかかってきてしまいますので、

物件の購入価格にもよりますが、運用後にかかるリフォーム費用は

かなり厳しい金額になるかと思います。

 

もし、バランス釜物件を検討するのであれば、

・多少賃貸付が不利、もしくは賃料を下げての募集となりますが、

そのままバランス釜を使用する

・通常の給湯設備タイプのものに交換し、賃料を多少上げて募集し、

 キャッシュフローで費用分を補填する

といった運用を検討する必要があるかと思います。

 

また、バランス釜物件かどうかについて判断するポイントとして、

写真のほかに外観でバランス釜付きかどうか可能性を探ることができます。

 

 

上記の写真のように、排気口が外観についている場合、

バランス釜は外へ排気する為、バランス釜が付いている可能性があります。

 

バランス釜の物件はなるべく扱いたくないという人は、

現地に行く前に、外観写真などから判断できれば、わざわざ現地まで

行く必要がありません。

 

また、物件の設備に関しては、浴室設備は賃貸付に直接かかわってくるかと

思いますので、物件の外観だけでなく、室内設備もしっかりご確認のうえ、

購入の検討はした方が宜しいかと思います。

 

最後までご覧いただきありがとうございます。


2018-02-21 07:12:03
いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェントの岡田です。

本日は、『金融機関の決算』と『個別相談』についての2本立てでございます。

 
金融機関のほとんどの決算期は、3月と9月となっております。
 
金融機関の決算期については、
●普段より良い条件での融資
●普段では融資の土台に乗ってこない属性の方や物件への融資
 
過度な案件については変わらず難しいものの、
決算期ということで金融機関もどうにか融資を通したいということもあり、
いくらか緩和される可能性がございます。
 
そのため、融資を利用し物件を購入をする方がほとんどであることより、不動産投資において3月と9月というのは抑えておくべき重要な月となっております。
 
しかし、決算期に決済を行う(引き渡しを行う)ということは、少なくともその前月までには契約を済ませておく必要がございます
そのため、今で言えば2月中に契約を済ませておく必要がございます。
 
また、時期を誤り決算期に融資の打診を行おうとすると、金融機関が忙しく案件を後回しにされてしまい、話を前進させることが難しいなんてこともございます。
 
そのため、金融機関の決算期前に不動産投資に取り組まれるのであれば、今が最後のチャンスです!
 
 
 
そして、2017年の4月、約1年前を境に融資情勢が厳しくなったことを覚えておりますでしょうか?
(金融機関3月の決算後)

https://www.kenbiya.com/news/8589.html

これは、昨年の不動産投資サイト健美家の記事でございます。

このように、融資が厳しくなったと感じる方が多くいらっしゃいます。

しかし、正確に言うと厳しくなったというよりかは、今まで通りに戻りつつあるという捉え方のほうが正しいと言えるでしょう。

 
本来の不動産投資とは自己資金をある程度入れて、レバレッジを効かせて取り組む投資でございます。
しかし、現在ではフルローン、オーバーローン等、自己資金を使わない手法が前提となっており、従来とは異なった、全く違った投資となっているとも捉えることができるでしょう。
 
そのため、フルローンが出にくく、融資が厳しくなっているという表現より、従来の不動産投資に適するよう、もとに戻っていると言うほうが正しいでしょう。

噛砕いた言い方をするならば、ボーナスタイムであったと言うべきでしょうか。

 

そして、融資についてはこの様子だと今後も条件は厳しくなっていく(元に戻っていく)のではないでしょうか?
 
この不動産投資においては、
融資を利用することを前提に考えると、金融機関の完済時年齢、残債の減り、物件の築年数など、早く始めたほうがメリットは多くなっております。
 
さらに、今後も融資情勢が厳しくなる(元に戻っている)こと考えると、より早く始めることが重要になってくるでしょう。
 
弊社では融資についてのセミナーも開催しておりますが、融資についてはお客様のご属性によって大きく異なってまいります

そのため、セミナーでは説明しきれない、お客様が『実際にどんな融資が見込めるのか』また、『物件を購入するとどんな投資になるのか』など、個別相談にてお客様個別にご提案・ご対応をさせて頂きます。

これから、不動産投資に取り組まれる方だけでなく、既に取り組まれており今後どのように投資を行っていけば良いかなどについても、ご相談をお受けいたしております。

弊社では、個別相談の日時につきましてはお客様のご希望に柔軟に対応を行っているため、お仕事終わりの遅い時間のみならず、お仕事前の朝の時間でのご調整も可能となっております。

是非お気軽にお問合せください。

↓↓個別相談のお申し込みは下記までお問合せください↓↓

担当:岡田

Email:okada@family-group.jp


2018-02-20 08:14:55

ファミリーエージェントの永瀬です。

収益不動産を購入する上で、誰から物件を購入するかを
とても気にされる方がいらっしゃいます。

特に不動産業者が売主の物件は物件価格に利益が上乗せされているので
絶対に検討しないという方さえ中にはいらっしゃいます。

確かに売主物件については相場に対して高く売りに出している業者さんもありますが、
大規模修繕済の物件や仲介手数料が発生しない場合など物件により異なるため、
FCR(総収益率)を使い実際の収益力を比べてみて判断してみてはいかがでしょうか。

FCRとは、投資物件の真の利回りです。
実質利回り(NOI利回り)より購入諸費用まで含んだ
総投資額としてしているためより正確な利回りが得られます。


FCR=NOI/購入総額(売買代金+諸費用+修繕費用)

 



■A物件
5,000万円 9% 

■B物件
5,200万円 8.7%


上記のようなA・B物件があった場合は、A物件の方が割安に見えますが、
物件内容が以下だった場合はどうでしょうか。

■A物件(売主個人)
5,000万円 9% 
諸経費300万円
外壁・屋根塗装費150万円


■B物件(業者売主)
5,200万円 8.7%
諸経費150万円(仲介手数料無し)
外壁・屋根塗装済

運営費と空室損を合わせて20%としてNOI(営業純利益)とし、
A・B物件のFCRを計算してみますと、B物件のほうが収益力が高いことがわかります。

・A物件 FCR=6.6%(360万円÷「5,000万円+300万円+150万円」×100)

・B物件 FCR=6.79%(361.9万円÷「5,200万円+150万円」×100)


表面利回りが15%、18%あったとしても人口の減少している地方や
アパート供給数が多いエリアでは空室損が20%、30%ということもある為、
FCRが5%を切るということもあり得ます。

また上記の例では自己資金を150万円で抑えていることから
よりレバレッジを効かせた投資になる為、自己資金の回収が早くなります。

自己資金を抑えてフルローンで物件の買い増しを検討されている方には
売主物件で諸経費が少ないことは有効と考えます。

売主物件だがらといって担当者からの話も聞かずに検討対象外とせずに
内容の確認をしてみてはいかがでしょうか。


2018-02-17 08:35:18


本日はお客様からよくお問い合わせのある金融機関の条件に関して記載します。


築古アパートに「フルローンで低金利の長期融資が組みたい」よくあるこの質問ですが
一般的にこのような好条件の融資はなかなか出ないでしょう。
※過去に大手勤務先年収3,000万円以上、金融純資産1億円のお客様が築古アパートで
フルローン、金利1.3%、期間30年の融資が出たケースはあります。



一般的なサラリーマンが融資を組む際の最近の条件はこんな感じが多いです。

①フルローン、金利3%台、期間25年~30年
②8割融資、金利2%前後、期間20年~25年
③フルローン、金利1%台、期間15年~20年

その中でも取引件数として多い順番に並べると
① ③ ②
の順番になります。


不動産投資の融資に関しては融資額と期間を優先して考えるべきでしょう。

当然低金利で調達できるに越したことはありませんが、
金利ばかりに目が行き頭金を入れ手元の資金を使ってしまうと
2棟目3棟目の購入に必要な自己資金が無くなってしまっては投資がストップしてしまいます。

また、期間を10年15年などの(不動産投資で言う)短期で組んでしまうと
キャッシュフローがマイナスとなり、毎月手出しする赤字の運用になってしまうと
これもまた金融機関からの心証が悪くなり、追加の融資が組みにくくなってしまいます。


多少金利が高かろうが、融資額、期間を優先する事で
特定の金融機関から複数回(多くの)融資を受けることが可能です。

当然金利は確定申告の際に、経費として計上できるものですし
築古アパート投資の場合、6年~10年ほどの運用期間になるケースが多く
結局25年30年にわたって高い金利を払い続けるわけではありません。

また、ある程度運用後は地銀・信金等で借り換えに応じてくれる可能性もあり
途中で安い金利に変更できる可能性もあります。
※地銀・信金の場合、新規での借り入れに関しては審査が厳しい傾向にありますが
借り換えに関しては融通が利く場合があり、当初借りていた融資期間や残債をそのまま引き継ぎ
安い金利で借り換えられている投資家様も多くいらっしゃいます。

元々資産が豊富にあり、”資産運用”の為に収益不動産を購入する方でなく
将来の”資産形成”の為に収益不動産を購入する方が多い為、
自身の属性で今できることを明確にし正しい不動産を購入していくことが重要になります。


数年前から加熱していた「新築アパート」や今話題の「シェアハウス」なども
「低金利だから・・・」「新築だから・・・」と目先の良さそうな条件に目がくらみ
本来重要な不動産自体の価値を見ず、購入してしまっている方も多くいらっしゃるようです。

ご心配な方は是非当社のセミナー・個別相談会をご利用ください。

■開催予定セミナーはこちらから■

□個別相談をご希望の方はこちらから□


ファミリーエージェント三上

株式会社ファミリーエージェント公式サイト


2018-02-13 22:41:06

こんばんは。

ファミリーエージェントの小倉です。

中古の1棟アパート・マンション等の収益物件は「公簿売買」で取引されるのが一般的です。 

 

土地のみの売買等では、契約後、実測された土地面積と差異があった場合に

1㎡につき±〇〇万円」といった実測精算がなされますが、

中古物件の場合は、契約後に実測された面積と差異があった場合も

精算を行わない旨が特約に盛り込まれているケースが殆どです。 

更には築古物件に関しては本地の測量図も無い状態で取引を行うということも珍しくありません。

 

その中でも稀にあるのが「残地」として測量された土地面積が対象となっている物件です。

下図のように、元々あった青と黄色を合わせた1筆(公募面積235.55㎡)を分筆し、

黄色の土地を売却しようと考えた場合に、黄色の土地を測量し(実測面積115.25㎡)

公簿面積-黄色の実測面積=青色の面積とする、この「青色の土地」が

所謂残地扱いでの面積が登記されているケースです。

 

 

測量の精度上、古くに分筆し残地扱いになっている土地ほどその誤差は大きく、

実際にあった取引では公簿上約360㎡の土地面積に対し、実測で500㎡(+140㎡)という

誤差では済まないレベルの面積の差異がある物件もございました。

 

これ程差があると仲介会社も気づくであろうと思いますが、

売買経験が少ない担当者や取引量をこなさなければいけない大手仲介会社は、

知ってか知らずかそれには触れずに淡々と取引が進んでいってしまうことも実際によくあります。

 

平成17年以降は、法改正によりこの残地求積が特別な場合のみしか認められなくなった為、

比較的新しい物件でこのような事例が少ないことや、

一般の方はその違和感に中々気付けないかもしれませんが、

築古物件の取引の際は注意して見ていただくと相場よりも

「割安」に購入できることがあるかもしれません。


2018-02-08 17:56:51
いつもブログをご覧いただき誠にありがとうございます。

ファミリーエージェントの堀内です。

確定申告の季節となりましたので税務調査が入る人はなぜ入ってしまうか?

について書かせて頂きます。

※本物件は脱税行為を推進するものではなく、正しい情報を身に着け適正な申告の元タックスコントロールを行って頂くためのものであり、
改正は常に行われており国税当局は情報を開示していない為今までに税務調査の入った事例などの情報を元に一般的に類推されている情報であり、
本記事の内容に起因した問題が発生した場合も何ら責任を負うものではございません。


KSKシステムをご存知でしょうか?

KSKシステムとは国税局が申告データや個人資産データなどを管理するために導入されているシステムです。



人為的にすべての申告書類に目を通し問題の「ある」「なし」を判断するのは非効率的であるために

まずはデータでの異常値を検出するKSKシステムを通しアラートのなったものを

人為的に数十件に絞り調査対象を選別するというのが、

現在の国税の管理方法といわれています。

その為、このKSKをすり抜けてしまえば一般的には、税務調査は来ないといわれています。

それでは、どういったポイントでこのアラートが鳴るのでしょうか?

細かい条件がいくつもあるようですが、

大きなものでいうと

・前年度とくらべ売上や科目別の経費率などの変動差が激しい

・経費額が一科目あたり〇百万円を超えた

といったものがあります。

その為、経費計上科目を細分化し売り上げ規模に対しあまり大きな額にならないように工夫するなどで対策できることがあります。


申告の仕方の工夫で不要な税務調査などで時間を潰されないように、

適正な申告をしつつ税務調査を回避頂ければと思います。

本日は最後までお読みいただきありがとうございました。


2018-02-07 21:54:31

いつもご覧頂きありがとうございます。
ファミリーエージェント香取です。

今回は物件選びのポイントについて
タイムリーな話題も混ぜながらお話しさせて頂きます。

弊社コラムで新築と中古物件の比較については、
何回か話をさせて頂いておりますが、
最近で言うと、新築物件の競合が多く、
想定した家賃で決まらないといった事態が多発しております。

楽〇でよくかぼちゃの馬車の記事が出ておりますが、
当初の想定家賃より相当低い家賃で
募集されているのが、散見されております。

8000部屋近く空室があるという説がある
かぼちゃの馬車が、損切り覚悟で賃貸相場に参入してくると、
まず一番に影響を受けるのが平米の狭い新築アパートです。

そうなってくると、新築アパートも想定した利回りを維持するのが
難しくなってくると思われます。

参考までに、横浜市西区の20㎡以下の賃貸募集状況の一部です。

横浜市西区では、平米の狭い新築アパートが乱立しており、
賃貸仲介会社からも、決めるのが大変という声をよく聞きます。

もちろん、最低限の平米数が確保されていて、
家賃設定も適切であれば、新築も悪くない選択肢である場合があります。

ただ、そういった物件が非常に少ないので、
土地値との乖離が少なく、賃料下落の少ない中古アパートを
おすすめする事が多いです。

ではどういった中古物件をがいいかという事ですが、
基準の一つとして、新耐震基準であるかどうかという事がございます。


地震大国、日本に住んでいる以上、仕方の無いことかもしれません。

弊社では、基本的に1981年(昭和56年)に導入された
新耐震基準法を満たした建物を紹介させて頂いております。(例外もありますが)

新耐震基準法は、震度6強以上の地震でも倒れない建物と定められ、
建物のみならず、建物内にいる人の安全を確保することを目的としています。

実際に、最大震度7を記録した阪神淡路大震災では、
旧耐震基準の建物の倒壊、被害が目立ちましたが、
新耐震基準の建物の倒壊は、ほとんどありませんでした。

新築の供給増加で、賃料下落が少ない中古アパートを購入したいとなった場合、
新耐震基準かどうかを、検討の材料の一つとして見るのも良いのではないでしょうか?


2018-02-01 23:07:03

 

いつもご覧いただきありがとうございます。

ファミリーエージェントの村田です。

 

今回は物件選びのポイントについて

「資産価値(物件価格)が下がらない又は下がりにくい物件」を

探すことのメリットについてお話致します。

 

お客様と個別相談等でご対応させて頂く際に

「利回りが低いから購入検討しない」

「利回りが11%以上の物件」といった声をよく受けます。

 

確かに物件検討の入り口であれば、「利回り」は重要な判断材料の為、

我々が紹介できる物件を探す際にも目につけるところとなりますが、

それ以上に着目している点として、

「資産価値(物件価格)が下がらない又は下がりにくい物件」かどうかについて

を着目しております。

 

なぜ、資産価値が下がらない物件かと申しますと、

物件価格の下落がなく、購入時=売却時の金額で売却ができた場合、

ローンの残債額の金額に応じて売却益を得ることが考えられるからです。

 

また逆に資産価値の下落が生じ、売却の金額が残債額よりも下回る金額で

売却するとなると、売却益から支払うことができない残債額については

自己資金から払わなければなりませんので、物件運用全体で考えると

せっかくキャッシュフローの蓄積によって得た利益分が減少することになります。

 

例えば、

・購入物件価格:5,000万円

・借入金額:5,000万円

・融資条件:金利3% 期間25

・毎年のキャッシュフロー:100万円

上記条件で物件を10年間運用した場合、

購入時=売却時の金額で売却が可能なパターンと

購入時に比べて売却時の金額が大きく減少してしまったパターン、

それぞれの運用期間で得られる利益に関しましては以下の図の通りとなります。

 

 図ではわかりやすくする為、多少極端な例となっておりますが、

購入時=売却時の金額で売却できた時は合計で2,200万円の利益に対し、

売却時に大きく減少してしまう時は合計しても200万円の損失となり、

売却の結果で出てくる双方の利益の差は大きいかと思われます。

 

つまり、 資産価値(物件価格)の上下は直接利益に関わってきてしまうのです。

 

では、どのような物件が資産価値の下落がしにくいかというと

・経年によって資産価値の変動が起きない土地値に物件価格が近い物件

・賃料収入が下がらない物件

・利回りが変動しない物件

の上記のような物件が挙げられます。

※もちろん他にも様々な要因がございます。

 

そして注意して頂きたい点が、

・土地値と物件価格の乖離が大きい物件

・賃料収入が下がることが予想できる物件

のような物件は物件価格が下がることが予想できる為、

利回りについては高いケースが多いです。

 

つまり、利回りばかりに着目して物件を購入してしまうと

売却時に想定外な損失がでてしまうケースが考えられます。

 

「高利回り物件」か「物件価格の減少が起きにくい物件」かについては

物件を選ぶときにどちらかを取捨選択する必要性があるポイントですが、

「利回り」に目が行く方が多いかと思われますので、

《資産価値の維持ができるのか》といった点に着目して

物件のご検討されることが重要です。

 

 

もちろん、収益物件の運用の目的によっては、

多少資産価値が下落する物件であっても、

利回りを重視した方が良いという方もいらっしゃるかと思います。

 

弊社ではお客様がどのような目的で資産形成をされるか、

そこに着目し、適切な運用方法のご提案をしております。

収益物件のご購入を検討頂く際はぜひともご相談下さい。

 

最後までご覧頂き、ありがとうございます。


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