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不動産コラム

記事カテゴリー:賃貸状況

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2019-04-10 16:22:36

本日は賃貸借契約時の初期費用を(敷金・礼金・更新料)どの程度の割合で設定しているかを記載させて頂きます。

 

調査結果

 


・敷金0.77か月(0か月物件を除いた設定月数1.44か月)
敷金なし物件割合46.6%
 

 

・礼金0.74か月(0か月物件を除いた設定月数1.36か月)
礼金なし物件割合45.5%
 

・更新料0.34か月(0か月物件を除いた設定月数0.89か月)
更新料なし物件割合62.4%

 

各一時金の傾向
敷金:保証会社の広まりによって、滞納リスクが低下し、全国的に減少傾向になっております。
礼金:近畿地方で高い設定月数になっております。
近畿地方では敷引が一般的であった地域で借主の理解を得やすくする為、敷引を礼金に切り替えた結果、高い設定になっております。
更新料:関東地方で高い設定月数になっており、その背景として、賃貸需要が高く、更新料が設定されていても競争力が高い所が影響されております。

 

上記の理由から敷金に関しては減少し礼金・更新料に関しては地域の賃貸需要によって左右されると推測されます。

 

初期費用は賃貸物件を決める際の重要なポイントになりますので、物件をお持ちの方は、ご自身が所有されている地域の特徴を把握し設定してみてははいかがでしょうか。

最後までご覧頂きありがとうございました。

 


2019-03-18 18:34:17

先日リクルート住まいカンパニーでは、 関東圏(東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県・茨城県)に居住している20歳~49歳の7000人を対象に実施した「SUUMO住みたい街ランキング2019 関東版」を発表致しました。

 

 

1位:横浜
2位:恵比寿
3位:吉祥寺



2018年に初めて1位に輝いた「横浜」駅を始めとし、恵比寿・吉祥寺と上位3駅には毎年恒例の顔ぶれが並んだのに対し、ランキング全体では都心部の駅に加え、「鎌倉」駅や「浦和」駅など都心部周辺の駅が人気を上げてきているのも事実でございます。

 

 

弊社でも日々会員様へ向けて最新の物件情報を配信させて頂いておりますが、上記のような非常に人気の高い沿線沿いですと
・配信させて頂いた瞬間にお取合せが殺到し、瞬間的に蒸発してしまう
・物件を配信させて頂く前に、既存でお打ち合わせ済みのお客様でご契約となってしまう
といった事が多々見受けられます。

 

所謂「川上物件」といったところでしょうか。

 

もちろん物件については…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12446039145.html

 

株式会社ファミリーエージェント不動産投資ブログ

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2019-03-12 16:30:39

今回は、入居付けにおける≪AD≫についてお話します。

 

 

【ADとは】

ここでいう「AD」は賃貸募集をする際に、

賃貸付をしてくれた不動産会社に「広告費」「業務委託報酬」といった形で

オーナー様がお支払いするインセンティブのようなものです。

 

宅建業法では、賃貸物件の賃貸借契約が結ばれた際に、貸主・借主から「合計月額賃料の1か月分まで」仲介手数料の報酬を賃貸付した不動産会社が受け取ることが出来ます。

 

 

ただ、

・供給過多などにより、募集難易度が高い

・相場よりも賃料を上げて募集

上記をする際など、賃貸業者に頑張ってもらわないと、

賃貸付の見通しが立たない際には、「AD」といった

+αの報酬を支払うことを約束することで、賃貸業者様に優先的に客付けを行って頂くことが見込めます。

 

弊社の管理物件もこうした「AD」をつけて募集する物件は多いかと存じます。

 

不動産投資で重要な賃貸付に関する内容ですので、本日は「AD」の設定の考え方についてお話します。

 

【ADの設定について】

「AD」についてはネットで検索すると、

特に根拠もありませんが月額賃料の「1~2ヶ月分」が相場として、上げられると出てきます。

そして、よりエリアの厳しい、一都三県以外ですと、+数か月分等といった話もございます。

 

結論としては弊社が取り扱っている一都三県の国道16号線のエリアは、月額賃料の「1~2ヶ月分」が相場という点は比較的間違ってないかと思います。

 

こちらの数字に関して、弊社の管理担当に伺ったところ、「AD」にも相場があるらしく、大体、報酬額が合計「8~10万円」程度になると、賃貸業者の担当者が動きやすいという話でした。

 

弊社で扱っているような築年数の古い物件の場合、賃料が「4万円/月」あたりでございます。

そうなると、仲介手数料としては「4万円」しか報酬が無い為、より賃料の高い「新築物件」に手を出すでしょう。

 

しかし、「AD1か月分」をつけることで、「8万円」の報酬額となりますので…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12444922701.html

 

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2018-11-20 17:18:46

本日は【空室率とお部屋探し】についてお話させて頂きます。

 

日本の人口は少子高齢化の影響で、かつてない人口減少フェーズを迎えるとデータで出ております。

 

また、空き家問題も社会問題となっており、テレビでも度々話題となっております。

 

そのようなこともあって、弊社へ来て下さるお客様とお話をすると、「駅距離があって築が古い3点ユニットだと賃貸が決まらない」といった意見をよく頂きます。

 

しかし、実務ベースでいうと、現状空室が多いアパートだとしても、そこに一定の賃貸需要が見込めるエリアであれば、しっかり修繕をして適切に募集をすれば、入居に関しては一定の稼働率まで持っていける事が多いです。

 

弊社管理物件の中には、駅徒歩15分程度、3点ユニットの築30年程度のワンルームも多数ございますが、稼働状況としては95%前後で推移しております。

 

また、日本賃貸住宅管理協会のデータによると、こちらの協会に加入している管理会社の物件稼働率の平均は95%程度となっております。

 

 

実際、お部屋探しの際に、何が重要になってくるのかという事に関して、不動産ジャパンに掲載されておりました引越しの経験から次の部屋を決める際重視するポイントについて、400人からのアンケート結果によると、ダントツで家賃がトップとなっております。
 
 
 

また、リクルート住まいカンパニーによる賃貸契約者動向調査によると…

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12417085375.html

 

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2017-10-04 12:51:16

リクルートカンパニーから「2016年度賃貸契約者に見る部屋探しの実態調査」という、現在、賃貸物件を契約している入居者より「部屋探し~契約までの期間」や、「重要視する条件」等を調査した結果が出ております。

 

2016年4月~2017年3月に賃貸物件に入居した方を対象にしている為、より鮮度の高い情報になっております。

 

その中でも、物件探しの検討期間が年々短くなっており、さらに、「賃貸店舗」への訪問数も「0~1店舗」が半分以上を占めているという実態が明らかになっております。

 

 

 

 

部屋探しから契約までは平均して18日間、単身者(ひとり暮らし・学生)にいたっては約8日間と、「ネット上」で一通りの情報が得られる為、家でも部屋探しができることから検討する期間も短くなっているようです。

 

 

 

 

実店舗への訪問数に関しては「0~1店舗」が半数以上という数字であることから、いかに「ネット広告」からの情報で入居へと結び付くかが伺えます。

 

現在では・・・

続きはこちらからご覧ください。https://ameblo.jp/family-ag/entry-12316468113.html

 

 

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2017-08-01 19:14:34

不動産情報サービスのアットホーム(株)は7月26日、同社の全国不動産情報ネットワークにおける2017年6月期の首都圏居住用賃貸物件の市場動向を発表した。

 

 

 同月の成約数は1万7,918件(前年同月比1.1%減)となり、16ヵ月連続の減少となったが、アパート成約件数が増えたことで、減少率は大幅に縮小した。地域別では、東京23区8,198件(同1.9%増)と16ヵ月ぶりに増加したほか、東京都下も1,484件(同1.4%増)と増加。神奈川県4,491件(同6.4%減)、埼玉県1,932件(同2.3%減)、千葉県1,813件(同0.7%減)。

 

 新築・中古別成約数を前年同月比で比較すると、新築のマンションは3.8%減で4ヵ月連続の減少、アパートは3.0%増で2ヵ月ぶりに増加。中古では、マンションが2.1%減で14ヵ月連続の減少、アパートは1.8%増と3ヵ月連続の増加となった。

 

 1戸当たりの平均成約賃料は、マンションが8万9,800円(同0.4%上昇)で2ヵ月連続のプラス。アパートは6万4,600円(同2.9%上昇)と2か月ぶりのプラス。09年1~12月の各月を100とした賃料指数の首都圏平均は、マンションが89.6(前月比0.1ポイント上昇)で2ヵ月連続のプラス。アパートも99.8(同2.7ポイント上昇)と2ヵ月ぶりにプラスとなった。

 

 1平方メートル当たりの平均賃料は、マンションが2,599円(前年同月比0.4%下落)で3ヵ月ぶりのマイナス、アパートは2,187円(同1.7%上昇)で4ヵ月連続のプラスとなった。賃料指数はマンションが92.0(前月比0.5ポイント下降)と3ヵ月ぶりのマイナス、アパートは95.8(同3.6ポイント上昇)と再びプラスとなった。

 

 参考:株式会社不動産流通研究所


2017-07-26 12:02:35

日管協総合研究所が、第17回賃貸住宅景況感調査「日管協短観」(2016年度下期)を発表。

反響数、成約件数、成約賃料、入居率・滞納率等、全14項目に及ぶアンケートに、公益財団法人日本賃貸住宅管理協会の管理会社会員190社が回答したもので、首都圏での成約賃料の低下やフリーレントの増加、滞納率の低下といった傾向がみられた。

 

景気の影響は少なく、全体としては横ばい傾向

この調査は、前年同期と比較して、各項目の数値が増加したか減少したかを問い、それを集計・指数化したもの。同研究所は、全体としては、「景気は回復傾向にあるが、この下期についてはその影響は見られず、(結果は)概ね横這いか下降傾向である」としている。

また、「反響数が減っており、賃貸需要が活性化していない。その結果、成約件数、成約賃料の低下となり、賃貸仲介売上の大幅な減少に繋がっている」と調査結果をまとめている。気になる項目をいくつか見てみよう。

 

メール問い合わせが増加し、直接来訪が減少

反響数については、全体として「増加した」という回答が多かった。特にメールでの問い合わせが増加傾向で、半数以上の会社が「増加した」と答えている。電話・FAXと比べても増加傾向は明らかだ。

しかし、直接来訪については「減少した」と答えた会社も20%以上存在し、反響の仕方が、より手軽にやり取りできるメールにシフトしているのがわかる。

成約につながりやすい直接来訪が減っていることについては、同研究所も「重い」と問題視しているようだ。また、反響指数でみるといずれの数値も前年同時期より下がっており、「市場が不活発の状況になっている」と危惧する。

スクリーンショット 2017-07-26 2.40.59

反響数についての回答集計(左)と反響指数推移(右)

 

成約件数は減少傾向で、成約賃料も下がっている

成約件数についても、直接回答だけを見ると「増加した」と答えた会社が多いが、賃貸の成約数指数は大きく下降していることがわかる。この指数は、前年より「増加・良い」と感じている企業の割合から、「減少・悪い」と感じている企業の割合を引いた業況判断指数。

成約件数が「増加した」とする会社が昨年より減る一方で、「減少した」とする会社が20と、昨年の28.9と昨年より増えており下降につながっているようだ。

 

フリーレントや入居時の条件交渉など、貸主に厳しい現状も

そのほか、入居条件の項目ではフリーレントが増加。こちらは実質的には値下げとなるものだが、空室や賃料ダウンなどの数字としては残らないため、「借主・貸主双方に受け入れやすかったため」とみられる。

また、入居時の賃料や敷金・礼金の交渉も、指数は微減ながら、「増加した」と答えた会社が多く、貸主側には厳しい現状が伺える結果となった。

一方で、この調査のなかで、入居率94.6%という数字がある。今回の調査は、対象が日管協会員の管理会社が対象。

 

入居促進策を含め、きっちり管理された物件では、入居率は高めに推移するという見方もできる。滞納率が減少しているという結果とともに、注目したい数字ではある。

 

健美家編集部


2017-07-20 21:51:24

更地から始まり、建物が建設されていく過程をレポートする賃貸物件サイトSMI:RE(スマイル)が話題を呼んでいるという。運営するビーフンデザインの進藤強氏にサイトの狙い、人気を集める物件の作り方などこれからの投資家に必要な要件を聞いた。

●物件差別化に有効な情報発信力

賃貸物件の建設が相次ぐ今、入居者獲得に重要なのは他物件との差別化である。それにはいくつかポイントがあるが、そのひとつにオーナーの情報発信力があるという。


「立地的に不利な物件でもオーナーが自らブログを作るなど、情報を発信できる力があれば、人気物件にしていくことができます。
実際、駅から遠い、常識的に考えれば不利な物件でも、そうした努力で満室が続いている例があります。ですが、誰もに情報発信力があるわけではありません。
そこで、オーナーとビジネスパートナーである私たちがオーナーに替わって情報を発信しましょうというのがSMI:REです」。
このサイトでは物件が建設される様子に加え、周辺のまち情報なども掲載されており、探している人以外にも長い時間をかけてアプローチできるのが強み。
また、満室になってからも掲載され続けるため、常時情報を発信し続けることにもなる。オーナーの立場からすると、工事の途中経過を確認できるというメリットもある。

●賃貸物件はミニスカート

もちろん、物件の差別化は情報発信のみでできるものではない。
物件作りではオーナーが陥りやすいミスがあるという。
それは自宅の感覚を持ち込んでしまうこと。単身者向きの物件であれば、コンパクトなキッチンでも十分満足してもらえるにも関わらず、自分が使うとしたらと想定、必要以上に費用をかけすぎて、結果的に賃料を上げることになるような設備を導入してしまうなどが好例だ。


「賃貸は一点豪華主義で良いのです。17㎡で、賃料7万円ですべてを満たすものは作れない。
だったら、キッチンはコンパクトでも風呂は大きくて窓辺にある、広い土間がある、天井がすごく高いその他、どこか1点、飛び抜けているところがあり、友達が来て『ここ、すごいなあ』と言われれば、それで満足してもらえるのです」。賃貸はミニスカートのようなものだと進藤氏。
寒い時期のミニスカートには実用性は全くない。だが、若い女性にとっては、その姿に彼氏や友人が『かっこいいね』とほめてくれればそれで良いのだと。
賃貸は一生住むものではなく、人生の中の何年かを過ごす住まいである。であれば、買うとしたら選ばないものでいいのである。

●変化が読めない時代には可変性のある物件を

また、進藤氏は先の見えない今の時代には可変性も大事という。


東武東上線ときわ台駅から徒歩13分、現在は簡易宿所として利用している物件室内。家具付きの賃貸としても貸せるよう考えられている
「首都圏では郊外に移転した大学が都心回帰を始め、周辺の、学生目当てのアパートが困っていますし、三重県亀山市のシャープの工場が休止した時には周辺の物件ががら空きになったこともありました。
今、ホテルが足りないからと大量に建てても、そのブームがいつまで続くか。それを考えると、ホテルとして利用できるのはもちろん、ブームが去ったら家具付き賃貸として貸せるように考えるなど、可変性のある計画を立てておくことが大事です」。


前掲の宿泊施設外観。このまま、一戸ずつを賃貸にしてもまったく問題がない作りになっている
これについては建物そのものの可変性に加え、立地面の可変性も考えておくべきという。
「たとえば京都では今、エアビーに対する締め付けが厳しい一方でホテルの許可が取りやすくなっており、どんどんカプセルホテルなどが建設されています。
このニーズがある時を境に、大幅にダウンしたとして、ホテルを賃貸として貸せるかというと非常に難しい。というのは、京都は元々学生が多いため、単身者用賃貸物件が多く、賃料がとても安いのです。ホテルを転用して収支が合うかというと疑問があります」。
多くの人は今の状態が続くと思って様々な計画を立てるが、投資を考えるのであれば、今の状態が続くことを前提にするのは危険と進藤氏。「特に最近は変化が速く、5年で世の中が変わる。
素人はその変化に気づかないが、気づいた時にはもう遅いということもしばしば。常に変化を意識しなくてはいけませんね」。
長期的で、かつ変化を踏まえた予測の上で投資をということである。

健美家編集部(協力:中川寛子)


2017-07-19 20:16:59

所有する収益物件のエリアによっては、外国籍の入居者が非常に多いエリアがあるように感じている方も
多いのではないでしょうか。

物件によっては、外国籍の方が半数を占める物件もございます。

入居者の属性については出身国や年齢によってもことなりますが、日本語を話せる外国籍の方も少なくないようです。

外国籍の方の増加に関して「ニッセイ基礎研究所」よりレポートが出てましたので記載いたします。

日本国内では日本人人口が減少する一方で外国人の人口と世帯数が急増している。2016年の一年間に日本人は全国で▲31万人減少したが、外国人は+15万人増加し、外国人需要は国内不動産市場にとって重要な分野となりつつある。本稿では、国内の外国人による不動産需要を考える上での参考となるよう、外国人人口に関する基本的項目を全国と主要都市、そして特に東京都区部に関して整理する。


《外国人労働者と留学生の増加》
近年、日本で働く外国人労働者や日本への外国人留学生が急増している。厚生労働省によると、2016年に国内の外国人労働者数は108万4千人と初めて100万人を超え、前年からの増加は17万6千人(増加率は+19.4%)に達した(図表-1)。外国人留学生も大幅な増加が続いており、日本学生支援機構によると、2016年5月時点の留学生は23万9千人で、前年比+3万1千人(+14.8%)の増加だった(図表-2)。

 

 


2017-07-06 16:02:13

物件探しはお店に出かけずLINEで
ハウスコムとトランスコスモスは、LINEを使った新サービス「マイボックスでお部屋探し」を、6月28日からスタートさせた。
このサービスは、賃貸物件の検索から契約に至るまでの賃貸仲介店舗とのコミュニケーションをLINE上で行うもの。簡単な質問に答えるだけで希望する条件にマッチする物件が検索できる。
また、物件の間取りや設備などの個々の疑問にも24時間365日、自動応答にて対応する。さらに気になる物件は、賃貸を管理する店舗スタッフにLINE上から直接問い合わせることも可能。内見予約の調整や見積もりの確認など、契約までの全てのやり取りがLINEで完結できるのが特徴だ。

 

部屋探しは店舗に足を運ばずスマホで

ハウスコムは不動産賃貸仲介の直営店舗を全国で162店舗展開している。近年、スマートフォンやソーシャルメディアが普及したため、顧客満足度を向上させるためにLINEを利用した顧客サポート・サービスを導入した。

ユーザーはふだん利用しているLINEのアカウントから気軽に問い合わせができるため、手間やストレスなく部屋探しができる。ハウスコムの個人専用問い合わせページ「マイボックス」とも連携しており、このサービスと組み合わせることで、より多様な物件検索やスピーディーな対応が可能となる。

 

SNSなどで入居付けの方法も変わってきています。


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