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2016-08-31 12:00:04
あなたはプロパーローン派?アパートローン派?

ファミリーエージェント資産コンサルティング部です。

本日は銀行融資についてお話します。

収益不動産を購入するにあたって大きくわけて2つのローンがあります。

1つ目がプロパーローン

2つ目がアパートローン


ここ数年「プロパーローン」を受けるためのご相談をお客様から頂く事が多いです。

「プロパーローンセミナー」を開催する際に常に応募が殺到する事からも関心度の高さが伺えます。

ですが、本当にプロパーローンが必ずしも良いのでしょうか?

もちろんプロパーローンは「ある方」には、非常に有益な融資内容になります。

ですが、また他の「ある方」にとっては、アパートローンの方が有利な事もあります。


それぞれのメリット・デメリットを見てみましょう。



プロパーローン


別名「事業性融資」。

不動産だけではなく、さまざまな商売・法人へ「事業」の内容から

評価し貸付をするローンです。

「投資」ではなく「事業」への貸出としている性質上、

投資としてではなく事業ですので、成功する安全性が高くなる事が必要になります。

その為、物件価格に対しての融資比率は必然的に低くなります。

不動産を担保に取るので物件評価額は出ますが、一般的に

アパートローンに比べ評価基準が厳しいです。

その分、貸し倒れリスクが少ない為、金利はアパートローンに比べ低い傾向にあります。

また、一部の高属性(年収2000万以上・純資産5000万以上等)の方には例外的な融資を出す事もあります。

メリット

・金利が低い

・しっかりとした事業計画・経営が出来ていれば金額の上限が特にない

・取引をしていく毎に、信用が増し融通が効いてくるケースが多い

・一部の高属性の方の場合、驚くような融資が出るケースもある

デメリット

・一般的に融資金額が伸びない

・融資期間に融通が効きづらい

・上記2つの制限をクリアしようとすると対象物件がおのずと収益性の低い物件になりやすい

・新規での申し込みの場合、ローン審査に1ヶ月以上かかる事が多い

・メガバンク以外の場合、エリアによる制限がある



アパートローン

これは、収益不動産を購入する事に特化したローンです。

基本的にはサラリーマンを対象にした商品が多く、

「年収の○○倍」などと型を決めている為、

「融資審査が比較的早い」

「評価金額が多めにでる」

「残存耐用年数よりも期間が出る」

など、銀行側が背負うリスクが高くなる所を

給与所得部分を評価して調整するなどしているローンです。

乱暴な言い方ですが、「不動産賃貸業(不動産投資)」としての成功がどうか。という観点よりも

仮に「不動産賃貸業(不動産投資)」が失敗しても本業収入などで回収が可能か?という融資目線。

この辺りは住宅ローンに近い考え方と思っていただくとわかりやすいかもしれません。

また一般的に団体信用生命保険(団信)の加入を求められる。

メリット

・融資金額が伸びやすい

・融資期間についても各行で独自の基準を持っている

・新規の申し込みでも内容によっては最短3日で融資がでる事もある

・担当者が不動産投資に理解力がある


デメリット

・団信加入が求めれるため借入の上限金額が有り、事業を拡大していく場合いずれ打ち止めになってしまう

・金利がプロパーローンに比べ高めに設定している所が多い


といったところでしょうか。


プロパーローンが適していらっしゃるお客様像としては、

・ある程度の自己資金を投入出来る資産背景がある

・瞬間蒸発してしまうような物件(高利回り・高積算など)ではなく、全体の収支予測を基に意思決定をする

・利回りのあまり高くない資産性の高い物件の購入を検討している

・事業規模を拡大していきたい。

etc...


といった条件のいくつかに当てはまるような方かと思います。



逆にアパートローンが適していらっしゃるお客様像としては、


・アパートローンを借入の出来る枠がまだ残っている

・ライバルの多い割安な物件を買いたい

・高利回り物件を狙っている

・自分の住んでいる地域外での物件の購入も検討している

・事業規模を拡大するつもりは特にない

etc...

というようなお客様には、むしろアパートローンの方がマッチしている可能性があります。


また「アパートローンを目いっぱい借りてしまったため、プロパーローンを使いたい。」というご相談を良く受けますが、

この場合、一般的なご属性の方の場合バランスシートが毀損してしまい融資取り扱い不可になってしまう可能性が非常に高いのでお気を付けください。


最後までご覧いただきありがとうございました。

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