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2018-10-22 18:35:54
【キャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識する】

本日は【キャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識する】についてです。

 

不動産投資を始められる方の多くは金融機関からの借入をして始められる方がほとんどでございます。

 

融資条件については、金利1%台~3%台、元利均等返済がほとんどのため、当然金利は低いに越したことはないです。

 

例)----------------------------------------------------------

①価格5,000万円 利回り7.5%

金利2%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約375万円
年間返済:▲約221万円
-----------------------------
年間収入: 約154万円

 

5年後残債: 約4,386万円

 

 

②価格5,000万円 利回り8%

金利3.6%・融資期間30年・融資額5,000万円

 

家賃収入: 約400万円
年間返済:▲約272万円
-----------------------------
年間収入: 約128万円

 

5年後残債: 約4,492万円

----------------------------------------------------------

 

 

①の方が、利回りが低いのに、CFが出て、残債の減りも早いため、純資産が増えているように見えます。

(差額=236万円)内訳:130万円(5年累計CF)+106万円(残債)

 

しかし、②の資産価値が下がらず、①の資産価値が差額分以上下がる場合、②の方が純資産が増える投資となります。

 

加えて、資産価値の下落が純資産の増加より多いと、保有し続ける必要があり、保有リスクも伴います。
(借り入れを起こしてレバレッジを効かした投資となる以上、損切りの額も大きくなり、中々損切りは難しいです)

 

保有し続けるしかないので保有し続けるのといつ売却しても利益確定できる状態で保有し続けるのとでは投資のリスクが異なってきます。

 

キャッシュフロー+元本返済は、純資産増加において、重要な要素ですが、それ以上にキャッシュフロー+元本返済>資産価値下落を意識してみてはいかがでしょうか。