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不動産コラム

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記事カテゴリー

記事カテゴリー:投資エリア

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2017-07-03 10:19:26

弊社が取り扱うエリアの「中古マンション価格」が東京カンテイより発表されておりましたので

ご紹介させていただきます。

 

東京カンテイのデータベースに登録された首都圏の中古マンション(ファミリー)の売り希望価格をもとに、

鉄道路線の駅ごとに平均坪単価(3.3平米)を算出 単位:万円 カッコ内の数値は事例物件の平均築年数/同専有面積

「現状価格」は17年2月〜17年4月までの3ヵ月間を集計

 

 

上昇基調、金町は家族向け増

JR常磐線快速・各駅停車(上野~取手)における坪(3.3平方メートル)当たりの平均価格は126万円。1年前に比べて10万円、

8.2%上昇した。事例数は2688件(前年より410件減)、平均築年数が22.5年(1年前22.0年)、平均専有面積は64.15平方メートル

(同64.22平方メートル)だった。掲載駅における最高値は上野の272万円。

掲載エリアは築10~20年台前半が多く、総じて上昇傾向だ。日暮里は前年比マイナスとなったが、平均坪単価240万円と高水準を維持。

築年が上がった綾瀬も平均坪単価が5.1%下落したものの、2年前と同水準を維持している。

複数路線が通る上野南千住北千住は好調。特に北千住は近年、大学誘致などが奏功し若者にも人気。

「穴場だと思う街ランキング」などの特集で注目を集めている。2年連続の上昇で、平均坪単価は200万円に迫る勢いだ。

葛飾エリアも好調。特に金町はファミリー向け物件の事例が多く、2年連続の二桁上昇を記録している。

 

 

利便性優れ、柏は二桁上昇

JR常磐線快速・各駅停車(上野~取手)における坪(3.3平方メートル)当たりの平均価格は126万円。

1年前に比べて10万円、8.2%上昇した。事例数は2688件(前年より410件減)、平均築年数が22.5年(1年前22.0年)、

平均専有面積は64.15平方メートル(同64.22平方メートル)だった。掲載駅における最高値はの91万円。

同線の千葉区間は上昇と下降が入り乱れる展開。中でも快速線が停車し、東武野田線が乗り入れる柏駅は好調だ。

坪単価上昇率は前期9.5%、今期は12.3%と2年連続で10%前後の上昇を維持し、100万円の大台に迫る勢い。

一方、北小金南柏は2年連続の下落。事例数の減少、築年の上積みという共通項があり、相関関係がうかがえる。

北松戸我孫子の両駅は前期の下落から今期は二桁上昇に転じた。平均坪単価はどちらも10万円の上昇。

我孫子は事例数が微増したことにより、平均築年数が2.6年減少。平均専有面積も掲載区間で最大値の82.74㎡となっている。


2017-06-23 18:31:33

2016年度より日銀が導入したマイナス金利の影響により国債利回りが下落し、
それに引っ張られる形で投資用ローンなどの金利が下落し担保が取れる不動産に資金が回り、
不動産価格の上昇があった一方で、賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額上昇が
鈍化している結果が出ています。

 

賃貸住宅の延床面積1㎡あたりの売買取引額※(以下、「売買取引単価」といいます。)は、全体では2011年
度から2014年度にかけて上昇基調で推移しました。

2016年度は、前年度より上昇するも2014年度と同水準で、2005~2007年度頃のファンドバブルと言われた時期の
水準への到達を前にして、上昇の勢いが鈍化している可能性が考えられます。

圏域別でみると、東京圏は全体の動向をけん引していると考えられ全体と同様の動向で、2016年度は対前
年度で上昇していますが2014年度の水準にとどまり、上昇の勢いが鈍化している可能性が考えられます。

大阪圏は2010年度から、地方圏は2011年度から上昇傾向にあり、2016年度も対前年度比でやや上昇、
2000年度以降で最も高い水準となりました。2016年度は大阪圏では取引件数が増加しているなど、東京圏以外への
投資資金の流入が活発化していることが要因の一つと考えられます。
ただし、両圏域とも上昇の勢いは鈍化傾向にあります。 (以上、都市未来総合研究所 関根 幸代氏)
※全体もしくは圏域別で算出した1物件あたりの取引額と1物件あたりの延床面積から算出した。

減少についての内容としては2016年度における賃貸住宅等の売買取引額は3,451億円で、前年度比26%減となり、
取引件数の減少に加えて、東京圏に所在する物件の取引件数割合の低下や面積規模の小型化などによる
1物件あたりの取引額低下が、取引額全体の減少に影響しているようです。

 


2017-05-13 17:16:04

不動産投資においては投資エリアの人口増減は密接に

関係していることです。

 

人口の増減で入居者(賃貸募集)に影響がでるということも

言えなくないのですが、それよりは人口の増減はそのエリア

に経済的な影響が大きいため、投資としては要チェック

項目です。

 

経済的に影響が大きいということは、仮に賃貸需要があった

としても人口減少により地域経済が落ち込むと賃料水準が

下がったり(利回り低下)、物件価格(土地相場等)が下がる

(資産価値下落)、地域の賃貸業者、建設業者、リフォーム業者

の減少・衰退(賃貸事業運営困難)等々何も良いことはありません。

 

埼玉大学・谷謙二准教授が紹介している「人口増加率マップ」

というものがあります。

 

 

約25年の人口増加率がマップで見られるようになっているので参考に

ご覧になってはいかがでしょうか。

90年代前半のいわゆるバブル期とは関東圏も人口トレンドは逆転していて

地方においてはかなり厳しい状況が予測できます。

今後も少なくともエリア特性を考えるのであれば、青く表示されているエリアなどは

より慎重に投資判断をすべきではないかと思います。

 


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