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不動産コラム

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2017-11-13 15:42:03

先日の、アパート内で9人の遺体が見つかった事件では、同アパート内や近隣に住む方も恐怖を覚えたかと思います。

 

同時に、不動産投資をしている方は「自分の物件で同じような事件が起きてしまったら」と考え、不安になったのではないでしょうか。

 

不動産取引において「事件・事故」があり、その内容が「心理的瑕疵」に該当する場合は買主(借主)に対し「告知義務」が生じます。

 

「心理的瑕疵」については存在が明らかである物理的瑕疵と異なり、取引当事者の「主観的事情」に左右されるものであり、説明すべき瑕疵に該当するかどうかについての明確な基準も見当たらないことから、実務上は過去の判例を参考とするしかない為、判断が非常に難しいです。(我々宅建業者も、判断が難しい案件は弁護士に委ねることが多いです)

 

裁判所が心理的瑕疵の有無とその程度を判断するにあたっては、事件の心理的瑕疵に関する裁判例について重大性、経過年数、買主の使用目的、近隣住民に事件の記憶が残っているかどうか、事業用物件では買主に損害が発生しているかどうか等を総合的に考慮しており、これらをまとめると下記のような関係になってきます。

 

 

表の通り、「居住用」に比べ「賃貸用(投資用)」は瑕疵の程度が軽く、告知期間も短くなる傾向にございます。

 

しかし・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12327948546.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2017-11-09 16:07:27

当社では新規物件・未公開物件を会員登録いただいております会員様へ優先的に「メール」にて情報配信しています。

 

11月以降に「物件情報メールがこない」とのお問合せが数件あり、配信状況を確認したところ「Gmail」をお使いの方は特に多く、「迷惑メールフォルダ」に振り分けられていることが判明しました。

当社は登録の会員様へ配信している物件の90%以上は、当社のみ取扱いの「非公開物件」で一般公開する前にほぼ成約となってしまう優良物件です。

 

その優良物件情報がせっかく会員登録いただきました会員様へ届かないというのは非常に残念であるため、現在全力で対応にあたっております。

ただこればかりは、当社の操作ですぐに解決する問題ではないため時間がかかる場合はございます。

そのため、会員様の中で最近情報配信がきていないと感じる方は一度「迷惑メールフォルダ」をご確認いただきたく思います。

 

Gmailをご使用で、もし「迷惑メールフォルダ」の中にファミリーエージェント配信のメールがあった場合は、下記の手順で迷惑メール解除をしていただければ今後の優良物件情報配信が届くようになります。

 

お手数おかけしますが、ここだけでしか手に入らない「未公開物件」が多数ですので、何卒ご協力いただけますと幸いです。

 

◎Gmailでファミリーエージェントからのメールが迷惑メールに分類されてしまう問題への対処方法

対処方法①:連絡先リストにファミリーエージェントのメールアドレス「info-s@family-group.jp」を追加する。

(※こちらが簡単です。)

 

1. 連絡先を表示

Gmail 画面左上の[メール ▼]-[連絡先]をクリックして連絡先リストを表示します。

連絡先を表示

 

2. 新しい連絡先を作成

連絡先画面左上の[新しい連絡先]ボタンをクリックし、メールアドレスに「info-s@family-group.jp」を入力。入力した情報は自動で保存されます。

 

対処方法②:メールが [迷惑メール] に分類されないようにフィルタを作成する

1.右上の設定アイコン→「設定」→「フィルタ」→「新しいフィルタを作成」をクリック。

201401_0522

 

2.Fromに「info-s@family-group.jp」を入力。「この検索条件でフィルタを作成」をクリックします。

 

3.「迷惑メールにしない」にチェックを入れ、「フィルタを作成」をクリックします。

 

4.これでフィルタの作成が完了しました。

 

 

また、ご不明な点がございましたら、お気軽にご連絡ください。

何卒、ご理解とご協力のほどよろしくお願い致します。


2017-11-07 18:49:22

 

今年に入ってから徐々に融資を絞り始めていた銀行融資ですが、今までは所謂プロパーローン(事業性融資)として貸し付けをしていた地銀・信金の締め付けがメインでしたが、ついにアパートローンまで融資基準に変化が出始めました。

 

今まで融資を締めてきた金融機関は、金融庁からの指導や一法人一銀行スキーム等による抑止的な意味合いで「融資額」に対して締め付ける銀行が多かったのですが、今回を条件見直しになった銀行は「金利」の部分の規制がメインになっています。

 

具体的には今まで1%台後半で融資をしていた商品が金利2%台前半まで引きあがったという物です。
(それにともない他の融資条件にもやや変動がありましたが割愛します。)

 

今回の融資条件の見直しの経緯としては、当然といえば当然なのですが、プロパーローン(事業性融資)で金利1%台で積極的に融資をしていた他行が融資を引き締めている。

→他行との競争がなくなった為、利益体質強化の為、本来の金利に戻す動きを出しているといった形です。

 

元々・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12326317577.html

 

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2017-10-30 10:00:35

 

本日は、金融機関はどうあたれば良いかについてお話します。

 

本業で金融機関との付き合いがある、もしくは、金融機関が是非融資したいと思うような超高属性(年収2000万以上、正味資産5000万以上など)の方を除いて、金融機関には自分で持ち込むか?不動産会社を通すか?ですが、断然後者になります。

 

理由は簡単で、日ごろから多くの案件で金融機関とお付き合いさせて頂いている中での信用があるからです。

 

以前、とあるお客様に、弊社でお付き合いのある金融機関に以前自分で持ち込んだらこんな条件でした。と、かなり厳しい融資条件を提示されていたということがありました。

 

金融機関からは、実際に審査がおりるまでは「融資可能です。」と断言するような回答は頂けませんので、お取組みが堅い範囲内でのお話をしてくれたのかもしれませんが個人で申し込むとかなり厳しい条件になるんだなという印象を受けました。

 

不動産会社を通すメリットは・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12323602080.html

 

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2017-10-27 18:41:23

先週末は大型の台風が日本列島を縦断し、テレビでは台風関連のニュースが多く各地で被害が多くあったようです。

最近は異常気象の影響のせいか梅雨時期や10月に入っても台風が発生しており、昔の感覚とは違ってきているように感じます。

 

近年の異常気象の増加に伴い、保険金の支払いは増加傾向にあり、例えば東京海上日動では、風災の保険金の2013年の支払い実績は、2010年の3.5倍になっているそうです。

 

台風と言えば雨ですが建物の被害では雨よりも、台風による強風からの被害が多くなります。

例えば風で屋根が吹き飛ばされたり、ガラスにモノが飛んで破損したり、木が倒れて屋根の破損などから、風雨が入り込み家財道具や電化製品にまで被害がでるようなケースです。

 

火災保険というと火事に対して補償される保険で、台風による風には関係ないと思う人もいらっしゃるかもしれませんが、火災保険で台風被害を補償されるプランもございます。

 

【住まいの補償】※プランにより異なります。
・火災 → 火災、落雷、破裂、爆発にあったとき
・風災 → 風災、ひょう災、雪災にあったとき
・水災 → 床上浸水(地盤面より45cmを超える浸水、または損害割合が30%以上の場合)にあったとき
・盗難・水濡れ等 → 盗難や給排水設備に生じた事故による水濡れ等にあったとき
・破損等 → 上記以外の偶然な事故による破損等があったとき

 

上記は東京海上日動火災保険「住まいに関する補償」より記載をしておりますが、保険のプランにより風災や破損等が含まれていない場合もあるので所有されている火災保険の内容を再度確認しておくことも大きなリスクを回避できる簡単な作業と言えます。

 

火災保険であっても台風被害のすべてが補償されるわけではありませんので注意が必要です。

あくまでも風災によって受けた損害からの補償になる為、台風による大雨から雨漏りが始まったとしても吹き込みや建物の老朽化により自然と雨漏りが始まったケースでは火災保険の適用外となります。

 

先日、弊社の管理物件のアパートで駐輪場の屋根が台風で飛ばされてしまう被害がありました。

しかし・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12323106155.html

 

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2017-10-25 11:05:43

2週連続の Before After シリーズです。
本日は「相模原市」案件をご紹介いたします。

【物件概要】
種別 :1棟マンション
構造 :RC造
築年 :築25年(平成4年築)
住所 :相模原市南区

 
修繕箇所は「外構」です。

早速ですが「Before」がこちらです。

1階に4部屋お部屋がありますがグングン伸びた樹木で目隠しにはなりますが
陽当たりも悪く、見た目も良くありません。

 

まずは「伐採」

3m以上伸びた樹木の伐採・処理はそれなりの費用が掛かります。

 

「伐採」完了

見ての通り陽当たり良好です。

 

つづいて「防草シート」


伐採後は「防草シート」で日光を遮断する事により雑草を生えてこなくさせます。

 

仕上げに「砕石」を敷き詰めます。


見た目も良くなり、建物の見た目も◎

 

「After」はこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12322505337.html

 

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2017-10-23 10:05:46

本日は「大規模修繕」についてです。

 

1棟収益物件を購入する場合、将来的(あるいは購入時)に必要になるであろう「修繕費用」も織り込んで収支を想定する必要がございます。

 

修繕費用の中でも外壁や屋根の塗装等、大規模な修繕に関しては、

収支に与える影響も大きい為、事前に建物のコンディションを確認し

修繕リスクを加味して物件を検討する必要がございます。

 

 

【屋根部分】

屋根部の劣化によって保護機能が低下すると、雨漏りなどの損害が生じる可能性が高まります。

塗装の塗膜の劣化以外にも、瓦のズレ・割れ、面土しっくいの剥がれなども雨漏りの原因となる可能性があります。

 

↓↓塗料と塗装周期↓↓

 

一口に塗料と言っても、上記のような種類があり、さらに水性・油性、1液型・2液型に分かれて、各塗料メーカーから沢山の種類が出ていて価格も中身も様々です。

 

【外壁部分】

外壁の塗装幕は、雨水や紫外線の影響を受け、表層から徐々に劣化していきます。

その劣化状況は、チョーキング(白亜化)、塗膜の亀裂・剥がれなどの症状となって現れます。

 

↓↓外壁劣化↓↓

 

 

また、外壁のひび割れは・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12321934001.html

 

 

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2017-10-16 09:32:23

不動産投資に取り組む場合、殆どの方が金融機関を利用すると思います。

 

良い物件≒自分の理想の物件をいち早く抑えるには、融資のめどをつけて物件探しをすることがとても大切です。

理由は、売り主が誰に売るかの判断を申し込み順ではなく融資の角度が高い人を優先する傾向があるからです。

 

実際、仲介を行う中で申込みを一番手に入れても融資をこれから探す旨を伝えると
「では、融資が決まったら連絡下さい」と取り合っていただけないことがあります。

 

物件を探す→融資をあたるという順番ではスピードで他者に負けてしまいます。

 

誰もが知る人気エリアで高利回りでこぶりな価格帯ともなれば情報公開後、数時間以内で契約が決まってしまうなんてこともあります。

 

また、使える融資から判断し、どのくらいの価格帯でエリア、利回りなど取り組める条件を予め把握しておくことで可能性の低い物件を追いかけるという無駄な時間を費やすことなく効率よく物件探しができます。

 

弊社では、新着物件や未公開物件などを日々会員様にご紹介させて頂いておりますが、取り組める融資を把握せず探している方が意外と・・・

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12319958360.html

 

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2017-10-11 16:35:47

マンションに比べてアパートの方が音漏れしやすいイメージをお持ちの方が多いと思います。

 

木造のアパートの防音については、築年数が古く防音対策がされていない建物と築年数が新しく、防音シート、防音断熱シートなど複数層設置している木造アパートもあり、大きな差があります。

 

築30年程のアパートについては壁や床に遮音材が入っていない建物が多く、集合住宅の騒音問題につながるケースがあります。

 

上の階の足音が煩いや夜中にシャワーや洗濯機などの生活音がきになるなど入居者から管理会社に苦情が入り、管理会社からオーナーに報告をいたします。

 

 

管理会社によって騒音の対応は異なりますが、騒音の内容を入居者にヒアリングし、注意喚起を電話や張り紙にて行う対応が一般的です。

 

入居している部屋の壁や床に遮音材を入れることはコストがかかる上に、音に対しての感覚については人により様々な為、費用をかけて工事をしたとしても納得いただけないことも考えられるからです。

 

フクビ化学工業株式会社から販売されている商品では、天井裏に置くだけで、階下に伝わる人の飛び跳ね音や歩行音を低減できる「サイレントドロップ」というものがあるようです。

 

置くだけということで問合せをしてみましたが、効果が無いわけではないがRC造と比べて木造アパートではそれほど大きな効果は得られないとの回答でした。仮に設置をしようとした場合、重みに耐えられるように天井に補強をいれる工事が必要になりそうです。

 

防音対策をするのであれば・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12318443136.html

 

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2017-10-06 10:16:46

本日は久しぶりの Before After シリーズです。
「埼玉県戸田市」 案件をご紹介いたします。

【物件概要】
種別 :1棟マンション
構造 :鉄骨造
築年 :築28年(平成1年築)
住所 :埼玉県戸田市
延床 :359.58㎡

 

修繕箇所は「外壁・屋根・鉄部塗装」と「外構」部分になります。

早速ですが「Before」がこちらです。

 

 

 

築28年の鉄骨造のマンションで建物修繕はほとんど手をかけていなかった為、鉄部や階段手摺、駐輪場なども破損箇所が複数ありました。

 

 

屋根・外壁・鉄部、その他の修繕が終わり「After」がこちらです。

 

※当社で良く使う配色の「グレー・ホワイト」です。

 

 

その他、共用部分の写真も多数紹介しています!

続きはこちらから⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12316880298.html

 

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