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不動産コラム

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記事カテゴリー

記事カテゴリー:投資エリア

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2018-07-13 16:53:20

本日は【人口減少と不動産投資】について、お話しさせて頂きます。

本日の日本経済新聞のインターネット記事において40道府県で人口減 仕事を求め地方から都市へという記事が書かれておりました。

 

https://www.nikkei.com/article/DGXLASFS17H6W_X10C15A4EE8000

 

記事の中では、人口動態について、以下のように記載されております。

 

今回の人口推計では、地方から都市部への人の流れが強まった。

 

人口が増えた7都県は出生率が高い沖縄のほかは、東京や埼玉など首都圏の1都3県と地域の中心都市を抱える愛知、福岡だ。

とりわけ首都圏への人口の集中が際立っている。

 

東京の人口の増加率は0.68%で、前年から0.15ポイント上昇した。

 

埼玉と神奈川の増加率もそれぞれ0.09ポイント、0.06ポイント上がった。

 

「景気が良くなり仕事が増えた都市部に人が集まっている」と総務省は見ている。

都市部に人やモノが集まる一方で、「人口が減った地域は域内の経済が衰え、また人口が減るという悪循環に陥っている」(第一生命経済研究所の熊野英生・首席エコノミスト)という声もある。

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12389989841.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

不動産への投資をご検討の方、買い増しを考えられている方、管理会社でお困りの方、節税対策を探されている方など、不動産を活用した資産形成・節税対策なら、ファミリーエージェントへお気軽にご相談ください。


2018-04-11 11:56:47

国土交通省は2018年3月27日、1月1日時点での公示地価を発表しました。

中央区銀座の「山野楽器銀座本店」では、1㎡あたり5,550万円となり、前年の5,050万円に続き3年連続で過去最高額を更新しています。

 

 

全国平均では住宅地は横ばいから10年ぶりに上昇に転じ全国的に広くゆるやかな地価の回復傾向が明らかとなりました。公示地価は国による土地価格のガイドラインとなるため、不動産売買への影響はあると言えます。

 

上昇の内容としては雇用・所得環境の改善や、外国人観光客の増加などを背景とした、「実需」による地価上昇という見方が主流のようです。

 

収益不動産については融資の引き締めから物件価格の落ち着きが出てきそうな感じもありますが、公示地価上昇のニュースから売主が高値を希望し融資情勢とのギャップがある強気価格で売りに出すこともありそうです。

 

収益不動産の運用としては、私共がご提案する純資産増加の運用については本ブログでもご紹介している物件価格が下がらない、もしくは下がりにくい物件取得をご案内している為、土地価格の上昇はプラスになります。

 

建物については毎年の減価は避けられませんが、東京圏の土地については大幅な下落は考えにくく物件価格に対して土地割合が多い物件は堅めの投資になる場合が多いと言えます。

 

全国的にゆるやかな地価の上昇傾向がある中で神奈川県は二極化になっており・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12367469238.html

 

 

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2018-03-20 09:48:18

今回は、不動産投資のエリアの検討の上で、「インフラ整備」や「大規模開発」と投資との関係についてお話したいと思います。

 

一昨日の3月17日に神奈川県主要路線の「小田急線」が大規模に運転ダイヤを変更し、「複々線化」が完成しました。

小田急線沿線にお住いの方は変更されたダイヤに戸惑う方もいらっしゃるかとは思いますが、通勤ラッシュで有名である小田急線だからこそ多少快適な通勤となったのではないでしょうか。

不動産と交通環境はかなり重要な関係であり、居住を決める際の最も大きな理由として、

 

・交通が便利だから

・●●大学、○○会社に行きやすい立地だから

といった交通に関することが挙げられるかと思います。

その為、インフラが発展した地域は居住需要が高く、賃料・土地値も需要に応じて高くなることが考えられ、

反対に、インフラ設備の整っていない地域は居住する際に不便なところもあり、賃料・土地値については、低い水準であることが考えられます。

 

では、不動産投資をする際に考えられることとしては、

①     賃料収入が増加することは物件の利回りを上げやすい

②     土地値が高くなれば物件価格が下がりにくくなる、もしくは上がることが検討

ざっくりと上記が「賃料」「土地値」によって考えられることであり、

交通の便利さ、不便さというのは、収益物件の検討において重要な「賃料」「土地値」に直接関わり、運用中の収益や売却時の売却益を左右する事柄と考えられます。

その為、投資する物件選びをする際にも、今後開発されることが予定され、将来の利便性が考えられる地域の把握をしておくことは大切です。

例えば、よく知られているケースをご紹介致しますと…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12361657418.html

 

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2018-02-06 15:54:35

本日は、駅から遠い物件の賃貸需要についてお話しをさせて頂きます。

お客様と今後の投資展開について等、お話しをしていると、『駅徒歩10分以内』というように、駅距離を限定されるお客様が多くいらっしゃいます。

お客様が駅からの距離を重要視するのも無理ありません。

その理由といたしましては、賃貸の需要のみならず、物件の絶対数が限られているため、売買においても需要が下がりにくいためです。

それでは実際問題、駅から遠い物件ってどうなの?

このような疑問がうまれてくるかと思います。

答えといたしましては、駅から遠いからと言って、一概には投資として良くないとは言えないということです。

その理由といたしましては、、、

 

①賃貸について

部屋を借りる方のほとんどの方は、そこに住まなければならない理由があり、住んでいるということです。

駅から近ければ電車を利用し、勤め先、学校といったように出勤・通学といった層がターゲットとなるでしょう。

それでは、駅から遠い物件はどうでしょうか?

これは、エリアにもよりますが、駅から遠くても、近くに工場がある。事務所がある。というように、勤務地が駅から離れているが、職場・学校が近いなんてことも多々ございます。

これは、生活の基軸がどこにあるのかということです。

住む人によっては、生活の基軸となる場所は変わってまいります。

そのため、駅から離れているからといって、賃貸の需要がないというのは、一概には言えないということです。

 

また、駅から遠くてもファミリータイプの間取りであったり、駐輪場、駐車場が付帯しているといった内容であれば、ある程度の緩和はできるかと思います。

 

②売買について

それでは、次に売買についですが、駅から近いことのメリットといたしまては、物件の絶対数が限られているため、売却時に金額を下げにくいという点がございます。

しかし、ここで考えて頂きたいのは、駅から離れることで必然的に物件価格は下がってくるということです。

駅から離れており土地の値段がいくらか落ちてくるため、土地を広く使うことで銀行の評価が出やすい物件も出てきやすくなっております。

アパートにおいては、

『銀行の評価が出やすい→購入しやすい→売却しやすい』

このようなサイクルができてまいります。

現在の不動産投資の市況におきましては、サラリーマン投資家の方々がほとんどを占めております。

そのため・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12350514484.html

 

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2017-09-26 19:02:03

投資用不動産のポータルサイト「健美家」から2017年上半期の
「東京駅から直通で30分圏内の駅・利回りランキング」が発表されました。

https://www.kenbiya.com/news/8050.html

↓↓↓ 一棟アパート上位結果がこちら ↓↓↓



健美家レポートによると、
「2位~9位までは、築年平均がほぼ20年以下の築浅が目立った。」となっております。

ちなみに、
一日乗降人員(Wikipedia調べ)は、
1:横浜駅   140万人以上
2:津田沼駅  20万人 
3:市川駅   12万人
4:東高円寺駅 3.5万人
5:鶴見駅   16万人
6:新川崎駅  5.4万人
7:松戸駅   10万人
8:赤羽駅   18万人
9:新小岩駅  14万人
9:西日暮里駅 16万人

となっており・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12313924855.html

 

 

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2017-07-03 10:19:26

弊社が取り扱うエリアの「中古マンション価格」が東京カンテイより発表されておりましたので

ご紹介させていただきます。

 

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション(ファミリー)の売り希望価格をもとに、

鉄道路線の駅ごとに平均坪単価(3.3平米)を算出 単位:万円 カッコ内の数値は事例物件の平均築年数/同専有面積

「現状価格」は17年2月〜17年4月までの3ヵ月間を集計

 

 

上昇基調、金町は家族向け増

JR常磐線快速・各駅停車(上野~取手)における坪(3.3平方メートル)当たりの平均価格は126万円。1年前に比べて10万円、

8.2%上昇した。事例数は2688件(前年より410件減)、平均築年数が22.5年(1年前22.0年)、平均専有面積は64.15平方メートル

(同64.22平方メートル)だった。掲載駅における最高値は上野の272万円。

掲載エリアは築10~20年台前半が多く、総じて上昇傾向だ。日暮里は前年比マイナスとなったが、平均坪単価240万円と高水準を維持。

築年が上がった綾瀬も平均坪単価が5.1%下落したものの、2年前と同水準を維持している。

複数路線が通る上野南千住北千住は好調。特に北千住は近年、大学誘致などが奏功し若者にも人気。

「穴場だと思う街ランキング」などの特集で注目を集めている。2年連続の上昇で、平均坪単価は200万円に迫る勢いだ。

葛飾エリアも好調。特に金町はファミリー向け物件の事例が多く、2年連続の二桁上昇を記録している。

 

 

利便性優れ、柏は二桁上昇

JR常磐線快速・各駅停車(上野~取手)における坪(3.3平方メートル)当たりの平均価格は126万円。

1年前に比べて10万円、8.2%上昇した。事例数は2688件(前年より410件減)、平均築年数が22.5年(1年前22.0年)、

平均専有面積は64.15平方メートル(同64.22平方メートル)だった。掲載駅における最高値はの91万円。

同線の千葉区間は上昇と下降が入り乱れる展開。中でも快速線が停車し、東武野田線が乗り入れる柏駅は好調だ。

坪単価上昇率は前期9.5%、今期は12.3%と2年連続で10%前後の上昇を維持し、100万円の大台に迫る勢い。

一方、北小金南柏は2年連続の下落。事例数の減少、築年の上積みという共通項があり、相関関係がうかがえる。

北松戸我孫子の両駅は前期の下落から今期は二桁上昇に転じた。平均坪単価はどちらも10万円の上昇。

我孫子は事例数が微増したことにより、平均築年数が2.6年減少。平均専有面積も掲載区間で最大値の82.74㎡となっている。


2017-06-23 18:31:33

2016年度より日銀が導入したマイナス金利の影響により国債利回りが下落し、
それに引っ張られる形で投資用ローンなどの金利が下落し担保が取れる不動産に資金が回り、
不動産価格の上昇があった一方で、賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額上昇が
鈍化している結果が出ています。

 

賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額※(以下、「売買取引単価」といいます。)は、全体では2011年
度から2014年度にかけて上昇基調で推移しました。

2016年度は、前年度より上昇するも2014年度と同水準で、2005~2007年度頃のファンドバブルと言われた時期の
水準への到達を前にして、上昇の勢いが鈍化している可能性が考えられます。

圏域別でみると、東京圏は全体の動向をけん引していると考えられ全体と同様の動向で、2016年度は対前
年度で上昇していますが2014年度の水準にとどまり、上昇の勢いが鈍化している可能性が考えられます。

大阪圏は2010年度から、地方圏は2011年度から上昇傾向にあり、2016年度も対前年度比でやや上昇、
2000年度以降で最も高い水準となりました。2016年度は大阪圏では取引件数が増加しているなど、東京圏以外への
投資資金の流入が活発化していることが要因の一つと考えられます。
ただし、両圏域とも上昇の勢いは鈍化傾向にあります。 (以上、都市未来総合研究所 関根 幸代氏)
※全体もしくは圏域別で算出した1物件あたりの取引額と1物件あたりの延床面積から算出した。

減少についての内容としては2016年度における賃貸住宅等の売買取引額は3,451億円で、前年度比26%減となり、
取引件数の減少に加えて、東京圏に所在する物件の取引件数割合の低下や面積規模の小型化などによる
1物件あたりの取引額低下が、取引額全体の減少に影響しているようです。

 


2017-05-13 17:16:04

不動産投資においては投資エリアの人口増減は密接に

関係していることです。

 

人口の増減で入居者(賃貸募集)に影響がでるということも

言えなくないのですが、それよりは人口の増減はそのエリア

に経済的な影響が大きいため、投資としては要チェック

項目です。

 

経済的に影響が大きいということは、仮に賃貸需要があった

としても人口減少により地域経済が落ち込むと賃料水準が

下がったり(利回り低下)、物件価格(土地相場等)が下がる

(資産価値下落)、地域の賃貸業者、建設業者、リフォーム業者

の減少・衰退(賃貸事業運営困難)等々何も良いことはありません。

 

埼玉大学・谷謙二准教授が紹介している「人口増加率マップ」

というものがあります。

 

 

約25年の人口増加率がマップで見られるようになっているので参考に

ご覧になってはいかがでしょうか。

90年代前半のいわゆるバブル期とは関東圏も人口トレンドは逆転していて

地方においてはかなり厳しい状況が予測できます。

今後も少なくともエリア特性を考えるのであれば、青く表示されているエリアなどは

より慎重に投資判断をすべきではないかと思います。

 


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