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不動産コラム

記事カテゴリー:すべての記事

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2019-07-09 18:32:22

令和元年6月3日、金融庁の金融審査会「市場ワーキング・グループ」がまとめた

「「高齢社会における資産形成・管理」報告書」によると、

 

“平均的な高齢夫婦の無職世帯では毎月の赤字額は約5万円”とし、

その先20~30年生きた場合は不足額が約1,300~2,000万円になる可能性がある”

 

との報告がされ、個人での資産形成の機運が高まっております。

 

そこで、今回は弊社がご提案しております「不動産による資産形成の効率性」について記載致します。

 

先述の報告書から、老後資金として2,000万円ほどの貯蓄の必要性が出てきました。

もちろん、全ての世帯で老後の生活資金が足りなくなるというわけではありませんが、

仮に25歳~65歳の40年間で2,000万円を貯金する必要があると考えた場合

2,000万円÷40年÷12か月=約41,600円 となり毎月41,600円を貯め続けなければなりません。

 

代表的な資産形成の手段として、株式投資や積立投資がございますが、
「毎月22,000円積み立て、3%の運用を40年間」の運用していくと40年後には約2,000万円貯めることができます。

 

このように、毎年3%の運用をしていくと投下資金が貯金の約半分になります。

資産形成において、貯金ではなく運用をしていく理由はこの効率性にあると存じます。

 

効率性の一つの指標をして「CCR(Cash On Cash Return:自己資本利回り)」がございます。

 

利益÷自己資本で表され、投下資金に対する投資の効率性を知ることができます。

 

「毎月22,000円積み立て、3%の運用を40年間」の例でCCRを表すと…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12487186292.html


2019-07-09 18:31:17

本日は【管理会社の選び方】について触れていきたいと思います。

 

皆さんは収益物件を購入した際、どのような管理会社を選択すべきだと考えていますか?

 

管理会社には2種類あります。

 

1.賃貸仲介業を専門としている管理会社
2.収益物件を管理している管理会社

 

一見、賃貸仲介業の専門会社であれば、賃貸関係のプロであるため、
建物の管理や入金管理といった、物件の管理を任せられると思いがちです。

 

しかし、皆様のような不動産オーナーの立場から見ますと、この考え方は妥当とは言えません。

 

賃貸仲介業者の収入は、部屋の借り手からの賃貸仲介料によって成り立っているため、基本的には入居付けをするために入居者の見方として動きます。

 

賃貸契約の締結を最優先に考えているため、空室が発生すれば、賃料を下げて入居付けをするといった、
オーナーの賃料収入を落とす提案をすることも少なくありません。

 

入居者にとってはメリットがあるため、入居付けは確かにやりやすくはなるものの…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12486279520.html


2019-07-09 18:30:34

本日は金融機関で打診を進めていく場合の必要書類について記載させていただきます。

 

金融機関に提出する主な資料については以下になります。

 

・身分証
・源泉徴収票 3期分
・確定申告書 3期分(確定申告をしている場合)
・法人の決算書 3期分(法人がある場合)
・金融資産のエビデンス(預貯金、株式、保険の返戻金等)
・保有物件の送金明細
・保有物件の評価証明
・保有物件の返済予定表

 

具体的な進め方としては、事前にお客様のご属性内容を伺い、融資の可否を判断した上で事前打診表をご記入いただく形になり、その際に上記資料を提出いただきます。

 

その際に、車のローンや家のリフォームローンなどのお借り入れがある場合は…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12485917345.html


2019-07-09 18:29:50

不動産売買において契約後に解除となるケースがあります。

解除となる例で代表的なものとして

 

・手付解除

・合意解除

・違約解除

・ローン特約の解除

 

などがあります。

本日はこのうち「ローン特約」による解除について少し記載します。

 

収益不動産を購入するにあたって銀行でローンを組む方は多いでしょう。

売買契約後に仮に融資が通らなかった場合、手付金での解除や違約での解除となった場合

買主側はかなりの不利益を受けてしまいます。

その為、ローンを利用しての不動産売買の場合、「ローン特約」を付けて売買契約をするのが一般的です。

その場合、売買契約後に融資承認が得られなかったときは、ローン特約適用で契約は白紙解除となります。

契約時に支払った手付金は返金され、契約はなかったものとして処理されます。

 

しかし、融資非承認でもローン特約が認められないケースがあります。

例えば

 

①売買代金を大幅に超える金額で申込みをした。

 

②保証人を付ける努力をしなかった。

 

③担保に供することが可能な物件があったのにそれを担保に供しなかった。

 

④共同買主が融資を申し込むにあたってもう一方の買主が連帯保証人になることを拒んだ

 

⑤売買契約締結の前に、融資申込予定先に事前相談をしていた事案で、買主が事前相談の際に融資申込予定先から示された融資の見通し(条件)に沿った内容で実際の融資申し込みを行わなかった。

 

など、上記は過去にローン特約が認められなかった事案となりますが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12485456320.html


2019-07-03 16:20:31

本日は【時間軸をしっかりと意識する】事についてお話をさせて頂きます。

 

年金が足りないと金融庁が発表した事で話題になって久しいですが、

年金について簡単に言うと

積み立て開始から貰えるのが30年以上先
50年以上前の人口急増期にできた「人口が増え続ける」前提のもとの仕組みといった特徴がございます。

 

不動産投資の代表的営業トークとして、「年金代わり」と言ったトークがございますが、

国が言う30年後の話でさえ、まったく信じられないのにもかかわらず、
民間企業の言う30年後の話など信じられますでしょうか。

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12484244145.html


2019-07-03 16:19:51

国土交通省「不動産業ビジョン2030」をご覧になられた方も多いかと思いますが、

本日はそこから「ストック型社会」についてです。

 

まずは、同発表によりますと、現在の不動産業を取り巻く市場環境の特色として、

既存ストックの老朽化が挙げられております。

 

曰く、築40年超のマンションが2017年からの20年間で約279万戸増加すると見込まれており、

すでに、東京23区のオフィス平均築年は2019年1月時点で30.9年に達しているそうです。

 

このような市場環境の特色より、重要な政策課題として「ストック型社会」の実現が挙げられています。

 

そして、そのためにも「適切な管理・修繕・改修が施された不動産が市場において適正に評価される環境を整備することが極めて重要」と明示されています。

 

ご存知の通り、弊社は築古物件をご紹介することが多く、まさに適切な管理・修繕・改修が施された不動産であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12483518908.html


2019-07-03 16:18:46

弊社は収益物件を専門に取り扱いをしており、
購入希望のお客様も多く会員のお客様が5,000名を超えている状況です。

 

その為、物件購入については一定のニーズを確保しているかと思いますが売却についてはまだまだ認知度が低いと感じております。

 

会員のお客様については物件紹介のご連絡が多い為、売却についてはやっていないと思われてしますのも仕方ないかと思いますが売却のお手伝いも行っております。

 

お取り上げさせていただく内容として多いケースは以前購入して収益物件を売却するというケースです。

つまり投資家の方が売却をして利益確定する場合になります。

 

 

 投資家の方の売却目線の為、少しでも高く売りたいというお考えは皆様お持ちだと思いますが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12482843431.html


2019-07-03 16:17:34

弊社の岡田が投稿しているように、ファミリーグループではアパート・1棟マンションの「再生事業」も行っております。

 

参考URL

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12479596336.html

 

 

 

 

再生事業とは状態の悪い物件を再び収益が生まれるように手を掛けることですが、

弊社では特に「空室が多い」「建物状態が悪い」という物件を購入し手をかけております。

 

状態が悪い分「安く購入」することがポイントとなりますが、その手の物件に取り組めるのも…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12482114572.html


2019-07-02 18:29:32

東京都江戸川区は、11年ぶりに改訂した水害のハザードマップを5月20日に公開しました。

同マップには洪水や高潮による被害を
・「最大で10メートル以上の深い浸水」 
・「1~2週間以上浸水が続く」と明言。

 

表紙の地図には「ここにいてはダメです」と記し、住民に浸水の恐れがない域外への避難を促しました。

 

 

上記のハザードマップを監修した東京大学大学院情報学環の片田敏孝特任教授によると
「江戸川区は、荒川や江戸川など大河川の最下流域に位置し、東京湾に面しています。

陸域は低く区の7割は満潮時の水面より低い『海抜ゼロメートル地帯』となる。
こうした環境は江戸川区を含む江東5区でも同じで、洪水や高潮による水害でほとんどの地域が水没します。
江東5区の人口の9割以上、250万人が浸水被害にあうのです。浸水は長いところでは2週間以上続きます。
電気が使えない状況で数十万人が孤立する可能性がある。ですから、水害が発生する数日前から段階的に自主避難を促し、区域に残る人口をできる限り減らす。

それが重要なのです」

と、上記のような見解を示しております。

 

今回の江戸川区の例に関して一例ではございますが、
収益物件をご購入される際、場合によってはハザードマップ内に示された地域に該当する事もあるでしょう。

もちろんこちらのハザードマップ等に関しては、
一般の投資家の方でも地方自治体のHP内をお調べ頂くとわかるようになっておりますので

ご興味ございます方は一度ご覧頂いてみてはいかがでしょうか。


2019-07-01 16:38:13

本日は弊社グループ会社が行っております、再生事業についてお話させて頂きます。

 

弊社からご紹介させて頂くいくつかの物件は、弊社グループ会社が割の良い物件を仕入れてきて、その売却依頼を受け一般のお客様にご紹介させて頂く。
このような流れがございます。

 

相続での案件や入居状況の悪い案件、中には運営が手間になったから手離れ良く業者に売却したい。
そのようなことがあったりします。

 

グループ会社が仕入れ業務を行う上で、できるだけ安く仕入れを行う必要があり、そのような物件については空室が多い案件が多くございます。

 

そのため、空室の部屋を原状回復し、入居付けを行って一般のお客様にご紹介させて頂く。
このような流れとなってまいります。

 

しかしながら、仕入れ業務を行ってから日が経っていないと、
どうしても空室が多いままでのご紹介になりがちでございます。

オーナー様の中では、空室は入居が決まるのかという一抹の不安もあるかと思います。

そのため、入居率が良い物件を好まれる傾向がございます。

しかしながら、弊社グループ会社の修繕につきましては、グレードが高く、しっかりとした修繕が実施されております。

 

 

 

 

中古の物件でここまでのグレードで修繕するケースは、あまり多くはないのではいでしょうか。

 

物件の築年数は30年を越えているような物件でございます。
※これは、弊社の基本グレードとしてご提供しております。

そのため、入居が付きやすいという点もございますが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12479596336.html


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