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不動産コラム

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2018-05-24 18:13:58

不動産投資を始めるお客様の当初の目的が検討を進めるうちに見えなくなっている方が多く見られるようです。

不動産投資に興味を持ち、書店で有名大家の書籍を購入したり、一回数万円の有料セミナーや個別相談会に参加したり、大家会に参加したり、資産形成でお金をもっと増やしたい願望から積極的に情報収集される方は多くおりますが、そんな中一部のお客様は本来の目的が見えなくなり、間違った物件購入に至っているケースが多いです。

 

不動産投資を始めるからには儲からない物件はNGです。

 

儲かる物件とは購入時に指値をして購入することでは無く、運用中にたくさんキャッシュフローを得ることでも無く、購入したその物件を運用し売却して出て行った費用を引いて初めてそこで儲かったかどうかが決まります。

 

単純な話、出口を見据えてって事ですね。

 

書籍やセミナー、大家会の情報を見たり、聞いたりすると

利回り12%以上の物件を購入

自己資金を使わずに購入

資産管理法人を設立して購入

消費税還付できる物件を購入

などなど、一見、良さそうに見える方法を紹介していますが当然購入する物件次第ですね。

 

上記に挙げたやり方も儲かるのであれば実行すべきでしょうが、結局そっちに頭がいってしまい、購入する物件の精査が不十分な状態で購入を決めてしまい「最終儲からないだろうなー」と思ってしまう物件を購入してしまった(させられた)状況を多々目にします。

 

単純に不動産業者(担当)の思うがままに誘導されてしまったのだと思います。

 

投資を始める方の多くは収益不動産のプロではありませんので、その提案が嘘なのか本当なのかは中々すぐにはわからないでしょう。
とは言え最低限の勉強はすべきですし...

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12377860705.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2018-05-16 19:40:34

先日弊社で行ったローンセミナーにはご参加いただいた方も非常に多く、昨今ニュースになっている「スルガ銀行の不正融資」による各金融機関への影響等、今後の融資の動向に関心を持たれている方が多いのが分かります。

 

スルガ銀行がメインで取り扱っていた所謂「アパートローン」に関しても、物件(収益性・資産性・構造・築年数等)+個人属性(勤め先・年収・金融資産etc…)で融資の可否を判断しておりますが、物件の収益性が低い、あるいは資産性が低く担保が取りずらい物件だとしても、【サラリーマン収入】【金融資産】からリカバリーできるか否かという、【個人属性】にウェイトを置き、融資の可否を判断しているケースが多いです。

収益物件に対する融資は、大きく分けますと「アパートローン(パッケージ型)」「プロパーローン(オーダーメイド型)」の2種類に分別できるかと思いますが、プロパーローンはあくまでも「事業性融資」のため、不動産賃貸業に限らず、その事業内容に対し金融機関側が様々な側面で判断し貸付を行う内容の融資を指しており、アパートローンは「収益物件」に特化した貸付を指し、融資基準も決まっているパッケージ型の融資となります。

 

また、事業性融資の場合「法定耐用年数内」で融資期間が設定されることが一般的ですが、アパートローンの場合、耐用年数を超えた物件も融資期間25年~30年前後取れる金融機関も多く、金利は多少上がりますが毎月の返済額が減る分キャッシュフローが出やすくなります。
(反面、元本返済が遅い分、購入物件との売却を考えた際に売却しずらくなる可能性もあるので注意が必要です)

 

ですので、個人属性が高い方であれば・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12375088194.html

 

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2018-05-07 16:03:39

数回にわたってかぼちゃの馬車が収益不動産業界に与えた(与えるであろう)影響について書いてきました。

 

本日はかぼちゃの馬車の首謀者が新たに動き始めているという噂について書かせて頂きます。

 

今回の噂というのが「かぼちゃの馬車首謀者が今度はホテル事業で同様の手口を行っている…」というもの。

 

噂といっても業界内で横のつながりのある業者ならおそらく誰もが知っており、ほぼ間違いなく事実と思っていただいて良いかと思います。

 

手口は「かぼちゃの馬車」同様、無理な賃料設定で高利回り物件に見せかけ、サブリースをするという方法。

前回と違いスルガ銀行ではなく某信金を利用し資金エビデンスや売買金額を偽装しオーバーローンを出すといったものです。

 

今回のホテル事業について、宿泊予約を見てみると既に想定宿泊料での予約が入らず、元々の設定宿泊料の50~60%程度で既に募集しており銀行に提出している稼働率を全く維持できていない為破綻も早そうですが、万一購入してしまうとかぼちゃの馬車の二の舞になる可能性が高く、今回のような社会問題に発展する前に破綻した場合、金融機関からの特別措置もなく一個人投資家の事業破たんで終焉を迎える可能性が高い為同様の案件の紹介が回ってきた際は注意が必要です。

 

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2018-04-26 17:52:15

本日は新築アパート投資の良さについてお話させて頂きます。

 

以前弊社ブログにて新築アパートについてお話をさせて頂いておりますが、別の観点からお話しさせて頂きたいと思います。

↓新築アパートメリット↓
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12356005855.html

↓新築アパートデメリット↓
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12360548543.html

 

新築アパートを投資的観点で見た場合、以下2点のメリットがございます。

 

①年間収支に関しては予測収支とのブレが少ない
②減価償却が緩やかなため、デッドクロスになりづらく、相場を見て売却がしやすい

 

①年間収支に関しては予測収支とのブレが少ない

新築アパートは、賃料設定・賃料下落を真面目に考慮すれば、修繕リスクがある中古アパートと比べると、予測収支のブレは少ないです。

 

不動産投資でいくら欲しいが明確で、その額が新築で達成できる人であれば、中古アパートを購入するより、目標達成の可能性は高くなります。

 

②減価償却が緩やかなため、デッドクロスになりづらく、相場を見て売却がしやすい

中古アパートの場合、減価償却で最初の4年間でキャッシュがかなりたまりますが、5年目以降は、税払いが多くなります。
そのため、弊社では短期譲渡から長期譲渡になったタイミングでの売却を提案することが多いです。

また、時代の移り変わりの早さから、何十年といったシミュレーションを作る意味が全くないので、10年前後での運用を提案しております。

 

新築アパートの場合でも・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12371041138.html

 

 

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2018-04-24 12:30:20

本日は不動産投資を行う一つの目安の「CCR」についてご説明します。

 

そもそも「投資」とは、「利益を得る目的で事業などに資金を出すこと」を指し、将来の利益の為に多額の金銭を投入するという行為です。

 

その為、自身の自己資金から投入した金額よりも多くの収入を生み、「純利益」を得た段階で投資自体は成功したと考えられ、少ない資金で多くの収益を得られれば投資効果が高いと言えるかと思います。

 

不動産投資の場合、売却時の利益以外で得られる利益としてキャッシュフローによるインカムゲインが挙げられます。

 

キャッシュフローを計算する際には、賃料収入から【空室損】【運営費】を引いて【営業純収益】を出し、そこから【元利金返済額(ローン返済額)】を引いて【キャッシュフロー】を計算するかと思います。

 

つまり、不動産賃貸業の場合、賃料収入がちゃんと入ってくれば、【元利金返済】を自己資金から支払う必要がございません。

 

その為・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12370464531.html

 

 

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2018-04-16 11:01:43

 

本日は、不動産投資において重要な、『キャッシュフロー』の算出方法についてお話を致します。

 

不動産投資において、キャッシュフローは重要な要素の1つです。

 

その他にも、物件価格、税金、金利と多々重要な要素はございますが、

キャッシュフローが獲得できなければ、運営自体が難しくなってしまいます。

 

本日はそんな『キャッシュフロー』の算出方法についてお話いたします。

 

キャッシュフローは以下のように算出を致します。

 

  GPI
▲Loss
――――――
EGI
▲OPEX
――――――
NOI
▲ADS
――――――
BTCF
▲TAX
――――――
ATCF

ずらずらと英語による略語の記載がございますが、1つずつ噛砕いてご説明をさせて頂きます。

 

『GPI』
不動産より入ってくる潜在総収入を表します。
内容的には満室時想定賃料収入と近いか意味合いとお考え頂いて結構です。

 

『EGI』
実行総収入と呼ばれているものですが、空室損、自動販売機収入、アンテナ収入等、その他の支出、収入をLossより-(+)した値でございます。

 

『OPEX』
これは運営費と呼ばれるものです。
主なものといたしましては、固都税、電気水道代、ネット費、消防点検費、管理費、清掃費等が挙げられます。

不動産業者によっては、このOPEXに固都税を入れていないこともございますので、注意が必要です。

 

『NOI』
これはEGI-OPEXにより求められる、営業純収益でございます。
これにより、その物件のスペックが分かります。

融資や税金についてはお客様のご属性によって変化いたしますが、NOIはお客様のご属性によって左右されるものではございません。

同じ物件価格、利回りでもこの数値は異なってくる可能性がございますので、注意が必要となります。

 

『ADS』
これは、年間元利金返済でございます。
ほとんどのお客様が物件の購入時に融資を利用するかと思いますが、年間に支払う元金+金利の総和を表しています。

 

『BTCF』
NOI-ADSにより求められ数値でございます。
お客様が良く口にするキャッシュフローというのはこの数値ことを言います。

ですが、これはあくまでも税引前ですので、お客様によって税引き後の数字が変わってきます。

 

このBTCFからTAX(税金)を差し引くことで求められるのが、税引き後のキャッシュフロー『ATCF』でございます。

 

キャッシュフローの算出方法をご覧頂いていかがでしたでしょうか?

 

このように、不動産投資においてキャッシュフローを求めるには、長い道筋がございます。

また、キャッシュフロー以外にも、不動産投資においては重要なものが多数ございます。

 

次回以降はその他の指標についてお話をさせて頂きます。


2018-04-11 11:56:47

国土交通省は2018年3月27日、1月1日時点での公示地価を発表しました。

中央区銀座の「山野楽器銀座本店」では、1㎡あたり5,550万円となり、前年の5,050万円に続き3年連続で過去最高額を更新しています。

 

 

全国平均では住宅地は横ばいから10年ぶりに上昇に転じ全国的に広くゆるやかな地価の回復傾向が明らかとなりました。公示地価は国による土地価格のガイドラインとなるため、不動産売買への影響はあると言えます。

 

上昇の内容としては雇用・所得環境の改善や、外国人観光客の増加などを背景とした、「実需」による地価上昇という見方が主流のようです。

 

収益不動産については融資の引き締めから物件価格の落ち着きが出てきそうな感じもありますが、公示地価上昇のニュースから売主が高値を希望し融資情勢とのギャップがある強気価格で売りに出すこともありそうです。

 

収益不動産の運用としては、私共がご提案する純資産増加の運用については本ブログでもご紹介している物件価格が下がらない、もしくは下がりにくい物件取得をご案内している為、土地価格の上昇はプラスになります。

 

建物については毎年の減価は避けられませんが、東京圏の土地については大幅な下落は考えにくく物件価格に対して土地割合が多い物件は堅めの投資になる場合が多いと言えます。

 

全国的にゆるやかな地価の上昇傾向がある中で神奈川県は二極化になっており・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12367469238.html

 

 

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2018-04-09 18:43:02

本日は内装のBefore After シリーズです。
「千葉県松戸市」案件をご紹介いたします。

【物件概要】
種別 :1棟アパート
構造 :木造
築年 :築32年(昭和61年築)
住所 :千葉県松戸市
延床 :53㎡

 

今回は前回のブログでもご紹介していました。

滞納が続き、ごみ屋敷と化したお部屋の原状回復工事になります。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12299574950.html

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12311082176.html

 

早速ですが「Before」「After」を同角度で撮影しましたのでご覧ください。

 

まずは玄関です。

 

 

 

今回のお部屋はメゾネットタイプの為、2階に上がる階段があります。

 

 

その他の写真も多数掲載しております。

続きはこちらからhttps://ameblo.jp/family-ag/entry-12366339709.html

 

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2018-04-02 16:44:55

本日はビフォーアフターシリーズです。

 

弊社のグループ会社にて購入した鎌ケ谷市内の築古APですが、前々所有者が相続で受け、地元の不動産会社に売却したものの、その不動産会社もノウハウが分からず「未リフォーム・半分空室」という状況で弊社グループ会社が買い受けた物件になります。

 

=======物件スペック=======

・千葉県鎌ケ谷市内

・東武野田線「鎌ケ谷」駅徒歩15分

  新京成線「鎌ケ谷大仏」駅徒歩11分

・2K×2戸、2DK×2戸

・2戸/4戸入居

・ハウスメーカー施工の軽鉄造

====================

 

~Before~

 

 

 

 

 

 

外壁・屋根の補修も向こう十数年行われておらず、鉄部の錆びも目立ち始め、一部腐食している箇所も出てきている状態です。

 

2階のバルコニーも鉄部が破損し危険な状況の為、外壁・屋根・鉄部塗装に加え、バルコニーの鉄骨組み換え、敷地内の簡易除草、共用部の照明も全て壊れていた為新設しました。

 

 

~After~

 

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12365144764.html

 

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2018-03-29 17:05:17

前回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12356931525.html )で
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」問題について触れました。

今回はそれをうけて所謂「プロパーローン」で不動産融資をしてきていた銀行はどう動いているのか?

担当者への直接ヒアリングや実際に起きる前、後であった対応の差などを書かせて頂きます。

今回の件で、他の金融機関が気にしているところは大きく分けて

1、「シェアハウス」「サブリース」への懸念

2、エビデンスの改竄、債務隠しに対しての懸念

3、処分価格の見直し

といった所のようです。

一般の投資家からすれば、1のシェハウスやサブリースについてはそもそも投資適格がない物件が多くあまり関係はないと思います。

2、についても本来であれば関係ないのですが、複数法人をつくり物件を購入し
保有している法人を隠して融資を行うという手口が横行している事から
「取得税が高いから法人で買いたい」といった理由で法人設立を考えている方まで疑惑の目を向けられてしまったり、
そもそも資産管理法人への融資はNGといった金融機関が増えてきています。

3、についても、今回不良債権化した「かぼちゃの馬車」の売却が出来ず、売却まで支払いを猶予した件を受けて
仮に債務者がデフォルトしてもすぐに市場で売れる金額までしか融資をしないといった消極的な融資姿勢になっている所が多いように感じました。
また貸倒リスクを金利に転嫁しており0.3%~0.5%程度金利が高くなっております。


これを受けて、収益不動産価格はどのように影響を受けていくのでしょうか?

考えられる動きとしては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12363657589.html

 

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