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不動産コラム

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2018-11-20 17:18:46

本日は【空室率とお部屋探し】についてお話させて頂きます。

 

日本の人口は少子高齢化の影響で、かつてない人口減少フェーズを迎えるとデータで出ております。

 

また、空き家問題も社会問題となっており、テレビでも度々話題となっております。

 

そのようなこともあって、弊社へ来て下さるお客様とお話をすると、「駅距離があって築が古い3点ユニットだと賃貸が決まらない」といった意見をよく頂きます。

 

しかし、実務ベースでいうと、現状空室が多いアパートだとしても、そこに一定の賃貸需要が見込めるエリアであれば、しっかり修繕をして適切に募集をすれば、入居に関しては一定の稼働率まで持っていける事が多いです。

 

弊社管理物件の中には、駅徒歩15分程度、3点ユニットの築30年程度のワンルームも多数ございますが、稼働状況としては95%前後で推移しております。

 

また、日本賃貸住宅管理協会のデータによると、こちらの協会に加入している管理会社の物件稼働率の平均は95%程度となっております。

 

 

実際、お部屋探しの際に、何が重要になってくるのかという事に関して、不動産ジャパンに掲載されておりました引越しの経験から次の部屋を決める際重視するポイントについて、400人からのアンケート結果によると、ダントツで家賃がトップとなっております。
 
 
 

また、リクルート住まいカンパニーによる賃貸契約者動向調査によると…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12417085375.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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2018-11-12 18:48:34

3回前ぐらいから引き続き、不動産投資においてデッドクロスを抑えていくためにはについて、

記事を書かせていただいております。

 

1回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme
 
2回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html
 
3回目の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12402703449.html

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、
私は4つの方法があることを述べ、
本日は最後の項目の
「④     減価償却期間を長くとり、デッドクロスする時期を延長する」について書いていきたいと思います。

不動産投資を行うメリットの1つに、
《節税効果》が挙げられます。

 

これは、不動産において減価償却資産となる建物価格の減価償却費に関しては、物件をローンを使って購入した場合、実際に支払いをせずに、経費計上可能な項目となります。

 

つまり、手元資金としてはキャッシュフローを得つつも、物件によっては減価償却費を大きく計上し、不動産所得で赤字を作ることができるわけです。

 

さらに、不動産所得に関しては、法人・個人所得と損益通算される為、減価償却費によってできた赤字分が、給与所得と合算され、赤字の分だけ課税所得を抑える取り組みが検討可能です。

 

その為、収益物件の運用目的として、《節税対策》の目的で行ってる方は多いのではないでしょうか?

 

その際、適した物件は築22年以上の木造物件など、「減価償却期間を短くとることができる物件」です。

 

※減価償却期間の計算式
法定耐用年数−築年数+(築年数×20%)=減価償却期間
築25年の木造物件の場合
22-25=0
22×20%=4.4年⇒4年間

 

減価償却期間が4年間で取れるような物件を運用した場合、4年間は大きな税メリットが受けられます。

 

しかし、問題は、減価償却期間が短い為、5年目以降は減価償却費を計上することができず、返って、大きく不動産所得が黒字化し、税負担が重くなってしまいます。

 

所得税・住民税の合計税率がそこまで大きくない方にとっては5年目以降の運用は考えものです。

 

そこで、減価償却期間をあえて長くとるといった方法が考えられます。
※法律上は上記の計算式に基づいた減価償却期間をとることが定められてます。

 

この方法は法律上では、できると明記は確かされてませんでしたが、減価償却期間を短く取ってしまうと、過剰な経費計上となり、所得を圧縮してしまいますので、税務署側から注意を受けるかと思いますが、減価償却期間を長くとることには、経費計上を少なくする為、注意を受けにくいと考えられます。

 

また、減価償却期間については、確定申告の際に、期間を定めて申告する為、長くとることは検討できるかと思います。

 

申告の方法については、今回は割愛させていただきますが、方法としては、以下のような形となります。

 

例えば、5,000万円の物件(土地:2,500万円、建物:2,500万円、利回り9%)
で、金利3.3% 期間30年 フルローンの場合、

 

通常の4年間の償却の場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費    :   約▲90万円
ローン金利分      :  約▲82万円
減価償却費      :   ▲625万円
―――――――――――――――
不動産所得     :  約▲347万円

 

上記の通りとなり、4年間では大きく赤字所得を作れそうですが、5年目からは、減価償却費がなくなる為、不動産所得が大きくでちゃいそうです。

 

税率が高くない方は税メリットもそれに応じて高くなく、5年目からは税負担も重くなってしまいます。

 

そこで、減価償却期間を10年間に伸ばした場合、
≪会計上の収支≫
満室想定賃料収入:       450万円
空室損・運営費    :   約▲90万円
ローン金利分      :  約▲110万円
減価償却費            :   ▲250万円
――――――――――――――――
不動産所得               :  0円

 

と、減価償却期間を10年間に伸ばしたことによって、赤字所得は作れませんが、10年間は不動産所得を出さずに運用が検討できる為、税前キャッシュフローに税金をかけずに得る運用が見込めます。

 

長期にデッドクロスを抑えたい方、抑えた方が良い方に関してはこのような運用方法もございますので、ぜひご参考になればと思います。

 

土地値に近い中古築古木造物件など…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12416260218.html

 

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2018-10-22 18:35:54

本日は【キャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識する】についてです。

 

不動産投資を始められる方の多くは金融機関からの借入をして始められる方がほとんどでございます。

 

融資条件については、金利1%台~3%台、元利均等返済がほとんどのため、当然金利は低いに越したことはないです。

 

例)----------------------------------------------------------

①価格5,000万円 利回り7.5%

金利2%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約375万円
年間返済:▲約221万円
-----------------------------
年間収入: 約154万円

 

5年後残債: 約4,386万円

 

 

②価格5,000万円 利回り8%

金利3.6%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約400万円
年間返済:▲約272万円
-----------------------------
年間収入: 約128万円

 

5年後残債: 約4,492万円

----------------------------------------------------------

 

 

①の方が、利回りが低いのに、CFが出て、残債の減りも早いため、純資産が増えているように見えます。

(差額=236万円)内訳:130万円(5年累計CF)+106万円(残債)

 

しかし、②の資産価値が下がらず、①の資産価値が差額分以上下がる場合、②の方が純資産が増える投資となります。

 

加えて、資産価値の下落が純資産の増加より多いと、保有し続ける必要があり、保有リスクも伴います。
(借り入れを起こしてレバレッジを効かした投資となる以上、損切りの額も大きくなり、中々損切りは難しいです)

 

保有し続けるしかないので保有し続けるのといつ売却しても利益確定できる状態で保有し続けるのとでは投資のリスクが異なってきます。

 

キャッシュフロー+元本返済は、純資産増加において、重要な要素ですが、それ以上にキャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識してみてはいかがでしょうか。


2018-10-18 16:16:47

本日は「新築物件の積算評価」についてでございます。

新築物件については、基本的には積算評価が高くなりにくいという性質がございます。

 

《それはなぜなのか?》

 

《積算評価とはそもそも何なのか?

 

今回はこの2項目について、内容をかみ砕いてお話をさせて頂きます。

 

まず初めに、そもそも積算評価とは何なのかという疑問点ですが、これは銀行が物件を評価する際の1つの指標でございます。

 

銀行が物件を評価する際には、収益性もしくは資産性のどちらかを軸にして(もしくは両方を)評価をいたしますが、その資産性を評価する際の基準とも言い変えることができるかと思います。

 

実際の求め方はというと、以下のような式に当てはめることで求めることができます。

 

土地(相続税路線価×土地面積)+建物(再調達原価×建物延床面積×残存年数/耐用年数)

 

この上記式により算出されたものが、『積算評価』と言われます。

 

それでは、今回の大きなトピックである、なぜ新築物件は積算評価が低いのか?

 

これについては、大きく分けて二つの理由がございます。

 

【土地】土地取引価格≠土地積算評価額

 

端的に申し上げますと、市場の土地取引価格≠土地積算評価額という点が挙げられます。

 

市場の土地取引価格については、積算評価で決まるわけではなく・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12412226829.html

 

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2018-10-16 11:34:32

「スルガ問題」「TATERU問題」が連日のように報道されている中
次々と営業方針を変える不動産業者や1棟マンションの販売を辞める会社が増えてきています。

 

融資書類や物件資料を改ざんしてきた不動産業者が現在では、「中古(築浅・築古)区分マンション」にシフトしてきているようなので同様の手口の勧誘には気を付けた方が良いでしょう。

 

そんな中、本日も「売上高200億円」の実績のあった社員数80名規模の不動産会社が「破産」したとの情報が入りました。

 

スルガ問題が公になる・ならないの時期に自決した(してしまった)業者が売却ができずに苦しんでいるようです。

 

当然、同様に辛うじて売却出来た業者がいるということは、その物件を購入してしまったお客様がいるということなので苦しむ方が移り替わっているだけですね。
(このブログ記事を書いている途中にも、また別のある程度名の知れた業者が「破産」した情報が入りました・・・)

 

破産した業者の直前の行動を見てみると・・・

 

▼A業者
「埼玉県 築30年 鉄骨造 グロス3億弱 積算1億 利回り8.2%」といった
どう考えても良い物件とは言えない収益物件を自社で保有していたり

 

▼B業者
「千葉県(太平洋側) 築90年 木造 1,000万円台 利回り16%」といった
ここまでくると購入できる物件が無さすぎて利回りだけ見るとただ”高い ”物件を保有していました。

 

 

そのような不動産会社に勤めている従業員も・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12410730668.html

 

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2018-10-11 18:44:16

昨日は、弊社の長渕が出版した「中古一棟収益物件 攻略完全バイブル」

出版記念セミナーがあり、多くの方にご参加いただきました。

 

本書では、収益不動産の運用による【純資産の増加】をテーマに、

下記の「資産増加の方程式」を読み解いていく内容となっております。

 

 

これから不動産投資を行おうと考えている方も、すでに物件を購入し運用されている方も、

上記の4つのセクションを理解されている方は意外と少ないように感じます。

 

これは不動産業者も同様で、特に「CF」は気にするものの、物件の資産価値の増減や

税金面という投資の成果に大きく影響を与える部分に関しては触れていない提案が多いのではないでしょうか。

 

資産増減の部分だけでも、

 

「将来的に賃料が下がらないかどうか」→収益性の低下による資産減価

「相場利回りが上昇しないかどうか」→期待利回り上昇=資産減価

「土地価格に近いどうか」→建物価値の割合が高い=経年による資産減価

「融資条件の再現性がたかいかどうか」→融資条件悪化による資産減価

 

等、物件の性質により資産増減も大きく異なります。

 

今回は中古1棟物件をテーマにしておりますが、新築物件に関しても

その性質を把握している事で良い投資となることは多くございますので、お気軽にご相談ください。


2018-09-20 19:21:01

不動産投資において、CF以上に資産価格の下落がしづらい物件を購入することが重要となってきます。

シェアハウスも売却するとなった際に購入時と同程度の価格で売却できるのであれば、ここまで大きな問題にならなかったと思います。

 

 

 

建物の積算価格は、経年劣化の関係で上記画像のように積算価格が減価していくものでございますが、土地に関しては当たり前ですが減るものではございません。

 

 

本日は【土地評価の重要性】についてお話させて頂きます。
 

 

上記画像は健美家の利回りと物件価格の推移ですが、2012年から物件が割高になっているのがわかると思います。

2018年はシェアハウス問題、スルガ銀行の融資の問題、TATERUの問題等、様々な問題が表面化されており、物件種別(地方鉄骨造・新築アパート等)によっては以前の相場に戻るのではないでしょうか。

 

このように、【利回り】に関しては、経済情勢によって変動の幅がある程度ございます。

また、下記画像からわかるように、【都心の区分マンション】は日経平均と連動しており、アベノミクス前の株価を考えると、安定的な資産といえるのだろうかと私は考えております。

 

 

 

これに対して、【土地評価】に関しては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12404125260.html

 

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2018-09-14 11:03:01

前回、前々回と不動産投資のおける「デッドクロス」に関して
デッドクロスを防ぐ方法について、ブログを書かせて頂きました。

 

前々回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12380343673.html?frm=theme

 

前回の記事⇒https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389508520.html

 

不動産投資における「デッドクロス」の問題の回避方法として、

私は4つの方法があることを述べ、

前々回の記事では、
「①減価償却費を多く計上可能な築古物件のもう一棟の購入」
という1つの解決策について書き、

前回の記事では、

「②青色申告特別控除、専従者給与払い」

といった解決策に関して記載致しました。

今回も続きと行きます。

 

不動産投資のデッドクロスのリスクの回避方法として、他には、
③私設の資産管理法人に売却・譲渡する

といったことが挙げられます。 

 

簡単に言うと、個人で資産管理会社(法人)を設立し、

その法人に物件を売却、法人で物件を所有することです。

 

そうすることで、個人で保有していると、

本業の給与所得と所得が合算される為、デッドクロスをお越し、

不動産所得で大きく黒字が出てしまうと大きく課税所得が増え、

所得税・住民税の税率を上げ、税金負担が大きくなってしまいます。

 

その点を、法人所得となる為、

・経費計上がしやすくなり、所得を出しにくくなること

・ご年収が1,200万円以上の方などは、法人の方が所得税の実効税率が、

 低くなり、かかってくる税金分を抑えることができる

 

といった2つのメリットがございます。

デッドクロスを抑えるというよりも、

デッドクロスによる金負担を抑える運用と考えた方が宜しいですかね。

 

ただ、施設法人への売却はデメリットもございます。

それは、売却する際に、

・適正価格での売却

・譲渡税

・不動産取得税

の負担がございます。

 

もし物件を減価償却期間が終了したからと言って・・・

 

続きはこちらからご覧ください。

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12402703449.html

 

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2018-09-03 16:49:36

世界中のKENJAに焦点を当てる無料の動画配信サイト「KENJA GLOBAL “ PRESIDENTS OF 500 ”」に弊社取締役社長、長渕淳が取り上げられました。

ぜひご覧ください。

「お客様の利益のために」

不動産投資事業を生業としているファミリーエージェント。 

投資業としてのノウハウは何処にも負けない蓄積がある。 そんな賢者の軌跡。それは大きな失敗からの学びだ。 そしてそこから得たものは今後も揺らぐことはない。

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳 

KENJA GLOBAL(賢者グローバル) 株式会社ファミリーエージェント 長渕淳


2018-08-28 15:56:12

 

本日は土地先行決済で引渡しを終えた神奈川県大和市の新築アパートの仕様と入居の経緯をご紹介いたします。

 

物件は小田急江ノ島線「南林間」徒歩8分、田園都市線・小田急江ノ島線「中央林間」徒歩15分に位置しており、引き渡し前に約1ヶ月半で全12室が満室となりました。

 

《物件内容》
1K(20.47㎡~22.20㎡)×12室・バストイレ別 
木造3階建て

 

 

 

 

 

 

今回のオーナー様は男性の方ですが、物件の立地や内装の色や仕様の打ち合わせについては奥様が全面的にご協力をしてくださり、全体的に女性らしい印象に仕上がったアパートと言えます。

 

ブルーと白の外観とアクセントクロスを薄いグリーンとグレーのシックな色使いなどセンスの良いアパートだと感じる仕上がりとなっております。

 

入居については眺めの良い3階よりも2階から先行して入居が決まり、入居者としては社会人の女性の方が多いという内容となりました。

 

オートロックや防犯カメラは付いておりませんが、1階~3階にシャッターを設置したことと、ベランダがあり居室が6帖以上ある1Kタイプと使い勝手がよい間取りが入居の決め手となったと賃貸管理の者から聞いております。

 

オーナー様は新築アパートの取組みが初めてではありませんでしたが、今回は建物の打ち合わせから賃貸募集までいろいろな方からのアドバイスや意見をたくさんいただき非常に良い仕上がりとなったおかげで、入居までも約1ヶ月半という短い期間で満室にすることが出来たとのお声をいただきました。

 

その他、写真も複数ございます。

続きは、こちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12399231636.html

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