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2018-01-16 14:53:43

今回は収益物件の設備としてよくある「受水槽」についてお話します。

 

そもそも「受水槽」とは、RCマンションなど階数が高い物件において、上階へ給水する為に一定量の水道水を貯蓄する設備のことを言います。

 

 

水道水を水道管から蛇口まで直結して使用するのではなく、水道管から一旦上記写真のようなタンクに水を引き入れてから各戸へ給水する為、受水槽設備のある物件「水質管理」を行わなければなりません。

 

その為、定期的な点検や、古くなると交換等も行わなければいけないので、受水槽設備のある物件は多少ランニングコストがかかってきます。

 

 

受水槽の管理方法は以下の通りになります。

 

①受水槽の清掃

水道法施行規則第55条により受水槽は1年以内ごとに必ず1回清掃することが義務付けられてます。

清掃を行う場合は専門的な知識・技能を有する者にお願いしましょう。

 

②水質確認

給水栓(蛇口)から出る水の色・匂い・濁り・味を確認し、異常がある場合は必要な検査を行いましょう。

水質の良好な状態を保つためにも、毎日の点検と1日2回程水が入れ替えが望ましいです。

 

③水槽の点検

水槽の点検により有害物質や汚水等から汚染されるのを防ぎましょう。

月1回は点検しましょう。

 

④給水停止・利用者への通知

水質等に異常があった場合は、利用者に害することが無いよう、直ちに給水を停止し、利用者に知らせましょう。

 

⑤書類の整備

次のような書類を整備し、保管しましょう。

1:設備の廃止系統を明らかにした図面

2:受水槽の周囲の設備の構造物の配置を明らかにした図面

3:水槽の清掃の記録、水質検査の記録等の帳簿類

4:簡易専用水道の検査結果

 

やはり気になる点としては費用の部分ではないでしょうか。

基本的に受水槽によってかかってくる運営コストは清掃と清掃の際に行う水質検査かと思われます。

物件・受水槽の規模にもよりますが、大体4万円~7万円程費用がかかるようです。

マンションを経営される方、これから経営を考えている方には受水槽がある物件の可能性がある為、注意しておきましょう。

 

また、このような運営コストがかかってくるため・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12344533562.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-01-15 15:19:32

 

本日はプロパンガスのメリット/デメリットについてお話をします。

既に1棟マンション・アパートをお持ちの方であれば、複数のプロパンガス会社よりガス切り替えの営業が来ているのではないでしょうか。

ガスの切り替えを行って頂ければ、「エアコンを設置します」「給湯器が故障した場合にはお取替えします」
中には、「謝礼金をお支払いします」等の話もございます。

プロパンガスには上記のようなメリットがございます。

自己資金を利用することなく設備投資ができ、手元にお金まで入ってくるため多くのオーナー様は良しとします。

しかし、そのような甘い言葉には注意が必要です。

ガス会社より設備投資・謝礼金の支払いが行われた結果、しわ寄せが来るのは入居者となります。

オーナー様にとっては、大きな恩恵を受けることができるかと思いますが、ガス会社は投資した設備に対して、資金の回収をしなければなりません。

新しく設備投資を行ったのであれば、その設備費用。
もし、以前のガス会社が投資した設備の償却期間が残っているのであれば、その償却費用。
また、ガスボンベの交換に要する人件費もかかってくるため、必然的に入居者のガス代金は上がってしまいます。

これが、プロパンガスのガス料金が高い仕組みでありデメリットです・・・

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12343698222.html

 

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2018-01-10 18:47:52

 

2017年度12月22日に閣議決定されました、税制改正についてお話ししたいと思います。
 

2020年度から、給与所得控除の一律10万円引き下げ、

基礎控除の10万円の引き上げ、
控除額上限を年収1000万円超の方220万円から、

年収850万円超の方195万円に引き下げとなりました。

 

さらに、年収2400万円超の方は段階的に基礎控除が減額され、2500万円超で基礎控除はゼロとなります。

 

これにより、年収850万円以上の方は実質増税となります。
ただし、年齢が22歳以下のお子様がいる家庭では増税免除となります。

 

およそ2年後にこの税制改正が適用されることになります。

税制改正詳細についてはこちら↓↓
http://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2018/20171222taikou.pdf

 

以前の税制改正で、
2016年度は、年収1200万円超の給与所得控除230万円だったのが
2017年度には、年収1000万円超の控除額220万円と年収上限が引き下げられたばかりです。

高所得者の税負担は増える方向にあります。

 

不動産投資では、得られるキャッシュフローと出口戦略のみならず利益を最大化するには税金をコントロールすることも大切です。

 

弊社では、随時個別相談をしておりますが、物件のご紹介とともに、お客様の現状の税負担を考慮した上でより良い資産形成の方法をご提案しております。

 

現在の税負担がどのくらいあるのか、今後資産形成する為にはどのような方法があるのかなどご興味がある方はぜひ個別相談会にご参加下さい。

 

最後までお読み頂き有難うございました。

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12343171900.html

 

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2017-12-28 17:20:01

2017年も年末を迎え、1年の仕事が終えて年末年始の休暇を取られている方も多いのではないでしょうか。

 

我々不動産業も26日あたりから大手が休暇に入り始めており、不動産の登記を行う法務局が本日12/28が最終日に為、法務局の営と合わせて営業最終日としている不動産会社が多いようです。

 

弊社も年内は12/28が最終営業日としております。

 

不動産業界は休みが少なく夜も遅いイメージをお持ちの方もいらっしゃるかもしれませんが、GW・お盆・年末年始を長めにとる不動産会社も少なくありません。特に大手不動産会社や地域の根付いた不動産会社は長期の休みが長い印象があります。

 

不動産賃貸業として考えた場合、入居者からのトラブルを含む問い合わせは、土日祝日、GW・お盆・年末年始等の休みに関わらず問合せは入ります。

 

自主管理を行っているオーナー様は休みの日に入居者からの問い合わせが入れば対応しなければいけない為、本業をお仕事をお待ちの方の場合は管理業務を賃貸管理会社に委託するケースがほとんどです。

 

トラブルや問い合わせに対して、管理会社が対応が悪かったり、管理会社の営業時間外や休みで対応できない場合には、トラブルにクレーム、最悪は退去につながる可能性がある為、委託する管理会社は重要です。

 

弊社では24時間365日、入居者様専用の緊急ダイヤルを設けております。こちらのサービスにつきましては入居者様やオーナー様から料金をいただいていないのが特徴です。24時間のサービスを提案している大手管理会社様もありますが、賃貸借契約書や送金明細を確認すると、〇〇サービスという名目で入居者やオーナー様から料金をいただいている賃貸管理会社も少なくありません。

  

 

 

不動産賃貸業として運営費を少しでも安くしようと考えているオーナー様は非常に多くいらっしゃると思います。

 

仮にオーナー負担が無く、入居者が負担している場合で入居者負担が無い物件と比べれば、負担は少ない方が長期的もメリットが高いと言えます。

 

また弊社では管理手数料が3%+税、入居率95.6%(2017.11.30現在)という状況です。

管理している物件については築年数が新しい物件よりは対応年数の過ぎたアパートが多い中で、上記入居率は高いと言えるのではないでしょうか。

 

管理会社の変更手続きや管理内容の説明も行っておりますで、賃貸管理の内容や入居付けにご興味にある方は電話いやメール、ホームページよりお問い合わせの程よろしくお願いいたいします。

 

また、詳細は以下よりご覧ください。

株式会社ファミリーエージェント 管理サービスについて


2017-12-25 19:37:41

【 金融機関の動向 】

今年の金融機関は様々な動きがありました。 

・政府系金融機関の不正融資。「ほぼ全店が関与」
・新築アパートへの融資引き締め。
・特定金融機関の融資期間短縮、金利引き上げ、融資額減額。

融資条件の緩和があった金融機関はあったものの全体としては、融資条件が厳しくなってきています。

A金融機関
過去 → 融資額フル、期間20年、金利1%前後
現行 → 融資額フル、期間10年、金利1.5%前後

B金融機関
過去 → 融資額フル、期間30年、金利1%後半
現行 → 融資額9割、期間30年、金利2%台

など

とは言え、従来の基準に戻してきた金融機関や条件を緩和してきた金融機関もありますのでまだまだ取り組みやす状態が続くと思います。

 

 

【 シェアハウス、サブリース問題 】

数年前から特定の金融機関のみ融資をしていた「シェアハウス」にも
大きなニュースがありました。

↓↓↓

「30年家賃保証が2年で停止」
投資用シェアハウスで長期の家賃保証をうたい建築を受注した事業者が問題化している。
サクトインベストメントパートナーズ(東京都中央区:以下、サクト)でシェアハウスを建築し、サブリース契約を結んだオーナーらによる『SAKT IP 被害者支援室(以下、サクト被害者の会)』が4月に立ち上げられ、12月5日にメンバーが130人を超えた。

年収が800万円以上あるサラリーマンや勤務医などに対し「利回り10%」「30年間同じサブリース家賃を保証する」などの売り文句で、相場の倍以上の建築費で受注する実態が本紙の取材で明らかになった。

サクトで建築したシェアハウスは同社がサブリースし30年間家賃が下がらないと契約時に説明していた。

だが、今年2月から家賃の振り込みが止まった。サクトの本社に電話をかけてもつながらず、サブリース家賃の支払いが再開される兆しは見えない。
被害者の会のメンバーは、訴訟なども視野に入れて被害状況の調査を進めている。

※全国賃貸住宅新聞2017年12月11日抜粋

 

 

新築アパート融資条件緩和を背景に、より利回りの高い「シェアハウス」も加熱しておりましたが想像通り?の事態が起こりました。

個人的にはオリンピックくらいまではなんだかんだで耐えられると思っておりましたが早かったですね。

2.3年ほど前から当社にも「シェアハウス」を検討していると相談に来たお客様もいらっしゃいましたが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12339119236.html

 

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2017-12-15 18:47:01

先日、某サブリース業者と「建物賃貸借契約(マスターリース契約)」を結んでいる物件の売却依頼がありました。

2棟一括でのご相談で、何れもサブリース業者との一括契約になっているという状況です。

 

↓物件スペックは以下の通りです↓

===========================

エリア:神奈川県郊外、最寄り駅まで徒歩10分

間取り:1R(各部屋15㎡程)×計30戸(26戸入居中)

設備仕様:3点式UB、室外洗濯機、ロフト付き

築年数:約30年

満室想定賃料:約1,100万円

保証賃料:約850万円(▲22%)

===========================

 

という、よく見かける典型的なバブル期物件に、新築時からのサブリース付きという物件です。

上記の物件スペック自体は、弊社でも売買・管理の取り扱いが多く何ら問題はないのですが、

今回の問題は【サブリース業者】に一括で賃貸しているという点です。

 

解約に伴い‥

リスク①「空室ロス」

現況30戸中26戸入居→現入居者に近隣の自社管理物件への引っ越しを斡旋し解約までに全空の可能性有り

 

リスク②「修繕」

家具家電、ブロードバンド設備の買取費用

退去後の原状回復費用

 

リスク③「解約までの期間」

マスターリース契約の解除申告2ヵ月前

2か月後に解除合意書を締結しし、解除合意日から6ヵ月前後を目安に解除

 

3の解除までの期間については、解約の申し出から解約できるまでに・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12336383543.html

 

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2017-12-11 12:33:46

 

本日はRC物件の出口について考えてみたいと思います。

築年数の浅い物件であればともかく、築25年~築35年頃のいわゆるバブル期物件は出口の見極めが難しく、

何年後にいくらで売れるのか?という収支計算が難しくなります。

 

大きく分けて売却出口で見る場合、
・資産性で売る
・収益性で売る
という2つでしかありえません。

 

例えば、

・売買金額15000万
・鉄筋コンクリート造
・築30年
・建物200坪(661.15㎡)
・土地150坪
・利回り8%(年収1200万)
・土地実勢価格50万/坪

 

この物件を10年後に売りたい場合、

 

・資産性で売る場合、
土地値  7500万
(50万×150坪)
建物金額 約1970万
(661.15㎡×20万×7/47年)

 

となり、

売買金額 9470万が資産評価での価格となります。

 

本物件の場合、かなり低く出てしまいますね。

 

では、収益性で売価を決めるとどうなるのか?

 

ですが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12334800513.html

 

 

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2017-12-01 18:26:48

中古の物件には、入居がなかなか決まらず空室が目立つ物件があります。

オーナーさんがまったく手をかけておらず、設備も建築当時のままで見た目に汚い物件は多くあります。

弊社では、そのような中古物件を買い取り修繕をかけ、入居付けまで行う再生物件を多く取り扱っております。

 

その中の一つであります、千葉市中央区の1棟RCマンションの内装のBefore、Afterの紹介です。

 【物件概要】

種別 :1棟マンション
構造 :RC造
築年 :築28年(平成1年築)
住所 :千葉市中央区末広2-3-8
利回り:8.09%
エレベーター:無し 低コストで運用可能

 

Before

 

 

 

全体的に設備が古いです。

 

After

 

 

その他、After写真も多数掲載しています。

続きは、こちらからご覧ください!https://apart-toushi.com/contents/code/column/id/138

 

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2017-11-25 18:38:13

賃貸マンションのメンテナンス費用として必要になるのが屋上防水です。

費用の問題や具体的に雨漏りが発生していないからという理由でそのまま何もしていないというオーナー様も少なくないかと思います。

 

その一方で購入の際には今後のメンテナンス費用が心配になる為に今での修繕履歴や屋上や外壁の劣化具合を気にする傾向が強いと感じます。

 

特にマンションタイプの建物は三角屋根とは異なり、陸屋根タイプの使用になる為、水分が停留しやすく雨漏りがしやすいタイプの屋根ともいえます。

 

また雨漏りが発生した場合は柱や梁のサビによる強度の低下や、内部の鉄筋が錆びて体積が膨張し、周りのコンクリートを押し出す「爆裂」現象を引き起こしてしまう可能性がある為に定期的なメンテナンスが必要になります。

 

屋上防水の方法としてはウレタンやシート、アスファルト防水が多く使用されております。

耐久性については10年~15年程度です。

 

25年間の防水保証がついたポリフィンという特殊樹脂から作られている素材があるようなのでご紹介いたします。

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12330736198.html

 

 

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2017-11-21 10:05:39

 

本日は内装のBefore After シリーズです。

「埼玉県川口市」案件をご紹介いたします。

【物件概要】
種別 :1棟マンション
構造 :RC造
築年 :築28年(平成1年築)
住所 :埼玉県川口市
間取 :3DK

 

今回は3DKの間取りを2LDKに変更した事案になります。

 

早速ですが「Before」がこちらです。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

汚すぎてわかりにくいですが3DKの間取りのお部屋です。

壁の黄ばみからかなりのヘビースモーカーが長年使用していた感じが伝わります。

 

「After」がこちらです。

 

 

 

 

その他写真も掲載しております!

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12330005755.html

 

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