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不動産コラム

記事カテゴリー:すべての記事

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2018-09-20 19:21:01

不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。

シェアハウスも売却するとなった際に購入時と同程度の価格で売却できるのであれば、ここまで大きな問題にならなかったと思います。

 

 

 

建物の積算価格は、経年劣化の関係で上記画像のように積算価格が減価していくものでございますが、土地に関しては当たり前ですが減るものではございません。

 

 

本日は【土地評価の重要性】についてお話させて頂きます。
 

 

上記画像は健美家の利回りと物件価格の推移ですが、2012年から物件が割高になっているのがわかると思います。

2018年はシェアハウス問題、スルガ銀行の融資の問題、TATERUの問題等、様々な問題が表面化されており、物件種別(地方鉄骨造・新築アパート等)によっては以前の相場に戻るのではないでしょうか。

 

このように、【利回り】に関しては、経済情勢によって変動の幅がある程度ございます。

また、下記画像からわかるように、【都心の区分マンション】は日経平均と連動しており、アベノミクス前の株価を考えると、安定的な資産といえるのだろうかと私は考えております。

 

 

 

これに対して、【土地評価】に関しては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12404125260.html

 

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2018-09-14 11:03:01

前回、前々回と不動産投資のおける「デッドクロス」に関して
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

 

前々回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

 

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、

私は4つの方法があることを述べ、

前々回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書き、

前回の記事では、

「②青色申告特別控除、専従者給与払い」

といった解決策に関して記載致しました。

今回も続きと行きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
③私設の資産管理法人に売却・譲渡する

といったことが挙げられます。 

 

簡単に言うと、個人で資産管理会社(法人)を設立し、

その法人に物件を売却、法人で物件を所有することです。

 

そうすることで、個人で保有していると、

本業の給与所得と所得が合算される為、デッドクロスをお越し、

不動産所得で大きく黒字が出てしまうと大きく課税所得が増え、

所得税・住民税の税率を上げ、税金負担が大きくなってしまいます。

 

その点を、法人所得となる為、

・経費計上がしやすくなり、所得を出しにくくなること

・ご年収が1,200万円以上の方などは、法人の方が所得税の実効税率が、

 低くなり、かかってくる税金分を抑えることができる

 

といった2つのメリットがございます。

デッドクロスを抑えるというよりも、

デッドクロスによる金負担を抑える運用と考えた方が宜しいですかね。

 

ただ、施設法人への売却はデメリットもございます。

それは、売却する際に、

・適正価格での売却

・譲渡税

・不動産取得税

の負担がございます。

 

もし物件を減価償却期間が終了したからと言って・・・

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12402703449.html

 

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2018-09-03 16:49:36

世界中のKENJAに焦点を当てる無料の動画配信サイト「KENJA GLOBAL “ PRESIDENTS OF 500 ”」に弊社取締役社長、長渕淳が取り上げられました。

ぜひご覧ください。

「お客様の利益のために」

不動産投資事業を生業としているファミリーエージェント。 

投資業としてのノウハウは何処にも負けない蓄積がある。 そんな賢者の軌跡。それは大きな失敗からの学びだ。 そしてそこから得たものは今後も揺らぐことはない。

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳 

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳


2018-08-28 15:56:12

 

本日は土地先行決済で引渡しを終えた神奈川県大和市の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は小田急江ノ島線「南林間」徒歩8分、田園都市線・小田急江ノ島線「中央林間」徒歩15分に位置しており、引き渡し前に約1ヶ月半で全12室が満室となりました。

 

《物件内容》
1K(20.47㎡~22.20㎡)×12室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

今回のオーナー様は男性の方ですが、物件の立地や内装の色や仕様の打ち合わせについては奥様が全面的にご協力をしてくださり、全体的に女性らしい印象に仕上がったアパートと言えます。

 

ブルーと白の外観とアクセントクロスを薄いグリーンとグレーのシックな色使いなどセンスの良いアパートだと感じる仕上がりとなっております。

 

入居については眺めの良い3階よりも2階から先行して入居が決まり、入居者としては社会人の女性の方が多いという内容となりました。

 

オートロックや防犯カメラは付いておりませんが、1階~3階にシャッターを設置したことと、ベランダがあり居室が6帖以上ある1Kタイプと使い勝手がよい間取りが入居の決め手となったと賃貸管理の者から聞いております。

 

オーナー様は新築アパートの取組みが初めてではありませんでしたが、今回は建物の打ち合わせから賃貸募集までいろいろな方からのアドバイスや意見をたくさんいただき非常に良い仕上がりとなったおかげで、入居までも約1ヶ月半という短い期間で満室にすることが出来たとのお声をいただきました。

 

その他、写真も複数ございます。

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12399231636.html

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2018-08-23 18:52:19

先日、プロジェクト、エンド融資で大変お世話になっている
オリックス銀行様からこれまでの取引を評価され「感謝状」をいただきました。

 

 

私、個人的にオリックス銀行様とのお付き合いは今年で13年目となりますが
常に迅速・正確な審査とお取引の柔軟性は顧客への提案に非常に助かっております。

融資の基準が明確化されていることでお客様への提案もしやすく
1棟アパートへの融資には欠かせない金融機関となっています。

 

ただ一部の金融機関の不正融資の問題に伴い収益不動産のエンド向け融資が一部厳しくなっています。

昨年後半から都銀・地銀の新築アパートへの融資も絞り始め、中古アパートの審査も少しずつ厳しくなって(元に戻って)いる状況です。

 

当社は築古アパートをメインで取り扱っておりますが、お客様のご属性も高いことから然程影響はなく取引数も毎月伸びてきていますが
新築アパート供給をメインで行っていた業者や築古RCマンションを仕入れてしまった業者などは現在悲鳴を上げています。

土地を仕入れ、新築アパートを建築、完成までにお客様に売却する予定が融資が通らず一旦保有せざるを得なくなる、

また、築古の1棟RCマンションを仕入契約し決済日までにお客様にご紹介し直接移転で売却する予定が融資が通らず一旦保有と、在庫を抱える事になってしまった業者は非常に多いようです。

もちろん入居者からの家賃収入が入ってくるため、支払いはできるものの1年のプロジェクト融資を組んでいるケースが多く、期日があります。

期日付近まで売却ができない場合、最悪、損切を選択するか、リファイナンスするかとなり会社にとっては打撃となります。

 

物件の買取りをメインで行っている会社にとっては、想定と違い物件を売却できずに保有になってしまうと利用した金融機関をロックしてしまい別物件の買取りができなくなるケースも多いようです。

こうなると、日々の営業活動に大きな影響が出てくるため、体力の無い会社には痛手になります。

 

もちろん、悲鳴を上げるのは不動産業者だけではありません。

条件の悪い物件(新築アパートや地方RCを購入した方に多いようです)を購入してしまった投資家からも今後、悲鳴を上がると予想されています。
いっときの低金利フルローン騒ぎで評価の出ない、賃料の高い新築アパートを購入してしまい今後起こりうる、賃料下落、キャップレートの上昇により先程の不動産業者と同じ売却できない、追加の融資が組めない状況に陥ると予想され・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12396391625.html

 

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2018-08-02 14:47:45

本日は、弊社で築古物件を購入し「修繕・賃貸付け」を行ってから

投資家様に引き渡した「ファミリーリユース(再生)」物件のご紹介です。

 

弊社で購入後「外壁・屋根・鉄部の塗装、空室の原状回復、敷地内の整備」等、

購入する投資家の方の修繕リスクを極力抑えた商品となっております。

 

↓過去のファミリーリユースはこちらから↓

https://family-ag.co.jp/property/#saisei

 

======物件スペック======

最寄:JR本八幡駅徒歩12分

構造:木造2階建て

築年:昭和61年(築32年)

入居:1戸/8戸

状態:7部屋未修繕、大規模修繕の履歴無し

==================

 

-Before-

 

 

 

 

 

 

 

 

建物は過去に大きな修繕をした履歴もなく、外壁はチョーキングが目立ち、

屋根はヘタレて鉄部も錆が目立つような状態です。

 

敷地内は雑草と伸びきっており、樹木にいたっては2階部分まで成長しており、

且つ隣地に越境しているような状況です。

 

 

以前の所有者がご年配で、後見人を設定している状況の方だった為、

敷地内の整備はもちろん、室内も退去したままの状態の為、

新規の募集も行えず「1戸/8戸」入居という状況でした。

 

 

 

 

今回は「外装・内装」ともに状態が良く無かったため、

弊社にて保有後にリノベーションを行いました。

 

-After-

 

 

 

 

その他、写真はこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12394536091.html

 

 

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2018-07-13 16:53:20

本日は【人口減少と不動産投資】について、お話しさせて頂きます。

本日の日本経済新聞のインターネット記事において40道府県で人口減 仕事を求め地方から都市へという記事が書かれておりました。

 

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000

 

記事の中では、人口動態について、以下のように記載されております。

 

今回の人口推計では、地方から都市部への人の流れが強まった。

 

人口が増えた7都県は出生率が高い沖縄のほかは、東京や埼玉など首都圏の1都3県と地域の中心都市を抱える愛知、福岡だ。

とりわけ首都圏への人口の集中が際立っている。

 

東京の人口の増加率は0.68%で、前年から0.15ポイント上昇した。

 

埼玉と神奈川の増加率もそれぞれ0.09ポイント、0.06ポイント上がった。

 

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。

都市部に人やモノが集まる一方で、「人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もある。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389989841.html

 

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2018-07-10 18:50:44

前回、不動産投資のおける「デッドクロス」について、
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

前回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書きましたので、今回はその続きを書きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
②青色申告特別控除、専従者給与払いといったことが挙げられます。

 

簡単に言いますと、確定申告の際に、青色申告を行うことによって、本来、減価償却期間終了後の不動産所得が大きく黒字になるところを、控除や専従者給与払いなどを経費計上したり、所得を抑える方法を取り、不動産所得を抑えるといった方法です。

 

不動産賃貸業は、5棟10室規模のいわゆる「事業的規模」を超えれば、「事業」とみなされ、青色申告をすることが出来ます。

その為、2棟目ぐらいの規模感で事業的規模となり、青色申告の取り組み検討しやすいかと思います。

 

私は、税理士の先生のように税務関係を専門的に扱っているわけではないので、個別具体的な、詳細な税務のことは述べられませんが、ざっくりと、青色申告の効果について書いていこうと思います。

 

 

【青色申告ができる要件】
・不動産事業が事業的規模である事
・複式簿記をつけること
・申告時に貸借対照表と損益計算書をつけること
等、いろいろな要件があります。

※今回は不動産事業を行うことを前提に記載しております。

多少、白色申告に比べて、手間等がかかってきてしまうところがありますが、
今は、確定申告書作成のソフトが出来たりと、
個人の方でも、青色申告がしやすくなったのではないでしょうか。

 

 

【青色申告特別控除の効果】
青色申告をすることにより、「青色申告特別控除」を受けられることが出来ます。

上記に挙げたようないくつかの「要件」を満たすことにより、「約65万円」の控除を受けることができます。

 

その為、これだけでも、前回の記事の条件の場合、不動産所得を「135万円」にまで落とすことが出来ます。

 

≪会計上の収支≫

満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費     :    約▲90万円
ローン金利分     :   約▲165万円
減価償却費       :         0円
【青色控除】     :    約▲65万円
―――――――――――――――――
不動産所得      :       約135万円

 

青色申告の要件を満たさないと、この65万円は受けられませんが、物件の価格帯が低い場合などは、65万円の控除を有効に使えそうです。

 

【青色事業専従者給与払いの効果】
続いては、青色申告を行う際の、「青色事業(ここでは不動産事業を想定して記載致します)」で得た利益のうち、この事業に従事する者に対し、「給与払い」という形で、給与払いを行い、経費計上する方法です。

 

白色申告の場合、「事業専従者控除」という形の控除となり、上限の金額が決まっているのに対し、この「青色事業専従者給与」については、適正な範囲内であれば、金額を事業者が決められるメリットがあります。

 

 

■青色事業専従者給与払いを受けられるケース
奥さん(あるいは旦那さん)や子供など、その個人事業主の稼ぎで生活しているひと(15歳以上)がいて、その個人事業主の仕事を6ヶ月以上手伝っている場合、事業専従者となるわけです。

 

なので、たとえ生計一の配偶者や子供がいたとしても、個人事業主の仕事を専従的に手伝っていない場合はだめです。

 

また、他に職業がある場合などに関しては、事業専従者になれませんので、この給与払いも適用できません。

その為、奥様が「専業主婦」の方については、青色事業専従者給与払いが使用しやすいでしょう。

 

 

■青色事業専従者給与払いの金額
青色申告の場合、青色事業専従者「給与」といい、実際に支払った金額が経費となります。

適用を受けるためには・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

 

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2018-07-04 12:53:12

本日は、銀行借入における「アパートローンにおける金利」についてお話を致します。

 

ほとんどのお客様が銀行より借入を行い、レバレッジを効かせ物件の取得を行うかと思います。

 

この際に多くのお客様より、「金利が高い」等のお話を頂きますが、それもそのはずです。
これは利用している融資の内容が全く異なっているためでございます。

 

不動産投資につきましては、通常の家を購入する際に利用する「住宅ローン」での適用はなく、

「アパートローン」「事業性融資」というような内容の融資となる為です。

 

その中でも「アパートローン」につきましては、金利が3%や場合によっては4%近いということもございます。

 

ここで生まれてくるのは、「金利が高いと総支払額が多くなる」という点です。

 

確かに金利が高い分、総支払額は多くなります。

そのため、金利が高い融資については全て悪いとお考えかもしれませんが、これについてはメリットも多くございます。

 

①融資期間を長く取ることが可能

アパートローンよりも金利の低い事業性融資を利用しようとすると、金利は2%台、あるいは1%台という可能性もございます。
(アパートローンについては3%や4%近い場合もございます)

 

しかし、この事業性融資におきましては、融資期間は耐用年数内のケースがほとんどでございます。

そのため、現在市場に多く出回っている、築20年~35年の物件に対しては融資をセットすることが難しくなってしまいます。
(仮にセットできたとしても融資期間が取れずキャッシュフローが安定しない)

 

一方、アパートローンについてはその点柔軟であり、仮に築20年の物件だとしても融資期間を30年近くとることも可能です。

 

すると、金利は高いものの融資期間を長く取ることができるため、キャッシュフローを安定して取得することが可能となります。

 

②税効果効果を発揮する

銀行に支払っている金利については、経費計上が可能となっております。
そのため・・・続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12388346895.html

 

 

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2018-06-29 14:51:00

本日は土地先行決済で引渡しを終えた松戸駅の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は松戸駅徒歩10分圏内にあり、引き渡し前に約1ヶ月で9室が満室になり決済にいたりました。

 

《物件内容》
1K(20.53㎡~22.13㎡)×9室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

土地が約36坪と広くはありませんでしたが、プランでは営業と賃貸の担当が間取りの打ち合わせを行い全室にシャッターとベランダを付けるプランにてご提案をさせていただきました。

 

シャッターについては、1階の防犯対策はもちろんのこと2階、3階にもプライバシーが守れるとの理由からシャッターを付けました。結果は入居者の半数以上が女性という入居内容になっております。ちなみにですがオートロックや防犯カメラ等はアパートには設置しておりません。

 

ベランダについてはベランダ無しと有りでの賃貸付けに差が出る為に居室が小さくなってもベランダを付ける間取りにして欲しいと賃貸管理の担当から強い要望があり、ベランダを付ける間取りになりました。

 

木造アパートでよく見かけるベランダがないタイプは居室部分は広めにできますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12387059280.html

 

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