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不動産コラム

記事カテゴリー:融資情報

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2019-02-01 17:56:24

日経新聞に「不動産取引に急ブレーキ 18年下期取引額34%減 」という記事が掲載されていました。

 

原因として大きく分けて二つ上げており

・海外勢の買い控え

・融資の慎重姿勢

としております。

 

海外勢の多くは大型案件を扱うファンドがメインですので、このブログをご覧の方とはあまり物件層として被らないかと思います。

 

問題は「融資の慎重姿勢」によって起こっている取引数の減少です。

 

「今後不動産はどうなるのか?」

「今買うべきか否か?」

この辺りは非常に悩ましい所かと思います。

 

当然、取引減となれば売価に反映され売価も下落傾向になっていきます。

 

では、「今は静観が正解なのか?」

この答えはお客様によってイエスでもありノーでもあると思います。

 

金融資産を多く保有している富裕層の方であれば静観も有りではないでしょうか。

 

リーマンショック時も、物件価格が大幅に下がりましたが、銀行融資が降りず大半の方々は指を加えて見ているだけでした。

 

逆に多額の現金をお持ちの方は割安で物件を購入している方もいらっしゃいます。

 

今回の銀行融資の慎重姿勢が不動産価格を決定していると言っても過言ではない現在において、

当然のことではありますが、今後の不動産情勢については大きくわけて

 

1 融資がこのまま絞られていき、物件価格が下がっていく。

2 融資の方向性が徐々に回復していき、物件価格が元通りになっていく。

 

という2つのシナリオが考えられます。

 

繰り返しになりますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12436136334.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。

 


2019-01-08 12:41:59

明けましておめでとうございます。
本年もどうぞよろしくお願いいたします。

 

本日より業務がスタートし、各金融機関や不動産業者、お客様とのやり取りが始まりました。

昨年はスルガ銀行の不正融資問題などを背景に融資の引き締めを感じた方も多くいらっしゃったかと思います。

引き締めを感じた方については、金利や期間ではなく融資割合ではないでしょうか。

 

各金融機関がフルローンでの取り上げを控えように融資情勢が変化していったのが2018年の動きでした。

 

新築アパートにフルローンを出していた地銀・信金では自己資金を1割以上は求められ、サラリーマンの属性を利用したアパートローンでもあってもフルローンでのお取り上げは難しく融資割合の減額が起こり、90%~95%融資とほぼすべての金融機関でフルローンでの取り上げが難しくなりました。

 

当社での担当者ベースではフルローンの取り上げが行けそうとの入口から、本部審査で減額となったケースが何件かある状況でした。

 

不動産投資については、金融機関から融資を受けることでレバレッジ効果が使えることがメリットとなることは皆さまのご理解の通りです。

 

他人資本を使うことで自己資金に対しての利益率が高めることが可能になる為にレバレッジを多く使おうとすると融資割合の高いフルローンの方が有利となります。

 

再現性のある投資内容であればフルローンで物件購入をしていけば複数棟の物件購入が可能という考えからローンが出れば物件購入をするという「投資=利益」ではなく、「投資=フルローン」と本来の利益を出すという目的から外れてしまっている方もいらっしゃいました。

 

ではフルローン融資が難しい融資情勢の場合には、不動産投資で利益を出すことが難しいのでしょうか。

 

答えはフルローンでなくても利益を出すことができる為、利益が見込める物件があった場合には取り組んだ方が有利となります。

 

 

金融機関が融資を引き締めてはいますが・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12431390897.html

 

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2018-12-11 10:47:11

本日は現状の金融情勢を鑑みた上で、
何ができるのか?どのようにすれば資産形成を行えるのだろうか?

という疑問についてお答えします。

 

先日のブログ記事でもあったように、
現在の金融情勢では『フルローン・オーバーローン』という時代は終わりを迎えております。

 

これは、一般的な地銀・信金が出している事業性融資に限ったことではなく、サラリーマン向けのアパートローンにつきましても同様でございます。

 

 

しかし、資産の形成をしていくには、
何かしら動くこと(物件の購入)が必要となります。

 

そのため、与えらえれた環境下の中で取り組みをし、多少の自己資金を投下したとしても、取り組むべきではないでしょうか?

 

『物件価格が下がるまで』

 

『融資情勢が良くなるまで』

 

お客様からは度々このような内容を耳にします。

しかし、これを待っていたのであっては、いつになるのかは到底わかりません。

 

仮に今の情勢で物件を購入し、物件価格が1年後に100万円下がったとしても、
1年間で借入額が100万円減っていれば
それは同様の物件を購入したのと同視ができ、
その間のキャッシュフローについては収入として入ってきます。

 

これを別の言葉で言い表しますと、
【 機会損失 】をしてしまっていると言うことができます。

 

そのため、現状でお取り組みができる方については、
もちろんのことお取り組みをしていくべきでございます。

 

しかし、「現在の金融情勢であればどのような融資が組めるのかわからない。」

 

また、「どんな物件が適しているのかわからない。」

 

そのような方も多いのではないでしょうか?

 

そのような方にお勧めなのが『 個別相談 』でございます。

お客様の現状をお伺いいたしまして、マッチしている投資(金融機関・物件・運用)をご提案差し上げます。

 

ご興味のある方は以下のご連絡先にお気軽にお問い合わせください。

皆様からのご連絡お待ちしております。

 


2018-12-04 18:35:25

最近も連日のように不動産投資業界の良くない記事を目にします。

 

「スマートデイズのサブリース問題」に始まり
「スルガ銀行の不適切融資」
「TATERUの預金改ざん」
「シノケンの二重契約&値引き口止め」

 

 

 

 


 

この影響で

「スルガ銀行融資ストップ」
「金融庁が全国の地方銀行の調査を開始」
「新築アパート融資の引き締め」
「中古物件の融資厳格化」

 


 

など一部の金融機関で融資条件が変わり始めています。

 

ここ1・2ヶ月の間で、収益不動産を専門に扱っていたそれなりに名の知れた会社の廃業が立て続けに起こり、今までエビデンスの偽造や2重売契、家賃保証で無理矢理販売していた不動産業者がようやく厳しい業況に追い込まれます。

 

廃業した業者(担当者)も再度新たな法人を設立し・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12421972336.html

 

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2018-11-27 15:52:19

本日は最新の金融情勢について書かせて頂きます。

 

昨今の不動産融資を取り巻く環境として「二重売契」や「複数新規法人」による不正融資が取り沙汰され、どこの銀行も融資を絞ってきているというのが現状です。

 

今までの一般サラリーマンが事業性融資を用いてフルローンで融資というフェーズは、完全に終焉を迎えております。

 

但し銀行によっては

・物件評価及び耐用年数

・個人属性

・持ち込み業者

によってはフルローンを出すという銀行もございます。

 

個人属性については、

年収   2000万円以上

純資産※ 5000万円以上

が土台にのる一つの目線となっており、

 

年収 3000万円以上

純資産※ 1億円以上 

程度がコアなターゲットとなっております。

 

求められるレベルはかなり高いですが属性内容をクリアしているお客様に関して言えば、金利0.8~1.5%のフルローン(物件によってはオーバーローン)を出す銀行もございます。

 

もちろんお客様属性が良くても「物件評価が伸びない」「新規業者からの持ち込み」については厳しく見られ融資が受けられない可能性がございます。

 

今までは業者について厳しく言われることはありませんでしたが…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12418993666.html

 

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2018-03-29 17:05:17

前回の記事( https://ameblo.jp/family-ag/entry-12356931525.html )で
スルガ銀行の「かぼちゃの馬車」問題について触れました。

今回はそれをうけて所謂「プロパーローン」で不動産融資をしてきていた銀行はどう動いているのか?

担当者への直接ヒアリングや実際に起きる前、後であった対応の差などを書かせて頂きます。

今回の件で、他の金融機関が気にしているところは大きく分けて

1、「シェアハウス」「サブリース」への懸念

2、エビデンスの改竄、債務隠しに対しての懸念

3、処分価格の見直し

といった所のようです。

一般の投資家からすれば、1のシェハウスやサブリースについてはそもそも投資適格がない物件が多くあまり関係はないと思います。

2、についても本来であれば関係ないのですが、複数法人をつくり物件を購入し
保有している法人を隠して融資を行うという手口が横行している事から
「取得税が高いから法人で買いたい」といった理由で法人設立を考えている方まで疑惑の目を向けられてしまったり、
そもそも資産管理法人への融資はNGといった金融機関が増えてきています。

3、についても、今回不良債権化した「かぼちゃの馬車」の売却が出来ず、売却まで支払いを猶予した件を受けて
仮に債務者がデフォルトしてもすぐに市場で売れる金額までしか融資をしないといった消極的な融資姿勢になっている所が多いように感じました。
また貸倒リスクを金利に転嫁しており0.3%~0.5%程度金利が高くなっております。


これを受けて、収益不動産価格はどのように影響を受けていくのでしょうか?

考えられる動きとしては・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12363657589.html

 

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2017-11-07 18:49:22

 

今年に入ってから徐々に融資を絞り始めていた銀行融資ですが、今までは所謂プロパーローン(事業性融資)として貸し付けをしていた地銀・信金の締め付けがメインでしたが、ついにアパートローンまで融資基準に変化が出始めました。

 

今まで融資を締めてきた金融機関は、金融庁からの指導や一法人一銀行スキーム等による抑止的な意味合いで「融資額」に対して締め付ける銀行が多かったのですが、今回を条件見直しになった銀行は「金利」の部分の規制がメインになっています。

 

具体的には今まで1%台後半で融資をしていた商品が金利2%台前半まで引きあがったという物です。
(それにともない他の融資条件にもやや変動がありましたが割愛します。)

 

今回の融資条件の見直しの経緯としては、当然といえば当然なのですが、プロパーローン(事業性融資)で金利1%台で積極的に融資をしていた他行が融資を引き締めている。

→他行との競争がなくなった為、利益体質強化の為、本来の金利に戻す動きを出しているといった形です。

 

元々・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12326317577.html

 

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2017-07-10 21:41:35

マイナス金利の導入によって日銀は、金融機関に企業への積極的な融資を促した。

ただ、企業サイドとしては、過去のバブル期の反省のもとで財務体質の健全性を第一に考えたため、日銀の当初の目論見とは違い企業の資金需要は盛り上がらず、貸出先の発掘に窮した金融機関は不動産市場に向かっていった。

特にマイナス金利のあおりを大きく食った地域金融機関ほど不動産向け融資に傾倒する。

三井住友トラスト基礎研究所は6月、「都心の不動産売買を支える地域金融機関マネー」と題したリポートを発表した。不動産の売買記事をもとに分析したものだ。

それによると、売買市場で地方銀行や信用金庫の融資件数が増加しているといい、企業が不動産を取得する場合のデットファイナンスの担い手(レンダー)として存在感を強めていると指摘する。

東京都内の不動産売買の場合、東京都以外に本店を構える地域金融機関が貸し手となった事例が多いのが特徴だ。

レンダー企業の件数は2013年に急増し、ここ数年を見ると、年間200件を超えている。都市銀行などが年間90件前後にとどまる一方で、2015年を境に地域金融機関の件数が都市銀行などを大きく上回る状況という。

銀行イメージ写真
銀行や地銀、信金といった国内金融機関は、有望な融資先の発掘に窮している中で、不動産向けの貸し出しを増やし、過去最高水準まで融資残高が積み上がっている。

個社で見ると、メガバンクなど都市銀行の件数が突出するものの、関西アーバン銀行や東日本銀行、西武信用金庫、近畿産業信用組合、東京スター銀行、千葉銀行、横浜銀行、福岡銀行、大阪信用金庫といった地域金融機関も上位に名を連ね始めた。

売買物件は、東京都内の案件が8割を占めている。同研究所では、都市銀行や東京を地盤とする地域金融機関に限らず、地方の金融機関によるマネー供給が東京都心の不動産売買を支えている」と推察する。

日銀の統計から見ても、企業の土地や建物などを含む有形固定資産の購入などで地方銀行の貸出金額の伸びが著しく、直近で年間4兆円近いペースで残高が積み上がっている。

統計に不動産以外の資産も含まれるとは言え、不動産貸出担保の増加と矛盾する点は見られないと分析する。

こうした地銀の対不動産向け融資の急増は売買マーケットにとどまらず、賃貸物件の新規供給を加速させている。マイナス金利や相続増税を受けて、2016年1~12月の貸家の新規着工戸数は41万8543戸と1年前に比べて10.5%増加した。

住宅大手などは相次ぎ新商品を出してオーナーに提案している。独身女性と共働き世帯に着目した提案が多い。

パナホームでは、グループのシンクタンクが賃貸住宅の供給実態の調査を独自に行いながら女性入居者のニーズあった賃貸市場の存在に着目し、高級感あるアパートに美容器具などを備えて提案する。

積水化学工業住宅カンパニーは、女性プロジェクトチームによる提案でマンションのグレードに近い賃貸住宅で太陽光発電なども搭載する。

旭化成ホームズは、共働き世帯をターゲットに賃貸住宅を提案する。独自調査をもとに同じ空間にいてそれぞれの居場所を設ける。
大東建託も共働き世帯に照準を合わせて戸建て住宅の商品開発を行っている。同じ時間を共有しづらい共働き夫婦の特性を受けて、キッチンや洗面化粧台が一緒に利用できるよう工夫。2階に多目的スペースなどを配置する。

ただ、こうした状況は、識者の間で、人口減少に突入していく中で空き家をさらに増やす、とやり玉に上ることが少なくない。

加えて、不動産価格の高騰、資金の行先が不動産に集中していること、個人向けアパートローンの急増に対して当局が監視を強めているとの報道や見方も増えている。

実際、複数のアナリストによるヒアリングでは、「2020年東京五輪・パラリンピックまで不動産市場のファンダメンタルズは悪くなく賑わうが続くだろう。

ただ、都心の売買は過熱感があり、上がり過ぎた価格はどこかで一度ピークアウトする」との声がマーケット関係者の間で取り沙汰され始めており、今後も、金融機関の融資姿勢を逐次チェックしていく必要がありそうだ。

出典;健美家編集部


2017-05-12 19:58:51

不動産投資の場合の固定金利と変動金利はどちらを選ぶべきかについて
お話ししたいと思います。

■基本は変動金利か短期の固定金利

現在は史上最低の金利水準になっています。
今後金利が上昇していくリスクはありますが、
基本的には変動金利か5年以内の短期固定金利がおすすめです。

なぜかというと、20年などの長期固定金利を組んだ場合、
途中で売却する場合には違約金がかかるケースがあるからです。

アパートローン扱う金融機関で違約金がかかる1例として
オリックス銀行・・・元本金額の2%
静岡銀行   ・・・静岡銀行が定める計算式によって求めます。
残額×(A-B)×残日数÷365日
A:金利 
B:繰上返済の中途解約取引に適用される円金利スワップ市場の実勢金利

よって途中売却の可能性がある場合、超長期の固定金利は売却の足かせとなります。

収益物件はマイホームなどと違って、未来永劫持ち続けるものではありません。
もちろん無理に売る必要はありませんが、その時の状況によって、
売却して利益確定したり、資産を組み替えたりと、
トータルでの利益が最大化するように経営判断をしていく必要があります。

特に個人で収益物件を取得するに当たっては、
取得から5年超で長期譲渡になります。
長期譲渡になれば譲渡益に対してかかってくる税率が
約40%から約20%に一気に下がるため
売却を検討するケースが多いのが事実です。

ですので収益物件の運用においては5年というのがひとつの区切りになるため、
借入条件は変動もしくは5年以下の固定金利を選択するのが合理的と言えます。

■不動産投資の目的に応じて変動か固定かを選択する

途中で売却を想定した場合に変動金利もしくは短期の固定金利の
ほうがが良いとお話ししましたが、
将来的に売却を全く考えていないというような場合であれば長期の固定金利を
選択するのも良いと言えます。

例えば、地主さんが先祖代々の土地に収益物件を建築し、
将来的にも絶対に売却しないというようなケースです。

このようなケースでは、最低金利のときにできるだけ
長期の固定金利を選択するということが合理的な判断となります。

あくまでも自身の収益物件の運用目的に応じた形の
借入条件にすることが重要だと言えます。

最後までお読み頂き有難うございました。


2017-05-08 10:30:28

1.    10年固定金利型の金利は、若干上昇。基準となる10年国債金利が前月水準の0.06%程度から0.015%程度に低下し、一部銀行は金利引き下げ。ただし、利幅を確保したいなどの理由で金利を引き上げた銀行が多く、平均金利は上昇。銀行ごとの提示金利はまちまちな状況に。

5月の10年固定金利型住宅ローンの金利は、基準となる10年国債金利が4月末時点で0.015%前後となり3末時点から0.045%程度低下したものの、住宅ローン金利を引き下げたのは一部銀行にとどまり、利幅を確保したいなどの理由で金利引き上げ行の方が多くなりました。その結果、平均金利では前月比若干上昇となっています。
各銀行の住宅ローン金利はまちまちとなっており、依然にも増して、銀行別の金利に注意を払う必要があります。【図1,2,3】

【図1】10年固定金利型 金利引き下げ行と引き下げ幅(主要75行中)

 

 

【図2】10年固定金利型 金利引き上げと引き上げ幅(主要75行中)

 

 


【図3】10年固定金利型平均金利(主要75行)


2.    北朝鮮問題により安全資産とされる国債が買われ、基準となる10年国債金利は低下。可能性は限定的とはいえ、実際にアメリカなどが武力行使に至った場合、10年国債利回りは急騰する可能性もあり。最後の借り換えチャンスになる可能性も

前月のレポートでも触れたように、世界的には金融緩和から金融引締めのトレンドになっており、2017年度の住宅ローン金利は2016年度のように一方的に低下することはないと予測します。
ただし、北朝鮮問題には一定の注意が必要でしょう。地政学リスクが高まっていることから、今のところ、安全資産とされる日本国債が買われ基準金利が低下していますが、リスクが現実的なものになった際には、北朝鮮の隣国である日本が戦闘行為に巻き込まれる事態を懸念し、日本国債は売られ基準金利が急騰する可能性も否定できません。北朝鮮問題は住宅ローン金利にも大きな影響を与える要素になってきました。


3.    変動金利型の金利は、基準となる短期金利が4月中旬からそれまでのマイナス0.050%程度からマイナス0.075%程度に引き下がっており、平均金利は若干低下

変動金利型の金利は4月に金利引き上げの傾向がみられましたが、基準金利が低下したことから、金利を引き下げる銀行が複数見られ、平均金利は若干低下しました。【図4,5,6】

【図4】変動金利型 金利動向


【図5】変動金利型 金利引き下げ行と引き下げ幅


【図6】変動金利型平均金利(主要75行)


4.    フラット35の最低金利は、基準となる長期金利が前月比引き下がったため、返済期間20年以下のプラン、返済期間21年以上35年以下プランとも金利低下。借入期間20年以下のフラット20は3ヶ月ぶりに0.98%と1.00%割れのプランも

フラット35の最低金利は、基準となる長期金利が低下したことから借入期間20年以下のプラン、借入期間21年以上35年以下のプランともに金利は低下しました。【図7】


5.    主要銀行全プランの最低金利ははじめて0.2%台のプランが出現。対象プランは三菱UFJ信託銀行の固定3年,5年のプラン。教育資金贈与信託の利用が必須のプランであるが、条件を満たす場合は検討したい

主要銀行の全新規借入プランのうち最低金利は0. 270%になり、はじめて0.2%台のプランが出現いたしました。【図8】
対象プランは三菱UFJ信託銀行の固定3年,5年のプランで、教育資金贈与信託の利用が条件になっているものです。すべての方が利用できるプランではないものの、条件を満たすご家族には有効なプランになります。

【図8】0.2%、0.3%台の住宅ローンプラン(5月2日現在)

 

なお、固定金利期間が限定されているプランは、固定金利期間終了後の金利が上がる傾向があるため、金利だけで選ぶのではなく、総支払額でも比較検討することを推奨いたします。

 

引用元:WhatzMoney 住宅ローンレポート


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