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不動産コラム

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記事カテゴリー

記事カテゴリー:融資情報

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2017-11-07 18:49:22

 

今年に入ってから徐々に融資を絞り始めていた銀行融資ですが、今までは所謂プロパーローン(事業性融資)として貸し付けをしていた地銀・信金の締め付けがメインでしたが、ついにアパートローンまで融資基準に変化が出始めました。

 

今まで融資を締めてきた金融機関は、金融庁からの指導や一法人一銀行スキーム等による抑止的な意味合いで「融資額」に対して締め付ける銀行が多かったのですが、今回を条件見直しになった銀行は「金利」の部分の規制がメインになっています。

 

具体的には今まで1%台後半で融資をしていた商品が金利2%台前半まで引きあがったという物です。
(それにともない他の融資条件にもやや変動がありましたが割愛します。)

 

今回の融資条件の見直しの経緯としては、当然といえば当然なのですが、プロパーローン(事業性融資)で金利1%台で積極的に融資をしていた他行が融資を引き締めている。

→他行との競争がなくなった為、利益体質強化の為、本来の金利に戻す動きを出しているといった形です。

 

元々・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12326317577.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2017-07-10 21:41:35

マイナス金利の導入によって日銀は、金融機関に企業への積極的な融資を促した。

ただ、企業サイドとしては、過去のバブル期の反省のもとで財務体質の健全性を第一に考えたため、日銀の当初の目論見とは違い企業の資金需要は盛り上がらず、貸出先の発掘に窮した金融機関は不動産市場に向かっていった。

特にマイナス金利のあおりを大きく食った地域金融機関ほど不動産向け融資に傾倒する。

三井住友トラスト基礎研究所は6月、「都心の不動産売買を支える地域金融機関マネー」と題したリポートを発表した。不動産の売買記事をもとに分析したものだ。

それによると、売買市場で地方銀行や信用金庫の融資件数が増加しているといい、企業が不動産を取得する場合のデットファイナンスの担い手(レンダー)として存在感を強めていると指摘する。

東京都内の不動産売買の場合、東京都以外に本店を構える地域金融機関が貸し手となった事例が多いのが特徴だ。

レンダー企業の件数は2013年に急増し、ここ数年を見ると、年間200件を超えている。都市銀行などが年間90件前後にとどまる一方で、2015年を境に地域金融機関の件数が都市銀行などを大きく上回る状況という。

銀行イメージ写真
銀行や地銀、信金といった国内金融機関は、有望な融資先の発掘に窮している中で、不動産向けの貸し出しを増やし、過去最高水準まで融資残高が積み上がっている。

個社で見ると、メガバンクなど都市銀行の件数が突出するものの、関西アーバン銀行や東日本銀行、西武信用金庫、近畿産業信用組合、東京スター銀行、千葉銀行、横浜銀行、福岡銀行、大阪信用金庫といった地域金融機関も上位に名を連ね始めた。

売買物件は、東京都内の案件が8割を占めている。同研究所では、都市銀行や東京を地盤とする地域金融機関に限らず、地方の金融機関によるマネー供給が東京都心の不動産売買を支えている」と推察する。

日銀の統計から見ても、企業の土地や建物などを含む有形固定資産の購入などで地方銀行の貸出金額の伸びが著しく、直近で年間4兆円近いペースで残高が積み上がっている。

統計に不動産以外の資産も含まれるとは言え、不動産貸出担保の増加と矛盾する点は見られないと分析する。

こうした地銀の対不動産向け融資の急増は売買マーケットにとどまらず、賃貸物件の新規供給を加速させている。マイナス金利や相続増税を受けて、2016年1~12月の貸家の新規着工戸数は41万8543戸と1年前に比べて10.5%増加した。

住宅大手などは相次ぎ新商品を出してオーナーに提案している。独身女性と共働き世帯に着目した提案が多い。

パナホームでは、グループのシンクタンクが賃貸住宅の供給実態の調査を独自に行いながら女性入居者のニーズあった賃貸市場の存在に着目し、高級感あるアパートに美容器具などを備えて提案する。

積水化学工業住宅カンパニーは、女性プロジェクトチームによる提案でマンションのグレードに近い賃貸住宅で太陽光発電なども搭載する。

旭化成ホームズは、共働き世帯をターゲットに賃貸住宅を提案する。独自調査をもとに同じ空間にいてそれぞれの居場所を設ける。
大東建託も共働き世帯に照準を合わせて戸建て住宅の商品開発を行っている。同じ時間を共有しづらい共働き夫婦の特性を受けて、キッチンや洗面化粧台が一緒に利用できるよう工夫。2階に多目的スペースなどを配置する。

ただ、こうした状況は、識者の間で、人口減少に突入していく中で空き家をさらに増やす、とやり玉に上ることが少なくない。

加えて、不動産価格の高騰、資金の行先が不動産に集中していること、個人向けアパートローンの急増に対して当局が監視を強めているとの報道や見方も増えている。

実際、複数のアナリストによるヒアリングでは、「2020年東京五輪・パラリンピックまで不動産市場のファンダメンタルズは悪くなく賑わうが続くだろう。

ただ、都心の売買は過熱感があり、上がり過ぎた価格はどこかで一度ピークアウトする」との声がマーケット関係者の間で取り沙汰され始めており、今後も、金融機関の融資姿勢を逐次チェックしていく必要がありそうだ。

出典;健美家編集部


2017-05-12 19:58:51

不動産投資の場合の固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきかについて
お話ししたいと思います。

■基本は変動金利か短期の固定金利

現在は史上最低の金利水準になっています。
今後金利が上昇していくリスクはありますが、
基本的には変動金利か5年以内の短期固定金利がおすすめです。

なぜかというと、20年などの長期固定金利を組んだ場合、
途中で売却する場合には違約金がかかるケースがあるからです。

アパートローン扱う金融機関で違約金がかかる1例として
オリックス銀行・・・元本金額の2%
静岡銀行   ・・・静岡銀行が定める計算式によって求めます。
残額×(A-B)×残日数÷365日
A:金利 
B:繰上返済の中途解約取引に適用される円金利スワップ市場の実勢金利

よって途中売却の可能性がある場合、超長期の固定金利は売却の足かせとなります。

収益物件はマイホームなどと違って、未来永劫持ち続けるものではありません。
もちろん無理に売る必要はありませんが、その時の状況によって、
売却して利益確定したり、資産を組み替えたりと、
トータルでの利益が最大化するように経営判断をしていく必要があります。

特に個人で収益物件を取得するに当たっては、
取得から5年超で長期譲渡になります。
長期譲渡になれば譲渡益に対してかかってくる税率が
約40%から約20%に一気に下がるため
売却を検討するケースが多いのが事実です。

ですので収益物件の運用においては5年というのがひとつの区切りになるため、
借入条件は変動もしくは5年以下の固定金利を選択するのが合理的と言えます。

■不動産投資の目的に応じて変動か固定かを選択する

途中で売却を想定した場合に変動金利もしくは短期の固定金利の
ほうがが良いとお話ししましたが、
将来的に売却を全く考えていないというような場合であれば長期の固定金利を
選択するのも良いと言えます。

例えば、地主さんが先祖代々の土地に収益物件を建築し、
将来的にも絶対に売却しないというようなケースです。

このようなケースでは、最低金利のときにできるだけ
長期の固定金利を選択するということが合理的な判断となります。

あくまでも自身の収益物件の運用目的に応じた形の
借入条件にすることが重要だと言えます。

最後までお読み頂き有難うございました。


2017-05-08 10:30:28

1.    10年固定金利型の金利は、若干上昇。基準となる10年国債金利が前月水準の0.06%程度から0.015%程度に低下し、一部銀行は金利引き下げ。ただし、利幅を確保したいなどの理由で金利を引き上げた銀行が多く、平均金利は上昇。銀行ごとの提示金利はまちまちな状況に。

5月の10年固定金利型住宅ローンの金利は、基準となる10年国債金利が4月末時点で0.015%前後となり3末時点から0.045%程度低下したものの、住宅ローン金利を引き下げたのは一部銀行にとどまり、利幅を確保したいなどの理由で金利引き上げ行の方が多くなりました。その結果、平均金利では前月比若干上昇となっています。
各銀行の住宅ローン金利はまちまちとなっており、依然にも増して、銀行別の金利に注意を払う必要があります。【図1,2,3】

【図1】10年固定金利型 金利引き下げ行と引き下げ幅(主要75行中)

 

 

【図2】10年固定金利型 金利引き上げと引き上げ幅(主要75行中)

 

 


【図3】10年固定金利型平均金利(主要75行)


2.    北朝鮮問題により安全資産とされる国債が買われ、基準となる10年国債金利は低下。可能性は限定的とはいえ、実際にアメリカなどが武力行使に至った場合、10年国債利回りは急騰する可能性もあり。最後の借り換えチャンスになる可能性も

前月のレポートでも触れたように、世界的には金融緩和から金融引締めのトレンドになっており、2017年度の住宅ローン金利は2016年度のように一方的に低下することはないと予測します。
ただし、北朝鮮問題には一定の注意が必要でしょう。地政学リスクが高まっていることから、今のところ、安全資産とされる日本国債が買われ基準金利が低下していますが、リスクが現実的なものになった際には、北朝鮮の隣国である日本が戦闘行為に巻き込まれる事態を懸念し、日本国債は売られ基準金利が急騰する可能性も否定できません。北朝鮮問題は住宅ローン金利にも大きな影響を与える要素になってきました。


3.    変動金利型の金利は、基準となる短期金利が4月中旬からそれまでのマイナス0.050%程度からマイナス0.075%程度に引き下がっており、平均金利は若干低下

変動金利型の金利は4月に金利引き上げの傾向がみられましたが、基準金利が低下したことから、金利を引き下げる銀行が複数見られ、平均金利は若干低下しました。【図4,5,6】

【図4】変動金利型 金利動向


【図5】変動金利型 金利引き下げ行と引き下げ幅


【図6】変動金利型平均金利(主要75行)


4.    フラット35の最低金利は、基準となる長期金利が前月比引き下がったため、返済期間20年以下のプラン、返済期間21年以上35年以下プランとも金利低下。借入期間20年以下のフラット20は3ヶ月ぶりに0.98%と1.00%割れのプランも

フラット35の最低金利は、基準となる長期金利が低下したことから借入期間20年以下のプラン、借入期間21年以上35年以下のプランともに金利は低下しました。【図7】


5.    主要銀行全プランの最低金利ははじめて0.2%台のプランが出現。対象プランは三菱UFJ信託銀行の固定3年,5年のプラン。教育資金贈与信託の利用が必須のプランであるが、条件を満たす場合は検討したい

主要銀行の全新規借入プランのうち最低金利は0. 270%になり、はじめて0.2%台のプランが出現いたしました。【図8】
対象プランは三菱UFJ信託銀行の固定3年,5年のプランで、教育資金贈与信託の利用が条件になっているものです。すべての方が利用できるプランではないものの、条件を満たすご家族には有効なプランになります。

【図8】0.2%、0.3%台の住宅ローンプラン(5月2日現在)

 

なお、固定金利期間が限定されているプランは、固定金利期間終了後の金利が上がる傾向があるため、金利だけで選ぶのではなく、総支払額でも比較検討することを推奨いたします。

 

引用元:WhatzMoney 住宅ローンレポート


2017-04-17 21:05:55

3月28日、日本銀行は取引先金融機関を対象にした2017年度の考査の実施方針を発表しました。
www.boj.or.jp/finsys/exam_monit/exampolicy/kpolicy17.pdf

日銀の考査とは、経営実態の把握に加えて、リスク管理体制を点検し、
必要に応じてそれらの改善を促すことを目的として、
取引先金融機関との契約に基づいて行う立入調査のことです。

本日は、考査の中の一つの「アパートローンのリスク管理の点検」
という部分についてお話します。

■2017年考査の実施方針

日銀によると、2016年12月末の国内銀行のアパートローン残高は
前年比4.9%増の22兆1668億円に拡大。
アパートローンは債務者に富裕層が多いことから、
担保力や本人の属性を重視して、空室リスク・家賃の下落リスクといった
賃貸事業として収益性を軽視した融資が行われているとの指摘があり、
残高が急増しているアパートローンについて審査・管理体制や、
組織的な採算性の検証が行われているかなどを点検する。

具体的には、※2017年度の考査の実施方針の一部を抜粋

①債務者の経営実態を十分に調査・分析し、適切な 事前審査を行っているか
②債務者の信用力の変化を早期に把握するための中間管理体制を整備しているか
③リスクが大きな債務者の実態を踏み込んで把握し、
信用リスク管理面での対応を適切に行っているか
④審査・ 管理において、与信期間や事業特性などを踏まえ、
事業の将来性を適切に見極めているか
⑤こうした取組みの採算性を組織的に検証しているか
⑥不動産関連貸出については、不動産業向けのみならず、
不動産業以外の業種や個人事業主も含め、幅広くリスクの所在と管理体制を点検する
⑦消費者ローンやハイブリッド・ファイナンスへの取組みが増加していることから、
その動向と管理体制を確認する

など。

債務者の実態をより適切に把握し、
融資戦略に見合った審査・管理体制をさらに整備することを点検するという内容です。

日銀考査は、行政権限の行使として金融庁が実施する検査とは異なり、
行政権限の行使や罰則規定はないものの、
金融機関の融資方針に影響を与える可能性が大きく、強制力はないが無視はできない。

日銀考査の融資に与える影響について、動向が気になるところです。


2017-04-12 12:51:41
不動産賃貸業の資金調達の一つとして、
日本政策金融公庫などの政府系金融機関を
お考えの方も多いのではないでしょうか。

いわいる国が経営している銀行になるため、
民間金融機関に比べ低い金利での融資を行っています。

また女性やシニア、若者に対して金利優遇がある
融資制度があります。

金利については2%以下での融資実行も行っている為、
3%~4%台で融資実行をしているアパートローンと
比べると金利が低いと言えます。

金利が低く女性等への金利優遇があることは
メリットですが、融資期間が短いことには
注意が必要です。

期間については、支店や担当者によって異なりますが、
10年~20年程の融資期間が多いです。

物件の利回りにもよりますが、手元に資金を残す
(キャッシュフローを得る)とした場合は、
15年~20年の融資期間は欲しいところです。

最近の動向としては、融資期間が
短くなっております。

具体的には4月に入り20年の融資実行をしていた
支店でも融資期間を10年と短くなっております。

但し、お客様のお住まいのエリアによっては、
新規開業資金の制度を使い20年の融資期間を
実行してくれる支店もご紹介ができそうです。

収益不動産を所有していない方で、
不動産投資に興味をお持ちであれば
ホームページのお問合せフォームより
お問合せ下さい。



2017-04-05 22:11:14
新鮮な物件情報を受け取るにはどうしたら良いと思いますか。
結論から申し上げますと収益不動産を扱う営業担当者と
太いパイプを作ることです。

営業担当者は、新しい情報をキャッチした時
「このお客様であれば、希望条件も合うし、購入可能だな」
と思う人に優先して情報を持っていきます。
尚、希望条件が合い購入可能とは、
〝投資の方向性が明確で資金の裏付けがある人″です。

逆に言えば、
どんな物件を買うか決めていない、
自分がどのくらいの価格帯の物件を買えるのか分からいけど
良い情報があれば教えて欲しいという漠然とした希望しかない人は、
優先順位が低くなるということです。

では、太いパイプを作るにはですが、
不動産各社が行うセミナーや個別相談等にご参加されることを
お勧めいたします。
パイプ作りももちろんですが、
日々収益不動産に関わり、情報を知り尽くしているからこそ
本やインターネットでは知りえない情報に出会えたり、
先に述べました投資の方向性や資金面など決まっていない方
は営業担当者に直接相談し決めていくこともできます。

もちろん、投資家の側でも
「自分の希望条件の情報を多く持っている」
「経験豊富な人」
など自分に合う営業担当者を選ぶこともできます。

弊社でも、各種セミナーを行っておりますし
随時個別相談も受け付けております。
投資の方向性がお決まりでない方、
最新の未公開情報、不動産投資の市況などついてお知りになりたい方は
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