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不動産コラム

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2017-09-20 09:23:36

前回お届けしました「ごみ部屋」の件です。
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12299574950.html

 

前回、ごみの撤去費用の見積もりを取っておりました。

3DKの約50㎡のこの物件で出た費用は【 60万円 】

 

ごみの撤去だけでこの負担は大きいですね。

オーナー様が一旦建て替えるものの最終連帯保証人に請求する形をとる予定です。

 

懸念していた、水回り関係ですが、錆が出るまでではないものの水栓、キッチン、浴槽などは総取り換えになりそうです。

 

 

室内の写真がこちらです。

↓↓↓

想像通り、部屋中カビだらけで壁・床・建具などこちらも総取り換えが必要になりそうです。

 

前入居者は10年以上居住していることから、原状回復費用全額の請求はできませんが・・・

 

続きはこちらからご覧ください!

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12311082176.html

 

 

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2017-09-15 17:43:09

本日はBefore/Afterシリーズになります。

 

今回の物件は前所有者が地主の方で、相続も見据えた資産整理で売却をご検討されていた為、弊社が現況でご購入させていただきました。

 

 

■物件スペック

・千葉県松戸市内

・平成3年築、木造アパート2階建て

・1DK×4世帯

・オーナー自主管理(一部の部屋を管理会社にて集金代行)

・過去の修繕履歴無し

 

 

↓↓購入当時の状況がこちら↓↓

 

-Before-

 

 

 

 

一見すると、外壁は塗装せずにしばらく運用できそうでしたが、軽くなぞると…

 

 

 

チョーキングが目立ち始めている状況です。

 

また、鉄部の劣化も顕著になっている為、今回も「外壁・屋根・鉄部」の塗装を一式行いました。

 

 

 

 

-After-

 


その他、After写真の続きはこちらから!

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12310771475.html

 

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2017-09-14 18:31:05

 

前回、一法人一銀行スキームと巷で呼ばれている犯罪行為について下記の記事を書かせて頂きました。
https://ameblo.jp/family-ag/entry-12303327527.html

 

一法人一銀行スキーム以外にも悪徳業者特有のやり口があります。

通称「フルローン・オーバーローンスキーム」と呼ばれるものです。

 

一部の金融機関では、売買金額と同額まで融資額が伸びる商品を持っていたり、お客様の属性によってオーバーローンに対応するという事もありますが、そういったものではなく犯罪行為をして、銀行から融資を引き出そうとするやり口を呼びます。

 

では、具体的にどういった事をするのか?の前に金融機関の融資審査方法について書かせて頂きます。

 

金融機関の融資審査では一般的に『LTV』『LTP』という基準を設けています。

 

 

『LTV』とは、loen to valueの略で直訳通り「価値」に対して「ローン」をどこまで出すか?という指標です。

 

「価値」についてはそれぞれ独自の銀行評価目線をもっていますが、LTV80~100%程度の銀行が多いかと思います。
(銀行によっては属性によってLTV200%未満まで可という銀行もあります。)

 

 

『LTP』とは、loen to priceの略でこちらも直訳通り「価格」に対して「ローン」をどこまで出すか?という指標です。

 

『LTP』80%~90%までという銀行が圧倒的に多く、LTP100%を超える銀行はありません。(富裕層向け融資を除く。)

 

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12310318570.html

 

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2017-09-05 16:18:06

 

不動産投資はキャッシュフローだけではないことについて書かせて頂きます。

不動産投資を始めようと思った理由に、早期退職、年金代わりを上げる方が多くいらっしゃいます。

では具体的にどのくらいのキャッシュフロー(CF)が目標かと数字を伺うと人ぞれぞれ目標値は違うもののできれば自分の年収くらいとご自身の年収をベースに考える方が多いように思われます。

年収が1000万円の人であれば年間CF1000万円など。

焦らず時間をかけ取り組んでいけば可能ではありますが、できれば早期に!と考えるのは少し危険です。

不動産投資は、期待するほどリターンは大きくない投資だからです。

殆どの方がローンを利用して物件を購入すると思いますが、ローン利用の場合、物件から運営費、ローン返済を引くと税前の手残りは、およそ1%からで高利回りの物件でも2%ほどです。

例えば、2%の手残りが得られると仮定した場合年間1000万円のCFを得ようとすると5億円分の物件を購入しなければなりません。借り入れで購入となると5億の借金です。

この場合であれば自身の年収の50倍の借入を起こすということです。

 

あまり現実的ではないですよね。

 

不動産投資はCFだけではありません。

毎月得られるCFの積み重ねと・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12307683607.html

 

 

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2017-08-29 17:38:34

 

収益不動産で賃貸物件の入居者が入ったままので売却することをオーナーチェンジと言います。

 

オーナーチェンジ物件の場合、引き渡しを受けた日から家賃収入を得ることができ、他の事業と比べて、不動産賃貸業の場合は事業を始めてすぐに収益の収入目途が立つ為、取り組みやすいと事業と言えます。

 

 

収入以外にも原契約日からの入居期間や修繕履歴等の情報を得ることができ、今後の賃貸運営をしていく上で目安になる為、事前に確認できる場合は賃貸借契約書や入居者属性を確認することである程度のリスク回避ができます。

 

ただし、売主や管理会社、売主側の仲介会社によっては、事前に内容を確認できないことも少なくなく、ある程度は仕方がない部分もあります。

 

内容としては、

・賃貸借契約書が無い
・更新契約書を取り交わししていない
・連帯保証人の捺印、印鑑証明書が無い
・契約前に管理会社に売却することを知らせたくない
・管理会社が契約前に情報開示をおこなわない
・サブリースの為、売主が内容を把握していない 
 

など、物件により様々なケースがあります。

 

収益不動産の購入については・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12305583889.html

 

 

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2017-08-28 18:39:12

 

当社ではメインで中古アパートを取り扱っておりますが
少し大きめのRCマンションの取り扱いもございます。

中古アパートとRCマンションの違いの一つが設備のランニングコストの差です。

中古アパートには無くてRCマンションにはあるものの中で
本日はエレベーターに関して記載します。

当然エレベーターの無いマンションもありますが、エレベーターがあった場合保守管理費等で毎月ランニングコストがかかります。

よく、エレベーターの保守費が高いという話は聞きますが
具体的にはどの程度の費用が掛かるのでしょうか?

エレベーターの保守管理には

「フルメンテナンス契約」

「POG契約」という二つの契約がございます。
ざっくり説明すると


フルメンテナンス契約(FM契約)
フルメンテナンス契約とは、経年劣化した機械部品・電気部品の取替修理、消耗品の交換およびエレベーターを定期的に点検・清掃・給油・ 調整を行う契約です。
ただし、昇降かご、敷居、扉、巻上機、電動機、駆動機などの取替・修理などは、契約書で有償とされているものがあります。

POG契約(パーツ・オイル・グリス・メンテナンス契約)
POG契約とは、一部の消耗品(ランプ・ウエス等)の交換や自動給油器オイル・グリスの補給およびエレベーターを定期的に点検・清掃・ 給油・調整を行う契約です。





当然、POG契約よりもフルメンテナンス契約の方が毎月のランニングコストは高額になります。
マンションの階数により異なりますが、先日当社で取り扱ったマンションの場合

【 川口Aマンション 】
速度 :60m/min
停止 :1F~5F(5Stops)
制御 :交流インバーター制御
号機 :1号機 ロープ式
用途 :乗用エレベーター
積載 :450kg
フルメンテナンス :月額5万円
POG      :月額2万円


でした。

POGの場合は階数の違いはあるにせよ、然程金額のブレはありませんが、フルメンテナンスの場合、金額は大きく変わります。
上記のような5階建てのマンションのエレベーターでも月額8万円・9万円を超える契約の場合もあれば月額3万円ほどで行える場合もございます。

フルメンテナンス契約の場合、なぜそこまで金額の乖離があるのか・・・

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12304828433.html

 

 

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2017-08-25 17:41:59

収益物件の購入を検討されるお客様の中で、「駅徒歩〇〇分以内」の物件のみ検討しますという方がたまにいらっしゃいます。

 

「駅近」であることが賃貸付けに有利に働く為、「駅徒歩〇〇分以内」という条件に絞っている方が多い印象です。

 

同条件の物件であった場合には、当然「駅近」が有利となりますが、ただ、そこには必ず「賃料差」が生まれる為、「間取り」の違いや「設備」の差と同様に、「駅距離」も賃料を決める際の要素の一つでしかないという認識が必要です。

※エリアによっては駅近よりロードサイドである方が賃料が取れる場合もございます

 

つまり、駅近は賃貸付けという側面だけで考えると「賃料が高く設定できる」という要素があるだけで、「駅から近い」=「賃貸が決まる」というわけではないとも考えられます。

 

対して、同条件の物件があった場合に「駅距離」がどれだけ

「賃料差」に影響を与えるかを分析した結果もあります。

 

 

23区内のマンションが対象ですが、「築15年・駅徒歩3分以内」の賃料を100%とした場合ですと…

 

 

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12304402635.html

 

 

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2017-08-21 18:39:32

数年前からよく耳にすることの多くなった「一法人一銀行スキーム(一法人一物件スキーム)」と呼ばれてる手法ですが、
ご存知でしょうか?

実際にやられているお客様も一定数いるようで、当然やっている方は方法等は理解されていると思いますが、
結論から言うと「テクニック」等という物ではなく「偽計業務妨害罪」という「犯罪行為」です。

まずご存じない方の為に手口を解説すると、法人税率の関係で法人をいくつかに分けるといったものではなく、下記のような手順を踏み銀行を騙すために法人を分ける手口を言います。

・銀行法人を複数作る

・法人毎に利用する銀行を変えて購入する。

・別々の法人は別の人格の為、代表者が一緒でも銀行の借り入れが見えない

・借り入れのない状態に見せる事で債務超過を隠し継続的に物件購入を繰り返す

といった方法が大まかな流れです。


一般的な感覚を持っていれば上記の内容を見ただけで犯罪行為かどうかは別としてもモラル的にやってはいけない行為とわかりそうなものですが、提案してくる不動産屋の巧妙な口車に乗せられ、目先の利益に目が眩み手を出している方も多いのが実情です。


実際にやっている方に話を聞くと大抵

「銀行に聞かれなかったから言わなかっただけ」

「言わなかっただけなのだから犯罪ではないし、リスクがない」

「仮に犯罪だとしてもバレっこない」


といった回答が返ってきます。



確かに犯罪としての立証は難しいですが、先にも記載した通り「偽計業務妨害罪」という犯罪行為です。

偽計業務妨害罪とは

虚偽の風説を流布し,または偽計を用いて人の業務を妨害する罪 (刑法 233) 。
流布とは,犯人自身が公然と文書,口頭で伝達するほか,口伝えに噂として流す行為も含む。
偽計とは人を欺罔,誘惑し,あるいは人の錯誤,不知を利用する違法な手段をいう。


とあります。



「一法人一銀行スキーム」でいえば、銀行の錯誤・不知を利用し・・・

続きはこちらからご覧ください。http://ameblo.jp/family-ag/entry-12303327527.html

 

 

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2017-08-18 17:51:53

 

ネット通販の普及に伴い、人気設備ランキングの上位に上がりつつある宅配ロッカーですが、コストやスペースの関係で設置が難しい物件もあります。

特に新築であれば、土地の面積の関係上宅配ロッカーを設置するよりも一戸あたりの面積を広く取ったり、室内の設備を充実させることが優先となり、宅配ロッカーのスペースが確保できない、コストがまわらないというのが現状です。

 

この宅配ロッカーの需要をカバーするために今後利用が増えていくだろうと思われるサービスをご紹介します。

 

◆ヤマト運輸とフランスで宅配便ロッカーを展開しているネオポストが共同で設立したパックシティジャパンのサービス~「PUDU(プドー)ステーション」~◆

 

利用するにあたって、利用者はまず宅配事業者の会員サービスに登録し、配達(再配達)時の荷物の受取り場所に、宅配便ロッカーを指定する。
その後、登録事業者からメールで送られて来た4桁、2種類のパスワードをステーションのタッチパネルに入力、画面上でサインすることで荷物を受け取るというしくみ。

 

通販会社を利用する場合消費者が宅配事業者を選ぶことが出来ない為ヤマト運輸には限定しておらず、現時点ではヤマト運輸のほか、佐川急便、順豊エクスプレスの荷物が受け取れるそうです。

 

2017年7月末現在で設置されているロッカーは616台で受け取りやすさを考え、交通利便性の高い場所が多く、JR東日本、東京メトロや小田急、京急などといった鉄道の駅構内に多く配置されています。

 

各種費用などは・・・http://ameblo.jp/family-ag/entry-12302364986.html

 

続きはこちらからご覧ください。

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2017-08-09 16:26:51

ファミリーエージェントの永瀬です。

前回の続きになります。
http://ameblo.jp/family-ag/entry-12295864285.html

一人暮らしの高齢の方が増える中、孤独死がマスメディアでも
取り上げられるなど社会問題化しています。

賃貸物件を所有しているオーナーでは、賃借人の死亡リスクに対して
保険に加入しリスクヘッジをしている方もいらっしゃいます。

こちらのBlogでも別な担当者からアイアル少額短期保険の

「無縁社会のお守り」はご紹介させていただいていると思います。

保険金額が1戸当たり月300円と手軽で現状回復費用に

最大100万円、事故後の家賃値引きに対して最大200万円まで

最長12ヶ月まで補償する内容です。

保有しているアパートやマンションで高齢者の賃借人が多い
オーナーにとっては、保険料の手軽さもありメリットが高いと言えます。

但し、加入条件が所有するすべての戸室が対象になる為、
1室や1棟のみという加入ができないのでデメリットです。

保有する物件のエリアや間取り、築年数等によって・・・

 

続きはこちらからご覧ください。http://ameblo.jp/family-ag/entry-12299890599.html

 

 

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