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2016-09-07 17:42:03
プロパーローンで融資を受ける為には
一般的に銀行のプロパーローン(事業性融資)というのは、


その方、その事業へのオーダーメイドのローンです。


良く言えば、やりようによってはどんな条件(といっても限度はあります)でも可能性が有る。


悪く言えば、事業として不安な点が多い(大きい)ようであれば、融資額・年数共に全く伸びない。


という性格のローンです。


さて、それではどんな所を注目して銀行は「事業」に対して評価するのでしょうか?


これは収益不動産を購入する専用のローンではない為、他の法人や事業主の方と同じように評価されます。


具体的に言うと


・B/S(貸借対照表)


・P/L(損益計算書)


をまず見られます。

他にもCS(キャッシュフロー計算書)や債務償還年数などもありますが、
今回はこの2点はおいておきます。


どんな所を見られるかというと



・返済比率は問題ないか?


・借入比率は問題ないか?


・ちゃんと儲かってるかどうか?


・信用毀損していないか?


という所です。


上記三つはそのまんまなのですが1つ1つ詳しく説明すると、



・返済比率は問題ないか?


単純にキャッシュフローに対しての返済比率がどれくらいなのかです!


不動産賃貸業では、


40%以下 でかなり優秀


50%以下 優秀


60%以下 一般


というようなイメージでしょうか?(私の主観も入ってます…)


注意頂きたいのは満室想定年収でのキャッシュフローではなく実収入ベースです!



・借入比率は問題ないか?


借入額に対して売上が何%あるのか?


不動産賃貸業では、


10%以上 優良


10~7% 一般


こちらも私の主観が入ってます笑



・ちゃんと儲かってるかどうか?


そのまんまですね。


これは、どれくらいでしょうか…銀行によって全然違う気がします!

求める金額としては、

都銀>地銀>信金

というイメージでしょうか!



・信用毀損していないか?


借入が資産に対して、上回っていないかどうか?


ここで、注意頂きたいのが、単純なバランスシート上の資産ではなく、


実際の資産価値で不動産を評価します。


この資産評価方法として良く使われるのが、


・積算評価額

・収益還元評価

・実勢取引評価額


が多いでしょうか?


但し、これといった評価基準を持っていない金融機関も多いので


ここに関しては、銀行側が納得する様な資料を添えて物件の評価額をこちらで書面提示するのもアリです。


例えば、築の古い木造で積算だと3000万だが実勢の土地値が4000万出る、建物の修繕に1000万掛けているので5000万程度の評価はあります!

等と言ってみると資料作成次第で融資額が伸びたりもします。




こんな内容を見て事業に対しての評価を出し、融資金額・金利等を判断する傾向にあります。

その為、銀行提出用の物件資料の作成などが営業マンや投資家の方々の腕の見せ所となります。



最後までご覧いただき誠にありがとうございました。