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  • 2019-03-22 雨漏りについて収益不動産運用中のリスクの一つに「雨漏り」があります。 収益不動産を購入し運用中、管理会社経由で「…
  • 2019-03-20 判断基準を間違えない 本日は「判断基準を間違えない」についてお話させて頂きます。   不動産投資に関…
  • 2019-03-20 ライフラインについて  不動産投資を行われる際に、 重要なことでありつつその他の情報の多さから どうして…
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不動産コラム

記事カテゴリー:すべての記事

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2019-03-22 18:42:56

本日は健美家や日本経済新聞でも取り上げられた
「不動産価格の下落」について記載させていただきます。

健美家の発表によればアパート、1棟マンションの販売価格は
1年前と比較すると約4%~6%下落したとの事です。
更に、販売価格は当面下がり続けるとも発表しております。

その理由として日本経済新聞で「在庫圧縮の動き」が取り上げられておりました。
融資を受けられなかった方のローンキャンセルの数が増え、それに伴い在庫の数が増加し、在庫を減らす為に値引きをして販売するとの内容でした。

この様な状況は投資家の方にとっては物件を安く…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12447875392.html

 

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2019-03-22 18:41:38

収益不動産運用中のリスクの一つに「雨漏り」があります。

収益不動産を購入し運用中、管理会社経由で「雨漏り発生」の報告を受ける可能性はあるでしょう。

 

経年により、外装の一部が破損・劣化しそこから雨水が侵入し室内に回り雨漏り発生となりますが程度の大小はあるものの、アパートの場合、原因確認~補修までは時間もかからず、補修費用も然程大きくならないことがほとんどです。

 

弊社で管理しているアパートのこれまでの雨漏り修繕履歴を見ても5万円~10数万円で補修できています。

 

雨漏りの原因が「天災地変」の場合は加入している火災保険の適用を受けられるケースもありますが経年劣化による雨漏りは保険の対象にはなりません。

 

建物修繕業者の「雨漏りが多い部位ランキング」によれば屋根本体の劣化以外にも、様々な場所から雨漏りが発生することがわかります。

 

 

戸建やアパートの場合、雨漏り発生箇所は実際に雨漏りしている室内の天井を開口し雨染みをたどることで原因箇所を早期に特定できます。

補修に関しても原因が板金の錆による穴あきや外壁やサッシ廻りのシーリング劣化等であれば…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12447157863.html

 

 

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2019-03-20 17:02:31

本日は「判断基準を間違えない」についてお話させて頂きます。

 

不動産投資に関しては、購入→運用→売却と、投資の損益を確定させるまで、ある程度時間がかかる投資なのに、購入時で多くのことが決まってしまうため、賃貸需要や、運用中の賃料下落リスク、資産価値下落リスクについて、しっかりと判断する必要がございます。
(判断に時間をかけすぎると優良物件取得可能性は低くなりますが)

 

そのため、お客様の中で、

キャッシュフロー毎月○○万円
利回り〇%以上
金利〇%以下
返済比率〇%以下
駅徒歩〇分以内
売買価格が積算価格の〇%以上

といった条件を予め決めている方もいると思います。

 

当然、上記のような条件を持っていることは、何も考えずに買うより当然良いとは思います。

 

しかし、上記のような判断基準よりも重要な判断基準として、
【その物件を買ったら利益が見込めるのかどうか】
という事を判断基準として見て頂いた方が、失敗しづらいです。

 

その為の要素として、利回りや金利、キャッシュフローや駅徒歩といった要素が出てくるので、あくまで、利益が出るのかという事に着目して物件を購入することをお勧めします。

 

最後までお読みいただきありがとうございました。

 


2019-03-20 17:02:12

 

不動産投資を行われる際に、

重要なことでありつつその他の情報の多さから

どうしても簡単な確認になってしまうライフラインについてお話します。

 

まず、ライフラインには水道、下水道、ガス、電気といったところがございます。

 

▼上水道

弊社が取り扱っている1都3県のエリアですと、

おおよその物件が公営水道となっておりますが、

稀に、井戸水といったケースもございます。

 

井戸水の場合ランニングコストの問題や、

水質や水量が一定でない点などからくる賃貸付けへの影響など

注意する必要がございます。

 

▼下水道

公共下水、浄化槽といったケースがございます。

後者については、電気代やメンテナンス費用が必要になりますので

得てして前者よりもランニングコストは高くなってしまいます。

 

また、浄化槽があるケースについては、

そのメンテナンス履歴についても確認しておいたほうがいいかと存じます。

 

▼ガス

プロパンと都市ガスといったケースがございます。

 

プロパンは都市ガスよりも入居者の懐にやさしくないと聞きますが、

業者によっては基本料金を変えることなく、運営している会社もございますし、

TVモニター付きインターフォンなどをリース設置してくれる会社もございますので、

一概にどちらが入居付に有利かはいいづらいかと考えています。

 

ただ、プロパンの場合は、残債などが残っているケースがございますので、

ご購入前に確認をされることをおススメいたします。

 

▼電気

弊社対応エリアの物件で支障があるケースはほぼございませんが、

例えば電柱が敷地内にあるようならば、利用料金有無の確認をしたり、

高圧線下地になっている場合は相続税路線価の積算価格は下がりますのでご留意ください。

 

最後までご覧くださいましてありがとうございます。

 


2019-03-18 18:37:03

↓前回の記事↓

https://ameblo.jp/family-ag/entry-12442180282.html

 

前回はマスターリース契約の注意点につき記載いたしましたが、

要約しますと「不動産業者である借主も例に漏れず借地借家法で保護される」為、

貸主側から期間満了による解約や期間内解約を申し出ても認められないという内容でした。

 

各社の契約書を見ても借主寄りな内容になっているケースが殆どです。

 

 

 

 

 

 

ただ、貸主が泣き寝入りしなければいけないかというというとそうでもなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12446280164.html

 

 

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2019-03-18 18:34:17

先日リクルート住まいカンパニーでは、 関東圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)に居住している20歳~49歳の7000人を対象に実施した「SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版」を発表致しました。

 

 

1位:横浜
2位:恵比寿
3位:吉祥寺



2018年に初めて1位に輝いた「横浜」駅を始めとし、恵比寿・吉祥寺と上位3駅には毎年恒例の顔ぶれが並んだのに対し、ランキング全体では都心部の駅に加え、「鎌倉」駅や「浦和」駅など都心部周辺の駅が人気を上げてきているのも事実でございます。

 

 

弊社でも日々会員様へ向けて最新の物件情報を配信させて頂いておりますが、上記のような非常に人気の高い沿線沿いですと
・配信させて頂いた瞬間にお取合せが殺到し、瞬間的に蒸発してしまう
・物件を配信させて頂く前に、既存でお打ち合わせ済みのお客様でご契約となってしまう
といった事が多々見受けられます。

 

所謂「川上物件」といったところでしょうか。

 

もちろん物件については…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12446039145.html

 

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2019-03-13 16:08:06

本日は、「購入することがゴールなのか?」という点について、お話をさせて頂きます。

 

 

最近では減ってきた事例ではございますが、お客様よりお問合せ頂くご内容でございます。

 

物件を買いたいんですが、買えますか?

 

詳細にお客様の内容をお伺いしてみると、既に借入が数億円あり、某S銀行にて高金利にて融資を取り付けておりました。

 

しかし、金融資産の面やご年収の面を見てみると、弊社の見解としては、購入はしていける可能性はあります。
という回答にはなります。

 

しかし、果たしてその方にとって、物件の購入をすることが正解なのでしょうか?

 

 

勿論のこと、弊社は仲介の不動産業者であるため、不動産の購入(もしくは売却)をして頂くことで、手数料を頂く商売でございます。

 

しかし、お客様にとっては、購入することがゴールではなく…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12445241641.html

 

 

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2019-03-13 16:07:36

昨今の不動産融資に対するネガティブなニュースの影響で不動産融資が厳しくなっておりこれから不動産投資を始める方は、今まで以上に戦略的な組み立てが求められます。

 

とはいえ、不動産投資の魅力がなくなったかと言えばそうでもなくその分物件価格自体が下がっている為、投資手法さえ間違えなければより収益を延ばすことも可能です。

 

具体的な手法はまた別の機会に書かせて頂くとして、前提として「今までの不動産投資のルールを引きずらない。」という事を認識頂く事が重要です。

 

一部の収入や資産背景に特別な強みがあるお客様以外は現金をいれることがほぼ必須となります。

 

その為、フルローンを前提に購入を検討するという頭は捨て、「今、自身が不動産に対し投下できる資金がいくらあるのか」「その自己資金で帰る物件金額はいくらなのか」「その場合の金利・期間などの融資条件はどの程度なのか」を事前に再確認し、どのような物件を狙っていくのかを明確にしておく必要があります。

 

とはいえ、サラリーマンのお客様ですと各金融機関の融資状況を細かくヒアリングするには限界があるのも事実です。

 

弊社では、金融機関とのヒアリングを定期的に行い各行の最新の融資条件を把握しています。

 

お客様の目的やご属性が頂ければ「どの銀行でどういった融資が受けられるか」についてご説明させて頂く事も出来ますので、

 

まずは無料セミナーや個別相談のお問合せをしてみてはいかがでしょうか。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。

 


2019-03-12 16:30:39

今回は、入居付けにおける≪AD≫についてお話します。

 

 

【ADとは】

ここでいう「AD」は賃貸募集をする際に、

賃貸付をしてくれた不動産会社に「広告費」「業務委託報酬」といった形で

オーナー様がお支払いするインセンティブのようなものです。

 

宅建業法では、賃貸物件の賃貸借契約が結ばれた際に、貸主・借主から「合計月額賃料の1か月分まで」仲介手数料の報酬を賃貸付した不動産会社が受け取ることが出来ます。

 

 

ただ、

・供給過多などにより、募集難易度が高い

・相場よりも賃料を上げて募集

上記をする際など、賃貸業者に頑張ってもらわないと、

賃貸付の見通しが立たない際には、「AD」といった

+αの報酬を支払うことを約束することで、賃貸業者様に優先的に客付けを行って頂くことが見込めます。

 

弊社の管理物件もこうした「AD」をつけて募集する物件は多いかと存じます。

 

不動産投資で重要な賃貸付に関する内容ですので、本日は「AD」の設定の考え方についてお話します。

 

【ADの設定について】

「AD」についてはネットで検索すると、

特に根拠もありませんが月額賃料の「1~2ヶ月分」が相場として、上げられると出てきます。

そして、よりエリアの厳しい、一都三県以外ですと、+数か月分等といった話もございます。

 

結論としては弊社が取り扱っている一都三県の国道16号線のエリアは、月額賃料の「1~2ヶ月分」が相場という点は比較的間違ってないかと思います。

 

こちらの数字に関して、弊社の管理担当に伺ったところ、「AD」にも相場があるらしく、大体、報酬額が合計「8~10万円」程度になると、賃貸業者の担当者が動きやすいという話でした。

 

弊社で扱っているような築年数の古い物件の場合、賃料が「4万円/月」あたりでございます。

そうなると、仲介手数料としては「4万円」しか報酬が無い為、より賃料の高い「新築物件」に手を出すでしょう。

 

しかし、「AD1か月分」をつけることで、「8万円」の報酬額となりますので…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12444922701.html

 

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2019-03-12 16:29:22

本日は、人口の流入が見込めるエリアでの投資についてご説明させていただきます。

 

弊社では一都三県16号線の内側というエリアを設け、不動産のお取り扱いをさせていただいております。

 

理由としては、
1.ある程度人口の流入が見込めるから。
2.金融機関の融資取り扱いエリアであるから。
ということが挙げられます。

 

実際に人口の流入が見込めるのかという点について総務省が出している「国勢調査」国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」によると、弊社がお取り扱いをしているエリアでは人口が増えております。

 

 

東京都では2.7%、
千葉県では0.1%、
神奈川県では0.86%、
埼玉県では1.0%人口が増えております。

 

その他の愛知県、滋賀県、福岡県、沖縄県以外では...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12444653336.html

 

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