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不動産コラム

記事カテゴリー:融資情報

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2019-06-20 11:51:20

銀行融資には比較的金利の低い「事業性融資」と
融資期間や融資額は伸びやすいが金利が高めの「アパートローン」と
呼ばれる商品の2つに分類できます。

 

事業性融資は金利が低い分、融資額・年数が伸びず投下資金が多くなる傾向があります。
今までは購入者属性等でどうにか融資額を延ばすといった方法が通っていましたが、現在はかなり厳格化しています。

 

その為、事業性融資で検討されているお客様も
投下可能な資金から逆算しご希望の収支を得ることが困難な場合、
アパートローンでの検討を提案させて頂く事も多くあるのですが、
「金利が高い分、利回りの高い物件で検討します!」
とお客様が反応されることが良くあります。

 

もちろんその他のスペックが同等であれば利回りが高いに越したことはありませんが、
一般的には、利回りの高い物件で検討するという事は2つの理由からあまり適さないケースの方が多いです。

 

では、どこを見て「適した物件」を選定していくのか?

 

この辺りについては次回の私の記事で詳しく書かせていただきます。

本日も最後までお読みいただき誠にありがとうございます。


2019-04-24 19:41:08

日本銀行より金融システムレポートの2019年4月号が公開されました。
https://www.boj.or.jp/research/brp/fsr/data/fsr190417a.pdf

 

同記事内にて「不動産業向け貸出の対GDP比率」について触れられています。
※不動産業内に「個人による貸家業」も含まれます。

今回、金融活動指標ヒートマップ内で「不動産業向け貸出の対GDP比率」が1990年以来初めて加熱を示す「赤」色になっています。

 

また別ページでは「地価の対GDP比率」はトレンドからの乖離がほぼなく、バブル期のような楽観的成長期待による過熱状態ではない事についても記述されています。

 

 

とはいえ、上記の記事より不動産業に対する融資比率が高いことについて...

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12455418832.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2019-04-11 16:27:54

本日は多くの方が気になっているであろう、直近の融資の情勢についてでございます。

 

銀行も3月末という決算期を迎え、ひと段落した頃合いではないでしょうか。

 

しかし、この3月末という決算期を境に、融資が厳しくなっている銀行が複数あるのは事実でございます。

 

現に、弊社のお客様でも、4月末に実行を予定しておりました案件にて、融資額の減額を受けてしまった案件が複数件ございます。

 

そのため、今後の融資の情勢につきましては、現在よりもますます悪くなるというのは、可能性として考えておく必要がありそうです。

※実際にご興味のある方は個別にお問い合わせください。

 

また、銀行の決算をベースで考えると、次の決算である9月末というのが情勢の変化について予測が立ちますが、現在の市場からすると、そう悠長なことも言ってられず、1月単位で融資の情勢は変わっていくということは、十分に考えられます。

 

そのため、
【取り組めるうちに取り組みをする】これは、投資を行う上で非常に重要な内容でございます。

 

物件価格が下がるまで待ちたい…
◆それを待っていると、融資情勢はより悪化するのでは?

◆残債の減り+入ってくるCFと比較をすると、実際は物件価格が下がっているのと何ら変わりはないのでは?

 

現在の融資情勢を踏まえまして、自身ができることを再確認をし、お取り組みを検討していくのが良いでしょう。

 


2019-04-11 16:22:32

ご存知の方も多いかと思いますが、先のスルガ銀行の不正融資の問題を受け
金融庁による「投資用不動産向け融資に関するアンケート」が行われました。

 

下記、アンケート調査結果(主なポイント)のURLです。
https://www.fsa.go.jp/news/30/20190328_summary.PDF

 

アンケート内容よりも気になる点は、「アンケート結果を踏まえ考慮すべき点」としての金融庁のコメントです。

 

一般的なサラリーマンの方の場合、平日の日中は身動きが取れずスピード感をもって融資打診を行う際は不動産業者経由で銀行に当たってもらう事がほとんどかと思います。

その中で今回のコメント欄には、
「審査関係資料の受領等を紹介業者に依存する場合には、
・紹介業者の業歴・評判、財務の状況、顧客の勧誘方法、顧客への事業・リスクの説明方法等を検証した上で、
・紹介業者が不適切な行為を行っていないかを十分に確認し、
・必要な場合には、紹介業者の健全な業務運営が確保されるよう促すか、紹介業者から紹介を受けることを控えるなど、

紹介業者の業務の適切性を検証・判断することが必要。」

といったコメントをしております。

 

つまり「顧客の属性や物件内容では問題がなくても、紹介業者によって融資の可否が変わってくる。」という事になります。

 

弊社では…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12451904434.html

 

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2019-03-27 18:17:32

様々な情報誌にも不動産融資が引き締められていると記事になっているこのご時世に収益一棟物件融資に新規参入してきた銀行がありました。

 

以前から一棟物の収益物件向けの融資商品をリリースするというお話は頂いておりましたが、その後のスルガショックで話が止まっておりました。

 

新たな条件の良い融資が出ると購入できる層が増え、物件価格が高騰します。

 

その為、上記融資商品を織り込んだ価格で市場が形成される前に融資利用する事が条件の良い投資を成立される鍵となります。

 

本件についても、弊社グループ会社が仕入れ資金として取引がある為、他社よりも早く先行情報として得ております。

 

但し新たな融資承認の場合…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12448790992.html

 

 

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2019-02-01 17:56:24

日経新聞に「不動産取引に急ブレーキ 18年下期取引額34%減 」という記事が掲載されていました。

 

原因として大きく分けて二つ上げており

・海外勢の買い控え

・融資の慎重姿勢

としております。

 

海外勢の多くは大型案件を扱うファンドがメインですので、このブログをご覧の方とはあまり物件層として被らないかと思います。

 

問題は「融資の慎重姿勢」によって起こっている取引数の減少です。

 

「今後不動産はどうなるのか?」

「今買うべきか否か?」

この辺りは非常に悩ましい所かと思います。

 

当然、取引減となれば売価に反映され売価も下落傾向になっていきます。

 

では、「今は静観が正解なのか?」

この答えはお客様によってイエスでもありノーでもあると思います。

 

金融資産を多く保有している富裕層の方であれば静観も有りではないでしょうか。

 

リーマンショック時も、物件価格が大幅に下がりましたが、銀行融資が降りず大半の方々は指を加えて見ているだけでした。

 

逆に多額の現金をお持ちの方は割安で物件を購入している方もいらっしゃいます。

 

今回の銀行融資の慎重姿勢が不動産価格を決定していると言っても過言ではない現在において、

当然のことではありますが、今後の不動産情勢については大きくわけて

 

1 融資がこのまま絞られていき、物件価格が下がっていく。

2 融資の方向性が徐々に回復していき、物件価格が元通りになっていく。

 

という2つのシナリオが考えられます。

 

繰り返しになりますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12436136334.html

 

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2019-01-08 12:41:59

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

本日より業務がスタートし、各金融機関や不動産業者、お客様とのやり取りが始まりました。

昨年はスルガ銀行の不正融資問題などを背景に融資の引き締めを感じた方も多くいらっしゃったかと思います。

引き締めを感じた方については、金利や期間ではなく融資割合ではないでしょうか。

 

各金融機関がフルローンでの取り上げを控えように融資情勢が変化していったのが2018年の動きでした。

 

新築アパートにフルローンを出していた地銀・信金では自己資金を1割以上は求められ、サラリーマンの属性を利用したアパートローンでもあってもフルローンでのお取り上げは難しく融資割合の減額が起こり、90%~95%融資とほぼすべての金融機関でフルローンでの取り上げが難しくなりました。

 

当社での担当者ベースではフルローンの取り上げが行けそうとの入口から、本部審査で減額となったケースが何件かある状況でした。

 

不動産投資については、金融機関から融資を受けることでレバレッジ効果が使えることがメリットとなることは皆さまのご理解の通りです。

 

他人資本を使うことで自己資金に対しての利益率が高めることが可能になる為にレバレッジを多く使おうとすると融資割合の高いフルローンの方が有利となります。

 

再現性のある投資内容であればフルローンで物件購入をしていけば複数棟の物件購入が可能という考えからローンが出れば物件購入をするという「投資=利益」ではなく、「投資=フルローン」と本来の利益を出すという目的から外れてしまっている方もいらっしゃいました。

 

ではフルローン融資が難しい融資情勢の場合には、不動産投資で利益を出すことが難しいのでしょうか。

 

答えはフルローンでなくても利益を出すことができる為、利益が見込める物件があった場合には取り組んだ方が有利となります。

 

 

金融機関が融資を引き締めてはいますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12431390897.html

 

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2018-12-11 10:47:11

本日は現状の金融情勢を鑑みた上で、
何ができるのか?どのようにすれば資産形成を行えるのだろうか?

という疑問についてお答えします。

 

先日のブログ記事でもあったように、
現在の金融情勢では『フルローン・オーバーローン』という時代は終わりを迎えております。

 

これは、一般的な地銀・信金が出している事業性融資に限ったことではなく、サラリーマン向けのアパートローンにつきましても同様でございます。

 

 

しかし、資産の形成をしていくには、
何かしら動くこと(物件の購入)が必要となります。

 

そのため、与えらえれた環境下の中で取り組みをし、多少の自己資金を投下したとしても、取り組むべきではないでしょうか?

 

『物件価格が下がるまで』

 

『融資情勢が良くなるまで』

 

お客様からは度々このような内容を耳にします。

しかし、これを待っていたのであっては、いつになるのかは到底わかりません。

 

仮に今の情勢で物件を購入し、物件価格が1年後に100万円下がったとしても、
1年間で借入額が100万円減っていれば
それは同様の物件を購入したのと同視ができ、
その間のキャッシュフローについては収入として入ってきます。

 

これを別の言葉で言い表しますと、
【 機会損失 】をしてしまっていると言うことができます。

 

そのため、現状でお取り組みができる方については、
もちろんのことお取り組みをしていくべきでございます。

 

しかし、「現在の金融情勢であればどのような融資が組めるのかわからない。」

 

また、「どんな物件が適しているのかわからない。」

 

そのような方も多いのではないでしょうか?

 

そのような方にお勧めなのが『 個別相談 』でございます。

お客様の現状をお伺いいたしまして、マッチしている投資(金融機関・物件・運用)をご提案差し上げます。

 

ご興味のある方は以下のご連絡先にお気軽にお問い合わせください。

皆様からのご連絡お待ちしております。

 


2018-12-04 18:35:25

最近も連日のように不動産投資業界の良くない記事を目にします。

 

「スマートデイズのサブリース問題」に始まり
「スルガ銀行の不適切融資」
「TATERUの預金改ざん」
「シノケンの二重契約&値引き口止め」

 

 

 

 


 

この影響で

「スルガ銀行融資ストップ」
「金融庁が全国の地方銀行の調査を開始」
「新築アパート融資の引き締め」
「中古物件の融資厳格化」

 


 

など一部の金融機関で融資条件が変わり始めています。

 

ここ1・2ヶ月の間で、収益不動産を専門に扱っていたそれなりに名の知れた会社の廃業が立て続けに起こり、今までエビデンスの偽造や2重売契、家賃保証で無理矢理販売していた不動産業者がようやく厳しい業況に追い込まれます。

 

廃業した業者(担当者)も再度新たな法人を設立し・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12421972336.html

 

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2018-11-27 15:52:19

本日は最新の金融情勢について書かせて頂きます。

 

昨今の不動産融資を取り巻く環境として「二重売契」や「複数新規法人」による不正融資が取り沙汰され、どこの銀行も融資を絞ってきているというのが現状です。

 

今までの一般サラリーマンが事業性融資を用いてフルローンで融資というフェーズは、完全に終焉を迎えております。

 

但し銀行によっては

・物件評価及び耐用年数

・個人属性

・持ち込み業者

によってはフルローンを出すという銀行もございます。

 

個人属性については、

年収   2000万円以上

純資産※ 5000万円以上

が土台にのる一つの目線となっており、

 

年収 3000万円以上

純資産※ 1億円以上 

程度がコアなターゲットとなっております。

 

求められるレベルはかなり高いですが属性内容をクリアしているお客様に関して言えば、金利0.8~1.5%のフルローン(物件によってはオーバーローン)を出す銀行もございます。

 

もちろんお客様属性が良くても「物件評価が伸びない」「新規業者からの持ち込み」については厳しく見られ融資が受けられない可能性がございます。

 

今までは業者について厳しく言われることはありませんでしたが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12418993666.html

 

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